上海富陽(yáng)興力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、目錄前言一、項(xiàng)目可行性分析1.1立地分析1.1.1環(huán)境概述1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀1.1.3項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析1.2項(xiàng)目可行性分析1.2.1可行性因素1.2.2風(fēng)險(xiǎn)因素二、市場(chǎng)分析2.1上海辦公樓市場(chǎng)整體分析2.2相關(guān)市場(chǎng)分析2.2.1相關(guān)市場(chǎng)分布2.2.2板塊分析2.3區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目建議3.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議3.3項(xiàng)目客源定位前言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本項(xiàng)目屬于綜合地塊，集商業(yè)、辦公、賓館、商住于一體。結(jié)合項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)傩?，區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)正處于一個(gè)高潮期，購(gòu)房者認(rèn)可度較高。本報(bào)告主要針對(duì)商住部分進(jìn)行詳細(xì)分析。項(xiàng)目可行性分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目可行性分析1.1立地分析1.1.1環(huán)境概述本

2、案n 位置本項(xiàng)目位于普陀區(qū)西部，曹安路、真光路交界處，緊鄰真北路、滬寧高速公路。根據(jù)市政府規(guī)劃，真北路為中環(huán)線西段，是本市繼內(nèi)、外環(huán)線后又一環(huán)型交通主干道。曹安路-武寧路既是區(qū)內(nèi)東西向進(jìn)入市區(qū)的主干道，又連接滬寧高速公路，交通極為便捷?；乇编彶馨猜?，南接歐倍德建材、家飾大賣場(chǎng)?；匚鱾?cè)為祥和家園、祥和名邸居住區(qū)。n 環(huán)境 生活機(jī)能南望歐倍德建材家居大賣場(chǎng)；鄰近麥德龍大賣場(chǎng)和樂(lè)購(gòu)大型超市。近梅川路歐風(fēng)休閑街周邊多建材批發(fā)市場(chǎng)，如紅星美凱龍等。 物業(yè)基地四周多新建住宅小區(qū)和在建住宅項(xiàng)目，如祥和家園、祥和名邸、未來(lái)窗等，居住環(huán)境較佳?；乇眰?cè)、西側(cè)分別為滬寧高速公路高架、中環(huán)線真北路高架（在建），

3、視覺(jué)感觀較差，噪音較大，環(huán)境略顯不足。1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀n 基地現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)中，建至三層n 技術(shù)指標(biāo)地塊性質(zhì)：綜合性用地用地面積（萬(wàn)m2）10總建筑面積（萬(wàn)m2）45其中辦公建筑面積（萬(wàn)m2）2.9商業(yè)建筑面積（萬(wàn)m2）19.2賓館建筑面積（萬(wàn)m2）5.4公寓式辦公建筑面積（萬(wàn)m2）15.6容積率4.5其中本次評(píng)估主要為2.5萬(wàn)商辦樓（公寓式辦公）部分n 整體規(guī)劃 總體布局分為辦公、商業(yè)、賓館及商住四大類建筑，又細(xì)分為商業(yè)廣場(chǎng)、汽車城、步行街、影城、酒店、娛樂(lè)城及辦公樓七大類，形成一個(gè)分工不同又相互聯(lián)系的整體。 項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)品類型較為豐富，由2幢30f、1幢14f公寓式辦公樓、2幢16f賓館、1幢

4、14純辦公樓、6幢別墅式辦公樓、1幢4f、1幢5f商業(yè)以及4f整體商業(yè)組成。整體商業(yè)屋頂設(shè)置了2萬(wàn)空中花園。 建筑立面均采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以體現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的質(zhì)感。1.1.3項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析n 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域已有大量新建居住社區(qū)形成，地域認(rèn)可度較高。 具高架、地面交通優(yōu)勢(shì)，道路狀況良好。 大型商業(yè)設(shè)施較多，為周邊居民提供了必要的生活購(gòu)物保障。 項(xiàng)目自身規(guī)模大，規(guī)劃較為新穎，具有較強(qiáng)的氣勢(shì)力。項(xiàng)目推出會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的震撼力。n 劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公認(rèn)可度較低，客源吸引有難度。 毗鄰高架，噪音污染大，環(huán)境有待改善。 周邊多建材批發(fā)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)，商業(yè)層次不高。 商業(yè)部分量體大，招商、經(jīng)營(yíng)能否順利完

5、成，會(huì)影響項(xiàng)目辦公部分的檔次創(chuàng)造。由項(xiàng)目自身?xiàng)l件可知，項(xiàng)目產(chǎn)品偏向商住樓，故應(yīng)重點(diǎn)考察該類產(chǎn)品市場(chǎng)。1.2項(xiàng)目可行性分析根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置，以及現(xiàn)有的規(guī)劃，認(rèn)為本項(xiàng)目存在較大的可行性，但也存在一定的間或風(fēng)險(xiǎn)。1.2.1可行性因素n 本區(qū)域鄰近普陀區(qū)行政中心，依托政府機(jī)構(gòu)，有利于商務(wù)氛圍的形成。n 區(qū)域正逐步成為普陀西部的聚居區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高。n 項(xiàng)目周邊交通便利，便于物流。n 本項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)特極具震撼力，為引爆市場(chǎng)提供了條件。n 周邊現(xiàn)有多個(gè)大型賣場(chǎng)，具較強(qiáng)的人氣積聚效應(yīng)，這對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)提供了一定的人流保障。n 區(qū)域內(nèi)辦公樓、賓館、公寓式辦公產(chǎn)品數(shù)量極少，產(chǎn)品的稀有性、唯一性，可吸引

6、有相應(yīng)需求的客源或投資者。1.2.2風(fēng)險(xiǎn)因素n 項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)較高，產(chǎn)品具較高檔次，與周邊現(xiàn)有消費(fèi)層有一定距離。中高消費(fèi)層數(shù)量的有限性，將對(duì)本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)造成較大的風(fēng)險(xiǎn)性。n 辦公樓市場(chǎng)在本區(qū)域尚未形成，辦公樓需求者對(duì)本區(qū)的認(rèn)可度和接受度具有不確定性，這為本項(xiàng)目辦公樓啟動(dòng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。n 小戶型公寓式辦公產(chǎn)品從出現(xiàn)的地域性來(lái)看，多集中在市中心地區(qū)或軌道交通沿線。從價(jià)格上來(lái)看，這些產(chǎn)品在各區(qū)域內(nèi)均具有較明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)。就本案而言，地段與價(jià)格優(yōu)勢(shì)均不明顯，今后本產(chǎn)品推向市場(chǎng)會(huì)有一定阻力。n 由于兩大交通主干道的存在，將會(huì)對(duì)人流起到一定的阻隔作用。n 中央及上海市政府宏觀調(diào)控力度的加大，將會(huì)降低投資客

7、的投資興趣，從而減少投資客源數(shù)量，會(huì)對(duì)本案造成需求不足。綜上所述，本項(xiàng)目商住樓部分的操作重點(diǎn)將在于項(xiàng)目的定位與客源的把握。如能充分利用項(xiàng)目獨(dú)特、新穎、大氣的規(guī)劃，結(jié)合自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造強(qiáng)撼的市場(chǎng)影響力，來(lái)吸引各界人士的注意力。二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析思路:項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目可行價(jià)格項(xiàng)目定位考察區(qū)域住宅市場(chǎng)，尋找項(xiàng)目投資空間分析內(nèi)環(huán)、中心環(huán)商住樓市場(chǎng)，尋找環(huán)線間價(jià)格差缺乏可比個(gè)案項(xiàng)目位于中環(huán)線定位商住樓2.1上海辦公樓市場(chǎng)整體分析分析：n 96年以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)。n 99年后，辦公樓市場(chǎng)需求逐步放大，形成供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。n 98年開始，辦公樓市場(chǎng)空置率的直線下降，反映了市場(chǎng)有效需求持續(xù)

8、擴(kuò)大。n 市中心土地稀缺性決定供求矛盾相當(dāng)時(shí)期內(nèi)難以得到根本解決。n 全市高檔辦公樓租金差距的縮小，說(shuō)明了辦公樓由于傳統(tǒng)市中心cbd區(qū)域的供應(yīng)不足，需求開始向全市各區(qū)域輻射。n 高入住率、高租金收益勢(shì)必引發(fā)新一輪辦公樓興建高潮。辦公樓開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)逐漸抬頭之勢(shì)，但市區(qū)辦公樓需求持續(xù)增長(zhǎng)，供不應(yīng)求狀況難有根本改善，為新商務(wù)區(qū)域的崛起創(chuàng)造機(jī)遇。2.2相關(guān)商住樓市場(chǎng)分析2.2.1相關(guān)商住樓市場(chǎng)分布長(zhǎng)壽路沿線中山北路沿線本案武寧路相關(guān)商住樓市場(chǎng)主要分布在長(zhǎng)壽路沿線板塊中山北路沿線板塊2.2.2板塊分析區(qū)域長(zhǎng)壽路板塊中山北路板塊區(qū)域范圍長(zhǎng)壽路沿線中山北路沿線產(chǎn)品純辦公樓為主部分商住樓商住樓為主部分純辦公樓

9、租金（元/m2/天）1.8-2.61.5-1.8價(jià)格（元/m2）11000-130008500-10000市場(chǎng)綜述1、 位置距市中心較近。2、 交通相對(duì)較便利。3、 商業(yè)、辦公氛圍較成熟。4、 租金緩慢上漲，漲幅不大。1、 依托內(nèi)環(huán)線，交通便利。2、 個(gè)案租金落差大。3、 整體檔次較低，租金較低。4、 出租情況較好。代表個(gè)案世紀(jì)之門商務(wù)大廈、維多利廣場(chǎng)、富麗大廈、智慧廣場(chǎng)銀城大廈、中環(huán)大廈、綠洲國(guó)際廣場(chǎng)分析：n 商務(wù)樓多采用出租為經(jīng)營(yíng)方式，可售物業(yè)較少。n 長(zhǎng)壽路板塊與中山北路板塊商務(wù)樓租金差較大，在0.6-1.1元/天，而反映在售價(jià)上，差距較平均，在2500元/左右，這反映由于地段差異，兩板

10、塊客源租金承受力存在較大差異，但作為投資客源為主的出售物業(yè)來(lái)看，其價(jià)格差距相對(duì)穩(wěn)定，且部分個(gè)案還有超區(qū)域表現(xiàn)。n 各物業(yè)出租單元面積集中在100m2左右段和200m2左右段，200m2左右的大單元，多配備獨(dú)立衛(wèi)生間。n 目前，各商務(wù)樓經(jīng)營(yíng)狀況良好，租（售）率均在95%以上，表明客源充足，市場(chǎng)需求較大。綜上，辦公物業(yè)市場(chǎng)具備一定規(guī)模，市場(chǎng)反應(yīng)較好，市場(chǎng)需求可進(jìn)一步引導(dǎo)釋放；同時(shí)可以看出，沿著內(nèi)環(huán)線向外方向，該類產(chǎn)品存在價(jià)格跌落。2.3區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)目前缺乏可比個(gè)案，現(xiàn)以周邊住宅個(gè)案以及規(guī)模、產(chǎn)品與本案有一定相似性的綠洲中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，分析區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)潛力。本案祥和名邸象源麗都綠洲中環(huán)

11、廣場(chǎng)真如副中心長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)社區(qū)案名位置產(chǎn)品形態(tài)主力面積（）均價(jià)（元/）總價(jià)（萬(wàn)元/套）主訴求去化綠洲中環(huán)廣場(chǎng)（湖畔花園）金沙江路1688號(hào)結(jié)構(gòu)封頂2r:98-1103r:116-13693002r:88-993r:104-122規(guī)模99%象源麗都（二期）真光路688號(hào)現(xiàn)房3r:136-1708800120-150景觀85%祥和名邸梅川路1301號(hào)現(xiàn)房2r:80-1103r:116-15792002r:72-1003r:104-140配套90%分析：v 產(chǎn)品 以上區(qū)域基本以高層、小高層產(chǎn)品為主，輔有小高層； 產(chǎn)品的定位與區(qū)域土地稀缺有關(guān)。v 房型面積 區(qū)域中以面積偏大的舒適型2房、3房為主，其中

12、，2房面積為100110m2，3r面積為120150m2； 從房型面積大小來(lái)看，無(wú)論是2房、3房，單元面積趨大，注重產(chǎn)品功能布局，且頗為講究氣派、尊貴的氣質(zhì)。v 價(jià)格 周邊住宅市場(chǎng)的均價(jià)范圍在85009300元/m2； 規(guī)模樓盤售價(jià)明顯高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的行情約500元/m2。v 客源 區(qū)域客源基本鎖定在中高收入者； 客源基本以自住為主，并輔有部分投資客，但由于政府新出臺(tái)“期房不得轉(zhuǎn)讓”的政策，打壓了不少對(duì)該區(qū)域看好的投資者。分析周邊住宅市場(chǎng)可知，區(qū)域已進(jìn)入中高收入階層視野；區(qū)域內(nèi)規(guī)模個(gè)案較易創(chuàng)造價(jià)值，得到購(gòu)房者認(rèn)可；本區(qū)域日漸成熟的品質(zhì)提升整體房?jī)r(jià)?？梢?jiàn)，就本項(xiàng)目而言，做為規(guī)模個(gè)案存在價(jià)格創(chuàng)造空間

13、。三、項(xiàng)目定位3.1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位綜上，結(jié)合項(xiàng)目所在的立地條件和自身因素，項(xiàng)目初步定位于home office 定位依據(jù)：n 項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 項(xiàng)目自身為商住樓，且產(chǎn)品面積較小。n 外部環(huán)境 項(xiàng)目具備優(yōu)良的地段優(yōu)勢(shì)，區(qū)位和交通狀況俱佳，且周邊生活機(jī)能較為完善。 區(qū)域內(nèi)純辦公環(huán)境一般，純辦公產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。 相關(guān)區(qū)域來(lái)看，商住產(chǎn)品市場(chǎng)消化形勢(shì)良好，交易活躍，商住物業(yè)的市場(chǎng)空間仍十分廣闊。3.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議：建議2005年中后期開盤均價(jià)：11000-12000元/m2（毛坯價(jià)）定位依據(jù)：n 主要考慮項(xiàng)目自身整體檔次較高，單價(jià)應(yīng)可突破市場(chǎng)行情；但作為以投資客源為主產(chǎn)品，項(xiàng)目宜適當(dāng)控制總價(jià)，故采用毛坯產(chǎn)

14、品入市，價(jià)格走向?qū)ΡＪ芈肪€，低開高走。n 中央宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，上海市政府也出臺(tái)相應(yīng)政策，限制了市場(chǎng)客源的投資行為，對(duì)于投資型物業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)客源支撐受到一定程度的削弱，該類物業(yè)未來(lái)市場(chǎng)不確定性因素較大。故本項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)應(yīng)合理控制，以求降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，縮短項(xiàng)目銷售周期。n 出于縮短項(xiàng)目銷售周期、加快資金回收、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素，本項(xiàng)目總價(jià)均合理控制。n 從相關(guān)商住樓市場(chǎng)來(lái)看 相關(guān)的中山北路板塊商住樓售價(jià)在8500-10000元/m2左右，市場(chǎng)反應(yīng)良好。 市場(chǎng)以毛坯交房為主，市場(chǎng)接受都高，基本無(wú)抗性。 以出租為主，少數(shù)個(gè)案可以出售，市場(chǎng)存在較大的空白點(diǎn)。 全市可售型辦公物業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)

15、求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)有效購(gòu)買力充足。 本項(xiàng)目在中環(huán)線，與內(nèi)環(huán)線板塊存在價(jià)格落差，但差距已不大，約在500元/n 從周邊個(gè)案市場(chǎng)來(lái)看 相似地段、相同產(chǎn)品，規(guī)模個(gè)案具有優(yōu)勢(shì)，能創(chuàng)造價(jià)格，由于本項(xiàng)目自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，因此可創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格。 周邊市場(chǎng)暫無(wú)相似個(gè)案，但從住宅市場(chǎng)來(lái)看，區(qū)域價(jià)格已達(dá)8500-9300元/水平，考慮未來(lái)半年價(jià)格上升空間，預(yù)計(jì)05年底區(qū)域住宅價(jià)格可達(dá)9200-10000元/，在考慮項(xiàng)目產(chǎn)品為商住產(chǎn)品，價(jià)格應(yīng)高于區(qū)域住宅，因此其價(jià)格應(yīng)向上修正。n 從投資收益來(lái)看中山北路商住樓租金在1.2-1.5元/m2天，本案修正后租金應(yīng)在此平均租金水平之上，預(yù)計(jì)可達(dá)2.3-2.5元/m2天，本項(xiàng)目預(yù)期

16、可取得的投資收益如下表：（以65m2為例，單價(jià)為11000元/m2）參數(shù)指標(biāo)租金水平（元/m2天）2.52.3年收益（元）5931254567總投資額（元）715000715000年投資收益率（%）8.37.6注：考慮到契稅等稅收費(fèi)用與空置率，此收益率可能下降1個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目依照現(xiàn)有的租金水平可以取得相當(dāng)不錯(cuò)的收益率（7.6-8.3），作為投資性產(chǎn)品，本項(xiàng)目具有良好的投資潛力。3.3項(xiàng)目客源定位自用型n 個(gè)人工作室。n 外地、境外公司的駐滬辦事處。n 小型私營(yíng)企業(yè)。投資型n 本地和外地各種專業(yè)投資者。n 由周邊工作的外籍人士介紹而來(lái)的境外投資客。預(yù)計(jì)客源構(gòu)成比例3.4銷售速度預(yù)計(jì)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察后，對(duì)項(xiàng)目銷售執(zhí)行，提出以下觀點(diǎn)第一：評(píng)估部分2.5萬(wàn)平米左右量體，銷售周期在6個(gè)月可以完成，單月平均銷售量體40004500平米。銷售過(guò)程中，在常規(guī)銷控執(zhí)行的前提下，預(yù)計(jì)去化速度較平穩(wěn)。尾盤期（1個(gè)月）強(qiáng)銷期（3個(gè)月）醞釀期（2個(gè)月）階段去化速度總?cè)セ康谝浑A段醞釀期（2個(gè)