張家界子午西路項(xiàng)目投資收益分析報(bào)告

1、張家界子午西路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二零零九年八月三十一日編寫：高金龍第一部分 項(xiàng)目總說明可行性分析(feasibility study)，又稱可行性研究，就是對(duì)擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上及其他方面進(jìn)行可行性進(jìn)行分析，其目的是給項(xiàng)目投資決策者提供決策依據(jù)，同時(shí)給項(xiàng)目提供開發(fā)依據(jù)和參考指導(dǎo)意見。說明：由于所掌握的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項(xiàng)目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進(jìn)行動(dòng)態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會(huì)存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。1、項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目地塊位于湖南省張家界市永定區(qū)子午西路，項(xiàng)目南臨子午西路，子午西路前50米左右為張家界風(fēng)景秀麗的澧水，西臨靠大山，

2、地塊南臨四座村民宅，背山面澧水。 （1）總用地面積約200畝，地塊容積率為2。 本項(xiàng)目尚未進(jìn)入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應(yīng)山勢北高南低，起伏較大，與子午西路路面有約35米高差；目前項(xiàng)目進(jìn)入前期市場研究階段，原為國家監(jiān)獄用地，有四座農(nóng)民拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。（2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目雖屬張家界市永定區(qū)，但出于城市門戶位置，地理環(huán)境十分優(yōu)越，在地塊位置處于城市門戶位置，靠山臨水并能遠(yuǎn)望天門仙山，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)高檔物業(yè)、高檔居住小區(qū)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。但城市整體規(guī)劃市政機(jī)關(guān)將遷至項(xiàng)目區(qū)域，現(xiàn)目前尚未成型，市政配套較為簡單，并且尚無商品房開發(fā)項(xiàng)目。（3）地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)

3、目位于張家界市子午西路，是張家界市東擴(kuò)西進(jìn)城市發(fā)展的主干區(qū)域，東距新火車站6公里，距機(jī)場8公里，1路、8路、10路公交車經(jīng)過本項(xiàng)目。交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設(shè)加快，交通將更加便捷、成熟。2、項(xiàng)目經(jīng)營方式假設(shè)項(xiàng)目地塊現(xiàn)由張家界方面控制，南寧合作公司可通過轉(zhuǎn)讓或參股合作開發(fā)方式介入項(xiàng)目開發(fā)，面向市場進(jìn)行公開銷售。如協(xié)議達(dá)成，項(xiàng)目預(yù)計(jì)自2010年5月份開工建設(shè)，2010年底可取得政府有關(guān)部門頒發(fā)預(yù)售許可證后對(duì)外公開發(fā)售。根據(jù)市場情況，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)銷售率達(dá)到95%。3、項(xiàng)目主要指標(biāo)預(yù)計(jì)總占地面積：133200m（200畝）建筑面積：266400m；容積率：2；綠化率：45%左右；住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排

4、、多層建筑為主，高層建筑為輔；產(chǎn)品體量預(yù)計(jì)：低層聯(lián)排、多層建筑占總建筑面積的2/3，約88800；高層建筑占總建筑面積的1/3，約44400.開發(fā)周期：2010年5月2013年5月第二部分 項(xiàng)目投資背景及計(jì)劃預(yù)期1、項(xiàng)目市場分析張家界市房地產(chǎn)情況和市場形勢分析詳見：項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告。2、項(xiàng)目不確定性因素分析項(xiàng)目在開發(fā)過程中常常會(huì)有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面：（1）通貨膨脹和物價(jià)的變化在任何一個(gè)國家，貨幣的價(jià)值都不是固定不變的，它通常隨著時(shí)間的增長而降低，隨著國際和國家經(jīng)濟(jì)的變化而變化。貨幣價(jià)值的降低，必然導(dǎo)致物價(jià)上漲；物價(jià)的上漲，反過來又促進(jìn)或加重通貨膨脹。通貨膨脹導(dǎo)致購買力的降低和融資

5、成本、工程造價(jià)的增加，就直接影響項(xiàng)目未來的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。這是造成不確定性因素的主要原因。（2）國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國家對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項(xiàng)目的開發(fā)和銷售的進(jìn)度，如按揭利率的變動(dòng)，國家對(duì)房地產(chǎn)金融的支持等。國家實(shí)行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對(duì)住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產(chǎn)相關(guān)法律，為項(xiàng)目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，貸款利率上調(diào)可能性不大。貸款利率的降低，不僅可以減少項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，還可減輕消費(fèi)者銀行按接還款的壓力，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。（3）建設(shè)工期的變化建設(shè)工期的變化特別是建設(shè)工期的延長，將直接

6、影響項(xiàng)目的操作和項(xiàng)目品牌的樹立。本項(xiàng)目如果工期不能嚴(yán)格保證，則既會(huì)影響樓盤的銷售，還會(huì)影響樓盤的品牌。（4）其他因素影響項(xiàng)目的其他因素有競爭對(duì)手的開發(fā)面積、推盤時(shí)機(jī)、宣傳推廣費(fèi)用的變化、市場價(jià)格的整體變動(dòng)等。如天門壹號(hào)、月亮灣等有較大的市場吸引力和號(hào)召力的項(xiàng)目推出。其價(jià)格如被市場所接受，因此本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)具體的市場環(huán)境適時(shí)而變。3、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度建議鑒于本項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項(xiàng)目相對(duì)較少，城市住宅開發(fā)土地的政府管制，建議項(xiàng)目于2010年5月前開工建設(shè)，力爭在2010年8月進(jìn)行認(rèn)購登記。4、項(xiàng)目銷售進(jìn)度建議從2010年8月開始認(rèn)購登記，主要積累本地客戶，并通過2010年10月1日

7、開盤，利用“十一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把張家界的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點(diǎn)推廣期。第三部分 項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析一、項(xiàng)目投入與成本（一）前期工程費(fèi)1、勘察費(fèi)項(xiàng)目在開工前，要進(jìn)行地質(zhì)勘察，按每畝為3000元計(jì)算，地勘費(fèi)約60萬元。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)較為高檔的項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（含初步設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等）一般為40元平方米（按建筑面積計(jì)算），園林設(shè)計(jì)費(fèi)按20元/平方米（按建筑面積計(jì)算），則本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為825.84萬元。3、場地平整等費(fèi)用本項(xiàng)目在開工前要做土地平整、排洪溝處理、護(hù)坡等前期工作，按50元平方米計(jì)算，以200畝計(jì)算，場地平整費(fèi)為666.67

8、萬元。綜上，前期工程費(fèi)總計(jì)約為：1552.51萬元。（二）土地費(fèi)(含土地綜合配套費(fèi))項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)按張家界公司報(bào)價(jià)為30萬元/畝，總計(jì)6000萬元。（三）建安費(fèi)本項(xiàng)目的土建成本按標(biāo)準(zhǔn)低層聯(lián)排、多層建筑950元/平方米計(jì)算（含建筑主體、安裝、設(shè)備等），高層建筑1300平方米計(jì)算（含建筑主體、安裝、設(shè)備等），所有主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。則本項(xiàng)目建安費(fèi)總計(jì)約為：142080000元。（四）工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用1、招投標(biāo)費(fèi)用按建安成本的0.4計(jì)算，招投標(biāo)費(fèi)用為138528元。2、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建筑工程監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)的1.2%計(jì)算，則監(jiān)理費(fèi)為46.8萬元。3、建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)按0.7計(jì)算，本

9、項(xiàng)目的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)為2.7萬元。4、物業(yè)管理公共基金按建筑面積的21元/平米計(jì)算，本項(xiàng)目勞動(dòng)定額測定費(fèi)為54.6萬元。5、白蟻防治費(fèi)白蟻防治費(fèi)按2元/平米收取，則本項(xiàng)目白蟻防治費(fèi)為5.2萬元6、人防費(fèi)人防費(fèi)政府按26元平方米收取，則本項(xiàng)目人防費(fèi)為67.6萬。7、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按2元/平米收取，則本項(xiàng)目水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)為5.2萬元。8、墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)按10元/平米收取，則本項(xiàng)目墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)為26萬元。9、工程定額測定管理費(fèi)工程定額測定管理費(fèi)按0.9收取，則本項(xiàng)目工程定額測定管理費(fèi)為3.5萬元。10、建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)按2.6

10、%收取，則本項(xiàng)目建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)為101.4萬元。綜上，工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用合計(jì)為314.6萬元。（五）智能化系統(tǒng)為順應(yīng)時(shí)代和市場的發(fā)展，需配置一定的智能化設(shè)施，如三表遠(yuǎn)程抄送、閉路電視、寬帶、黑白可視對(duì)講系統(tǒng)、車庫智能管理、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消火栓及噴淋等系統(tǒng)設(shè)備和管線。費(fèi)用為50元/平方米，住宅總面積為26000平方米，智能化設(shè)備總費(fèi)用為130萬元。（六）園林景觀工程費(fèi)高檔小區(qū)的園林景觀費(fèi)一般為150元平方米（按建筑面積計(jì)算），則本項(xiàng)目小區(qū)園林費(fèi)為390萬元。（七）項(xiàng)目營銷費(fèi)按可銷售面積為26000平方米估算，均價(jià)為8,500元/平方米銷售總額為2.21億元，營銷費(fèi)按2%估算，則項(xiàng)目營銷費(fèi)為44

11、2萬元。（八）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，發(fā)生的一些事先難以預(yù)見的費(fèi)用，一般以建安費(fèi)、智能化系統(tǒng)和園林景觀費(fèi)三項(xiàng)之和的5%計(jì)算，不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)為221萬元。（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，向金融機(jī)構(gòu)貸款所發(fā)生的利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最高貸款達(dá)項(xiàng)目總投資的75%，東營東勝精攻石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司資金實(shí)力雄厚，可直接向項(xiàng)目追加投資。財(cái)務(wù)費(fèi)在可行性分析時(shí)可按建筑面積50元平方米計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)為130萬元。但在實(shí)際開發(fā)過程中按實(shí)際進(jìn)行成本核算及還款。（十）管理費(fèi)管理費(fèi)指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關(guān)系費(fèi)，行政辦公費(fèi)等，管理費(fèi)一般以以上九項(xiàng)目之和的2%計(jì)算，合計(jì)

12、為377.3萬元。（十一）相關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的5%計(jì)算。即1105萬元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅稅率以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的7%。即77.4萬元。（3）教育費(fèi)及附加教育費(fèi)及附加以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的3%。即33.2萬元。綜上，相關(guān)稅費(fèi)為1,215.6萬元。因此項(xiàng)目綜合總成本為：2,0458.5萬元。二、項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬1、市場比較法以20042005年推出的主要類比競爭樓盤價(jià)格如山水名園為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，并綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。2、成本法定價(jià)本項(xiàng)目總成本為2,0458.5萬元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為26000平方米，本項(xiàng)

13、目綜合成本價(jià)按建筑面積為7,869元平方米。根據(jù)市場比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在2004年上半年推出，市場價(jià)格將會(huì)接近8,000元/平方米，通過競爭性定價(jià)，本項(xiàng)目的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為8,500元平方米左右，將對(duì)目標(biāo)市場具備較強(qiáng)的競爭力。三、項(xiàng)目產(chǎn)出本項(xiàng)目在2005年5月進(jìn)入銷售期后，將會(huì)有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出主要指住宅銷售收入。按總建筑面積26000平方米，銷售均價(jià)統(tǒng)一估算為8,500元/平方米，即總銷售額為22,100萬元。四、項(xiàng)目資金籌措從項(xiàng)目開始征地至2004年10月項(xiàng)目開工，到2005年5月項(xiàng)目開盤銷售，累計(jì)需要投入的資金約18000萬。這也是項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需要投入

14、的最大數(shù)額的資金。這需要公司的資金達(dá)到6000萬元以上，項(xiàng)目就能順利開發(fā)。進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。東營東勝精公石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司自有資金若為6,000萬元，向銀行進(jìn)行一年期貸款，數(shù)額為12,000萬元，貸款年利率5.94%，利息約712.8萬元。第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析一、項(xiàng)目盈利能力分析1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率為10%。nfnpv=(ci-co)t（1+ic）-tt=0fnpv財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ci t第t年的現(xiàn)金流入量co t 第t年的現(xiàn)金流出量ic基準(zhǔn)收益率

15、以2004年8月份為計(jì)算基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際折現(xiàn)時(shí)，計(jì)算的“年”的起始時(shí)間從8月份至第二年7月份，第一年度內(nèi)銷售房屋面積達(dá)到60%，第二年度內(nèi)銷售剩余的40%房屋面積。據(jù)此，項(xiàng)目現(xiàn)金分年度流量為年度現(xiàn)金流量表：表7期初第一年第二年-6,0001,2606,381.5注：現(xiàn)金流動(dòng)以年中為時(shí)點(diǎn)計(jì)算。.fnpv=381.29（萬元）0由于fnpv大于0，因此，項(xiàng)目可行，可以接受。2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。內(nèi)部收益率i的計(jì)算公式為：firr=(ci-co)t（

16、1+irr）-t=0t=1當(dāng)i=10%時(shí)，firr2=14.16%故當(dāng)i=10%時(shí)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。3、投資利潤率本項(xiàng)目的投資利潤率指項(xiàng)目利潤與建設(shè)項(xiàng)目總投資額的比率，它是考查項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。從靜態(tài)看，項(xiàng)目總銷售額為22,100萬元，項(xiàng)目總投資為20,458.5萬元。投資利潤率=1,641.522,100*100%=6.1%（企業(yè)所得稅前）。投資利潤率較低。本項(xiàng)目可在成本特別是地價(jià)成本上進(jìn)行控制，可適當(dāng)提高項(xiàng)目利潤率。二、項(xiàng)目清償能力分析資產(chǎn)負(fù)債率反映項(xiàng)目所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，它表明項(xiàng)目貸款的安全程度。從債權(quán)人立場看，最關(guān)心的是貸給項(xiàng)目的款項(xiàng)的安全程度，希望

17、債務(wù)比率越低越好，所貸款項(xiàng)不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)；從經(jīng)營者的立場看，最關(guān)心項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和效益，負(fù)債比率越大，可以用有限的自有資金進(jìn)行大規(guī)模的生產(chǎn)，而且企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將與債權(quán)人共同負(fù)擔(dān)。通常認(rèn)為項(xiàng)目的負(fù)債應(yīng)小于自有資本，這樣在經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí)仍能保持穩(wěn)定。但過小的負(fù)債率會(huì)使項(xiàng)目在穩(wěn)健操作時(shí)失去額外利潤的機(jī)會(huì)，所以當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率小于50%時(shí)，則可認(rèn)為項(xiàng)目所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很低。房地產(chǎn)企業(yè)最高資產(chǎn)負(fù)債率為75%。本項(xiàng)目由東營東勝精公石油開發(fā)集團(tuán)開發(fā)有限公司開發(fā)，就此項(xiàng)目進(jìn)行貸款時(shí)，可以東勝開發(fā)集團(tuán)作為保證擔(dān)保，確保貸款安全。貸款還款期為一年，進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，項(xiàng)目的貸款償還有保證。第五部分 項(xiàng)目不確定性因素分

18、析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析通過盈虧平衡點(diǎn)（bep）分析成本與收益的平衡關(guān)系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。為便于計(jì)算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計(jì)算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= = 20,458.5 /7,869（1-5.55%）=2.27（萬） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為2.27萬，占計(jì)劃總銷售面積2.6萬的87%。 （二）銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) = = /（1-5.55%）=7,432（元/）本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為7,432元/，占計(jì)劃銷售均價(jià)8,

19、500元/的87%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在6090%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)為87%，且銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，因此安全相對(duì)較大。二、項(xiàng)目敏感性分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利因素很多，如價(jià)格、銷售情況、可變成本（推廣費(fèi)用）、工期、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和不確定性因素等。但在一般情況下，項(xiàng)目的銷售價(jià)格、可變成本對(duì)項(xiàng)目的影響最為明顯。本可行性分析報(bào)告就以價(jià)格和可變成本為敏感因素進(jìn)行分析。根據(jù)價(jià)格、建設(shè)投資對(duì)利潤（靜態(tài)）的敏感影響程度進(jìn)行分析。各變量變化幅度凈現(xiàn)值分析內(nèi)部收益率分析各變量變化幅度凈現(xiàn)值分析內(nèi)部收益率分析凈現(xiàn)值（萬元）變化幅度（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）原基準(zhǔn)方案

20、381.29014.160銷售 價(jià)格10%3,338.0944.95-10%-181.978.16建設(shè) 投資10%160.6611.78-10%2,995.4639.13由上表可明顯看出，當(dāng)其他條件不變時(shí)，銷售價(jià)格降低對(duì)項(xiàng)目的敏感性較大，因此，在對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格策略的制定工作。價(jià)格是項(xiàng)目最敏感的因素。三、投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避建議1、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2005年4月開始認(rèn)購登記，2005年5月開始公開發(fā)售，項(xiàng)目銷售狀況關(guān)系到公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是否順暢。項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，將大量依靠銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)投資開發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)入公開發(fā)售后，在2005年11月至2006年3月面臨整個(gè)房地產(chǎn)市場銷售淡季的沖擊。在2005年4月至10

21、月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項(xiàng)目能平穩(wěn)進(jìn)入下半年的銷售旺季。2、 項(xiàng)目銷售時(shí)，主體工程進(jìn)度必須與保證銷售進(jìn)度的要求。工期是消費(fèi)者信心的保證。3、 項(xiàng)目銷售時(shí)，面臨山水名園等項(xiàng)目的市場沖擊，同時(shí)青島房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目也有相當(dāng)大的影響。第六部分 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論1、 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論（1）、通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果說明，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化。（3）、鑒于張家界市中高檔住宅房地產(chǎn)市場的特性，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體有約60%