合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場

1、畢業(yè)論文學 院 經(jīng)濟學院 班 級 學 號 姓 名 題 目 指導教師（姓名及職稱） 總評成績： 良 合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容摘要：當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展進入了一個新的階段，在復雜多變的現(xiàn)代市場中，制定一種有效的經(jīng)營戰(zhàn)略，能夠在實踐中起到積極的作用和效果，文章利用實踐案例分析的方式，明確了合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，明確了在實際經(jīng)營中存在的問題和不足，之后對相應的問題進行針對性的應對，對相應的發(fā)展戰(zhàn)略進行明確，并且從宏觀和微觀層面進行實質(zhì)性的應對，對濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場能夠起到積極的應對作用。關鍵詞：合肥；濱湖新區(qū)；房地產(chǎn)Analysis of the real estate market

2、 in Binhu New District of HefeiAbstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case

3、analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were subst

4、antial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping.Key words: Hefei;Binhu new district; real estate目 錄一、導言5（一）選題背景和研究意義4（二）文獻綜述4二、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場swot分析5（一）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場概況5（二）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場的SWOT分析7三、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略12四、結(jié)論及政策建議12（一）宏觀管理層面13（二）微觀層面14參考文獻15一、導言（一）選題背景和研究意義據(jù)報道,國家統(tǒng)計局

5、公布了2015年11月國內(nèi)70個大中城市的最新房價,環(huán)比價格下降的城市有69個,可以直觀得出我國樓市去庫存化正在加快。2016年3月樓市再度上漲引起了國民的關注。2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住這一機遇,將濱湖新區(qū)作為合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分（“一個主城區(qū)，四個副中心，一個濱湖新區(qū)”），正式啟動濱湖新區(qū)建設。一個堅持基礎設施優(yōu)先、堅持社會事業(yè)優(yōu)先、社會事業(yè)初具規(guī)模、人民群眾安居樂業(yè)、人氣逐漸匯集的新城區(qū)在三到五年內(nèi)傲然崛起。濱湖新區(qū)是合肥市“141”戰(zhàn)略的排頭兵，在近十年的發(fā)展中為環(huán)巢湖生態(tài)文明示范區(qū)做了一個良好的示范,靠著創(chuàng)新與敢為天下先的精神從無到有,由弱到

6、強。但是在發(fā)展的過程中也產(chǎn)生了一些問題。合肥市從2002年起房地產(chǎn)價格上漲幅度明顯，至2015年，房屋銷售均價上漲了將近2倍，部分區(qū)域甚至上漲了3倍左右。為了避免合肥市因房地產(chǎn)價格過快上漲所帶來的潛在危害,合肥市政府積極實行國家限購令等一系列房價抑制措施。合肥市房地產(chǎn)價格的波動受多種因素影響，每種因素的影響程度也不一樣。筆者通過對濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場進行swot分析以及影響因素分析,剖析濱湖房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題并提出可操作性的建議。更希望可以以濱湖新區(qū)為例，延伸到其他地區(qū)乃至為安徽省房地產(chǎn)市場發(fā)展提供建議。（二）文獻綜述國內(nèi)學者對房地產(chǎn)市場進行過不同角度、不同程度的研究。張弛(2005)研究

7、了中國一二三線城市房價影響因素，認為影響一線城市房價的主要因素是地價和人均GDP，影響二線城市房價的主要因素是地價、購房者預期、地方政府財政收入及匯率，影響三線城市樓價的主要因素是三線城市人均GDP、購房者預期及匯率。因此二線城市地方政府應當減少對房地產(chǎn)市場的干預。此外，袁平和吳杰在中國房地產(chǎn)泡沫測度及其影響因素分析一文中認為土地價格的上漲推動房價的上升,根據(jù)其研究成果，中國房價與地價的關系長期兩者互相影響,短期，房價決定地價，而地價對房價的影響不大。熊璐瑛(2009)從房地產(chǎn)供求角度出發(fā)，分析人民幣升值為房地產(chǎn)市場帶來的財富效應和收入效應;財富效應增加國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)的需求，資金流入效應刺

8、激國外投資者對房地產(chǎn)需求，同時人民幣升值將增加開發(fā)商的土地儲備，在建工程和存貨價值，同時降低房地產(chǎn)行業(yè)建筑材料，住宅設備的進口價格，降低開發(fā)建設成本，從而推動供給增加。王菊(2016)提出，短期內(nèi)貨幣政策對房價波動和銀行信貸都有顯著的正向影響;從長期來看，房價波動與銀行信貸之間的正向影響程度更加顯著，而貨幣政策對房價有明顯的負面影響。大部分經(jīng)濟學家站在供需平衡的角度，認為房地產(chǎn)價格上漲的根本因素在于供求結(jié)構失衡。一方面地區(qū)和國家的房價變動的影響因素存在一致性，另一方面地區(qū)房價波動還受到人口轉(zhuǎn)移、失業(yè)率和人均可支配收入和消費者心理預期等因素的影響。二、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場swot分析濱湖新區(qū)地理位

9、置優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，人口基數(shù)大，并且通過合肥市的輻射帶動作用，發(fā)展空間得以擴大。（一）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場概況（可以整合放在第一部分）近幾年來，合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，隨著合肥市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及總?cè)丝诘脑龆?合肥房價一路上漲,漲幅大大超過周邊城市。2014年房地產(chǎn)投資開發(fā)額1125.35億元，占固定資產(chǎn)投資總額的63.6%。住宅用地交易價格6885元/平方米，同比漲幅15.7%，在全國35個二線城市中名列第三。2016年3月合肥新建住宅價格指數(shù)同比上升11.2%,新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲4.6%,二手住宅價格指數(shù)同比上漲23.6%。作為一個中部內(nèi)陸省會城市，合肥市2015年以

10、來，尤其是2016年第一季度房地產(chǎn)價格的快速上漲已經(jīng)引起社會各有關方面的關注。經(jīng)調(diào)查合肥近幾年房地產(chǎn)價格見下圖:圖1：合肥房價表1：2008年-2014年合肥房價均價年份2008200920102011201220132014平均價格/(元/m3592.004228.005905.006325.746155.916283.007157.00濱湖新區(qū)自2006年正式投入建設以來，經(jīng)過九年的櫛風沐雨已經(jīng)發(fā)展成為合肥南部最重要的版塊。濱湖新區(qū)成為了合肥的新核心，相對的房地產(chǎn)市場需求持續(xù)增長。濱湖新區(qū)的毛坯房源因為近幾年土地價格的不斷上漲,地價成本高,定價緩幅漲到了8000+,加之目前新區(qū)內(nèi)開發(fā)商著重

11、推出精裝修樓盤,成本大幅提高,很容易就達到10000+的價格。圖2：濱湖新區(qū)房價走勢前幾年,濱湖新區(qū)開發(fā)伊始,開發(fā)速度快,新盤上市量大,庫存量充足。2015年，濱湖新區(qū)住宅成交量近200萬平方米，占據(jù)合肥市區(qū)總量的34%。而今年以來，合肥市區(qū)庫存量持續(xù)走低，到11月份，市區(qū)住宅庫存量不足2.5萬套，刷新了五年來最低紀錄。分區(qū)域看，蜀山區(qū)、政務區(qū)、濱湖區(qū)的庫存量相比上半年跌幅最為明顯。其中，濱湖區(qū)庫存量相比年初下跌近5000套，跌幅超過5成。數(shù)據(jù)顯示，11月，濱湖區(qū)庫存量為3600套，庫存去化周期較短。而最近幾周來，濱湖區(qū)多樓盤入市，受到購房者青睞，“日光盤”再現(xiàn)，也客觀上反映出市場供求關系。進

12、入12月后，合肥市國土部門加快了推地節(jié)奏，其中就包括多宗濱湖新區(qū)商住地塊。（二）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場的SWOT分析根據(jù)國家最新房地產(chǎn)政策,結(jié)合濱湖新區(qū)實際情況與合肥“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略進程，利用SWOT的方式進行深入性分析，能夠在動態(tài)性的發(fā)展中，形成一種穩(wěn)定有效的現(xiàn)代應用模式?；赟wot模型的麗水房地產(chǎn)市場分析江金霞1.優(yōu)勢(S)分析（1)國家與地方政策支持。國家支持:濱湖新區(qū)吸引著省內(nèi)外購房群體的關注，自2014年下半年開始，全國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多管齊下，不論是住房補貼還是降準降息，都為潛在的消費者提供更優(yōu)惠的購房成本。地方政府優(yōu)勢:自合肥市政府“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略實施以來,濱湖新

13、區(qū)作為組團重要部分,成立5年來，被稱為安徽的奇跡所在。昔日一片蠻荒之地，今日成為高樓林立城市新中心。中國人在選擇未來適居地點時，往往傾向于政治中心。因為政治與經(jīng)濟密不可分，前瞻蜀山區(qū)政務區(qū)的建設以及萬達的入駐就可以看出政治中心直接影響經(jīng)濟中心的形成。2016年4月1日起，中共安徽省委機關(合肥市長江中路39號)、省人大常委會機關(合肥市屯溪路435號)、省人民政府機關(合肥市長江中路221號)、省政協(xié)機關(合肥市宿州路317號)搬遷至濱湖新區(qū)。政策支持:濱湖區(qū)為非限購區(qū),改善需求和學區(qū)房的投資置業(yè)者，都可以在此置業(yè).（2)區(qū)位優(yōu)勢。濱湖新區(qū)擁有獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢,襟三河而帶一湖派河、十五里河、

14、南淝河川流其間,區(qū)南緊鄰全國五大淡水湖之一的巢湖,借此與沿江城市相聯(lián)系,可以使合肥從相對封閉的空間走向更為開放的濱湖發(fā)展城市。區(qū)西緊鄰國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),有利于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和承接。(3)交通優(yōu)勢。當濱湖新區(qū)的規(guī)劃、設施、服務等因素，不斷吸引著購房者的眼光時，也有人指出距離老城區(qū)直線距離遠是其“硬傷”。變革交通方式，促進城市發(fā)展的地鐵1號線的推進，就使得濱湖的短板瞬間變?yōu)閮?yōu)勢。在預計完工的2015年到來之時，地鐵會將老城區(qū)的人氣直接分流到沿線，其中濱湖區(qū)作為1號線的起始站，也將會承載數(shù)倍于現(xiàn)在的人口聚集。地鐵1號線的交通配套，直接促進了濱湖區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售。從紫云路到中山路，短短三個街區(qū)內(nèi)，就自

15、北向南分布了利港銀河廣場、萬科藍山、佳源巴黎都市3個項目，依托著與1號線的“無縫對接”，使得“新省府版塊”的關注度不斷提高。由于三盤側(cè)重不同，所以在獲得良好銷售業(yè)績的同時，能滿足不同客群的需求。(4)資源優(yōu)勢。在發(fā)展的過程中，資源優(yōu)勢是非常明顯的，無論是全市的東向發(fā)展戰(zhàn)略,還是臨江指向的城市布局,都有承接產(chǎn)業(yè)的空間優(yōu)勢。此外,廣闊的水面資源和優(yōu)美的生態(tài)資源,也很有發(fā)展?jié)摿?適宜發(fā)展觀光旅游、商務居住。城市發(fā)展時趨向具有水資源的地方。教育資源優(yōu)勢:濱湖新區(qū)聚集了教育資源雄厚，師范附小、四十六中以及合肥一中等名校相繼遷入濱湖新區(qū)，可享受12年一站式教育,區(qū)內(nèi)學區(qū)房市場潛力巨大。名校周邊的學區(qū)房自然

16、成了搶手餑餑，房價高、房源少，需求大。(5)房企優(yōu)勢?！叭f科9億進駐濱湖”、“保利9.6億濱湖拿地”，隨著這些大牌房企的進駐，濱湖區(qū)的住宅品質(zhì)將迎來升級，區(qū)域競爭壓力增大的同時，區(qū)域價值也將得到進一步體現(xiàn)。2.劣勢(W)分析(1)環(huán)境情勢不容樂觀。環(huán)境是確保整個營銷有效的關鍵，目前在實際的經(jīng)營中缺乏一種有效的環(huán)境保障，相應的環(huán)境污染問題是非常突出的，這種問題的存在對整個區(qū)域的發(fā)展帶來了嚴重的負面影響。主要環(huán)湖河流中,十五里河、派河、南淝河和雙橋河污染嚴重,水質(zhì)為劣V類;兆河、杭埠河、白石天河水質(zhì)為IV類;玉溪河水質(zhì)為III類。環(huán)湖河流主要污染指標為氨氮和石油類。要想在濱湖區(qū)長久居住,政府及相關

17、部門必須將環(huán)境治理放在第一位。(2)空置率高。高規(guī)格、高等級、高價位的商品房供大于求，其直接反映是空置率高，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，對房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展是極為不利的;另一方面普通經(jīng)濟類型的商品房生產(chǎn)能力低于需求增長，廣大中低收入居民所能支付得起的經(jīng)濟適用房嚴重缺乏因此，在需求結(jié)構與供給結(jié)構的關聯(lián)上，投機性的住房供求操作遠遠大于普通消費性的住房供求運營。(3)資金投入不足,合肥經(jīng)濟發(fā)展總量偏低。2006年,合肥市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值860億元,在27個省會城市中居18位,明顯偏后。濱湖新區(qū)房地產(chǎn)的建設量大,需要充足的資金保障,尤其是前期建設主要是公共措施,投資大收益小,難以吸引社會資金參與

18、。資金的籌集運作,將是貫穿整個濱湖新區(qū)房產(chǎn)建設的必要環(huán)節(jié)。(4)國家政策環(huán)境的限制。目前,國家對大規(guī)模新城區(qū)建設有大規(guī)模限制,如何處理好國家政策和地區(qū)發(fā)展的關系,合理開發(fā)建設濱湖,是需要我們認真思考和妥善解決的軟環(huán)境問題。(5)土地資源少，土地成本高，導致房價偏高。隨著城市化的進程加快，長遠來看，在有限的土地上容納更多的人口，勢必增加土地成本，從而導致房價偏高。(6)大眾承受房價極限不高。據(jù)調(diào)查，大眾能承受的每平方米房價極限可見下表。濱湖房價因為漲的過快而嚇退投資客與購房者，在一定程度上給濱湖的發(fā)展帶來制約。表2：居民能承受每平米房價調(diào)查表4000元以下4000一6000元6000元-8000

19、元8000一10000元10000元以上53.52%25.73%12.60%7%1.83%3.機會(O)分析(1)次新二手房市場潛力巨大。從第一家中介的開業(yè)到現(xiàn)在的近20家中介門店，僅一年的時間，濱湖的中介門店就分布在了濱湖世紀城的各個商業(yè)集中點。與其它區(qū)域不同的是，鮮有剛需支撐的濱湖二手房即使在經(jīng)歷了整體的市場不景氣時仍舊“一枝獨秀”。房產(chǎn)證的陸續(xù)下發(fā)也增加了濱湖二手房的房源量。因為學區(qū)的陸續(xù)遷入，如一中、46中、師范附小的遷入，隨著濱湖區(qū)商業(yè)配套的逐步完善,讓濱湖二手房的成交價格日益倍增。學區(qū)因素大大增加了濱湖住房流動性，更多的投資客出手轉(zhuǎn)讓濱湖二手房，也使得該區(qū)域交易流動性大大增強。當前

20、及未來一段時間內(nèi)，濱湖區(qū)的二手房市場將處于一種逐漸旺盛的狀態(tài)。(2)主打毛坯房市場。與毛坯房相比，精裝修產(chǎn)品有它的劣勢，其中，最大的劣勢就是價格高。目前濱湖區(qū)開發(fā)商大量推出精裝房，毛坯房成了濱湖的稀缺產(chǎn)品。房地產(chǎn)供應商可以在考慮客戶需求的情況下適量擴大毛坯房供應量，適應更多的消費群體。(3)合肥城市擴展的趨勢。合肥正在實施的“141”現(xiàn)代化大城市框架,使合肥城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、組團式轉(zhuǎn)變。一個嶄新的現(xiàn)代化合肥正在浮現(xiàn)。濱湖新區(qū)正處于合肥東南城市主要發(fā)展方向,是合肥融入“長三角”的前沿地區(qū),也是未來十年合肥市最重要的發(fā)展區(qū)域。濱湖新區(qū)將成為合肥產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域,房地

21、產(chǎn)行業(yè)作為濱湖主力行業(yè),也將有一個質(zhì)的飛躍。(4)著力發(fā)展高品質(zhì)住房住房品質(zhì)的高低會直接關系到整個后期的市場銷售，因此在實際的經(jīng)營中，重點性的開發(fā)相應的高品質(zhì)住房是適應市場發(fā)展的一種積極方式，利用人文性設計理念，去提供更適合廣大人民群眾的居住環(huán)境。4.威脅(T)分析(1)區(qū)域精裝房價高企,品質(zhì)難以區(qū)分。區(qū)域房價高企，精裝修成為濱湖樓市最大困局，開發(fā)商都在尋求精裝與價格之間的平衡，從而突出重圍。隨著巢湖的拆分，濱湖新區(qū)再次成為置業(yè)的熱點區(qū)域。2010年以來，6個新盤進入濱湖新區(qū)，萬科、淮礦、旭輝、保利、中鐵等各大牌開發(fā)商產(chǎn)品各不一樣，而這些樓盤都將打造精裝房。從2010年12月31日淮礦奪得濱湖

22、地塊開始，土地出讓條件中寫道未來交付的房源必須強制達到綠色一星標準即是精裝修房交付標準，濱湖樓市進入了精裝修時代。濱湖精裝房除了價高外，不少購房者對精裝修標準也存在質(zhì)疑:精裝房材料的品質(zhì)、裝修的質(zhì)量以及后續(xù)的維修對于我們普通購房者來說難以界定。下圖為濱湖區(qū)在建的精裝房以及濱湖區(qū)精裝修地塊詳情:圖3：濱湖區(qū)精裝房價（自己做表）(2)新房供應面臨匱乏。時至今日，濱湖各大房企銷售與供應已進入尾聲，盡管樓市調(diào)控對濱湖發(fā)展帶來一些影響，但關注濱湖的人仍然很多，后續(xù)房源的補給不足，導致不少客戶不得不重新選擇。“濱湖現(xiàn)在處在一個很特別的歷史時期，由于受到調(diào)控的波及和供應量的不足，濱湖樓市目前比較沉寂。(3)

23、無產(chǎn)業(yè)支撐?，F(xiàn)在合肥房子不是不夠，而是因為在這個情況下哄搶顯得不夠，一旦這一波過去開始正常的市場條件，合肥房價會呈現(xiàn)較長時間的平穩(wěn)甚至下跌趨勢，主要原因可以歸納為：合肥的平均工資收入無法支撐長期的高房價，收入決定了后續(xù)的流動性，除非一直持續(xù)炒下去，否則只能使得市場停滯;合肥現(xiàn)有居民，不少已經(jīng)有二套甚至三套房，一旦投資價值失去，可能會出現(xiàn)集中拋售套現(xiàn)的行為;合肥就業(yè)機會有限，無法支撐大量年輕剛需真正的置業(yè)，沒有工作崗位，年輕人只能在一線城市發(fā)展，而在合肥的房產(chǎn)最終只能空著，最后也只能出售。濱湖新區(qū)主要就是規(guī)劃省政府和大片集中式的住宅，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，未來空置率必然很高，即便地鐵通了后，通勤時間也

24、是影響生活的很大的因素。(4)購房者觀望氣氛濃厚。購房者在實際中會受到多種因素的影響，有時會呈現(xiàn)出一種觀望態(tài)勢，這一問題的存在很容易影響到整個房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)規(guī)范性經(jīng)營，要在實踐中認識到這一問題存在的客觀性和復雜性，這樣才能夠有效的采取應對方式。三、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略（一）樹立城市建設發(fā)展新觀念為了適應市場發(fā)展需要，濱湖新區(qū)要在實際中進行全面的優(yōu)化嘗試，借助多種有效方式能夠在實踐中實現(xiàn)全面優(yōu)化發(fā)展的目的，尤其是在相應的建設理念方面需要進一步的規(guī)范和完善，充分利用本區(qū)域范圍內(nèi)的優(yōu)勢，進行重點打造是非常關鍵的，相應的建設管理工作要考慮到區(qū)域發(fā)展的有效性和穩(wěn)定性，從提升市場經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)

25、，明確未來發(fā)展需求，這樣以來可以形成一種持續(xù)性的現(xiàn)代意義上的開發(fā)利用模式，也是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定的必要手段之一。（二）平衡項目發(fā)展方式在實際中為了適應市場發(fā)展，濱湖新區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營中采用的是項目平衡發(fā)展的方式，考慮到單一性的市場在實際中可能存在的風險，從推動市場發(fā)展的需求出發(fā)，制定動態(tài)性的項目平衡是非常關鍵的，借助這種方式能夠在實踐中形成穩(wěn)定有效的經(jīng)營管理方式，在適應市場的發(fā)展方面能夠形成穩(wěn)定有效的影響力。多種項目的經(jīng)營也能夠帶來一定的穩(wěn)定性收益，是提升整個項目市場影響力的一種積極嘗試，因此要在動態(tài)性的發(fā)展中，明確相關工作的開展重要性。（三）遵循市場發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要在市場發(fā)展的規(guī)律上才能

26、夠?qū)崿F(xiàn)，國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展對房地產(chǎn)的影響是非常大的，尤其是在目前的發(fā)展中，要考慮到各種問題的復雜性，建立有效的市場應對方式就要考慮到實際發(fā)展的特殊性，濱湖新區(qū)把握房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律也是一種重要的戰(zhàn)略方式，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是在一定的市場發(fā)展規(guī)律下實現(xiàn)的，因此要在實踐中，明確市場的發(fā)展規(guī)律在實際中的特殊性價值。在當前國內(nèi)整體房地產(chǎn)運行不景區(qū)的情況下，慎重開發(fā)相應的市場業(yè)務是確保實際盈利的重要應對方式，這樣才能夠在動態(tài)性的市場開發(fā)和管理中，形成一種穩(wěn)定性的經(jīng)營效益提升。四、結(jié)論及政策建議（結(jié)論要明確）通過上述分析，宏觀調(diào)控手段力度不夠、居民對住宅的潛在需求及有效需求都明顯不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)經(jīng)營行

27、為不規(guī)范、房地產(chǎn)市場金融化程度過高、貨幣供給過多、市場資金流動性過剩、房地產(chǎn)投資性需求明顯、資源配置不合理等問題都是導致濱湖房價快速上漲的重要原因。筆者針對這一問題認為政府和房地產(chǎn)企業(yè)應該共同努力，使濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。本文主要從以下幾個方面提出幾點建議：（一）政府政策制定政府要努力發(fā)揮自身的經(jīng)濟職能作用，合理引導房地產(chǎn)市場的資源配置，正確規(guī)劃濱湖新區(qū)房地產(chǎn)的市場發(fā)展計劃，發(fā)揮國家與地方優(yōu)勢，為了在實際經(jīng)營中取得一定的效果，要考慮到不同人群的實際需求，針對特定的市場群體進行有效的營銷推廣，才能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展的目的。在市場發(fā)展的過程中，要選擇具有一定的實力的房地產(chǎn)公司作為營銷對象，

28、這樣以來可以避免小公司的盲目開發(fā)帶來的不利性影響，從而實現(xiàn)整個經(jīng)營的有效性和規(guī)范性，以此來實現(xiàn)整個應用開發(fā)的有效性和規(guī)范性。市場的發(fā)展需要政府的積極參與才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的目的，因此要在動態(tài)性的運作中，考慮到多樣性市場群體的需求，尤其是經(jīng)濟適應房的開發(fā)建設，是穩(wěn)定社會發(fā)展的一種有效嘗試，各地在發(fā)展中，要有針對性的構建相應的經(jīng)濟適用房，這對濱湖新區(qū)的發(fā)展也是非常有利的。有效住房需求在當前的社會經(jīng)濟發(fā)展中是客觀存在的，從穩(wěn)定社會發(fā)展的角度出發(fā)，對這一問題采取有效的應對和保障措施是直觀重要的，為了是實現(xiàn)這一目標，可以通過幾個方面的工作進行開展：利用貨幣政策進行住房推動，市場中的購買力是在動態(tài)性的過程

29、中實現(xiàn)的，借助貨幣政策可以在一定的范圍內(nèi)實現(xiàn)整個購買能力的提高，進而降低相應的經(jīng)營風險；在購房入戶政策方面進行調(diào)整，積極鼓勵外來人口購買合肥市的商品房，利用這部市場的購買力，可以在實踐中建立一種穩(wěn)定性的現(xiàn)代經(jīng)濟運行模式；在房地產(chǎn)三級市場方面，也要進行適當?shù)姆艑?，積極推進二手房交易。通過多種有效的政策利用，可以在動態(tài)性的發(fā)展中，形成穩(wěn)定性的現(xiàn)代經(jīng)濟運行模式，對推動本區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展能夠起到積極的作用和效果。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，需要借助一定的資金才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此要在資金方面進行規(guī)范化管理，政府在日常的工作中，要集中資源進行資金保障，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)資金的持續(xù)有效供應，以此來實現(xiàn)推動整個區(qū)域內(nèi)

30、部經(jīng)濟快速發(fā)展的目的。除了拓展房地產(chǎn)資金來源之外，還要在動態(tài)性的發(fā)展中，形成穩(wěn)定的投資環(huán)境，積極利用外部資金來實現(xiàn)本區(qū)域房地產(chǎn)的穩(wěn)定開發(fā)和管理。在實踐分析中可以發(fā)現(xiàn)，影響房價過快上漲的一個重要原因就是相應的資金投資渠道狹窄，由于大量的流動資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)中，導致了相關的經(jīng)營活動呈現(xiàn)出風險增加的趨勢。政府要在實際的工作開展中，認識到這種問題帶來的潛在性風險，借助多元化的手段，實現(xiàn)整個運作的有效性是非常關鍵的，同時也是規(guī)范市場經(jīng)營的一種積極嘗試。（二）針對性的市場開發(fā)濱湖房地產(chǎn)企業(yè)要認清形勢，為了在激烈的市場競爭中博得一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有扎實自己、打造品牌，優(yōu)化品質(zhì)、提高自身實力，滿足人們的住宅需求，才能在競爭中立于不敗之地。濱湖房地產(chǎn)企業(yè)應考慮到合肥不同層次的收入群體的需求，使產(chǎn)品結(jié)構多元化、合理化，滿足大多數(shù)人的不同需求。特別是中低收入群體在合肥市總?cè)丝谥姓急容^大，市場開發(fā)潛力巨大，濱湖的房價和戶型都應向著這一群體的實際購買力靠攏。這種靠攏不僅僅是數(shù)量，更重要是在房屋區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、價格、配套各個方而符合消費者要求。這樣一來大量供應才能轉(zhuǎn)化為有效需求，避免空置上升、資金積壓濱湖開發(fā)商德資金實力是制約濱湖發(fā)展的重要原因，央行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知出臺和土地市場改革實施使開發(fā)企業(yè)前期投入大大增加，對開發(fā)商的資金實力提出了更高