房地產(chǎn)估價技術(shù)報告范本.doc

1、GG市 GG區(qū) GG街 GGG項目估價技術(shù)報告項目名稱：委托估價單位（人）：（GG公司）受托估價單位：GGG業(yè)GG芽級第GG組估價人員：姓名，學號估價作業(yè)日期：G年G月G日一G年G月G日估價時點：G年G月G日房地產(chǎn)估價報告編號：20XX （財）B 01 或 20XX（財）Z GG或 20XX（資）B-GG 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告編號：同上目錄下方標注頁碼）第一部分總述一、估價項目名稱二、估價對象三、估價目的四、估價依據(jù)五、價格定義六、估價期日七、估價作業(yè)日期八、有關(guān)說明九、評估人員簽章 十、房地產(chǎn)估價單位第二部分估價對象描述一、房地產(chǎn)概況二、房地產(chǎn)權(quán)利狀況三、房地產(chǎn)利用狀況四、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周

2、圍環(huán)境五、市場背景分析第三部分房地產(chǎn)估價一、估價原則 二、估價技術(shù)思路方法與估價過程 三、估價結(jié)果第一部分總述、估價對象（：GG市 GG（區(qū) GG（街 GGG號綜合樓）二、委托方：（名稱：GG雖司地址：GGG路 GGG法定代表人： GGGGG聯(lián)系電話： GGGGG） G三、估價方：（名稱：上海師范大學商學院估價有限公司 地址：桂林路 100 號 法定代表人：王諍諍 聯(lián)系電話：估價機構(gòu)資質(zhì)： B 級估價機構(gòu)證書編號：上海市房地資估（20XX）第11號）三、估價目的（比如：為估價對象權(quán)利人進行市場交易提供估價對象在估價時點的 市場價值。）四、估價依據(jù)（比如：1、委托估價

3、協(xié)議；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；3、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 ；3、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明等其它資料；4、估價人員現(xiàn)場查勘及搜集的有關(guān)資料；5、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； ）五、價格價值定義本報告評估的價格為估價對象在下述全部假設(shè)和限制條件下于 估價時點的公開市場價值。公開市場價值是指：1、買賣雙方不因任何特殊利益太高或降低房地產(chǎn)真實價值；2、有一段合理交易時間；3、在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定； 4、房地產(chǎn)買賣符合國家法律規(guī)定。（解釋：界定估價結(jié)果的價值類型， 即公開市場價值或者清算價 六、估價時點GG（年 GGG月 GG（日七、估價作業(yè)日期GGG年 GG月 G

4、G日至 GG（年 GGGR GG（日八、有關(guān)說明（說明該報告使用的限制條件、 有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認或無法 實地確認的資料； 估價中未考慮的因素及一些特殊處理， 必要時說明 原因和理由； 估價結(jié)果有效的條件和其他需要說明的問題。 估價報告 的有效期）舉例說明：1、本報告認為委托方提供的資料是真實、可靠的，并以此作為 評估的重要依據(jù)之一， 若因委托方提供的資料有誤引起的責任， 估價 方不予以承擔。2、本次估價以估價對象現(xiàn)狀權(quán)屬完整，不考慮估價對象可能存 在的其它債權(quán)債務為前提。 若假定或假設(shè)狀況與實際情況不符， 則 評估結(jié)果不成立，須重新評估。3、估價人員僅對估價對象房地產(chǎn)作一般性的查勘，查

5、勘了評估 物業(yè)視力可及的部分， 在可能的情況下也查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修， 并 未對其結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進行測試， 故不能確定其有無內(nèi)部缺陷。 本次 估價以估價對象不僅在已建部位，而且在今后按規(guī)劃部門批準容許 的、且按設(shè)計要求續(xù)建的全部分項及總體均達到國家或行業(yè)規(guī)定的標 準要求為前提。4、本估價報告未考慮國家經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然 力和其它不可抗力對被估物業(yè)經(jīng)營收益的影響，假定其保持穩(wěn)定增 長，有著穩(wěn)定的資金收益率。九、估價報告應用的有效期：GGG年 GGG月 GG（日至 GGG年 GG（月 GG（日 十、評估人員簽章（要求：注明參加本次估價的估價師簽名及其估價師證書號； 對于其他估 價人員

6、要注明姓名、專業(yè)技術(shù)職務或房地產(chǎn)估價員資格。 ） 第二部分估價對象描述一、房地產(chǎn)概述 （解釋：說明估價對象的位置、四至、用途、土地面積、建筑面積、土地 形狀、臨街狀態(tài)、規(guī)劃條件等等）二、房地產(chǎn)權(quán)利狀況（解釋： 說明估價對象的土地使用權(quán)、建筑物產(chǎn)權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出 讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及該宗 土地的其他特殊的使用規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、租 賃權(quán)等他項權(quán)利都要詳細說明，并注明權(quán)證編號。 ）三、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀（解釋：說明土地、 建筑物和構(gòu)筑物的使用狀況。 包括說明評估對象是土 地還是已建成的房地產(chǎn)， 是土地的應指明是熟地、 生地還是毛地及其 規(guī)劃指標

7、；是在建工程的，應說明開工、竣工日期及目前工程進度； 對已建成的房地產(chǎn)應說明建筑物的建成日期、 耐用年限、已使用年限、 建筑成新、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物基本構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備狀況、裝修標準、 建筑密度、容積率、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途、建筑面積、平 面布置、維護保養(yǎng)使用情況、 工程質(zhì)量以及其他地上附著物及配套狀 況等等。這是成本法的重點）四、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍環(huán)境（解釋：說明房地產(chǎn)周邊的市政及生活配套設(shè)施、 交通狀況、 人文社會環(huán) 境、自然生態(tài)環(huán)境等等。這是市場比較法的重點）五、市場背景分析（解釋： 著重對同類房地產(chǎn)的供求市場狀況進行說明，理由和結(jié)論的表述 要清晰，簡明扼要。 這也是假設(shè)開發(fā)法對

8、未來租金收益和售價預測的重要依據(jù)）第三部分房地產(chǎn)估價一、估價原則（解釋： 說明該項估價遵循的主要原則。 尤其是最高最佳使用原則， 如果 評估方法中用到此原則， 應該指明評估報告假定的最佳使用方式是什 么。不同估價方法所應用的估價原則有相同之處，也有不同之處。 ）二、估價技術(shù)思路方法與估價過程（解釋： 估價方法一般不少于二種， 但本報告只要按照規(guī)定的任務， 運用 一種評估方法。每種方法都應說明選擇這種估價技術(shù)思路和方法的主 要依據(jù)，以及每種方法的估價過程。 ）（一）估價技術(shù)思路與方法（解釋： 這一部分，著重說明方法的選用依據(jù)及方法運用的基本思路。列出基本的公式，解釋重要參數(shù)） （二）估價測算過程

9、1、市場比較法 （市場比較法具體的估價思路介紹）（1）選擇可比實例 （所選實例應是實際可以比較的交易案例。需要用文字簡單描述實例的地理位置、面積、 、用途、使用年限、 權(quán)利方名稱以及價格、成交日期等個別因素和區(qū)域因素內(nèi)容。形成表一“比較實例情況說明表” 。（2）調(diào)整可比實例的價格比較基礎(chǔ)，使之與待估對象統(tǒng)一 進行付款方式、價格面積內(nèi)涵、價格貨幣單位等因素的修正。（3）確定可比實例的修正因素（估價時， 應根據(jù)估價目的和房地產(chǎn)用途， 選擇影響房地產(chǎn)價格 的主要因素， 并應說明進行因素選擇的依據(jù)。 要求每一個因素的修正 都要有文字性的理由解釋、數(shù)字性的計算過程和結(jié)果） 形成表二中比較實例因素比較表。

10、（4）確定可比實例的修正系數(shù) 形成表三中比較實例因素修正表。（5）計算出可比實例最終的修正價格 注意：區(qū)域和個別因素的修正， 需要將這兩個方面的因素進一步 細化，并體現(xiàn)出被評估房地產(chǎn)價格影響因素的特性。表一比較實例情況說明表Importa nt & Selected Docume nts待估房地產(chǎn)實例一實例二實例三p 交易時間20XX.3.311998.11P 20XX.61999.10:交易價格待估75萬45萬67萬情交 況易付款方式一次性付款分兩次付款一次性付款一次性付款交易方式因個 素另U用途面積使用期限區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況（下表中的模糊用語，比如“較好”、“一般

11、”，需在因素比較的文字 解釋中給讀者評分的差異及進行量化的理由。）表二比較實例因素比較表待估房地產(chǎn)實例一實例二實例三交易時間1009010095交易價格待估75萬45萬67萬情交 況易付款方式10095100100交易方式因個 素另U用途面積使用期限區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況10095110115表三比較實例因素修正表一例 實二 例 實三 例 實間 時 易 交格 價 易 交交易 情況式 方 易 交積 面Importa nt & Selected Docume nts區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況總系數(shù)修正后價格2、收益法:（在前面解釋收益法的基本估價思路及運用的

12、計算公式時，格式和思路要清晰）（1）確定凈收益（解釋凈收益中收益和成本費用的取值依據(jù)和計算思路，如果被 估對象的收益來源于幾種不同的渠道，需要分別計算各收益途徑的純收益）A.估算總收入:OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果：GG萬元）首先，文字解釋收入的形式，收入的標準及基本計算公式; 然后，估算每一種形式的有效年收入；隨后，得到被評估房地產(chǎn)的年總有效毛收入。B.估算扣除費用:OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果:GG萬 兀）首先，文字解釋費用的形式，費用的標準及基本計算公式; 然后，估算每一種年費用；最后，得到被評估房地產(chǎn)的年總費用、亠注意：一般

13、不考慮所得稅對收益的影響!C.凈收益OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO=（總收入-扣除費用）二（2）確定折現(xiàn)率。OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果:GG萬 兀）（結(jié)果:GG%（注意：折現(xiàn)率的確定需要有文字的理論解釋， 參數(shù)確定的一句及信 息來源，以及最后的計算過程和結(jié)果。）（3）確定估價對象的經(jīng)濟收益年限。（結(jié)果：GG年）（注意：受益年限的確定需要有文字的依據(jù)解釋，以及最后的計算過程和結(jié)果）（4）測算估價對象的市場價格（補充：在依據(jù)規(guī)定的程序估價時，要明確說明以下內(nèi)容：1、說明評估房地產(chǎn)屬于出租型或自用型以及營業(yè)型或生產(chǎn)型， 并用不同的

14、方 式求取純收益。2、房地產(chǎn)收益和費用是實際發(fā)生的還是客觀的，若 是實際發(fā)生的，應修正調(diào)整為客觀收益，并說明理由。3、總收益和總費用中涉及到的項目和標準，要說明其確定的依據(jù)和方法。4、還Important & Selected Documents原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方 法、依據(jù)。 5、根據(jù)房地產(chǎn)使用年期和純收益的年度變化情況，準確 選取收益還原公式，寫明計算過程及結(jié)果。 ）3、重置成本法 （前面先解釋基本的評估思路及運用的計算公式， 成本法有兩種技術(shù) 路線，其中一種是土地和建筑物分別評估， 另一種是土地和建筑物結(jié) 合起來評估）比如： 第一種思路：首先，說明

15、整個估價思路： 估價對象土地積算價格 =（土地取得費 +土地開發(fā)費用 +投資利息 +投資 利潤）G土地的剩余使用年限修正系數(shù)（劃撥性土地沒有價格）估價對象建筑物價格二重置價格G建筑物的成新率 然后，分別確定基本模型中的參數(shù)， 每個參數(shù)確定過程都有文字的理 論解釋和數(shù)字的計算過程及結(jié)果。（ 1）土地取得費（說明取值依據(jù)，最終求得土地取得費）（ 2）土地開發(fā)費（ 3）投資利息（注意利息的計息基數(shù)）（ 4）投資利潤（注意利潤的計算基數(shù)）（ 5）估價對象的土地積算價格（ 6）重置價格確定（可以列表分項加總求得） 分為“結(jié)構(gòu)”、“裝修”、“附屬設(shè)備”三個部分的全新重置造價和成新 率分別計算?。?7）建筑

16、物成新率確定（說明理由）（ 8）被估對象的建筑物積算價格 被估建筑物的價值=結(jié)構(gòu)的全新重置造價x結(jié)構(gòu)的成新率+裝修全 新造價X裝修的成新率+附屬設(shè)備的全新造價X附屬設(shè)備的成新率 最后，得到估價對象的總積算價格 共計為： 比如：第二種思路：用重置成本法評估房地產(chǎn)， 也可以按照房地合一的思路進行評估， 比 如：房地產(chǎn)的積算價格 =（土地的取得成本 +土地開發(fā)費用 +建筑物的 建安費用+管理費用+投資利息+銷售費用+稅費）G （綜合成新率）其中：綜合貶值率二土地的重置價值權(quán)重 G土地剩余使用年限修正系數(shù) +建筑物的重置價值權(quán)重G建筑物的成新率首先確定土地的取得成本； 然后依次確定土地的開發(fā)費用、建筑

17、物的建安費用、管理費用、 投資利息、銷售費用和稅費；Important & Selected Documents然后確定綜合成新率； 最后得到房地產(chǎn)的積算價格。4、假設(shè)開發(fā)法 （在前面要首先說明基本的評估思路和需要運用的基本公式） 然后，解釋估價的過程。 ）（1）預測銷售收入或租金收入的現(xiàn)值。（結(jié)果：GG萬 元）（解釋銷售收入的計算公式及確定相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的依據(jù)） 有幾種方法， 如果是以銷售方式獲得收入， 則可以運用市場比較法先 確定現(xiàn)時同類房地產(chǎn)的銷售價格， 然后用預測的統(tǒng)計方法， 估測未來 一定時點的市場售價。如果是租賃價格， 也是要先確定現(xiàn)時租賃純收入 （租賃毛收入和租賃 費用之間差額），再確定未來租賃純收入價格。注意首先應該以文字的形式說明被估對象未來的收入形式， 然后再確 定具體收入（2）測算開發(fā)成本費用等扣除項的現(xiàn)值。 。（結(jié)果： 萬元） （解釋總成本費用的計算公式及確定相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的依據(jù)）建議先估算整個工程正常情況下的全部成本費用，