深圳中原商業(yè)策劃報(bào)告

1、centaline 天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告第一章 深圳市商業(yè)概述一、 深圳市商業(yè)概況1、零售商業(yè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，集約化程度越來(lái)越高據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約8萬(wàn)個(gè)，零售總面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，5000平方米以上的大型商場(chǎng)60余家，其中1萬(wàn)平方米以上的大商場(chǎng)49家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)，2000年深圳市銷(xiāo)售額排名前15位的企業(yè)銷(xiāo)售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的22%，其中超過(guò)10億元的有4家。萬(wàn)佳、沃爾瑪更是一舉超過(guò)老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍居全國(guó)十強(qiáng)過(guò)去五年期間，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額急劇攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、十分迅猛。2000年深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額列全國(guó)第8位。因?yàn)樯钲诘娜丝跀?shù)無(wú)法和擁有上千萬(wàn)的上海、廣州相比，否則人均排名會(huì)更靠前。3建成區(qū)域商貿(mào)中心深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過(guò)年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國(guó)際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。4、深圳市商業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系量表1） 深圳市近五年商業(yè)用房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況 （單位：萬(wàn)m2 ）年份至年底竣工總量當(dāng)年竣工量年內(nèi)銷(xiāo)售量1996176.5945.589.511997306.1629.5715.411998345.9539.7911.251999405.1159.1614.44200

3、0454.1249.0117.31以上數(shù)據(jù)表明：截止2000年底全市商業(yè)用房竣工總量已累計(jì)達(dá)454.12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總量?jī)H累計(jì)178.47萬(wàn)平方米，占竣工總量的39.3%，空置情況較為嚴(yán)重，表明深圳市商業(yè)市場(chǎng)的總體供求關(guān)系極不平衡，后市銷(xiāo)售壓力較大。2） 深圳市特區(qū)內(nèi)2000年新開(kāi)工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）3） 深圳市特區(qū)內(nèi)2000年竣工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）以上圖表說(shuō)明：商業(yè)用房無(wú)論是從新開(kāi)工面積還是從竣工面積來(lái)看，福田區(qū)都居首位，依次為南山區(qū)和羅湖區(qū)，深圳市商業(yè)開(kāi)發(fā)的重心已隨著城市開(kāi)發(fā)的重心開(kāi)始西移，并逐步確立了福田區(qū)的中心地位，東部與西部商業(yè)的發(fā)展趨向均衡。二、深圳市

4、商業(yè)類(lèi)型分析目前，深圳市的商業(yè)類(lèi)型主要有以下幾種：1、 綜合性百貨商場(chǎng)。如友誼城百貨、國(guó)際商場(chǎng)、天安、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)的方式。2、 主題性商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛(ài)華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。3、 超市。其特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，通

5、常毛利率較低，但客流量較高。 單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂(lè)福、新一佳、人人樂(lè)、好又多等。 單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如民潤(rùn)、華潤(rùn)萬(wàn)方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、 百貨與超市相結(jié)合。如萬(wàn)佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類(lèi)型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。5、 連鎖專(zhuān)賣(mài)（專(zhuān)業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等。6、 個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪。小結(jié)：深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在

6、與國(guó)際接軌的同時(shí)，積極摸索出適合本地國(guó)情的新業(yè)態(tài)。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)方式1、 購(gòu)銷(xiāo)自營(yíng)商場(chǎng)以購(gòu)銷(xiāo)的方式自行進(jìn)貨銷(xiāo)售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因占用較大的流動(dòng)資金，且風(fēng)險(xiǎn)大，目前深圳的大型商場(chǎng)已較少采用這種經(jīng)營(yíng)方式。2、 招商1） 出租。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c供應(yīng)商，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦墓?yīng)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2） 保底抽成。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷(xiāo)售保底額，當(dāng)銷(xiāo)售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽成。3） 純分成。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場(chǎng)按該鋪位或

7、專(zhuān)柜銷(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷(xiāo)售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。四、深圳市商業(yè)市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)近年來(lái)，深圳的商業(yè)逐漸向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)?；?、連鎖經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)如下：1、 購(gòu)物百貨業(yè)日趨成熟。沃爾瑪、家樂(lè)福等跨國(guó)商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐雖然給深圳本土的商業(yè)帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，促使一批低素質(zhì)的中小企業(yè)被市場(chǎng)淘汰，但他們帶來(lái)的先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念也也讓一些企業(yè)如萬(wàn)佳、天虹、新一佳等在競(jìng)爭(zhēng)中不斷學(xué)習(xí)、摸索與創(chuàng)新，并發(fā)展壯大，使深圳零售業(yè)得到快速發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)逐步發(fā)展齊全，并開(kāi)始與全國(guó)甚至國(guó)際市場(chǎng)接軌。2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。如賽格電子配套市場(chǎng)、女人世界、男人世界、兒童世界、順電

8、家居廣場(chǎng)、集美堂家居廣場(chǎng)、東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)等有著明確主題定位，消費(fèi)導(dǎo)向清晰的主題商場(chǎng)得到了消費(fèi)者的認(rèn)同，在深圳商業(yè)市場(chǎng)正綻放光芒。五年來(lái)，深圳市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯增長(zhǎng)，中電子配套市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鐘表配套市場(chǎng)已成為領(lǐng)先全國(guó)的“一哥”。3、 連鎖商業(yè)不斷發(fā)展目前深圳市擁有商業(yè)連鎖企業(yè)90余家，連鎖門(mén)店1200余間，行業(yè)規(guī)模已躍居全國(guó)十大城市之列。以連鎖經(jīng)營(yíng)為特征的超級(jí)市場(chǎng)沖擊著大批傳統(tǒng)的、獨(dú)立的小型零售企業(yè)。4、 mall概念的購(gòu)物廣場(chǎng)是未來(lái)商業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)。購(gòu)物廣場(chǎng)mall概念成為主體的消費(fèi)形式，購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個(gè)“逛街”

9、的微環(huán)境，滿(mǎn)足消費(fèi)者各式各樣的需求，起到各種功能互補(bǔ)的作用，如銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)、海雅百貨等。5、 政府積極引導(dǎo)及扶持商業(yè)的發(fā)展 隨著深圳生活與購(gòu)物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“24小時(shí)”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價(jià)差異，將會(huì)有越來(lái)越多的港人選擇深圳居住，深港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模式及理念的精髓，緊隨香港朝著國(guó)際化方向不斷發(fā)展。6、 深港商業(yè)趨向一體化。隨著深圳生活與購(gòu)物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“24小時(shí)”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價(jià)差異，將會(huì)有越來(lái)越多的港人選擇深圳居住，深港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模

10、式及理念的精髓，緊隨香港朝著國(guó)際化方向不斷發(fā)展。7、中高檔商業(yè)發(fā)展速度加快隨著深圳經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展及人們消費(fèi)觀念的改變，嘉匯新城、城市中信廣場(chǎng)等大型中高檔購(gòu)物中心在今年也將相繼開(kāi)業(yè)，深圳的中高檔商業(yè)將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。結(jié)論：近年來(lái)，零售業(yè)在深圳發(fā)展異常迅猛，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，戰(zhàn)線(xiàn)從東門(mén)、人民南、華強(qiáng)北一直延伸到南山，并朝著規(guī)?；?、品牌化、集約化、連鎖化的趨勢(shì)不斷發(fā)展。具有品牌優(yōu)勢(shì)、具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式的商業(yè)連鎖將是以后商業(yè)的發(fā)展方向，而傳統(tǒng)市場(chǎng)的商業(yè)模式的市場(chǎng)份額將會(huì)逐步縮少。第二章 景田片區(qū)商業(yè)分析一、 片區(qū)位置及規(guī)劃景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)，福田中心區(qū)西北部，香蜜湖的東側(cè)，屬于福田中心區(qū)第一輻

11、射區(qū)。景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)的中部，地塊面積為273公頃，總規(guī)劃控制人口為99.5萬(wàn)人，而現(xiàn)在已達(dá)7萬(wàn)人以上，因此新增規(guī)劃容量約2萬(wàn)人。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃，景田片區(qū)的功能定位是以住宅為主，兼有商業(yè)、貿(mào)易、辦公、文體等多種區(qū)位功能的綜合居住區(qū)。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念。二、景田片區(qū)交通概況景田片區(qū)的交通十分便利，有二十多條大中巴路線(xiàn)經(jīng)過(guò)，如下表：車(chē)次車(chē)型起止點(diǎn)車(chē)次車(chē)型起止點(diǎn)25大巴火車(chē)站-香梅北6大火車(chē)站-桃源村215大火車(chē)站-下沙11大東門(mén)中-蓮花路105大德興花園-海上世界431中巴蛇口-上梅林209大田心村-松坪山429中世界之窗-清水河228大火車(chē)

12、西站-福田客運(yùn)站507中布吉-機(jī)場(chǎng)104大火車(chē)站-動(dòng)物園420中布吉-福田客運(yùn)站21大景田北-中山園路468中上沙-仙湖植物園213大草埔-福田客運(yùn)站471中獨(dú)樹(shù)村-火車(chē)站365大龍崗-福田客運(yùn)站411中竹子林-農(nóng)科中心370大龍華-福田客運(yùn)站456中蛇口-人才大市場(chǎng)15大石廈-梅林一村446中桃園村-火車(chē)站222大世界之窗-清水河451中火車(chē)站-南山注：?？刻烊痪优哉敬蔚拇笾邪鸵灿薪?，具體如下：6路、104 路25路、11路、411路、441路、456路、466路、548路。天然居具有良好的交通配套，為商業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)提供了一定的硬件支持。至于地鐵方面，香蜜湖站距離本項(xiàng)目雖有一段距離，但

13、仍處于地鐵可輻射的范圍之內(nèi)，但對(duì)商業(yè)的直接促進(jìn)作用在短期內(nèi)有限。三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會(huì)員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。而今年歲寶百貨進(jìn)駐景田，豐富了景田的商業(yè)配備。從現(xiàn)階段的總體來(lái)看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)：1、 歲寶百貨、山姆會(huì)員店共筑景田百貨零售業(yè)。景田片城市配套較為完善；但在歲寶百貨景田店開(kāi)業(yè)之前，作為居民日常大宗生活必需品購(gòu)物場(chǎng)所僅有山姆會(huì)員店一家，大多居民會(huì)選擇去梅林一村的家樂(lè)福或市中心的大型百貨超市去購(gòu)物，極不方便；自去年歲寶百貨景

14、田店開(kāi)業(yè)之后，居民的購(gòu)物環(huán)境才有較大的改善。2、 有規(guī)模、有檔次大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較為欠缺。目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)僅有溫馨家園裝飾廣場(chǎng)一家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，且購(gòu)物環(huán)境較差，檔次偏低，對(duì)較大部分的居住于景田及香蜜湖片區(qū)的精英一族吸引力不大。3、 商業(yè)設(shè)施分布零亂。片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂，歲寶百貨和山姆會(huì)員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。4、 中高檔的飲食娛樂(lè)業(yè)發(fā)展滯后。景田的餐飲業(yè)分布較為零散，有檔次的酒樓較為欠缺，目前已有商家意識(shí)到這一市場(chǎng)空缺，開(kāi)始進(jìn)軍景田的餐飲業(yè)，主要向萬(wàn)科金色家園及歲寶百貨這兩個(gè)區(qū)域集中。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂(lè)服務(wù)業(yè)則在景田

15、更為缺乏。四、景田商服物業(yè)租售狀況1、 天然居所在的香梅路的商業(yè)裙樓空置率高，租售情況不理想。目前周邊空置的商業(yè)裙樓有：俊景豪園裙樓、宏浩花園裙樓、景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。2、 臨街鋪位出租情況則較為理想。在靠近萬(wàn)科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬(wàn)科金色家園周邊的商鋪在150元/m2，因?yàn)榫疤锲瑓^(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。3、 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。4、 存量較大的商服物將

16、推向市場(chǎng)。根據(jù)目前掌握到的資料來(lái)看，在未來(lái)1-2年內(nèi)將有有第壹世界廣場(chǎng)裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬(wàn)托家園商業(yè)裙樓、金泰市場(chǎng)等商服物業(yè)將推向市場(chǎng)。五、未來(lái)幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測(cè)近幾年來(lái)景田片區(qū)的開(kāi)發(fā)力度不斷加大，自1998年來(lái)住宅市場(chǎng)每年都有近50萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，特別是去年（2001年）市場(chǎng)的供應(yīng)量高達(dá)65萬(wàn)平方米；整體銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個(gè)片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。而?duì)面的香蜜湖片區(qū)將是未來(lái)幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，該片區(qū)內(nèi)有大量的可開(kāi)發(fā)用地，據(jù)目前所掌握到的信息來(lái)看，這里將產(chǎn)生眾多大盤(pán)，且將以中高檔高尚住宅開(kāi)發(fā)為主，如水榭香都、新天國(guó)際名

17、苑、俊安苑、鴻榮源項(xiàng)目、翠?；▓@二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的熱潮帶動(dòng)南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加，消費(fèi)力將大幅提升。隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對(duì)區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。結(jié)論：景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿(mǎn)足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如中高檔的家居、家私類(lèi)購(gòu)物中心。未來(lái)幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)推出

18、市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈，商業(yè)中心會(huì)逐漸形成，誰(shuí)能把握市場(chǎng)先機(jī)，誰(shuí)就能引領(lǐng)市場(chǎng)潮流。因此，中原建議本項(xiàng)目需把握市場(chǎng)先機(jī)，利用旁邊有山姆會(huì)員店的消費(fèi)人流，引進(jìn)與其業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中高檔家居購(gòu)物中心，以獨(dú)特的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)特色等優(yōu)勢(shì)搶占商業(yè)至高點(diǎn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目現(xiàn)階段在商業(yè)氣氛上的不足，為項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目基本情況1、位置：項(xiàng)目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會(huì)員店對(duì)面，屬于天然居項(xiàng)目的商業(yè)配套項(xiàng)目。2、商業(yè)面積情況：占地面積：約2000余m2建筑面積：約9000 m2按占地面積與建筑面積比例來(lái)測(cè)算，項(xiàng)目可能需建4層左右。項(xiàng)目由于是獨(dú)立的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊，商場(chǎng)開(kāi)發(fā)可朔

19、性大，宜根據(jù)項(xiàng)目將來(lái)的經(jīng)營(yíng)定位來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接開(kāi)發(fā)符合經(jīng)營(yíng)商需求的商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目目前尚未開(kāi)發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)可根據(jù)以后的經(jīng)營(yíng)定位而修改。二、 項(xiàng)目swot分析1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strength）分析 項(xiàng)目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保障。 山姆會(huì)員店帶來(lái)強(qiáng)大特定的消費(fèi)人群。山姆店的輻射區(qū)域廣大，使本項(xiàng)目的可輻射面相應(yīng)增大。 項(xiàng)目臨香梅路及蓮花西路，交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路多。 發(fā)展商有較好的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將是近年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在住宅銷(xiāo)售成為熱點(diǎn)后，商業(yè)物業(yè)將是市場(chǎng)追捧對(duì)象。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)定位而定，可直接配合經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)

20、硬件需求。 片區(qū)內(nèi)大型中高檔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)缺乏，市場(chǎng)空檔明顯。 項(xiàng)目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項(xiàng)目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進(jìn)行招商及銷(xiāo)售。2、項(xiàng)目劣勢(shì)(weakness)分析 商業(yè)氣氛淡薄，整體商業(yè)環(huán)境需加以時(shí)日 較遠(yuǎn)期項(xiàng)目，可能受市場(chǎng)的許多不確定因素的影響 項(xiàng)目占地面積較小，總建筑面積不大，對(duì)引進(jìn)大型的國(guó)際性連鎖專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不利。 項(xiàng)目面臨的香梅路空置的商業(yè)裙樓多。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)分析 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將開(kāi)發(fā)大型中高檔次高尚住宅，為商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 片區(qū)內(nèi)缺乏中高檔次的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 中原強(qiáng)大的資源支持與多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)將成為項(xiàng)目成功的有力保障通過(guò)多年的商業(yè)運(yùn)

21、作，中原積累了大量的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和商戶(hù)資源，并有著強(qiáng)大的分行與信息網(wǎng)絡(luò)資源，將成為項(xiàng)目成功的有力保障。4、項(xiàng)目潛在威脅(threat)分析 未來(lái)幾年內(nèi)面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力中心區(qū)及景田、香蜜湖片區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積，商業(yè)中心更趨向于集中，項(xiàng)目將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)現(xiàn)時(shí)越來(lái)越多的連鎖經(jīng)營(yíng)商家已意識(shí)到景田的商業(yè)空白，更多的中高檔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)。結(jié)論：從項(xiàng)目本身的分析我們可以看出，雖項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)所在，但對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項(xiàng)目的銷(xiāo)售及招商經(jīng)營(yíng)形勢(shì)并不容樂(lè)觀，如能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與中原的優(yōu)勢(shì)資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，我們有信心將本項(xiàng)

22、目將成功推向市場(chǎng)，使開(kāi)發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。第四章項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位通過(guò)中原對(duì)整個(gè)深圳的商業(yè)調(diào)查和分析，特別對(duì)景田、香蜜湖片區(qū)的商業(yè)分析，如何充分對(duì)面的山姆會(huì)員店的購(gòu)物人流，是保證項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在。因此，本項(xiàng)目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可充分利用山姆的購(gòu)物人流來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。通過(guò)調(diào)查分析，項(xiàng)目所在的景田、香蜜湖片區(qū)目前缺乏一個(gè)中高檔次、品牌知名度高的家居或家具類(lèi)購(gòu)物場(chǎng)所。因此，中原建議本項(xiàng)目的定位為：國(guó)際潮流精品家居廣場(chǎng)定位詮釋?zhuān)?以經(jīng)營(yíng)國(guó)際及香港品牌為主，國(guó)內(nèi)知名品牌為輔。 主要經(jīng)營(yíng)家居裝修所需的潔具衛(wèi)浴、裝飾建材、家具家私、床上用品等，輔以部分名牌專(zhuān)業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司。

23、中高檔的家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，對(duì)經(jīng)營(yíng)及租金收入有保障。 主要以考慮項(xiàng)目定位后的銷(xiāo)售可操作性，如定位為飲食、娛樂(lè)業(yè)則無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。二、檔次定位 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)以中高檔、以國(guó)際知名品牌為主 購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化三、經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式設(shè)想：敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。即統(tǒng)一開(kāi)市收市時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等四、經(jīng)營(yíng)商定位1） 如發(fā)展商獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，則發(fā)展商需組織專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍進(jìn)行管理，經(jīng)營(yíng)商為家居類(lèi)產(chǎn)品廠(chǎng)商、代理商。2） 如以租賃或與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司合作方式運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)商則為：深圳或香港、國(guó)外知名大型連鎖經(jīng)營(yíng)商家，如近期開(kāi)業(yè)的百安居等。對(duì)經(jīng)營(yíng)商選擇的要求是有強(qiáng)大的品牌帶動(dòng)力，能對(duì)

24、銷(xiāo)售有良好的促進(jìn)作用。五、投資者定位 由于本項(xiàng)目以精品家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位，需采用返租的方式來(lái)吸引投資者，以保持商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。 投資者與經(jīng)營(yíng)商分離，基本不考慮投資者自己經(jīng)營(yíng)，如投資者自己經(jīng)營(yíng)則需按商場(chǎng)的管理規(guī)劃經(jīng)營(yíng)。六、目標(biāo)消費(fèi)群定位經(jīng)營(yíng)收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹(shù)灣等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費(fèi)者。 家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費(fèi)者。 于山姆會(huì)員店購(gòu)物客戶(hù)。七、經(jīng)營(yíng)及租賃合作方式建議將本項(xiàng)目定位為國(guó)際潮流精品家居廣場(chǎng)，在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式上有多種方案可供選擇：1） 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理家居廣場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)：可以實(shí)現(xiàn)較高的租金收入缺點(diǎn)：

25、發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理有一定難度。 經(jīng)營(yíng)上存在有一定風(fēng)險(xiǎn) 招商較為繁鎖2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)： 不需考慮以后的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，不需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 如引進(jìn)國(guó)際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有良好的促進(jìn)作用缺點(diǎn)： 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國(guó)外知名企業(yè)。3） 與品牌家居經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)合作優(yōu)點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題可得到解決，經(jīng)營(yíng)招商易于開(kāi)展 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有一定促進(jìn)作用 可實(shí)現(xiàn)較理想的租金收入缺點(diǎn)： 需尋找品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商合作，需支付經(jīng)營(yíng)管理商一定的費(fèi)用。 國(guó)際知名家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)不一定會(huì)接受合作方式，而深圳

26、地家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)則品牌知名度不高。備注：至于與連鎖經(jīng)營(yíng)商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開(kāi)發(fā)商的利益，中原在操作金世界友誼城百貨、保利城友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城萬(wàn)佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營(yíng)商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。第五章 銷(xiāo)售策略一、 先招商，后銷(xiāo)售在項(xiàng)目未銷(xiāo)售前先進(jìn)行招商，再銷(xiāo)售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。二、靈活變通的返租策略通過(guò)返租，使發(fā)展商可控制項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的實(shí)施，是商場(chǎng)興旺的保證。返租年限建議為較短期（三年）。三、區(qū)分銷(xiāo)售面積與經(jīng)營(yíng)面積。 將鋪位面積劃分成615平方米為主進(jìn)行銷(xiāo)售，使商鋪總價(jià)碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶(hù)層面。 租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。四、通過(guò)精心包裝，將項(xiàng)目包裝成深圳首席投資鋪王。五、利用家居經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)駐不斷造勢(shì)。六、分期分批推出，推高售價(jià)。七、圍繞山姆會(huì)員店進(jìn)行宣傳。八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場(chǎng)前景。第六章 項(xiàng)目租售回報(bào)分析一、 項(xiàng)目租價(jià)分