土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額確定應(yīng)注意的八大問題

1、土地增值稅清算“扣除項(xiàng)目金額”確定應(yīng)注意的八大問題根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施 細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)繳納稅款=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目增值額 X適用稅率而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目增值額 =項(xiàng)目收入總額-項(xiàng)目扣除金額，因此在項(xiàng)目收入一定的條件下，扣 除項(xiàng)目金額的準(zhǔn)確核算尤為關(guān)鍵。筆者根據(jù)土地增值稅清算實(shí)踐，歸納岀扣除項(xiàng)目金額確定過程中的八大注意問題：一、土地閑置費(fèi)的扣除問題土地閑置費(fèi)是指向依法取得土地使用權(quán)但未按規(guī)定動(dòng)工建設(shè)滿一年、不滿兩年的建設(shè)單位征 收的閑置土地費(fèi)用。收取土地閑置費(fèi)是防止閑置土地，制約利用閑置土地伺機(jī)炒賣地皮的行為， 促使取得土

2、地的單位盡快開發(fā)利用土地。我國實(shí)行土地的全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制， 因此對(duì)土地閑置費(fèi)，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況：一是以岀讓方式取得的土地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994年八屆人大主席令 29號(hào)公布，2007年十屆人大主席令 72號(hào)修訂）第26條的規(guī)定，超過岀讓合同約 定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)岀讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。二是以劃撥方式取得的集體土地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法（1986年六屆人大41號(hào)主席令公布，1988年、1998年、2004年三次修訂后，十屆人大主席令28號(hào)公布）第3

3、7條的規(guī)定，一年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照該省的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng) 原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。閑置土地處置辦法（國土資源部令 1999第5號(hào)）對(duì)閑置土地的認(rèn)定作岀了解釋，其第二 條，本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政 府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑 置土地：（1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土 地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的

4、面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資 額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！崩U納土地閑置費(fèi)的起止時(shí)間是從簽訂土地土地使用權(quán)出讓合同 ”之日起算的。滿一年未動(dòng)工建設(shè)的，就應(yīng)該按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工建設(shè)的，可以無償收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，記入了開發(fā)成本一土地費(fèi)用”，對(duì)于土地閑置費(fèi)能否在計(jì)算土地增值稅稅款時(shí)扣除，以前稅收政策沒有明確。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！倍?、因延期

5、支付土地岀讓金而支付的延期付款利息扣除問題企業(yè)因資金困難，提岀延期支付土地岀讓金，經(jīng)批準(zhǔn)同意后可在土地岀讓合同規(guī)定的期限后支 付土地岀讓金，但必須向財(cái)政部門支付延期付款利息，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講相當(dāng)于企業(yè)的 融資費(fèi)用。因此不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額”直接扣除，更不能作為加計(jì)扣除的基數(shù)，而應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的一種），在取得土地使用權(quán)所支付的金額”和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和10%扣除限額內(nèi)的進(jìn)行扣除。三、成片受讓土地，分期或分項(xiàng)目開發(fā)，各期或各項(xiàng)目的土地成本確認(rèn)問題中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán) 后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)

6、目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總 面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn) 的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地100000平方米，取得土地使用權(quán)所支付的金額為30000萬元，分兩期開發(fā)，一期占地60000平方米，二期占地 40000平方米，那么兩期取得土地使用權(quán)的成本可按總金額的60%、40%來分?jǐn)?，分別為 18000萬元、12000萬元。但如果一期中承擔(dān)的不可銷售的公建配套和人防工程遠(yuǎn)大于二期工程，此時(shí)可按各期可售建筑面積來分?jǐn)?，?設(shè)該項(xiàng)目容積率為 2.3，一期可售建筑面積130000平方米，二期可售建筑面積90000

7、平方米，則一期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸?7727.27萬元(30000-220000X130000 )，二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀緸?2272.73萬元(30000 -220000 X30000)。與第一種分?jǐn)偡椒ㄏ啾?，略有差異。四、以拆一還一 ”方式安置原地拆遷戶的拆遷成本確認(rèn)問題許多居民在某一地方居住久了，產(chǎn)生了故土難離的情結(jié)，除了政府拆遷進(jìn)行市政工程外，如果 是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，大都要求回遷，這樣開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品就有一部分不能正常銷售， 需要用于安置原地拆遷戶。案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目，可銷售開發(fā)產(chǎn)品60000平方米，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)為5000元/平方米，其中有 10000平方米要按 拆一還一

8、”的方式歸還給拆遷戶，每平方米收取700元。假設(shè)當(dāng)初根據(jù)拆遷戶的裝修等情況共支付過渡費(fèi)在內(nèi)的各種補(bǔ)償費(fèi)800萬元。那么如何確定這項(xiàng)目的拆遷成本呢？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā) 2006187號(hào))第三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn) 移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！币虼朔康禺a(chǎn)企業(yè)用建造

9、的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售 處理，價(jià)格就是正常的市場(chǎng)售價(jià)5000元。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函2010220號(hào))第六條第一款的規(guī)定，在按每平方米 5000元確定銷售收入的同時(shí)，確認(rèn)此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！北景咐?，拆一還一 ”開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入是5000萬元(10000 X000)，另外支付給拆遷戶的過渡費(fèi)等補(bǔ)償支岀是800萬元，收到拆遷戶支付的開發(fā)產(chǎn)品差價(jià)款700萬元(10000X700) o因此該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

10、總額是5100萬元(5000+800-700 )o五、關(guān)于20%的加計(jì)扣除問題(一)不是所有實(shí)際支付的房地產(chǎn)開發(fā)成本均能加計(jì)20%扣除由于納稅人取得土地使用權(quán)后投入資金開發(fā)房地產(chǎn)，將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓，屬于國家鼓勵(lì) 的投資行為，因此，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不僅可以從轉(zhuǎn)讓收入中扣除取得土地使用權(quán)時(shí) 支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和相關(guān)費(fèi)用，以及與轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，而且，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額”和 房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和加計(jì)20%扣除。但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，并不是所有實(shí)際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本均能享受 加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。財(cái)稅199

11、548號(hào)規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各 項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許 作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。由于土地增值稅是地方稅，具體操作辦法由各地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定實(shí)施，所以全國各地不完 全一樣，有時(shí)同一省的不同省轄市之間也有差異。目前一般有以下費(fèi)用是作為政府代收費(fèi)不允 許加計(jì)扣除，（1 ）按規(guī)劃許可證建筑面積在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)繳納的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”主要用于包括城市主次干道、給排水、路燈、公共交通、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等項(xiàng)目的建 設(shè)和維護(hù)；（2）按規(guī)劃許可證的建筑面積繳納的防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)（即常講的人防

12、費(fèi)），如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際建造了防空地下室，則可根據(jù)驗(yàn)收情況予以返還；（3）按規(guī)劃許可證建筑面積在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳的新型墻體材料專項(xiàng)基金，根據(jù)實(shí)際使用新型墻體材料情況 經(jīng)驗(yàn)收可予以返還；（4）按建筑面積在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)繳納的白蟻防治費(fèi)；（5 ）按建筑面積繳納的散裝水泥專項(xiàng)基金（散裝水泥是指不用紙袋等包裝，直接通過專用器具出廠、運(yùn)輸、 貯存和使用的水泥），在工程竣工驗(yàn)收并辦理驗(yàn)收備案后予以返還。按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，以上支出在開發(fā)成本”中列支，收到返還的上述資金應(yīng)沖減開發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將上述實(shí)際支付的政府代收費(fèi)用從開發(fā)成本”調(diào)入 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”不享

13、受加計(jì) 20%扣除的優(yōu)惠。（二）不是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有20%的加計(jì)扣除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以按照取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額”和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納 的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付金額的20%。這樣規(guī)定的目的，主要是國家為了抑制炒買炒賣地皮的投機(jī)行為。六、關(guān)于取得的施工企業(yè)發(fā)票合規(guī)性問題根據(jù)國家稅務(wù)總局不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法（國稅發(fā) 2006128號(hào)）等的規(guī)

14、定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目管理制度，建筑工 程、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行屬地管理。這里的房地產(chǎn)企業(yè)是指專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)的企業(yè)。建筑業(yè)是指建筑安裝工程作 業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院540號(hào)令）第十四條第一款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)”應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人自查中發(fā)現(xiàn)的不合規(guī)建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，允許及時(shí)進(jìn)行調(diào)換處理，但對(duì)稅務(wù) 機(jī)關(guān)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合規(guī)發(fā)票，不允許調(diào)換，也不得在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)作為成本扣除， 更談不上加計(jì)扣除。因此從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)重視開發(fā)成本中施工單位提供的建

15、筑業(yè)統(tǒng) 一發(fā)票的合規(guī)性審查。七、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，也就是我們 通常所說的期間費(fèi)用”分以下兩種情況：一是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支岀，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允 許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的銀行貸款利息3400萬元，雖然 取得土地使用權(quán)所支付的金額”與房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和是60000萬元，此時(shí)也允許按實(shí)際支付的 3400萬元貸款利息進(jìn)行扣除。此時(shí)，對(duì)除利息支岀以外的銀行手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，可按

16、照取得土地使用權(quán)所支付的金額”與 房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是委托房屋銷售公司進(jìn)行銷售的，銷售傭金占了銷售費(fèi)用很大的比 例，為了銷售又做了大量的廣告，發(fā)生了很多的廣告宣傳費(fèi)，假設(shè)除銀行貸款利息支岀以外的 銀行手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總金額 3800萬元（這些費(fèi)用均取得了符合稅法規(guī)定的票據(jù)），那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)如何扣除呢？按照前后岀臺(tái)的所有土地增值稅政策文件，是在 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”與 房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和5%以內(nèi)限額扣除，假設(shè) 取得土地使 用權(quán)所支付的金額”與 房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和是60000萬元，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)

17、， 允許扣除的除利息支岀以外的其他開發(fā)費(fèi)用是3000萬元（60000X5% ），而不是實(shí)際發(fā)生的 3800萬元。在這里要注意對(duì)利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”的理解，根據(jù)財(cái)稅199548號(hào)要把握以下兩點(diǎn)，一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度 的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對(duì)金融機(jī)構(gòu)證明問題，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借款合同、抵押 合同或保證合同、借據(jù)、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)的證明對(duì)待。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅缁虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支岀不得 單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地

18、產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按 取得土地使用權(quán)所支付的金額”與 房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（國稅函2010220號(hào)）的規(guī)定,+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X規(guī)定比例取得土地使用權(quán)所支付的金額”銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用總額是 4500根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 全部使用自有資金，沒有利息支岀的，按照以上方法扣除。即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自有資金較多，銷售情況又十分好，與 房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和是60000萬元，發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、

19、萬元，按照稅法規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以扣除的開發(fā)費(fèi)用金額是6000萬元（60000X10% ），而不是實(shí)際發(fā)生的4500萬元。八、未售營業(yè)用房及車庫的扣除項(xiàng)目金額保留問題通常一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅，又有營業(yè)用房（一般是底層商鋪），車庫（可能在地上， 也可能地下）。如果全部銷售完畢，則不存在保留扣除項(xiàng)目金額的問題。但一般進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，通常沒有銷售完畢，都會(huì)有部分商鋪或普通車庫或商品 房未銷售，他們的單位售價(jià)有時(shí)相差較大，此時(shí)如果各種開發(fā)產(chǎn)品的單位扣除項(xiàng)目金額均按相 同的金額保留，顯然不合理。一般情況下，已售開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目金額為開發(fā)產(chǎn)品總扣除項(xiàng)目金額減去未售開發(fā)產(chǎn)品的扣

20、除項(xiàng)目金額后的余額。但有時(shí)未售開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目金額的確定，會(huì)成為稅企雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為確保已售面積土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)解決以后營業(yè)用房銷售后因售價(jià)與扣除成 本差異過大、增值率高、稅負(fù)不均等問題，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算中未售營業(yè)用房及車庫成本保留采用的售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄖ档媒梃b。下面以一個(gè)案例來對(duì)此方法加以說明。假設(shè)某小區(qū)共有普通住宅（不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）、商鋪、車庫的可售建筑面積分別是80000m2、6000 m2、12000 m2,合計(jì) 98000 m 2。它們的平均售價(jià)分別是5000元、13000元、2000元，總扣除項(xiàng)目金額 40000萬元（含加計(jì)扣除費(fèi)用，不包括已交的營業(yè)稅等稅金），在這里，已對(duì)個(gè) 別價(jià)格明顯偏低的情況進(jìn)行過修正。將普通住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)1,商鋪的平均售價(jià)則為 2.6 ( 13000吒000)、車庫平均售價(jià)則為0.4( 2000弋000)。然后用此系數(shù)與各自的可售建筑面積相乘，得到調(diào)整后的可售建筑面積，如下表：開發(fā)產(chǎn)品可售建筑面積售價(jià)系數(shù)折算可售面積普通住宅80000180000商鋪60002.615600普通車庫120000.44800合計(jì)98000-100400這樣可計(jì)算出普通住宅、商鋪、普通車庫應(yīng)分?jǐn)偟目偪鄢?xiàng)目金額為:普通住宅：40000 00400 80000=