華夏幸福投資分析研究報告

1、個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)1 / 15華夏幸福投資分析報告引言在A A股地各指標(biāo)排行中，華夏幸福盈利能力較強(qiáng)，凈資產(chǎn)收益率為 29.54%.29.54%. 相對價格較低，市凈率為4.144.14倍，市盈率為16.2016.20，營業(yè)利潤率為33.03%,33.03%,凈 利潤率為22.49%,22.49%,凈利潤同比增長率為35.22%,35.22%,營業(yè)收入同比增長為40.40%.40.40%. 周、月均價線體系為多頭排列，K K線為小陽線. .b5E2RGbCAP個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)2 / 15、公司分析（一）公司介紹表1華夏幸?；拘畔⒐久Q華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司股票代碼60034

2、0注冊地河北省固安縣京開路西側(cè)三號路北側(cè)一號法人代表I王文學(xué)所屬行業(yè)房地產(chǎn)一房地產(chǎn)開發(fā)總股本29.55億股流通股本29.55億股上年度每股收益2.22 元每股未分配利潤4.80 元每股公積金1.99 元市盈率16.20市凈率4.14凈資產(chǎn)收益率29.54%營業(yè)利潤率33.03%凈利潤率22.49%凈利潤同比增長率35.22%營業(yè)收入冋比增長率40.40%華夏幸福，全稱華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司，股票代碼600340,600340,注冊地為河北省固安縣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和區(qū)域開發(fā)，經(jīng)營范圍具體包括房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供 施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)

3、管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)、科技技術(shù)推廣、服務(wù). .plEanqFDPw（二）行業(yè)地位華夏幸?？偸兄禐?010 673673 267.51267.51在127127家房地產(chǎn)企業(yè)中位于第四位，20162016 年總收5068581.705068581.70萬元，在同業(yè)中位于第五，總收入同比增長率為30.47%30.47%在同業(yè)中位于第三.2016.2016年凈利潤為649.157.91649.157.91萬元，凈資產(chǎn)收益率為33.39%,33.39%,為 同業(yè)第一. .資產(chǎn)收益率4.52%,4.52%,為同業(yè)第四. .銷售毛利率為28.98%,28.98%,同業(yè)第一. .營 業(yè)利潤率為16.38%1

4、6.38%，為同業(yè)第四. .綜上所述，華夏幸福地市場地位處于行業(yè)前 列 . . DXDiTa9E3d百度百科，華夏幸福基業(yè)股份有限公司表2華夏幸福市場綜合排名個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)3 / 15總市值ROE華亶辜福10624501Z1匸5憶15. 144.0802. 39%22 49*8.07*96 丁億1應(yīng)記26.3 &1.苗23.26%9.24&.S8X411557 |1554 11551|15510TI15591155Z3|1559|155四分圈 3島咼低Skfijfft（二）產(chǎn)品競爭力華夏幸福地產(chǎn)品競爭力主要來源于獨特地商業(yè)模式 其利潤來源主要是園區(qū) 住宅配套和產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)兩大塊，園區(qū)

5、住宅配套，即負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織道路建 設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，即委托區(qū)域內(nèi)工業(yè) 區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣進(jìn)行招商引資項目地洽談，對入園企業(yè)提供相 應(yīng)服務(wù)，協(xié)助企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營其市場模式其一是和政府簽約，壟斷片區(qū) 一級開發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)， 政府通過稅收和買地賺取收益， 并支 付公司一級開發(fā)地成本；其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并未園區(qū)提供服務(wù)； 其三是利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地；其四，通過住宅銷售回融資金并為政府提供稅收因為其商業(yè)模式具有很強(qiáng)地復(fù)制能力，所以為其持續(xù) 高增長奠定了基礎(chǔ). .RTCrpUDGiT人民網(wǎng)華夏幸福獨特商業(yè)

6、模式利潤勁增公募基金獲利頗豐個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)4 / 15（四）經(jīng)營能力圖1華夏幸福應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)華夏幸福應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年增加，證明公司地運營資金過多地滯留在應(yīng) 收賬款上影響正常地資金周轉(zhuǎn)，周轉(zhuǎn)天數(shù)延長，回款速度變慢，公司將不得不通過借債等方式來補(bǔ)充營運資金，會造成成本地上漲和經(jīng)營地被動. .在相同行業(yè)內(nèi),應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長不利于提高公司地競爭力. .5PCzVD7HxA圖2華夏幸福存貨周轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)行業(yè)地存貨周轉(zhuǎn)率都較低，華夏幸福地存貨周轉(zhuǎn)率在0.280.28左右輕微浮動，說明企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)得較慢，企業(yè)地銷售能力較弱. .主要原因是1 1房地產(chǎn)行業(yè)地特殊性，開發(fā)周期較慢；2 2 土

7、地儲備較多. .jLBHrnAlLg個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)5 / 15年到華夏幸收入是在 20152015收入達(dá)同比上表3華夏幸福三率管理費財務(wù)費用率 （計入利息膏 本化部分）20143. 5S6. 5%9. 5%9. 64%20153.2%6. 7%8.7%7.2%20163, 5S6. 7%8. 6%6.97%計料來源:公司年報、方止工疋券性蕪所但是華夏幸福自20142014年到20162016年三費比例穩(wěn)定，銷售、管理和財務(wù)費用率 （包括資本化利息部分）分別為 3.5%3.5%、6.7%6.7%和8.6%8.6%，在業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大地同 時保持三費比例穩(wěn)定，表明公司良好地運營能力和融資

8、水平 . .XHAQX74J0X（五）成長能力2012201220162016 年，福總營業(yè) 逐步增加，年總營業(yè)到 385.35385.35，42.85%,42.85%,20162016 年總營業(yè)收入538.21538.21億元，同比增加 40.40%,40.40%, 20162016年比20152015年總營業(yè)收入增加152.86152.86 億元，增長能力較強(qiáng). .LDAYtRyKfE總莒業(yè)收入同比圖3華夏幸福總營業(yè)收入及同比個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)6 / 159 WJ（叭S樣戶-k 2C 93D血毎ii詬IL.%XMs3fl1MT. A4S t 7J* LML177 MEU.T7MLI4

9、U17.D3耳孚祠打施呂】.缶BLL-B3 柳他131 ?燈囂1 Jj7177VLB；1-42田TmABi昭阿Ji*LMU41紳卅時1礙軽?muJLJLJLHHiflWT9-5? 7W-5T7.71W他T4BMG U；*.99n.33J AA3UUXI511ismaE廣誦左較，巧星Ji祕“盤詞時E 口2,19-9 L.M13S3i0Ul砂用些舸145?爾牡S39股3%屁圖4華夏幸福凈利潤及股利支付率在凈利潤和股利支付率方面，自20112011年以來華夏幸福凈利潤逐步增加，股 利地支付率也是不甘示弱，在 20152015年股利支付率達(dá)到了 32.00%,32.00%,使廣大股東充 分享受到了企業(yè)

10、成長所帶來地收益. .Zzz6ZB2Ltk（六）財務(wù)狀況JjL1.1712/126M12Ua卩1112圖5華夏幸福2016杜邦分析從杜邦分析圖可以看出，20162016年凈資產(chǎn)收益率為33.39%,33.39%,較20152015年41.17%41.17% 有所降低，降低幅度較大. .觀察權(quán)益乘數(shù)發(fā)現(xiàn)，20162016年地權(quán)益乘數(shù)有了很大地下 降，公司地資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，由于在于平均歸屬股東地利益地增長幅度大于 平均總資產(chǎn)地增長幅度，因為公司在20162016年以發(fā)行價格22.6422.64元增發(fā)了 309309 189189 279279股，實際募集資金6 6 893893 635635

11、809809 .32.32 元. .雖然房地產(chǎn)企業(yè)地資產(chǎn)負(fù)債率普個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)7 / 15遍較高，但是華夏幸福地資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 85%85%過高地資產(chǎn)負(fù)債率給企業(yè)帶來重 大地資金壓力，降低資產(chǎn)負(fù)債率有利于企業(yè)地長期發(fā)展，華夏幸福在這方面仍然 面臨很多困難. .dvzfvkwMIl二、行業(yè)分析（一）行業(yè)生命周期角度房地產(chǎn)行業(yè)仍處于成長期，增速較快國內(nèi)需求依然旺盛，對經(jīng)濟(jì)增長地驅(qū)動 力較強(qiáng)，較高地投資回報率隨著城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，計劃生育政策單獨二胎 逐步放開，以及養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)務(wù)地開展，未來地增長空間 較大. .但是房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，資金需求量大，政策地敏感度高，行

12、業(yè)地集中 度又低. .而政策地調(diào)控力度越來越大，土地成本、資金資產(chǎn)不斷攀升. .市場上保障 房地供給不斷增加，房屋租賃市場地增長，也分流了一部分需求. .rqyn14ZNXI（二）市場結(jié)構(gòu)角度從區(qū)域性或地方性市場地角度來看地話，那么，由于房地產(chǎn)地固定性和不可 移動性，以及市場所呈現(xiàn)地鮮明地區(qū)域性特點， 而且在一個特定地區(qū)域內(nèi)，要素 地流動又非常困難，區(qū)域內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度是處于一種壟斷地位，所以區(qū)域性地房地產(chǎn)市場就是一個寡占市場. .我國房地產(chǎn)由于市場地區(qū)域性，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)實際上只是與企業(yè)內(nèi)地相鄰地企業(yè)發(fā)生競爭，它們也還是都有其各自地壟斷區(qū)域，以及在位當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取策略性行為對新

13、進(jìn)入者地“進(jìn)入阻止” 和現(xiàn)有土地出讓制度對潛在進(jìn)入者所形成地進(jìn)入壁壘加之房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品地差 異化，所以我國地房地產(chǎn)市場就是一個寡占市場 . .EmxvxOtOco（三）區(qū)域政策角度中央政治局會議，研究決定和部署實施京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略. .要重點打造北 京非首都功能疏解集中承載地，在河北適合地段規(guī)劃建設(shè)一座以新發(fā)展理念引領(lǐng) 地現(xiàn)代新型城區(qū). .中央設(shè)立 雄安新區(qū) 地政策，從區(qū)域布局上來看，華夏幸福在 京津冀地區(qū)地區(qū)位優(yōu)勢明顯. .華夏幸福作為深耕京津冀地區(qū)地企業(yè)，公司目前環(huán) 北京土地儲備豐富公司期末儲備開發(fā)用地規(guī)劃計容建筑面積約為1,1161,116萬平方米；持有待開發(fā)土地建面萬平米，權(quán)益面積5

14、77577萬平米. .從收入占來看，環(huán)北京 區(qū)域地收入占比為95%95%貢獻(xiàn)地毛利占比近95%.95%.其在固安、大廠、香河、涿州、個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)8 / 15永安、霸州等環(huán)北京地區(qū)深入布局，已布局約2020個產(chǎn)業(yè)園區(qū). .預(yù)計公司將充分受 益于雄安新區(qū)地設(shè)立和京津冀協(xié)同發(fā)展地深化，帶動華夏幸福地發(fā)展 . .SixE2yXPq5（四）經(jīng)濟(jì)政策角度中國過去嚴(yán)重地貨幣超發(fā)加上資金投資渠道地匱乏，大量資金流入房地產(chǎn)市場，使得房價快速上漲而受傳統(tǒng)文化影響，中國人對于房子地需求居高不下， 過高地房價已經(jīng)影響到中國人民生活水平地提高，以及社會地穩(wěn)定去年以來中央堅決調(diào)控房價，提出房子是“用來住地，不

15、是用來炒地”，而且地方政府加強(qiáng) 了政治意識、大局意識，不能放任房價上漲，從這個角度看，未來對于房企地利 潤必定會有一定程度地影響. .6ewMyirQFL三、宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）經(jīng)濟(jì)運行分析表4 2017年第一季度 GDPt汁左冊imas6.4彳。第二產(chǎn)出砂呂- 止102624T.7wn們IF氐5幻抽倉T.033SL5.3LTTSITT.1一:逐舉-ummueiaef.4LT21! 41/ -換工圖11華夏幸福買點圖10大族激光股價周K圖2U1JR8最低J軋4? 存盤個人收集整理僅供參考學(xué)習(xí)14 / 15為代簾證券啟祚征奪魁額可用總額主這體國慈陣市M市言盍舄韋垣蛋生凍戶000340芻港幸直11B

16、OOniaooJiiBoo35.1L?3&. 3 730上海玄F? 皿創(chuàng)7793&圖12投資操作（二）投資建議及風(fēng)險提示綜上經(jīng)濟(jì)運行狀況回暖，公司基本面較好，但需要注意貨幣政策收緊；房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲程度超預(yù)期地風(fēng)險. .參考文獻(xiàn)11 蔡黔芬：房地產(chǎn)業(yè)地市場結(jié)構(gòu)分析 武漢理工大學(xué)20042004年碩士論文22 廖華：華夏幸福商業(yè)商業(yè)模式分析報告北京華夏基石顧問有限公司版權(quán)申明本文部分內(nèi)容，包括文字、圖片、以及設(shè)計等在網(wǎng)上搜集整理版權(quán)為個人所有This articlein eludes someparts, in cludi ng text, pictures,and desig n. Copyri

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