深圳市羅湖區(qū)筍崗物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的商業(yè)計(jì)劃書

1、筍崗倉庫區(qū)商業(yè)化改造及筍崗物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的商業(yè)計(jì)劃書 本計(jì)劃書根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃（1996-2010）關(guān)于城市建設(shè)用地布局及規(guī)劃和綜合交通規(guī)劃等章節(jié)中有關(guān)筍崗物流中心改造發(fā)展計(jì)劃的內(nèi)容，結(jié)合我司向市政府呈報(bào)的關(guān)于筍崗倉庫區(qū)商業(yè)化改造的初步方案而編制，本計(jì)劃書同時(shí)也作為我司制訂庫區(qū)投資項(xiàng)目計(jì)劃的參考。一、筍崗倉庫區(qū)所處的地理位置、發(fā)展歷史及現(xiàn)狀二、筍崗倉庫區(qū)發(fā)展物流園區(qū)的規(guī)劃功能定位三、筍崗物流園區(qū)建設(shè)具體要求及設(shè)想四、筍崗家居城規(guī)劃及建設(shè)方案五、筍崗汽車城規(guī)劃及建設(shè)方案六、筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)規(guī)劃七、筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及引進(jìn)項(xiàng)目的合作方式八、筍崗物流園區(qū)未來發(fā)展前景一、筍崗倉庫區(qū)

2、所處的地理位置、發(fā)展歷史及現(xiàn)狀筍崗倉庫區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)羅湖區(qū)的中北部，北鄰北環(huán)快速干道，西向城市主干道紅嶺路，南靠筍崗路，東與廣九鐵路深圳北站接壤。庫區(qū)規(guī)劃占地面積約100萬平方米，自1982年開發(fā)建設(shè)，至今已建成大型倉庫80多棟，總建筑面積90多萬平方米，臨時(shí)堆場(chǎng)約5萬平方米；另有保留的約10萬平方米待開發(fā)空地，區(qū)內(nèi)有總長12.7公里的三條鐵路專用線與廣九鐵路連接。在八十至九十年代，該片區(qū)作為全國最大的多功能現(xiàn)代化商業(yè)化倉庫區(qū)和全國首個(gè)出口監(jiān)管倉庫而聞名海內(nèi)外，年貨物吞吐量最高時(shí)達(dá)400-500萬噸，被稱為中國第一倉，為國家外貿(mào)進(jìn)出口做出過巨大的貢獻(xiàn)。隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，昔日位于城

3、市邊緣的筍崗倉庫區(qū)已成為深圳市的城市中心區(qū)和未來商業(yè)黃金地段，近幾年來，區(qū)內(nèi)企業(yè)通過自發(fā)手段將部分倉庫設(shè)施改變?yōu)楦黝愓逛N及交易市場(chǎng)用途等，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足商業(yè)化發(fā)展的要求。因此，深圳市政府經(jīng)過多次論證和調(diào)研，已決定大規(guī)模改造筍崗倉儲(chǔ)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并將該區(qū)域作為城市商業(yè)化改造的重點(diǎn)，將其規(guī)劃為城市消費(fèi)物流園區(qū)。市政府為此專門成立了筍崗庫區(qū)改造建設(shè)指揮部，同時(shí)整個(gè)庫區(qū)的改造規(guī)劃方案也即將出臺(tái)。（一）筍崗建設(shè)物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)雖然筍崗倉庫區(qū)的建設(shè)面臨倉庫空置率高，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)其進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的局面，但是經(jīng)過十多年的發(fā)展和建設(shè)，筍崗倉庫區(qū)具備了由傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)業(yè)向綜合物流業(yè)轉(zhuǎn)

4、型，進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)的許多優(yōu)勢(shì)條件。1、現(xiàn)有的倉儲(chǔ)設(shè)施是在筍崗倉庫區(qū)考慮發(fā)展物流園區(qū)最主要的理由。目前，筍崗倉庫區(qū)擁有約67萬平方米倉儲(chǔ)用地建有大量的多層倉庫，并且在倉儲(chǔ)區(qū)內(nèi)建設(shè)有大量集中布局的倉庫和鐵路運(yùn)輸專用線，這些都是建設(shè)物流園區(qū)的客觀優(yōu)勢(shì)所在。并且，從合理利用筍崗倉庫區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的角度出發(fā)，如果另辟新的物流園區(qū)，置現(xiàn)有的筍崗于不顧，或任由它去改造成其它用途，這對(duì)于整個(gè)城市而言有很不經(jīng)濟(jì)的一面。2、筍崗倉庫區(qū)臨近城市中心區(qū)的區(qū)位條件符合發(fā)展以消費(fèi)物流為主的物流園區(qū)的要求。深圳近二十年的發(fā)展使羅湖已經(jīng)成為人口密集、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布的市區(qū)。從現(xiàn)代物流的觀念出發(fā)，這就形成對(duì)消費(fèi)物流的一種潛在的市

5、場(chǎng)需求。從區(qū)位條件分析，這一物流園區(qū)只能布局在特區(qū)北部、進(jìn)出交通都很便捷的地段。相比之下，筍崗倉庫區(qū)的區(qū)位條件就具有極大的優(yōu)勢(shì)。3、筍崗倉庫區(qū)具有發(fā)展物流園區(qū)的宏觀交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。筍崗倉庫區(qū)靠近城市中心區(qū)，北、西、南三面分別緊臨城市主干道北環(huán)路、紅嶺路和筍崗路。北環(huán)路是深圳重要的以貨運(yùn)交通量為主的城市干道。并且，依托設(shè)在筍崗倉庫區(qū)內(nèi)的深圳北站，筍崗倉庫區(qū)內(nèi)部設(shè)有鐵路運(yùn)輸專用線直達(dá)倉庫。從大的交通區(qū)位條件上看，筍崗的對(duì)外貨運(yùn)交通聯(lián)系都非常便捷。4、由于將筍崗物流園區(qū)定位為城市消費(fèi)物流，因此，物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模是由所服務(wù)的城市空間范圍和消費(fèi)物流的市場(chǎng)需求等因素共同決定的。并且，目前筍崗倉庫區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)

6、構(gòu)由單一的倉儲(chǔ)業(yè)和運(yùn)輸業(yè)向綜合的商貿(mào)、物流倉儲(chǔ)和運(yùn)輸業(yè)發(fā)展迫在眉睫，因此，在物流園區(qū)的規(guī)劃中，必須對(duì)整個(gè)筍崗倉庫區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，在實(shí)際的改造過程中，采取一次規(guī)劃、分期實(shí)施的方式。總之，從現(xiàn)有的對(duì)外交通條件、倉儲(chǔ)設(shè)施條件和倉儲(chǔ)業(yè)運(yùn)作十多年等因素而言，筍崗倉庫區(qū)具備了許多進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)條件。（二）筍崗物流園區(qū)的規(guī)劃功能定位基于筍崗倉庫區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)和開發(fā)條件，可以將筍崗物流園區(qū)的主要功能確定為城市消費(fèi)物流基地。深圳市的消費(fèi)物流主要是從國際及區(qū)域物流和不同運(yùn)輸方式物流中轉(zhuǎn)化而來的，其中包括從區(qū)外經(jīng)鐵路運(yùn)進(jìn)的貨物。結(jié)合筍崗物流園區(qū)處于城市中心區(qū)邊緣的實(shí)際情況，其直接服務(wù)的范圍必須考慮城市道路的現(xiàn)

7、實(shí)情況。三、筍崗庫區(qū)商業(yè)化改造及物流園區(qū)建設(shè)具體要求及設(shè)想在深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展九五計(jì)劃、深圳市城市總體規(guī)劃1996-2010、深圳市現(xiàn)代物流發(fā)展對(duì)策研究以及關(guān)于加快我市重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的若干意見（送審稿）中，均對(duì)在筍崗庫區(qū)商業(yè)化改造及建設(shè)物流園區(qū)提出了具體要求和設(shè)想，并明確指出筍崗物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)遵循的十二字方針，?quot;統(tǒng)籌規(guī)劃、準(zhǔn)確定位、明確重點(diǎn)。統(tǒng)籌規(guī)劃。筍崗物流園區(qū)規(guī)劃要與深圳市和羅湖區(qū)的總體規(guī)劃相結(jié)合，高起點(diǎn)、高水平、科學(xué)地進(jìn)行規(guī)劃。區(qū)內(nèi)發(fā)展的各類專業(yè)市場(chǎng)宜精不宜多，并加大智能化市場(chǎng)的建設(shè)力度，建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)。準(zhǔn)確定位。筍崗物流園區(qū)應(yīng)定位為區(qū)域性展示交易配送中心，園區(qū)的規(guī)劃

8、建設(shè)以立足深圳、依托周邊、連接兩頭、擴(kuò)大輻射為原則。要立足深圳的商業(yè)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；依托周邊城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和鹽田、平湖等周邊倉庫區(qū)；連接國內(nèi)和國際、內(nèi)地和香港兩個(gè)市場(chǎng)；在滿足本地需要的同時(shí)，以質(zhì)量、聲譽(yù)、檔次和服務(wù)向周邊地區(qū)輻射，吸引異地商家。明確重點(diǎn)。物流園區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的建設(shè)要在質(zhì)上做文章，做到人無我有，人有我精。首先，家居市場(chǎng)可作為重點(diǎn)市場(chǎng)來發(fā)展，目前區(qū)內(nèi)已有家具、裝修、裝飾材料市場(chǎng)，但還缺乏家用電器市場(chǎng)；其次，對(duì)汽車展銷及技術(shù)維護(hù)中心和配件市場(chǎng)的建設(shè)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)研，主要定位于名車和中高檔家用轎車上；第三，結(jié)合香港目前中藥港的發(fā)展情況，研究我市發(fā)展與之配套的中藥材市場(chǎng)的潛力;第四，其它市場(chǎng)要有限制

9、地慎重發(fā)展。根據(jù)深圳市政府對(duì)筍崗物流園區(qū)建設(shè)市場(chǎng)定位的十二字方針，我司將以立足現(xiàn)有、示范引路、分步改造為原則，提出分二個(gè)階段對(duì)筍崗物流園區(qū)進(jìn)行改造和建設(shè)的設(shè)想：第一階段：即近期發(fā)展階段，主要是結(jié)合政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，利用筍崗庫區(qū)五區(qū)現(xiàn)有空地約10萬平方米，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)大型家居超市，同時(shí)，對(duì)目前已形成的、初具規(guī)模的建筑裝修裝飾材料、汽車展示及技術(shù)維護(hù)中心、醫(yī)藥配送中心等專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整、改造、引導(dǎo)和擴(kuò)充。用盡可能短的時(shí)間，較少的投資，盡快在筍崗庫區(qū)形成具有較強(qiáng)輻射力的幾大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：1、集建材、高檔裝飾材料、家私、燈飾、家用電器、日常消費(fèi)品等為一體的大型家居超市及建筑裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)我司及其母公司

10、深業(yè)集團(tuán)計(jì)劃將我司所屬的寶安北路以西的七區(qū)14萬平方米建筑面積和五區(qū)10萬平方米土地用于發(fā)展深圳市大型家居用品及建筑裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)，其中在五區(qū)興建5萬平方米營業(yè)面積的大型家居超市一期工程作為該專業(yè)市場(chǎng)的核心。該專業(yè)市場(chǎng)將以進(jìn)口高檔材料為主，國產(chǎn)名牌為輔，采用國際先進(jìn)的超市管理模式，集中采購、廠家供貨、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、配送批發(fā)為主，零售為輔。使之成為華南以至全國規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強(qiáng)、管理先進(jìn)、設(shè)施完備的超大型家居及裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)。2、大型名牌汽車展銷檢測(cè)中心及汽車零配件交易市場(chǎng)該市場(chǎng)規(guī)劃在紅嶺北路以東，桃園路兩側(cè)，以目前在該區(qū)已初具規(guī)模的大昌汽修、物資工貿(mào)汽車檢測(cè)中心及

11、汽車展銷市場(chǎng)等為基礎(chǔ)，改造現(xiàn)有倉庫(占地約4萬平方米,現(xiàn)有建筑面積約8.5萬平方米)，利用現(xiàn)有818#空地約1.6萬平方米，建設(shè)營業(yè)面積約5萬平方米的室內(nèi)名車交易廣場(chǎng)，擬與國內(nèi)外有實(shí)力的汽車生產(chǎn)廠商合作，將經(jīng)營范圍擴(kuò)展到各類進(jìn)口、國產(chǎn)汽車展銷、零配件供應(yīng)、汽車檢測(cè)等為一體的多功能汽車展銷檢測(cè)及汽配交易市場(chǎng)，擴(kuò)建后市場(chǎng)占地15.4萬平方米，建筑面積達(dá)20萬平方米以上。第二階段，用3-5年左右時(shí)間建設(shè)為大型物流園區(qū)配套的電子商務(wù)交易平臺(tái)及其它配套設(shè)施。我司設(shè)想通過首先在五區(qū)建設(shè)大型家居超市項(xiàng)目，以及在桃園路以北新建名車廣場(chǎng)項(xiàng)目,以這兩個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作帶動(dòng)筍崗庫區(qū)的改造轉(zhuǎn)型,在市政府對(duì)庫區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施(

12、包括道路、通信等)進(jìn)行大規(guī)模改造的同時(shí)，投資建設(shè)基于上述專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化物流網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，并設(shè)立社會(huì)化專業(yè)化物流配送中心，使電子商務(wù)與物流配送通過專業(yè)化物流網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)有機(jī)的結(jié)合，與此同時(shí)，以分步改造的方式建設(shè)一批為物流園區(qū)服務(wù)的配套設(shè)施，逐步將筍崗庫區(qū)改造建設(shè)成為名副其實(shí)的智能化物流園區(qū)。四、筍崗家居城規(guī)劃及建設(shè)方案這里所指的筍崗家居城包括寶安北路以東五區(qū)筍崗物流中心近期啟動(dòng)區(qū)即家居超市項(xiàng)目及寶安北路以西七區(qū)現(xiàn)有14萬平方米物業(yè)的商業(yè)化改造項(xiàng)目兩部分，其中，筍崗物流中心近期啟動(dòng)區(qū)即家居超市項(xiàng)目占地面積為6.7萬平方米，建筑面積7.4萬平方米，家居超市營業(yè)面積約5萬平方米，建筑物層數(shù)為2-

13、3層，建筑容積率為1.1，廣場(chǎng)面積7800多平方米，公園綠地7200平方米。寶安北路以西七區(qū)現(xiàn)有14萬平方米物業(yè)的商業(yè)化改造項(xiàng)目目前正在進(jìn)行之中，已入住其中的裝飾市場(chǎng)有香江家具城（建筑面積2.2萬平方米）、香江裝飾材料城（建筑面積1.5萬平方米）、金海馬電器城（建筑面積8000平方米）、新光源燈飾及金寶來名家私（建筑面積5000平方米）等，該區(qū)域現(xiàn)已成為深圳市內(nèi)頗具影響力的家居裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)。我們計(jì)劃在未來1-2年內(nèi)除繼續(xù)引進(jìn)有實(shí)力的國內(nèi)外家居經(jīng)銷商和代理商外，同時(shí)對(duì)837、839、841、843及12#庫進(jìn)行改造，提高物業(yè)檔次和土地利用率，加快智能化市場(chǎng)的建設(shè)步伐，使五區(qū)的建設(shè)和七區(qū)的改造

14、同步進(jìn)行，改造建設(shè)完成后，該區(qū)域形成總營業(yè)面積20萬平方米以上的集家居、裝飾材料、家用電器、日用消費(fèi)品等的展銷、批發(fā)、配送為一體的大型智能化專業(yè)市場(chǎng)。五、筍崗汽車城規(guī)劃及建設(shè)方案該市場(chǎng)規(guī)劃在紅嶺北桃園路南北兩側(cè)，也分為新建和改造兩項(xiàng)內(nèi)容，其中新建項(xiàng)目包括在原818#倉空地和822倉所在位置共約1.4萬平方米用地建設(shè)6-9層名車廣場(chǎng)及汽車零配件配送中心,該項(xiàng)目建成后的建筑面積約5萬平方米,目前正在進(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)研和可行性分析階段;改造項(xiàng)目包括對(duì)桃園路以北的倉庫進(jìn)行改造和在桃園路以南汽車維修及檢測(cè)中心的擴(kuò)建改造等,改造和建設(shè)完成后,該區(qū)域?qū)⑿纬山ㄖ娣e20萬平方米以上的集室內(nèi)汽車展示交易、網(wǎng)上交易、

15、汽車檢測(cè)、汽車租賃、汽車零配件配送等為一體的大型汽車城，隨著該項(xiàng)目的建成，目前的臨時(shí)性露天汽車交易將成為歷史。六、筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)規(guī)劃在筍崗家居城及筍崗汽車城兩大專業(yè)市場(chǎng)改造建設(shè)的同時(shí)，利用市政府對(duì)筍崗倉儲(chǔ)區(qū)道路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行大規(guī)模改造的有利時(shí)機(jī)，我們將投入巨資建設(shè)筍崗物流園區(qū)電子商務(wù)交易平臺(tái)，并建立家居及汽車交易兩大專業(yè)網(wǎng)站，首先在筍崗物流園區(qū)設(shè)立社會(huì)化專業(yè)化的家居商品及汽車零配件配送中心，通過電子商務(wù)交易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)商品的在線交易，同時(shí)該交易平臺(tái)還應(yīng)具備以下各種功能：1、解決物流商務(wù)網(wǎng)上提供物流信息資源物流手續(xù)網(wǎng)上辦理及網(wǎng)上供需銜接網(wǎng)上物流協(xié)議網(wǎng)上配貨2、在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物流管理用

16、網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)交換七、筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目引進(jìn)的合作方式要把筍崗物流園區(qū)建設(shè)成為國際一流的物流園區(qū)，除了政府給予政策等方面的支持以外，還需要企業(yè)對(duì)引進(jìn)的項(xiàng)目精心的策劃，并投入大量的資金，我司作為未來筍崗物流園區(qū)最大的企業(yè)，將全力推進(jìn)物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，特別是做好五區(qū)的規(guī)劃和對(duì)現(xiàn)有倉庫的改造，同時(shí)，為加快物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)步伐，擬以多種方式引進(jìn)資金、項(xiàng)目，對(duì)于筍崗物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目引進(jìn)的合作方式，我們提出以下設(shè)想：1、與合作方就開發(fā)、建設(shè)、改造和項(xiàng)目合作經(jīng)營建立全面合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，簽署有關(guān)合作的框架性協(xié)議；2、與合作方共同出資組建筍崗物流園區(qū)開發(fā)公司，按政府制定的規(guī)劃藍(lán)圖，分階段

17、對(duì)筍崗物流園區(qū)進(jìn)行新建、改造；3、與合作方一起參與項(xiàng)目的策劃、論證、引進(jìn)工作，共同出資組建項(xiàng)目公司，參與新組建項(xiàng)目公司的經(jīng)營，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；4、利用合作雙方各自在國內(nèi)外資本市場(chǎng)和客戶等方面的優(yōu)勢(shì)，引入國際風(fēng)險(xiǎn)投資基金，建立基于電子化交易和現(xiàn)代化專業(yè)化商品配送中心為一體的物流電子商務(wù)平臺(tái)，使筍崗物流園區(qū)成為國際一流的物流園區(qū)。用網(wǎng)絡(luò)指揮和調(diào)度物流優(yōu)化物流及配送線路隨著物流電子商務(wù)平臺(tái)的建立和不斷完善，筍崗物流園區(qū)將成為以特色專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，各類專業(yè)網(wǎng)站為媒體，以現(xiàn)代化社會(huì)化配送中心實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程交易的高科技物流園區(qū)。八、筍崗物流園區(qū)未來發(fā)展前景未來的筍崗倉庫區(qū)將建設(shè)成為集專業(yè)化商品配送、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示與交易于一體，輔以辦公、金融、信息處理、飲食、娛樂等相配套的配送中心型消費(fèi)物流園區(qū)；筍崗物流園區(qū)將成為一個(gè)商業(yè)繁榮、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善的大型商品集散地，并將帶動(dòng)區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為我市實(shí)施現(xiàn)代物流中心戰(zhàn)略的一個(gè)重要園區(qū)，在深圳乃至全國的物流業(yè)發(fā)展中起示范探路作用。1、一站式購物的筍崗家居超市將作為筍崗物流園區(qū)的主要標(biāo)志性建筑，它不僅是輻射華南以至全國的大型家居產(chǎn)品配送展示和交易中