論新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

1、毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論課程論文論文題目:論新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系姓名：李東擎學(xué)號(hào)：1253102 專(zhuān)業(yè)：中德汽車(chē)服務(wù)工程聯(lián)系方式上課時(shí)間：周一九，十，一節(jié) 任課教師：姜益承諾書(shū):我承諾：我所呈交的課程論文，是本人通過(guò)學(xué)習(xí)、研究所取得的原創(chuàng)性成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何他人 創(chuàng)作的、已公開(kāi)發(fā)表或者沒(méi)有公開(kāi)發(fā)表的作品內(nèi)容。本論文的原創(chuàng)性 聲明的法律責(zé)任由本人承擔(dān)。承諾人：李東擎論新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系自20122012年來(lái)，新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系逐漸變成了大家關(guān)注的 焦點(diǎn)，不僅是開(kāi)發(fā)商，地方政府也關(guān)注。許多人認(rèn)為新型城鎮(zhèn)

2、化將為房 地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，可真就一定會(huì)這樣么？城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè) 兩者的關(guān)系究竟是怎樣的呢?首先城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是城市的轉(zhuǎn)變，而城市又是由高樓、道路、橋梁 及各種市政設(shè)施構(gòu)成的。城鎮(zhèn)化的過(guò)程必然帶來(lái)城市建設(shè)， 而城市建設(shè) 必然伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程既表現(xiàn)為城鎮(zhèn)人口所占比重的增 加，同時(shí)又表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建 設(shè)。城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，不等于造城運(yùn)動(dòng)，但是不能沒(méi)有房地產(chǎn)化, 更不能沒(méi)有城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)。也就是說(shuō)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有積極推動(dòng)作用。城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的極其重要的動(dòng)力源之一。我國(guó)能夠保持經(jīng) 濟(jì)持續(xù)不斷增長(zhǎng)，滿(mǎn)足相伴隨的投資和消費(fèi)需求， 很大程度上是

3、城鎮(zhèn)化 作用的結(jié)果。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)一直在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式 并取得顯著成就。而以20082008年全球性金融危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn) 入新的發(fā)展模式。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展高成本、國(guó)際貿(mào)易和投資“雙保護(hù)”時(shí)代,“南方靠出口、北方靠投資”的發(fā)展模式已經(jīng)難以繼續(xù)。所以在外貿(mào)出 口利益逐漸降低的時(shí)候，城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)仁不讓地成為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要 引擎。近些年來(lái)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持快 速發(fā)展態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)速度穩(wěn)定在10%10%上下，盡管近些年出現(xiàn)略微下滑,但仍保持著一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度。 正是城鎮(zhèn)化的拉動(dòng)效應(yīng)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)才會(huì)如此穩(wěn)定飛速，也正是新城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)遇，這種增長(zhǎng)勢(shì)

4、頭 仍將長(zhǎng)期保持下去。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程伴隨著經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)， 同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 廣闊空間。首先經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，資金流動(dòng)性就會(huì)顯著增加，滿(mǎn)足了房地產(chǎn)的 資金需求。其次更多的企業(yè)工廠(chǎng)的建立， 也為房地產(chǎn)業(yè)提供了旺盛的需 求，帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)不斷擴(kuò)大。最后人民收入增加，生活愈加富裕，住房 消費(fèi)也會(huì)隨之增加，拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，進(jìn)一步推動(dòng)了我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。到20132013年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.13. 1 1億平 方米，新開(kāi)工面積20.720.7億平方米，相比20052005年均增長(zhǎng)2.32.3倍；商品房銷(xiāo) 售額8.48.4萬(wàn)億元，相比20052005年增長(zhǎng)6 6倍，如此翻天覆地

5、的變化與城鎮(zhèn)化的進(jìn)行時(shí)分不開(kāi)的。近十年是我國(guó)城鎮(zhèn)化水平提升速度最快的十年，年均 提升1.51.5個(gè)百分點(diǎn)，每年新增城鎮(zhèn)人口大數(shù)達(dá) 23002300萬(wàn)人。20122012年城鎮(zhèn)化 率首次突破50%50%達(dá)到52.4%52.4%。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到53%53%左右。在國(guó)際上，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平已顯著超過(guò)發(fā)展中國(guó)家平均水平，但與發(fā)達(dá)國(guó) 家仍有較大差距。這說(shuō)明，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很大的潛力。按照世界銀 行估計(jì)，中國(guó)20302030年城市化率將達(dá)70%70%這意味著未來(lái)2020年盡管城鎮(zhèn)化 的速度有所下降，但平均每年仍將至少有1%1%勺城鎮(zhèn)化速度。以中國(guó)人口 1414億總數(shù)來(lái)計(jì)算，意味著至少2.82.8

6、億人口的居住環(huán)境將發(fā)生改變。這幾 乎相當(dāng)于美國(guó)的總?cè)丝?，平均每年則有超過(guò)14001400萬(wàn)人口涌入城市。而如 果城鎮(zhèn)化的速度略高于 1%1%則年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量將可能達(dá)到 1600160018001800萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化伴隨著舊城改造和新城建設(shè)以及外來(lái)人口特別是農(nóng)民進(jìn)城。我國(guó)目前與城鎮(zhèn)化水平較高的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，城鎮(zhèn)人均住房面積仍有較 大差距，加之不斷增加的城鎮(zhèn)人口，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展 潛力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究測(cè)算，在不考慮投資性需求條件下，未來(lái) 十年需新建成住房約160160億平米，其中商品住房約120120億平米。而對(duì)與城 鎮(zhèn)化于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮有一

7、個(gè)論斷“當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上是在為過(guò)去城市建設(shè)失誤補(bǔ)課。計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)時(shí)代，先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩的城市發(fā)展理念，導(dǎo)致城市化滯 后于工業(yè)化。近年來(lái)在房地產(chǎn)問(wèn)題上形成的諸如拆遷、征地、房?jī)r(jià)以及 泡沫、暴利等爭(zhēng)議，很大程度上是在補(bǔ)課過(guò)程中、伴隨城市化的加速運(yùn) 動(dòng)疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾，別無(wú)他途，只有堅(jiān)持推進(jìn)城鎮(zhèn) 化?！奔热蝗绱?，那么我們?cè)撛鯓涌创擎?zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)呢?首先，城鎮(zhèn)化中解決流動(dòng)人口住房需求是必然趨勢(shì)。這部分人雖然居住 在城市中，但由于收入不高，或缺乏當(dāng)?shù)貞?hù)籍而沒(méi)有屬于自己的住房。下一步城鎮(zhèn)化中，讓以農(nóng)民工為主體的流動(dòng)人口逐步擁有自己的住房, 是主要任務(wù)。而仍居住

8、在農(nóng)村的農(nóng)民，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)的加快，住房需求 也將顯著增加。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，仍然有較 大的投資空間。其次，保障性住房建設(shè)將面臨更大的需求空間。發(fā)達(dá)國(guó) 家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，到目前國(guó)民真正有房屋所有權(quán)的不超過(guò) 40%40%美國(guó)通過(guò)次貸使國(guó)民有房屋所有權(quán)的達(dá)到75%75%結(jié)果釀成了全球性金融 危機(jī)，綁架了全球經(jīng)濟(jì)，多余的 3535嘛由全世界人民幫助買(mǎi)單。中國(guó)是 社會(huì)主義國(guó)家，假設(shè)我們的老百姓有能力擁有自己產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的達(dá)到了 60%60%那么剩下的40%40%不可能沒(méi)地方睡覺(jué)吧。這40%40%就應(yīng)該由保障性住 房制度來(lái)解決。當(dāng)然，保障性住房的建設(shè)將減輕農(nóng)民工在市民化過(guò)程中的住房

9、壓力，這一部分政策改革也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的地產(chǎn)需求。中國(guó)從20082008 年開(kāi)始進(jìn)行保障房建設(shè)。20112011年4 4月，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，中國(guó)計(jì)劃在今后 五年新建保障性住房36003600萬(wàn)套，住房的覆蓋率可以達(dá)到 20%20% 20132013年保 障房建設(shè)的目標(biāo)是新開(kāi)工630630萬(wàn)套，建成470470萬(wàn)套。與此同時(shí)，新型城鎮(zhèn) 化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，也是促進(jìn)其改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)會(huì)。住建部政策研 究中心主任秦虹認(rèn)為，判斷新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不能簡(jiǎn)單套用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)。新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分化，城鎮(zhèn)化發(fā)展將打 破房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)布局，形成一個(gè)新的分化格局。她曾表示“過(guò)去, 房地產(chǎn)的發(fā)展和城

10、鎮(zhèn)化的相關(guān)度已經(jīng)達(dá)到 90%90%上，但是真正的城鎮(zhèn)化 絕不僅是擴(kuò)張土地面積和增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量, 讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)中的居民享受定居落戶(hù)以及一系列相關(guān)優(yōu)惠政策?！闭\(chéng)然，新型城鎮(zhèn)化會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的機(jī)遇，但隨之也來(lái)的隱 患也是不容忽視的。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化，強(qiáng)調(diào)房子的社會(huì)、 民生屬性，而房地產(chǎn)化則以投機(jī)、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟(jì)屬 性。城鎮(zhèn)化是解決人的問(wèn)題，也是解決消費(fèi)問(wèn)題，而房地產(chǎn)化是解決投 資問(wèn)題，是讓少數(shù)人通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展獲得更多的投資收益，發(fā)財(cái)致富, 政府也得到更多的稅收和 GDPGDP#長(zhǎng)的績(jī)效。住建部政策研究中心原副主 任王玨林說(shuō)：“城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)

11、生的動(dòng)力源，房地產(chǎn)會(huì)有相應(yīng)需求, 但城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)是工業(yè)化，城鎮(zhèn)化不是高房?jī)r(jià)。推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化,成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，靠房地產(chǎn)救市，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDPGDP急需維持行綜上所述，城鎮(zhèn)化需要建設(shè)房地產(chǎn),當(dāng)?shù)夭艜?huì)繼續(xù)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展貢獻(xiàn)力量!沁園春雪北國(guó)風(fēng)光，千里冰封，里雪飄。必須以房地產(chǎn)調(diào)整或房市泡沫破滅為前提。 高房?jī)r(jià)是農(nóng)民等進(jìn)城人的高 門(mén)檻，高房?jī)r(jià)推高服務(wù)業(yè)的成本，高房?jī)r(jià)使農(nóng)民工無(wú)法市民化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)城市公共服務(wù)均等化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 如果續(xù)讓房地產(chǎn)業(yè)暴利，城鎮(zhèn)化就不可能發(fā)展，更不可能加速發(fā)展。但絕不意味著房地產(chǎn) 發(fā)展起來(lái)了城鎮(zhèn)化就能成功。 房地產(chǎn)業(yè)作為一種先導(dǎo)性的、 基礎(chǔ)性的產(chǎn)

12、 業(yè)，對(duì)滿(mǎn)足居民居住需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城鄉(xiāng)面貌，推動(dòng)城鎮(zhèn)化 進(jìn)程具有不可替代的作用；但它的開(kāi)發(fā)建設(shè)必須要與百姓的需求、 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展相適應(yīng)。超前會(huì)導(dǎo)致房屋閑置、資源浪費(fèi)。滯后又會(huì)影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房?jī)r(jià)不可過(guò)高，過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)進(jìn)城人口有擠出 效應(yīng)，高房?jī)r(jià)是農(nóng)民等進(jìn)城人的高門(mén)檻，高房?jī)r(jià)推高服務(wù)業(yè)的成本，高 房?jī)r(jià)使農(nóng)民工無(wú)法市民化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)城市公共服務(wù)均等化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房子要有人住，沒(méi)有聚集能力的城市是沒(méi)有活力的城 市，沒(méi)有人氣的城市就是“鬼城”。國(guó)內(nèi)媒體熱炒中國(guó)的“鬼城”現(xiàn)象。 鄂爾多斯、常州等三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，住宅建設(shè)超過(guò)當(dāng)?shù)厝?口所需，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，又難

13、以吸引到更多的人口與資金進(jìn)入城市， 一些城市的在建房據(jù)說(shuō)買(mǎi)五年都不能買(mǎi)完，房地產(chǎn)困境無(wú)法解決。房地產(chǎn)成為無(wú)源之水，城鎮(zhèn)化成為無(wú)本之木。所以推進(jìn)城鎮(zhèn)化，不能繼續(xù)搞 以土地?cái)U(kuò)張為核心、“見(jiàn)房不見(jiàn)人”的舊式城鎮(zhèn)化，必須走一條資源節(jié) 約、效率優(yōu)先，以加快人口城鎮(zhèn)化、改善人們生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)、落腳 點(diǎn)的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化，既“見(jiàn)房”又“見(jiàn)人”。政府應(yīng)當(dāng) 在進(jìn)行住房普查的基礎(chǔ)上，依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，結(jié) 合居民居住狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的實(shí)際狀況及住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)要 求，組織編制城市住房建設(shè)規(guī)劃， 將其納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以 及近期建設(shè)規(guī)劃。也只有這樣，新型城鎮(zhèn)化才會(huì)與房地產(chǎn)業(yè)

14、相協(xié)發(fā)展，一代天驕，成吉思汗, 大雕。只識(shí)彎弓射俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物,V V克還看今朝。此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣惟余莽莽；大河上山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試比咼。須晴日，看紅裝素裹，分外妖娣。江山如此多嬌,引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰惜秦皇漢武，略輸文米；唐宗宋 祖，稍遜風(fēng)騷。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊， 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 今當(dāng)遠(yuǎn)離，臨表涕零，不知所言。能”，

15、是以眾議舉寵為督:刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱(chēng)之曰 愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以?xún)A頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣,愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也二。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，