荊州市當前房地產(chǎn)開發(fā)情況研究

1、荊州市當前房地產(chǎn)開發(fā)情況分析-）荊州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況房地產(chǎn)開發(fā)用地。2009年荊州城區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地13宗，用地面積58.2萬平方M872. 5畝）,均價每畝91.65萬元，同比增長18.5%。2018年1 4月，城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌成交6宗，用地面積12.15萬平方MV182. 3畝），同比增長1. 11倍；可建房屋面積32.23萬平方M同比增長79.1%。土地價格平 均每畝130. 1萬元，同比增長34. 8%o房地產(chǎn)開發(fā)投資。2009年，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 19. 46億元，同 比增長10. 9%,其中完成商品住宅投資16. 92億元，同比

2、增長41.2%,增幅比上 年提高1 9 個百分點。2018年1 4月，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3. 67億 元，同比增長68. 8%, 增幅比去年同期高89.6個百分點；其中完成住宅投資2. 73.億元，同比增長54. 8%,增幅比 去年同期高71.4個百分點。商品房施工面積。2009年，荊州城區(qū)商品房施工面積236. 25萬平方M,同比增長4. 5%,與 上年增幅大體持平。其中住宅施工面積196.2萬平方M,同比下降3. 4%o主要原因是受國家調(diào)控政策的影響。2018年14月，荊州城區(qū)房 屋施工面積 118.8萬平方M,同比增長3. 1%,增幅比去年同期高26. 9個百分 點；其中住宅施工

3、面積95. 89萬 平方M同比增長7. 2%,增幅比去年同期高41.5個百分點。商品房銷售。2009年荊州城區(qū)商品房銷售面積86. 53萬平方M同比下降7.9%；其中住宅 銷售面積85. 74萬平方M,同比下降6. 3%o但從銷售套數(shù)看，2009年銷售6112套，與2008年 大體持平。二手住房成交47.34萬平方M同比增長112% 2018年1 4月，荊州城區(qū)商品房銷 售面積8.23萬平方M同比下降23. 8%,降幅比去年同期減少14.3個百分點。住宅銷售面積 8. 15萬平方M同比下降24. 5%,降幅比去年同期減少12. 3個百分點。商品房銷售價格。2009年荊州城區(qū)商品住宅銷售均價25

4、41元/平方M同比增長23.9%。2018年1 4月，荊州城區(qū)商品住宅均價3738元/平方M其中現(xiàn)房均價2981元/平方M期房均價4149元/平方M從區(qū)位來看，古城周邊的樓盤價格多數(shù)在3500元左右，個別的達到4000元；三灣路、長港路一線的樓 盤價格沒有超過4000元；而北湖、武德片區(qū)除少數(shù)老盤以外， 其他樓盤價格一般在4000元左右。商品房空置面積。2009年，荊州城區(qū)商品房空置面積20. 26萬平方M同比下降18.1%。 其中：住宅空置面積17.17萬平方M同比下降24. 6%o2018年1 4月，荊州城區(qū)商品房累計空置20. 52萬平方M,同比增長17. 6%；其中住宅空置18. 07

5、萬平方M同比增長15. 6%2、荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長穩(wěn)健。2009年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.46億 元，為5年來 投資額之最，但增長率僅10. 9%,比全省平均增長速度34. 5% （氐23.6個百分點。2004-2008年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資V億元）指標2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年完成房地丿丿開發(fā)投資9. 5413. 6712. 6413. 0217. 5519. 46同比增長V%67.443. 3-7. 53.034.810. 9其中：商品住宅投資4. 158. 029. 679.7411.9816. 92同比

6、增長V%27. 793. 320. 60.822. 941.22009年荊州城區(qū)商品房施工面積236. 25萬平方M其中住宅施工面積196. 2萬平方M總量 超過樓市大發(fā)展的2007年，但增長速度與近5年的各個 年份相比，下降幅度很大。住宅施工 面積比全省16. 2%的增長速度低19. 6個百分點，屬于低速增長期。20042008年荊州城區(qū)商品房施工面積V萬平方M）指標2004 年2005年2006 年2007 年2008 年2009 年商品房施工面積84. 30127. 55167. 67!16. 91226. 1236. 25同比增長V%7.451. 331. 529.44.24. 5其中

7、：商品住宅施工面積71.26109. 81148.04192. 66 203. 03196.2同比增長V%10. 554. 134. 830. 15. 1-3.4所以，總體來看，荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長保持了穩(wěn)健的步伐，沒有出現(xiàn)“過熱”或“泡沫”，表現(xiàn)出在復雜環(huán)境下的冷靜與理智，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。商品住宅供應結(jié)構合理。2009年荊州城區(qū)商品住宅供應結(jié)構更加合理。主要表現(xiàn)在：一是中小戶型供應增長提速。據(jù)統(tǒng)計，2009年荊州城區(qū)90平方M及以下中小戶型施工面積占全部房屋施工面積的22. 2%,同比增長4. 2個百分點。二是大戶型住宅占的比例下降較快。據(jù)商品房銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，2009年

8、160平方M以上的戶型占8.7%,同比下降5. 3個百分點。商品住宅銷售旺盛。2009年和今年1 4月，荊州城區(qū)商品住宅銷售面積 雖然有所下降，但觀察1995年以來15年的發(fā)展趨勢，可以看出，從2007年高 峰期到現(xiàn)在，商品住宅銷 售依然保持旺盛的狀態(tài)。商品住宅銷售出現(xiàn)新的熱點區(qū)域。荊州城區(qū)商品住宅銷售熱點區(qū)域轉(zhuǎn) 移到了沙市西區(qū)和武德新區(qū)。這個區(qū) 域原來是沙市城區(qū)與古城區(qū)的結(jié)合部，包括塔橋路以西、 東環(huán)路以東V不包括荊州花園、佳泰龍庭等工程）、沿江大道以北、318國道以南的廣闊地域。近年來隨著城區(qū)建設加速發(fā)展，這里成為冃前荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域。目前銷售業(yè)績較 好的新加坡城國際、硏房康

9、城、城市風景、摩卡小鎮(zhèn)、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城等樓盤都 在這個區(qū)域內(nèi)。在這個范圍內(nèi)，開發(fā)工程共25個，占城區(qū)工程總數(shù)的31. 3%o高層住宅占據(jù)市場主要份額。近幾年由于國土管理部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門的引導，高層住宅大量興起，目前已成為城區(qū)住宅建筑的主要型式。特別是2009年新開的樓 盤或續(xù)建的樓盤，幾乎都是高層。據(jù)初步統(tǒng)計，2009年投放市場的15個高層住宅，建筑面積共計約60萬平方M占當年投放市場全部住宅 的70%房價上漲幅度較大。2009年荊州城區(qū)商品住宅銷售均價2541元/平方M同比增長23.9%。在售樓盤價格普遍超過3000元/平方M最高價4200元V不包括長久天地別墅）。2018

10、年14月，荊州城區(qū)商品住宅銷售均價3738元/平 方M最高價突破5000元，達到歷史最高水平。地段差價也在逐步縮小，城區(qū)各地段房價都趨向高價位。通常認為偏遠的地段，例如北京東路一帶、長港路、南湖路、武德路北段、南環(huán)路、古城北門夕卜，房價都與市中心同類型住宅價格相差不大。從2001年到現(xiàn)在，荊州城區(qū)房價年平均漲幅16. 2%,高于全國平均水平，也高于周邊城市平均水平。2001 2009年荊州城區(qū)商品住宅銷售均價漲幅年份指標2001200220032004 20052006200720082009平均值荊州城區(qū)住宅均價增速V%29.6-7.61524.718.314.422.84.623. 916

11、. 2全國住宅均價增速%3. 03.74.8159. 35. 58.26.59. 17.2房價增長速度逐步加速，房價上升越來越快。荊州城區(qū)商品住宅銷售均價，從1995年以來，均價從800元左右上升到1000元左右，用了差不多10年 時間，平均每年上升20元；均價從1000元左右上升到2000元左右，用了 4年 時間，平均每年上升250元；均價從2000元左右上升到2500元，只用了一年時間，即一年內(nèi)均價提高了 500元。2018年4月，荊州城區(qū)商品住宅銷售均價3738元/平方M從2500元上升到3700元，只用了 4個月時間。由此可見房價 增長速度是在逐 步加速，房價上升越來越快。土地量價齊升

12、。2009年荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓13宗，面積581665.9平方M872. 5畝），同比增長58. 2%,超過城區(qū)年用地600畝的規(guī) 模?？山ǚ课菝?積174. 62萬平方M同比增長89.2%。與2007年相比，供地面 積雖然下降13. 5%,但由于平均容 積率提高了 42. 9%,因此可建房屋面積反而上 升23. 9%o在土地供應量大增的同時，地價也大幅上漲。2009年荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價每畝91. 65萬元，同比增長18. 5%o最高單價為每畝202. 38萬 元，同比增長0. 28%；最低單價為68. 29萬元，同比增長126. 4%o2007 2009年城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用

13、地岀讓價格對比年份宗地面積平均容可建房屋成交價畝價樓面地價m)積率面積Vm）V萬元）V萬元）V 元/m)2007 年672115.512. 11409800. 456411863. 57454. 802008 年410267. 712.25922827. 8447577. 577. 31515. 562009 年581665. 93. 01746187. 127996591. 65457.9企業(yè)資金來源充足。2009年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.46億元，同比增長10. 9%, 而資金來源合計25. 86億元，同比增長23.41%,表明資金來源 是充足的。2018年1 4月，荊 州城區(qū)房地

14、產(chǎn)開發(fā)資金來源1135億元，同比增長11.2%o其中貸款0.97億元，同比增長35%自籌資金2. 56億元，同比下 降24.5%。其他資 金來源中，定金及預收款145億元，同比下降38%個人按 揭貸款1. 92億元，同比增長 215. 3%o由于資金較充足，各項應付款相應減 少。其中應付工程款為2. 45億元，同比下降 30. 6%o8. 99145. 2017C.55211.28房地產(chǎn)開發(fā)投資V億元）5. 709. 4713. 6712. 6413. 0217. 55房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比5. 37.810. 68. 77.68. 3荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重指標200320

15、042005200620072008城區(qū)固定資產(chǎn)投資V億元）40. 6148. 0950. 8458.2176. 11116. 00房地產(chǎn)開發(fā)投資V億元）5. 709. 4713. 6712.6413. 0217. 55房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重V%14. 0419. 6926. 8921. 7117. 1115. 13V三）荊州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢今年以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策密集出臺，措施嚴厲，有效遏制了部分城市房價 猛漲的勢頭，促使房地產(chǎn)市場回歸理性。但房價仍在快速上升。在這樣的形勢下，荊州作為湖 北省內(nèi)的三線城市，房價雖然也漲得比較 快，但同大城市比較還有差距，投資投機性需

16、求占的 比例不大V約10%）,剛性需求仍然旺盛。中央的一系列強力調(diào)控，對荊州房地產(chǎn)市場更多的是積極作用，只會使市場更 規(guī)范，發(fā)展更健康。荊州房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。房價會穩(wěn)中有升。主要原因有三：一是目前城市經(jīng)濟還在快速增長，房地產(chǎn)市場沒有出 現(xiàn)嚴重的“有價無市”的局面，房價自身泡沫成分較少。二是影響房價上升的因素都沒有改 變，剛性成本上升，剛性需求在自然增長。三是荊州房價與周邊城市相比相對較低，處于“價 格洼地”，周邊城市到荊州購房的日益增多，對荊州房價起到了支撐和抬升的作用。據(jù)商品房 銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，2009年荊州城區(qū)本地消費者購買商品住房5868套，占總銷售量71%, 非本市城區(qū)

17、消費者購買商品住房2425套，占銷售總量的29. 2%,比去年同期提高2.8個百 分點。從購買力看，本市所屬縣市消費者在荊州城區(qū)購房自住或投資，大多屬于收入較高的階 層，對日益上揚的房價有較強的承受能力；省內(nèi)其他地區(qū)消費者、外省消費者在荊州城區(qū)購房 多屬投資，這些消費者所在城市的房價一般都高于荊州，他們更看重荊州房地產(chǎn)的增值空間， 不會在乎現(xiàn)在的房價水平?？梢哉f，在一定程度上，外地購房者助推了荊州城區(qū)房價上升。而 且今后外地購房者的比例會越來越高，因此房價有可能繼續(xù)保持在較高水平。事實上，2018年1 4月荊州城區(qū)房價增長的速度已超過人們的預期，商品住宅均價達 到3738元/平方M其中現(xiàn)房均價

18、2981元/平方M期房均價4149元/平方今年開盤的樓盤，致 遠上城3700元/平方M人信陽光青年城三期3500元/平方M,金港花園二期3500元/平方M東 方新城三期3510元/平方M比去年同期至少增長了 10%新加坡城國際、文湖怡景、城市風 景、硏房康城、摩卡小鎮(zhèn)、北湖紫晶城、君臨天下、楚天明珠房價一直在4000元以上；而 新開盤的壹品漫城最高價達到4700元/平方M所以，從市場的現(xiàn)狀看，荊州城區(qū)房價還是處于 穩(wěn)中有升的狀態(tài)。與周邊城市相比，荊州房價還有很大的上升的空間。據(jù)統(tǒng)計，2009年全省 商品住宅均 價為3413元/平方M同比增長17. 7%o全省1個省會城市、14個 地級市和直管市中，荊州市 V包括縣市）商品住宅均價2373元/平方M居第6位。前5位是：武漢市51 99元，宜昌市 3002元,仙桃市2741元，黃石市2682元,鄂州市2600元。荊州市房價與襄樊、荊門、十堰 相差不多。與宜昌相比荊州房價還有很大的上升的空間。2009年，宜昌GDP達到1245. 6億 元，比荊州高76%o 2009年，宜昌城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資54.5億元，是荊州城區(qū)的1.8倍； 開發(fā)投資同比增長25. 6%,比荊州城區(qū)高15個百分點。商品住宅銷售面積比荊州多65. 8%； 住宅銷售面積同比增長1.8倍，而荊州城區(qū)同期是下 降6. 3%o宜昌城區(qū)商品住