XX商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告.doc

1、68表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫(xiě)字樓）功能面積分布表樓層使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米）管理中心、 維修間、變壓器房等低壓配電負(fù)二層房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471 層大堂、商場(chǎng)等264826482 層商場(chǎng)154115413 層商場(chǎng)154115414 層酒樓、餐廳250525055 層技術(shù)層寫(xiě)字層避難層1541154118 層設(shè)備層154115411929 層寫(xiě)字層避難層154115413139 層寫(xiě)字備層1541154140停機(jī)坪1

2、80180小計(jì)64124合計(jì)71771表 2 東塔樓（甲級(jí)純寫(xiě)字樓）功能面積分布表每層面積（平方樓層使用功能米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961 層大堂、商場(chǎng)等204820482 層商場(chǎng)180318033 層商場(chǎng)180318034 層商場(chǎng)204820485 層技術(shù)夾層20482048618 層寫(xiě)字樓20482662419 層避難層204820482035 層寫(xiě)字層寫(xiě)字樓1536153637 層避難層153615363845層寫(xiě)字樓1536128884649層寫(xiě)字樓10244096

3、50 層設(shè)備層1024102450 層核心部設(shè)備層283283小計(jì)919535155層寫(xiě)字樓10245120合計(jì)101169一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從2002 年 10 月起，至 2005年9月。2、從項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見(jiàn)表 3。表 3項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔

4、成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1 土地購(gòu)置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開(kāi)發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2其他費(fèi)用50584505035885505086

5、470002.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1653906416310683772149272228362.4財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5銷(xiāo)售費(fèi)用0027601289385276012893、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道： 一是企業(yè)自有資金， 二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開(kāi)發(fā)商已投入了50000 萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220 萬(wàn)元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金970

6、 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 66051 萬(wàn)元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271 萬(wàn)元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)表4所示。表 4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào) 項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷(xiāo)售收入再投資660510176722876

7、0196193資金缺口（ 2.1+2.2）5520024256582519641017二、項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將西塔樓寫(xiě)字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見(jiàn)表 5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔樓寫(xiě)字樓銷(xiāo)售收入測(cè)算表200320042005售價(jià)13000銷(xiāo)售率30%銷(xiāo)售面積174282003 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）22656售價(jià)14000銷(xiāo)售率75%銷(xiāo)售面積261422004銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）36598售價(jià)135002005銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售面積14523銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）19606合計(jì)（萬(wàn)元）78861年份2

8、0042005200620072008200920102011201220132014201520162017201平均月租金（元）380.643 400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）53335363839384038363438383838商場(chǎng)（-1 至 租金收入（萬(wàn)地面四層）元）3074103 5483 5963 6832 729072107208661061755821624162416241624年份20192020202120

9、222023202420252026202720282029203020312032平均月租金商場(chǎng)（-1 至（元）450472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125地面四層）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）3839393939394141414141414141租金收入（萬(wàn)元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表 6

10、西塔樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算表表 7 東塔樓出租收入測(cè)算表年份2005 2006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15% 60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬(wàn)寫(xiě)字樓元）313131414141414131213131313租金收入（萬(wàn)元）6099980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 1331113311 13311

11、13311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率25% 70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）835363839384038363438383838租金收入（萬(wàn)元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931商場(chǎng)（1 至 東塔小計(jì)（萬(wàn)4 層）元）86012959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 1724117241 17241 17241續(xù)表

12、7 東塔樓出租收入測(cè)算表年份2019 2020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金165.37 165.37 165.37 165.37 165.37 165.37 165.37 165.37（元）150157.5 157.5157.5 157.5 157.555555555出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）1313131313131414141414141414租金收入（萬(wàn)1331 1397寫(xiě)字樓元）1713977 13977 13977 13977

13、14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675平均月租金496.12 496.12 496.12 496.12 496.12 496.12 496.12 496.12（元）450 472.5 472.5 472.5 472.5 472.555555555出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn)元）3839393939394141414141414141租金收入（萬(wàn)元）3931 4127412741274127412743334333433343334333433343334333商場(chǎng)（

14、 1東塔小計(jì)（萬(wàn)1724 1810至 4層）元）1418104 18104 18104 18104 1900919009190091900919009190091900919009三、項(xiàng)目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款45500 萬(wàn)元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2006年開(kāi)始還本付息，2010年還清。根據(jù)中國(guó)人民銀行2002 年2 月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76。目前廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率通常為中國(guó)人民銀行公布的貸款利率乘以1.1 的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：5.76*1.1 6.336。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息113

15、648001元，詳見(jiàn)借款還本付息表8。表 8 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20032004200520062007200820092010年初借款累計(jì)61900800112248435 480448496 395788457305764359210036334 108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255 1151012551151012551151

16、01255 115101255 575506275年末借款累計(jì)61900800112248435480448496 395788457 3057643592100363341082429810四、項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加估算表詳見(jiàn)表9、表 10 所示。表 9 銷(xiāo)售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20022003200420051銷(xiāo)售收入226563659819606788602銷(xiāo)售稅金及附加13912247120448422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*51133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7 79128692762.3教育費(fèi)附加（2.

17、1）*3 3455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09203318712.5交易印花稅（1）*0.05111810392.6交易管理費(fèi)（1）*0.5 113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表 10租賃稅金及附加估算一覽表序合計(jì)號(hào) 項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2002 2003 2004 2005 200620072008200920102011 201220132014201520161租賃收入6855303074963 184422369728619 2998928776 292692722924208222222348223482租賃稅金及1209272附

18、加54875325341805048529050765163 48034270 3920414241422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*5 342761524892211851431149914391463 13611210111111741174城市維護(hù)建23992.2設(shè)稅（2.1）*7 117658310010510110295857882822.3教育費(fèi)附加（2.1）*3 10280728364345434441363335352.4防洪工程維（1）617041721262726262522202121護(hù)費(fèi)*0.09（1）3432.5交易印花稅*0.050291214151415 14 12 11

19、12 122.6房產(chǎn)稅（1）*12 82264375962213 2844 3434359934533512 3267 2905 2667 2818 2818續(xù)表 10 租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加414241424142434943494349434943494

20、56745674567456745674567456745672.1營(yíng)業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7 828282868686868691919191919191912.3教育費(fèi)附加（2.1）*3 353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護(hù)費(fèi) （1）*0.09 212121222222222223232323232323232.5交易印花稅（1）*0.05 121212121212121213131313131

21、313132.6房產(chǎn)稅（1）*12 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。1、價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來(lái)推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。2、租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對(duì)升幅為5。本租金基本

22、可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。3、稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷(xiāo)售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。4、出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營(yíng)期最后一年（2005年至 2032 年，共 28 年）。5、出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。6、期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為 7。（二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見(jiàn)表 11 所示。表 11 項(xiàng)目損益表項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)合計(jì) 2002 2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620

23、17收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821銷(xiāo)售收入788602265636598196062租賃收入6855303074963 184422369728619299892877629269272292420822222234822348223482總成本費(fèi)用171271115021749014333 474847484748474847484748474847484748474847484748由于銷(xiāo)售寫(xiě)字樓總成1本分?jǐn)?8339115021725395852用于

24、租賃物業(yè)折舊1329322374748474847484748474847484748474847484748474847484748稅金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241421銷(xiāo)售稅金及附加48421391224712042租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241424142土地增值稅789227366196利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4) 4665619537 16748 79611044114769188231

25、99511895219358176781519013554145921459214592所得稅(5)*33%153965314755272627344548746211 6584625463885834 50134473481548154815稅后利潤(rùn)(5)-(6)3125966390 11221 533469959895 1261113367 12698 12970 1184410177 9081977697769776續(xù)表 11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2

26、031 2032收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901 銷(xiāo)售收入2租賃收入234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890總成本費(fèi)用47484748 47484748474847484748 474847484748 47484748474847484510由于銷(xiāo)售寫(xiě)字樓總成1本分?jǐn)? 用于租賃物業(yè)折舊4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 474

27、8 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745671銷(xiāo)售稅金及附加2租賃稅金及附加414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值稅利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)145921459215560155601556015560155601657516575165751657516575165751657516813所得稅(5)*33%48154815513551355

28、1355135513554705470547054705470547054705548稅后利潤(rùn)(5)-(6)97769776 10425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：項(xiàng)目年投資利潤(rùn)率為 9.08基準(zhǔn)收益率 7，基本達(dá)到行業(yè)收益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿(mǎn)足要求。（三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析1、全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表12 所示。表 12 全部投資現(xiàn)金流量表序項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期號(hào)20022003200420052006200720082009 20102011 201

29、2 20132014 20152016764392998 28772926 2722 24202222 23481現(xiàn)金流入622656 36905 24569 18442 23697 286199699822234821.1銷(xiāo)售收入7886022656 36598 19606685532998 28772926 2722 24202222 23481.2租賃收入6307496318442 23697 2861996998222348250001187 1133 1155 10632現(xiàn)金流出02425 29019 42150 65537 66999054 11260401792838393 89

30、58895817127 50002.1建設(shè)投資002425 24254 33956 606352.2銷(xiāo)售56311618261314002.2. 銷(xiāo)售稅金及 48421391224712041 附加2.2.2土地增值稅789227366196租賃稅金及2.3附加70710548753253418050485290 50765163 4803 42703920 41424142153962.4所得稅33147552726273445487462116584 62546388 5834 50134473 48154815-40961811 17441771 1659 14921382 14523凈

31、現(xiàn)金流量-5000 -2425 -6363 -5245811743 14643 17359568259414524累計(jì)凈現(xiàn)金-1378 -1903 -6000 -4825 -3361 -162519303702 5361 68548236 9689111414流量-5000 -7425 83185618595350948續(xù)表 12 全部投資現(xiàn)金流量表序項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期號(hào)20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入2348223482 2348224657 246572465724657 2465

32、725890 2589025890 2589025890 25890 25890258901.1銷(xiāo)售收入1.2租賃收入2348223482 2348224657 246572465724657 2465725890 2589025890 2589025890 25890 25890258902現(xiàn)金流出89588958895894849484948494849484 10037 1003710037 1003710037 10037 10037101152.1建設(shè)投資2.2銷(xiāo)售2.2. 銷(xiāo)售稅金1 及附加2.2. 土地增值2 稅2.3 租賃稅金4142 4142 4142 4349 4349 4

33、349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567及附加2.4所得稅4815481548155135513551355135513554705470547054705470547054705548凈現(xiàn)金流3量1452414524 1452415173 151731517315173 1517315853 1585315853 1585315853 15853 1585315775累計(jì)凈現(xiàn)12594 14046 15499 17016 18533 20051 21568 23085 24671 26256 27841 29426 31012

34、 32597 34182 357604金流量3725813603693694根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：（ 1）本項(xiàng)目投資回收期為 7.89 年（ 2）本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（ NPV） 86866 萬(wàn)元（ 3）全部投資內(nèi)部收益率為 21.27由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿(mǎn)足投資要求。2、自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13 所示。表 13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016764391現(xiàn)金流入622656 36905 2456918442 236

35、97 28619 29989 28776 29269 2722924208 22222 23482 234821.1銷(xiāo)售收入7886022656 36598 19606685531.2租賃收入6307496318442 23697 28619 29989 28776 29269 2722924208 22222 23482 23482463842現(xiàn)金流出35242523019 37650 3053818209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 92838393895889582.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)售收入再17672 28760 19619投入貸款還本付2.3息5755011510 11510 11510 11510 11510銷(xiāo)售稅金及2.4附加48421391 2247 1204租賃稅金及120922.5附加954875325341805048529050765163480342703920414241422.6土地增值稅789227366196153962.7所得稅331475527262734454874621165846254638858345013447348154815-52423凈現(xiàn)金流量5-363-745-596923331335