南京市房地產交易管理辦法

1、南京市房地產交易管理辦法第一章 總則第一條 為加強城市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益， 根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定 本辦法。第二條 凡在本市行政區(qū)域國有土地范圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應 當遵守本辦法。第三條 本辦法所稱房地產交易管理，包括對房地產轉讓、房屋租賃、房地產抵押以及房 地產中介等房地產交易活動的管理。第四條 房地產交易應當遵循平等、自愿、誠實信用的原則。第五條南京市房產管理局 （以下簡稱市房管機關 ） 是本市房地產交易的行政主管部門。重大、復 雜的房地產轉讓由市房管機關會同國土部門進行

2、管理。 區(qū)、縣房產管理部門 （ 以下簡稱區(qū)、 縣房管機關 ） 按權限分工負責所轄區(qū)內的房地產交易管理。市、縣房地產交易管理機構受市、縣房管機關委托，負責房地產交易的日常管理工作。 國土、建設、規(guī)劃、工商、財政、物價、國資等部門應當在各自職責范圍內協(xié)同房管機 關做好房地產交易管理工作。第六條 房地產轉讓、抵押、出租的，其房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押、出租。第二章 一般規(guī)定第七條 從事房地產交易活動、辦理房地產交易手續(xù)，當事人應當持有相應的房地產權利證書等合法證件。第八條 有下列情形之一的房地產，不得進行交易：（ 一 ） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利

3、的；（ 二 ） 共有房地產未經其他共有人書面同意的；（ 三 ） 權屬有爭議的；（ 四 ） 已批準實施拆遷的；（ 五 ） 未經國資部門批準的行政事業(yè)單位房地產；（ 六 ） 依法收回土地使用權的；（ 七 ） 法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形。第九條房管機關辦理房地產交易手續(xù)應當自當事人提交申請之日起 30日內辦理完畢， 對不符合 規(guī)定條件的，應當自當事人提交申請之日起 10 日內作出不予受理的答復，并說明理由。 第十條 房地產交易應當使用書面合同。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構，不得強制使用其制作的格式合同。第十一條 辦理房地產交易手續(xù)，交易當事人應當如實申報房地產交易價格，并按國家有 關規(guī)定繳納

4、稅費。第三章 房地產轉讓第十二條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有 權、土地使用權轉移給他人的行為：（ 一 ） 以房地產投資、入股的；（ 二 ） 以土地使用權投資，與他人聯(lián)合開發(fā)房地產，使房地產權屬發(fā)生轉移的；（ 三 ） 因房地產權利人合并房地產權屬隨之轉移的；（ 四 ） 以房地產抵償債務的；（ 五 ） 以產權調換方式安置被拆遷人房屋的；（ 六 ） 按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準予再轉讓的；（ 七 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十三條 房地產轉讓人應當是依法領取房地產權利證書的房地產權利人。 房地產受讓人應當是自然人、法人和依法擁有獨立財產權的其他組織。第十

5、四條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房地產轉讓合同自當事人簽訂之日起成立。房地產轉讓當事 人應自合同簽訂之日起 （ 預售的商品房自竣工合格之日起 ）30 日內，向市、縣房管機關申 請辦理過戶登記手續(xù)。房地產的轉讓，以核準的過戶登記為房地產權利的交付。受讓人自核準過戶登記之日起， 取得轉讓的房地產權利。第十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（ 一 ） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二） 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于在建房屋工程的，完成房屋開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。第十六

6、條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣房管機關審查、報市、縣人民 政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)。有下列情形之一的，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，轉讓方應當將轉讓房地產所獲收 益中的土地收益上繳國家或依照市人民政府的規(guī)定處理：（一） 經市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓后的土地用于建設中華人民共和國城市房地產管理法第二十三條規(guī)定項目的；（ 二 ） 轉讓私有住宅的；（ 三 ） 按照國家房改規(guī)定出售公有住房的；（ 四 ） 轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（ 五 ） 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；（ 六 ） 市人民政府規(guī)定的不需辦

7、理出讓手續(xù)的其他情形。第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)出售其建設的商品房， 應當向市、縣房管機關申領商品房預 （ 銷） 售許可證，申領商品房預 （ 銷）售許可證應當符合下列條件：（ 一 ） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（ 二 ） 持有建設工程規(guī)劃許可證；（ 三 ） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上；（ 四 ） 已確定工程進度和竣工日期；（ 五 ） 已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議；（ 六 ） 已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理合同。銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規(guī)定

8、條件外，還應當持有準予外銷的批準文件。第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓已部分預售的在建商品房的，應當書面告知預購人，預購 人在被告知后 30 日內，有權解除合同。預購人未按前款規(guī)定解除合同的，在建商品房的受讓人繼續(xù)履行商品房銷售合同。第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)受讓未竣工的房地產后需銷售的， 應當按本辦法第十七條規(guī)定 申請領取商品房預 （ 銷） 售許可證。第二十條 預售商品房，預售人應當出示商品房預 （ 銷） 售許可證，并于合同簽訂后 30 日內，向市、縣房管機關申請合同備案登記。第二十一條預購的商品房在登記備案后竣工前再轉讓的，當事人應當自轉讓合同簽訂后 10 日內，向 市、縣房管機關申請辦理變更備

9、案登記手續(xù)。并應當符合下列規(guī)定：（ 一 ） 未付清購房款的，預購人應征得預售人的書面同意；（ 二 ） 已付清購房款的，應由預購人書面靠知預售人。 未按前款規(guī)定轉讓的，轉讓合同對預售人無效。第二十二條 預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，應當 征得預購人同意，并與預購人修訂合同有關條款。預售人擅自改變預售合同約定的商品房式樣、結構、裝修標準，嚴重損害預購人權益的， 預購人可以解除合同，并由預售人承擔賠償責任。預購人未解除合同的，可不承擔所購 商品房改變后所獲增益部分的價款。第二十三條 除當事人另有約定外，實際交付的商品房面積與預售合同約定面積不一致 的，應當按下列規(guī)定處

10、理：1%以內（含本數(shù) ）的價款，購銷雙方實行多退（一） 約定的面積與實際交付的面積相差在少補；1%（不含本數(shù) ） 的，預購人可不承擔增加面積的（ 二 ） 實際交付的面積大于合同約定面積的價款；1%以上（不含本數(shù) ）的，預售人應當按實際交付（ 三 ） 實際交付的面積小于合同約定面積的 的面積結算退還多收的價款；（ 四 ） 實際交付的面積小于合同約定面積的5%以上（ 含本數(shù)）的，預購人有權解除合同，并由預售人承擔賠償責任實際交付的商品房面積以房屋所有權證的記載為準。第二十四條 商品房銷售廣告必須載明商品房預 （ 銷） 售許可證的批準文號。第二十五條 建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。配套使用的

11、房屋附屬設施、附屬 設備、共用部位不得單獨分割轉讓，國家另有規(guī)定的除外。第二十六條 房地產轉讓時，轉讓人與他人之間基于相鄰關系而產生的權利、義務，隨房 地產轉讓一并轉歸受讓人。第四章 房屋租賃第二十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租 人向出租人支付租金的行為。以聯(lián)營、承包、入股等名義，提供房屋給他人使用，并收取價金而不承擔經營風險的，視同房屋出租。第二十八條 有下列情形之一的，須經市、縣房管機關批準：（ 一 ） 向境外人員、法人或其他組織出租房屋的；（ 二 ） 未建成的商品房預租的；（ 三 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二十九條房屋租賃當事人應當自合同

12、簽訂后 30 日內，向房屋所在地的區(qū)、縣房管機關辦理登記備案手續(xù)。涉外房屋租賃應當向市、縣房管機關辦理登記備案手續(xù)。經房管機關審核準予登記備案的，發(fā)給房屋租賃證 。未登記備案的，承租人不得對抗第三人。第三十條 專門從事房屋租賃經營的單位，領取房屋租賃證后，還應當向工商管理部 門申領取營業(yè)執(zhí)照，方可從事房屋租賃經營活動。第三十一條出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，應當執(zhí)行政府制定的租金標準；出租 私有房屋和其他出租房屋用于生產、經營活動的，其租金由租賃當事人協(xié)商議定。第三十二條在房屋租賃期限內，承租人死亡的，其繼承人有權終止合同。公有住宅的承租人死亡時， 與其同戶籍同住二年以上的家庭成

13、員履行合同的，可以繼續(xù)承租。第三十三條租賃期屆滿，承租人應當將房屋交還出租人。出租人默認承租人繼續(xù)使用出租房屋并仍 收取租金的，視為租賃期限不定合同，當事人可隨時終止合同，但應當給對方必要的準 備時間。第三十四條除當事人另有約定外，出租人承擔出租房屋的修繕義務，并有權查勘房屋使 用狀況。第三十五條 承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞的，承租人應當及時催告出租人，出租人不予維 修的，承租人可自行維修，維修費用可以折抵租金。承租房屋在使用中出現(xiàn)損壞，承租人應當告知而未告知出租人，致出租人不能及時維修 房屋而遭受損失的，由承租人承擔責任。第三十六條 承租人需要拆改、裝修承租房屋或增加附屬設施、設備的，應當征得

14、出租人 書面同意。租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或增加的附屬設施、設備的，應當按所存價 值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除 外。第三十七條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，造成損失的，由承租人承擔賠償責任：（ 一 ） 擅自轉租、轉讓、轉借或調換使用承租房屋的；（ 二 ） 擅自改變房屋用途或結構的；（ 三 ） 利用承租房屋進行違法活動的；（ 四 ） 無正當理由經出租人催告仍拖欠租金累計達六個月以上的；（ 五 ） 其他嚴重損害出租人權益的。第三十八條 出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同，造成損失的，由出租 人承擔賠償責任

15、：（ 一 ） 隱瞞產權或房屋瑕疵致使承租人無法使用的；（ 二 ） 不及時履行維修義務的；（ 三 ） 其他嚴重損害承租人權益的。第三十九條 在房屋租賃期間，因房屋所有權發(fā)生轉移或設定他項權的，原租賃合同對承 租人和新的所有權人或他項權人繼續(xù)有效。第四十條 承租人經出租人同意可以在租賃期限內，將其承租的房屋轉租給他人，并可獲得收益。轉租當事人應當按本辦法第二十九條的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。第四十一條 承租人依前條規(guī)定將房屋轉租給他人的，其與出租人間的租賃關系繼續(xù)有 效。轉租的承租人在轉租期限內，給出租人造成損害的由轉租人負賠償責任。第四十二條 經房屋所有權人同意， 承租人有償轉讓公有房屋使用權的，

16、原租賃關系終止 第五章 房地產抵押 第四十三條房地產抵押是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債權擔保 的行為。債務人不履行債務時，債權人有權以抵押房地產轉讓所得價款優(yōu)先受償。 第四十四條 下列房地產不得設定抵押：（一）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生 設施和其它社會公益設施；（ 二 ） 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；（ 三 ） 已出租給職工的住宅；（ 四 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得抵押的房地產。第四十五條 房地產抵押當事人應當自合同簽訂后 30 日內，向市、縣房管機關申請辦理 抵押房地產登記。房地產抵押合同自登

17、記之日起生效。第四十六條 兩宗以上的房地產為同一債權擔保的，視為同一房地產抵押權。第四十七條 抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人租賃情況。處分抵押房屋時， 租賃合同對于房屋的受讓人仍然有效。出租已設定抵押的房屋，租賃關系自處分抵押房地產時解除，租賃合同對于抵押權人和 房屋的受讓人無效。第四十八條 按份共有的房地產，抵押人在征得其他共有人書面同意后，可在其應有份額 內設定抵押。第四十九條 共同共有的房地產在房地產抵押期限內，共有人析產的，析產后的各房地產 擔保全部債權。第五十條 以房地產設定最高限額抵押的，可以抵押房地產的價值為預期債權的最高限債權結算后債權數(shù)額不及最高限額的，以實際發(fā)生的

18、數(shù)額為擔保額；超出最高限額的部 分不屬擔保范圍。第五十一條由銀行代付購房款的預購商品房 （ 包括預購政府優(yōu)惠出售的房屋 ）貸款抵押或在建房屋抵 押的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂后 30 日內向市、縣房管機關申請辦理抵押預登記。 房屋在債務履行期限內竣工的，抵押當事人應當憑預登記證明辦理抵押登記手續(xù)。 在預登記期間，抵押權人可要求抵押人再提供其他形式的擔保。在建房屋抵押擔保的債權，以該房地產項目已完工部分的價值為限。第五十二條 預購商品房在抵押預登記期間， 商品房購銷雙方不得擅自轉讓、 變更、解除、 終止商品房合同。預購商品房設定抵押后，預購商品房合同由抵押權人收存。第五十三條 抵押合同發(fā)生變

19、更或抵押關系終止的， 抵押當事人應當在變更或終止之日起15 日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記手續(xù)。第五十四條 抵押人轉讓抵押的房地產，應當通知抵押權人并告知受讓人抵押情況；未履行通知、告 知義務或轉讓價款明顯低于其擔保債權而未征得抵押權人同意的，其轉讓行為無效。 轉讓已登記抵押的房地產，抵押人提前清償擔保債權或向與抵押權人約定的第三人提存 的，抵押權人應當會同受讓人按本辦法第五十三條的規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。第五十五條 因城市建設需要，將已抵押的房地產列入實施拆遷范圍的，抵押人應當及時通知抵押權 人，債務人可以提前清償債務或由抵押人變更抵押的房地產。債務人不能提前清償或抵押人不能變

20、更抵押房地產的，拆遷安置取得的房地產或安置費為抵押財產 第五十六條 抵押房地產的土地使用權為劃撥取得的， 抵押權人以處分抵押房地產所得價 款扣除應當上交的土地收益后的余額優(yōu)先受償。第六章 房地產中介服務第五十七條 房地產中介服務是指有資質的企業(yè)法人或其他經濟組織，以營利為目的，進 行房地產經紀、房地產咨詢、房地產評估等經營活動。第五十八條 從事房地產經紀活動的機構，應當向市房管機關申領資質證書。經市房管機關會同工商 部門審核后，符合條件的，頒發(fā)房地產經紀機構資質證書 。從事房地產評估活動的機構，應當持有市房管機關頒發(fā)的房地產評估機構資證書 。涉 及國有資產評估的，還應當持有國有資產管理部門頒發(fā)

21、的資質證書。第五十九條 中介機構申請資質證書應當符合下列條件：（一） 從事房地產咨詢業(yè)務的，具有房地產以及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技 術職稱人員應當占員工總數(shù)的半數(shù)以上；（二）從事房地產經紀業(yè)務的，具有高中以上文化程度、從事房地產相關行業(yè)工作三年以 上的人員應當不少于三名；（ 三 ） 從事房地產評估業(yè)務的，應當具有與其資質相應的房地產注冊評估師。第六十條 房地產中介機構與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房代理銷售合同的， 當事人應當自 合同簽訂后 10 日內向市、縣房管機關辦理合同備案手續(xù)。第六十一條從事中介業(yè)務的人員，應當向市房管機關申領相應的房地產經紀人員資格證 、房地 產估價師注冊證或房

22、地產估價人員崗位合格證書 。第六十二條 房地產中介人員只能在一個中介機構從業(yè)，并不得以個人名義從事中介業(yè) 務。 中介機構人員在從事房地產交易居間、代理活動時，應當明示其中介機構從業(yè)人員身份。 第六十三條 房地產中介機構從事中介活動，應當查驗當事人提供的有關房地產權屬證書等證件，不 能提供或提供的證書、證件不符合規(guī)定的，中介機構應當拒絕委托。第六十四條 經中介機構居間介紹的房地產交易合同，被行政機關或司法機關確定為無效合同或因其 虛假介紹而至合同不能履行的，中介機構應當向委托人退還收取的費用。第七章 罰則第六十五條 違反本辦法，有下列行為之一的，由房管機關或其委托的房地產交易管理機 構予以處罰：（一） 違反本辦法第十四條第一款、第二十八條、第四十五條的規(guī)定，未