房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)資料

1、 第一章 房地產(chǎn)法概述1 房地產(chǎn)市場： 是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。特點(diǎn)：（1）綜合功能。 （2） 多級(jí)市場。（3） 法定形式。 （4）部分限制。 （5） 國家適度干預(yù)。2 房地產(chǎn)業(yè) 狹義：指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。包括兩類：1） 從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。2） 從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的。廣義：包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。地位作用： 1）基礎(chǔ)性。 2）先導(dǎo)性。3 房地產(chǎn)法 1） 概念： 調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。2） 調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容：（1） 土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)

2、系；（2）土地利用和管理關(guān)系；（3） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；（4） 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系； （5） 城市物業(yè)管理關(guān)系。3） 我國房地產(chǎn)法律體系：（1） 綜合的法：憲法民法通則（2） 專門的法：城市規(guī)劃法土地管理法建筑法（3） 相關(guān)的法：森林法漁業(yè)法草原法婚姻法4） 我國房地產(chǎn)法的基本原則：（1） 土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3） 十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；（4） 房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；（5） 城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6） 宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。4 房地產(chǎn)法律關(guān)系1） 主體 ：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民和個(gè)人。2）客體：主體的權(quán)利和義務(wù)共同指向的

3、對(duì)象土地和房屋。3）內(nèi)容：權(quán)利、義務(wù)。5 城市規(guī)劃法規(guī)定：規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度： 一書選址意見書 兩證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證第二章 房地產(chǎn)管理體制一 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制 1 國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和管理全國城鄉(xiāng)建設(shè)。 職責(zé)：1）批準(zhǔn)各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及批準(zhǔn)經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后上報(bào)的省、自治區(qū)人民政府所在地的市，人口在100萬以上的城市和國務(wù)院指定城市的土地利用總體規(guī)劃； 2） 批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的；3） 其他權(quán)限。2 地方人民政府 在權(quán)限范圍內(nèi)征用土地、申請(qǐng)建設(shè)用地的審

4、批權(quán)，征用土地的批準(zhǔn)權(quán)只能由省一級(jí)人民政府行使。3 土地行政主管部門 國務(wù)院國土資源部 土地管理局4建設(shè)行政主管部門建設(shè)部職責(zé)：1）指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革； 2）負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理； 3）指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作；4）指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場。 第三章 土地管理法律制度(上) 一 概述1 土地管理法國家為了實(shí)現(xiàn)管理土地的目的而制定的法律規(guī)范。他調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地管理法的宗旨：加強(qiáng)土地管理；維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制；保護(hù)、開發(fā)土地資源；合理利用土地； 切實(shí)保護(hù)耕地；促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)

5、發(fā)展。2 土地法律關(guān)系：由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。包括兩類：1） 土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；2） 土地行政管理法律關(guān)系。二 土地管理法的基本內(nèi)容： 1 土地用途管理。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。2 加強(qiáng)耕地保護(hù)。1） 突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。2）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、油、棉、蔬菜等生產(chǎn)基地再內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。3）調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕

6、地開發(fā)。3 提高征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4-6倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。4 加大查處土地違法行為的力度。三 土地管理法的效力：1 時(shí)間效力； 2空間效力； 3 對(duì)人的效力。四 土地所有權(quán)1 概念：指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利 。2 特點(diǎn)：1） 他是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。2） 對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，3） 土地

7、所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可分離。五 國有土地所有權(quán) 1 指 國務(wù)院代表國家行使的對(duì)全民所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2 范圍：1）城市市區(qū)的土地； 2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。 3） 國家依法征用的土地； 4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。5） 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不在使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3 使用：1） 行政劃撥； 2） 國有土地有償使用； 3） 國有土地承包經(jīng)營。六 農(nóng)民集體土地所有

8、權(quán)。 特征： 1 權(quán)利主體多樣化； 2 所有權(quán)客體的限制性。集體經(jīng)濟(jì)組織不得對(duì)屬于集體所有的土地的地表或地下礦產(chǎn)資源主張權(quán)利；集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于國家征用，禁止集體之間轉(zhuǎn)讓、買賣土地。七 國有土地有償使用制度：（一）土地使用權(quán)的出讓1 概念：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2 法律特征：1）是一種特殊的民事法律行為。2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。3 出讓的方式：協(xié)議；招標(biāo)；拍

9、賣/競投。4土地使用權(quán)出讓合同：1）出讓地塊的基本情況；2）出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；3）出讓期限；4）地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；5）違約責(zé)任。（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1 方式： 買賣； 增與； 交換。2 條件：1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的； 2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房建工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。3 禁止轉(zhuǎn)讓的土地：1） 以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；2） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

10、；3）依法收回土地使用權(quán)的；4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5） 權(quán)屬有爭議的；6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（三） 土地使用權(quán)出租法律后果：1 土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。2 土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他副附著物同時(shí)出租。3 承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用和收益權(quán)，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。4 如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（四）土地使用權(quán)的抵押1 概念：指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)做為履行債務(wù)的擔(dān)保行為。他是擔(dān)保物權(quán)的一種，表現(xiàn)為支配權(quán)、優(yōu)先權(quán)和

11、追溯力。2 擔(dān)保物權(quán)：是以確保清償債務(wù)為目的，在債務(wù)人或第三人特定的物或權(quán)利上設(shè)定的一種物權(quán)。3 生效要件：1） 設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。2） 設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽定抵押合同。3） 抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。（五）土地使用權(quán) 的終止：1 因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。2 土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)開發(fā)情況和實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。3 因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。4 因土

12、地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。八 國有土地使用權(quán)的劃撥1 概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者的行為。2 特征： 1） 是一種具體的行政行為，國家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整。2）他是一種無償?shù)男袨椤?）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的。4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。3 劃撥的范圍：1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3） 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。4 劃撥的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

13、、出租、抵押的條件：1） 土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。2) 領(lǐng)有國有土地使用證；3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；4） 依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽定土地使用權(quán) 合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得的收益低交土地使用權(quán)出讓金。5 劃撥土地使用權(quán)的收回1）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中規(guī)定的前提：（1）土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的，市縣人民政府應(yīng)無償收回其劃撥的土地使用權(quán)；（2）對(duì)劃撥的土地使用權(quán)，市縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。2）土地管理法規(guī)定的情況：（1

14、）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （4） 因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5） 公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。6 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理1）企業(yè)改革中應(yīng)當(dāng)采用出讓或租賃土地的情景：（1）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。2）保留劃撥方式處置土地（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家

15、重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；（2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并和合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；（3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)自公司的。注：除（1）外，其他保留劃撥用地方式的期限不超過5年。3）處置土地使用權(quán)的要求（1）土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法，無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；（2）采取出讓、租賃、作價(jià)入股方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。（3）簽定合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或

16、土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)，以作價(jià)出資的，持作價(jià)出資決定書辦理登記；（4）土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。 第四章 土地管理法律制度（下）一 土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用與保護(hù)1 概念：指人類在社會(huì)生產(chǎn)、生活中，為達(dá)到一定的目的，對(duì)土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)的過程。2 目的：協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟(jì)各部門之間的用地矛盾，使社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益達(dá)到最佳水平。3 原則： （1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2） 切實(shí)保護(hù)耕地的原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體

17、規(guī)劃管制土地的原則；（4） 開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。4 內(nèi)容：土地利用總體規(guī)劃制度；土地開發(fā)制度；耕地的特殊保護(hù)制度；土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制1 概念： 是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，國土整治和環(huán)境保護(hù)的要求，土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需求，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時(shí)間的總體安排和布局。2 任務(wù)：1）對(duì)土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地控制指標(biāo)；3）調(diào)整土地利用

18、的結(jié)構(gòu)和布局； 4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。3 編制原則：1） 嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；2）提高土地利用率；3） 統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；5）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。4 編制內(nèi)容：1）土地利用現(xiàn)狀分析；2）土地需求量預(yù)測；3）土地適宜性評(píng)價(jià)； 4）確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整； 5） 土地利用分區(qū)規(guī)劃；6）制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施。5 下級(jí)的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上級(jí)的土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行編制。地方各級(jí)人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有

19、量不得低于上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)。（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改1 分級(jí)審批：1）全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批轉(zhuǎn)。2） 省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。3）省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。4）除上述以外，逐級(jí)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。2 土地利用規(guī)劃公告的內(nèi)容：規(guī)劃目標(biāo)；規(guī)劃期限；規(guī)劃范圍；地塊用途；批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和批準(zhǔn)日期。（四） 土地利用年度計(jì)劃1 內(nèi)容： 農(nóng)用地

20、轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。2 編制依據(jù)： 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；國家產(chǎn)業(yè)政策；土地利用總體規(guī)劃；建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。二 耕地保護(hù)制度（一） 為實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，土地管理法規(guī)定的制度：1 從規(guī)劃上保證總量平衡； 2 實(shí)行土地用途管理制度；3 實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度； 4實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度；5 禁止閑置和荒蕪耕地。（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度1 基本農(nóng)田按照一定時(shí)期人口和社會(huì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2 應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地：1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；2）有良

21、好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；3）蔬菜生產(chǎn)基地； 4） 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)實(shí)驗(yàn)田。3 基本農(nóng)田的保護(hù)1） 要占用農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；3）禁止破壞基本農(nóng)田； 4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度。5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度。（三）土地開發(fā)1 概念：為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。2 原則：1）符合土地利用總體規(guī)劃；2）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；3）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防止水土流失和土地荒漠化。4）保護(hù)開發(fā)者利益。3 開墾的程序：1），經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評(píng)估； 2）開墾土地要

22、依法申請(qǐng)批準(zhǔn)。600公頃以上，報(bào)國務(wù)院。4 土地的復(fù)墾：1）概念：對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。2 土地復(fù)墾的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)土地被破壞的程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量合理確定。3 復(fù)墾后土地使用權(quán)和收益分配1）復(fù)墾后的集體土地，不能恢復(fù)原用途或復(fù)墾后需要用于國家建留的，可以不實(shí)行征用；經(jīng)復(fù)墾可以恢復(fù)原用途，但國家建設(shè)不需要的，不實(shí)行國家征用。2）復(fù)墾后的國有土地，如果是企業(yè)利用自有資金或貸款進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾后歸該企業(yè)使用，依照國家規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)，企業(yè)不需要使用的土地，或未經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T同意復(fù)墾后連續(xù)2年以上不使用的土地，由

23、縣級(jí)以上人民政府統(tǒng)籌安排使用。3）企業(yè)采取承包或集資方式復(fù)墾國有土地，復(fù)墾后的土地使用權(quán)和收益分配，依照承包合同或集資協(xié)議約定的期限和條件確定；如果因國家建設(shè)需要提前收回的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承包合同或集資協(xié)議的另一方當(dāng)事人支付適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償費(fèi)。三 建設(shè)用地制度（一） 國家建設(shè)用地的來源：1 將農(nóng)村集體所有的土地征為國有；2 國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；3 國有荒山、荒地，既將國有未利用土地改為建設(shè)用地。（二）國家建設(shè)征用地1 法律特征：1）征地主體的唯一性； 2）征地行為的行政性；3）征地條件的補(bǔ)償性。2 審批權(quán) 1） 國務(wù)院批準(zhǔn)：（1） 基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超

24、過70公頃的；征用以上以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國務(wù)院備案。3 土地征用費(fèi)：1）土地補(bǔ)償費(fèi)：該土地被征用前三年的平均產(chǎn)值的610倍。2）安置補(bǔ)助費(fèi)：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年的平均產(chǎn)值。3）青苗補(bǔ)償費(fèi)：4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金：6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)：（三）臨時(shí)用地的管理1 理由： 建設(shè)工程需要；地質(zhì)勘探需要。2期限： 不超過2年。3 農(nóng)村宅基地包括：居住用房和附屬建筑物所使用的土地。4 農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、出讓或出租

25、用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。5 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況而致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。6 集體土地使用權(quán)也可設(shè)定抵押。 第五章 城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度一 城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系：（一） 房屋所有權(quán)1 概念：指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2 種類： 1）國有房屋所有權(quán)； 2）集體房屋所有權(quán)； 3）私有房屋所有權(quán)； 4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)； 5） 中外合資房屋所有權(quán)；6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。（二） 房屋共有：1 特征：1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)； 3）房屋

26、共有存在著對(duì)內(nèi)，對(duì)外兩種關(guān)系。2 形式：1） 共同共有； （1）概念： 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)其共有的某項(xiàng)房屋平等地，不分分額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。（2）特征： 共有人之間不分份額、完全平等，即每個(gè)共有人都對(duì)整個(gè)共有的房屋享有所有權(quán)；/共有人對(duì)共有房屋享有 的權(quán)利，并承擔(dān)共同的義務(wù)；/共有房屋在共同共有關(guān)系存續(xù)期間沒有分清份額，只有在共同共有關(guān)系消滅是方能分清份額。（3）處理原則：a;共同共有人對(duì)共有的房屋性質(zhì)不明，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如不能證明房屋是按份共有的，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。b:在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。c:在共同共有

27、關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理，沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并考慮共有人對(duì)共有房屋的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。d:共同共有房產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的房產(chǎn)時(shí)，如出賣的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個(gè)整體或有配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)支持。2）按份共有：（1）概念：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。（2）特征：a :主體各有份額，即對(duì)同一房屋有明確具體的份額。b:每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。c:每個(gè)共有人按照各自的份額，對(duì)共有房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。（3）處理原則：

28、a:一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利。b:共有人出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有有限購買的權(quán)利。c:按份共有的房產(chǎn)分割必須保持房屋的使用價(jià)值，不能采用損害房屋的使用價(jià)值的辦法，對(duì)其中不能分割或分割有損其價(jià)值的可以折價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割。（三）土地使用權(quán)1 概念：土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。2 內(nèi)容： 1） 使用權(quán)； 2） 收益權(quán)； 3）處分權(quán)；3 特征：1） 權(quán)利的派生性； 2）客體的有限性； 3）目的的特殊性； 4）取得的法定性； 5）使用的期限性。4 取得：1）原始取得： 有償出讓； 行政劃撥。 2）傳來取得：

29、轉(zhuǎn)讓；抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；民事執(zhí)行。5 變更：1）主體的變更：買賣、互易、贈(zèng)與、繼承、共有權(quán)分割、法人合并、法人分立、投資等。國家的限制：（1）限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；（2） 限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；（3） 限制中國人與外國人之間，以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)。2）內(nèi)容變更：3）其他事項(xiàng)變更。（四）建筑物區(qū)分所有權(quán)1 代表學(xué)說：1）一元論說：法國學(xué)者提出，2）二元論說： 法國3）新一元論說/享益部分說：4）三元論說：德國學(xué)者提出，被住宅所有權(quán)法采納。2 概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。3 特征：1） 復(fù)合性； 2

30、）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性； 3）一體性； 4）權(quán)利主體身份的多重性。（五）住房部分產(chǎn)權(quán)1 概念：指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)，并可以繼承。2 法律性質(zhì)：1）單獨(dú)所有權(quán)說； 2）租賃所有權(quán)說； 3）共有權(quán)說； 4）他物權(quán)說。（六）房地產(chǎn)相鄰權(quán)：1 概念：兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2 特征：1）主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。2）房地產(chǎn)在位置上必須是相鄰的。3）客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。4

31、）內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。3 種類：1） 因使用鄰地、通道、或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系。2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系。3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系。4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。4 異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系1）異產(chǎn)毗連房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。2） 內(nèi)容：（1）共用部位的使用與變更； （2）異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞時(shí)所需修繕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則。5 處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題1）有利于生產(chǎn)發(fā)展； 2）有利于方便人民生活；3）有利于團(tuán)結(jié)互助； 4）是否公平合理。二 房地產(chǎn)權(quán)屬登記（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：1概念： 指房地產(chǎn)行政主管

32、部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及有上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬關(guān)系的行為。2功能：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能：公示功能；管理功能；（二）房產(chǎn)權(quán)屬登記1 種類： 1）總登記；2）轉(zhuǎn)移登記；3）變更登記；4）其他登記。2 程序： 1）登記收件； 2）勘丈繪圖；3）產(chǎn)權(quán)審查； 4）繪制權(quán)證； 5）稅費(fèi)發(fā)證。（三）地產(chǎn)權(quán)屬登記1 種類： 初始登記；變更登記。2 程序： 1）初始登記的程序：申報(bào)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)土地證書 2）變更登記程序：變更申報(bào)變更調(diào)查變更審核變更注冊(cè)、發(fā)證。三 城市房屋管理（一）城市私房管理：1 城市居民私房城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自

33、用或出租的住宅或非住宅用房。2管理的內(nèi)容：1）所有權(quán)登記； 2）買賣管理 3）租賃管理 4）代管制度3 出租人解除租賃合同的情形：1）承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借的；2）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；3）承租人累計(jì)6個(gè)月不交房租的。4私房繼承1）概念：在公民死亡后，按照 程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。2）繼承方式：a:法定繼承：（1）概念：依照法律直接規(guī)定的繼承人范圍、順序和遺產(chǎn)分配原則，將遺產(chǎn)房屋分配給合法的繼承人的繼承方式。（2）適用情形：a :被繼承人生前沒有對(duì)其遺留房屋立下遺囑；b:遺囑繼承人放棄繼承房屋或受遺贈(zèng)人放棄接受遺贈(zèng)房屋的；

34、c;遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的；d;遺囑繼承人、受遺贈(zèng)人先與被繼承人死亡的；e:遺囑無效部分所涉及的房產(chǎn)；f:遺囑未處分的房產(chǎn)。（3）繼承順序：a :配偶、子女、父母；b：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；c;喪偶兒媳對(duì)公、婆或喪偶女婿對(duì)岳父、岳母盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，可列為第一順序繼承人。d：對(duì)繼承人以外的依靠被繼承人撫養(yǎng)的，缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的人，或者繼承人以外對(duì)被繼承人撫養(yǎng)較多的人，可分給他們適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)。b;私房的遺囑繼承條件：（1）主體合格必須有完全民事行為能力； （2）意思表示真實(shí)。 （3） 客體合法處分的房屋必須是立遺囑人的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)； （4）內(nèi)容合法：不得取消缺乏勞動(dòng)能力有沒有生活來

35、源的繼承人的繼承權(quán)；必須為胎兒保留必要的份額；遺囑內(nèi)容不得違反法律的規(guī)定。 （5）形式合法：（二）城市公房管理1 城市公房坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。2 管理內(nèi)容：1）所有權(quán)登記； 2）使用管理；3）租賃管理： 4）買賣管理； 5）修繕管理。3 出租人有權(quán)終止租賃合同的情形：1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2）擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換使用的；3）擅自轉(zhuǎn)變房屋用途的；4）無正當(dāng)理由拖欠房租累計(jì)6個(gè)月以上的。5）住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；6）利用租賃房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的 ；7）故意損壞公有房屋的；8）擅自買賣公有房屋使用權(quán)的；9）其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。 第六章 城市

36、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一 概述：（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：1 概念：在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2 特征：1）涉及面廣； 2）工程項(xiàng)目多； 3）投資量大；4）建設(shè)周期長。3類別：1）單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2）經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3）新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造；（二）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)：1 總體效益開發(fā)。必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。1）經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)賴以生存和發(fā)展的必要條件；2）社會(huì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的效果和效益，只有取得明顯的社會(huì)效益，才能得到社會(huì)的承認(rèn)

37、與肯定，也才能達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益。3）環(huán)境效益是房地產(chǎn)開發(fā)改善城市形象的重要途徑。環(huán)境效益包括自然環(huán)境效益和社會(huì)環(huán)境效益。4）房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益是社會(huì)效益和環(huán)境效益的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)效益差，就沒有足夠的資金、材料來創(chuàng)造良好的環(huán)境。2 嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)3 設(shè)計(jì)、施工規(guī)范4 居民住宅優(yōu)惠開發(fā)二 房地產(chǎn)開發(fā)用地1 概念：指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。2 注意：1）從權(quán)利性質(zhì)來看，僅指取得開發(fā)用地的使用權(quán)； 2）僅指城鎮(zhèn)國有土地，不包括集體所有的土地。 3）從土地范圍來看，出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該地下資源和埋藏物仍屬于國家。3 模式：1）以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式； 2）以土地公

38、有制為基礎(chǔ)的非市場模式； 3）土地以公有制為主的國家控制的市場模式。4 我國現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)：1）國家實(shí)行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥。2）土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)。3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場的管理。4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）概念和種類1 概念：指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。2 種類：1）專營企業(yè) 2）兼營企業(yè) 3）項(xiàng)目公司（二）設(shè)立條件和程序1 設(shè)立條件：1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； 100萬元4）有足夠的專業(yè)

39、技術(shù)人員； 5）法律規(guī)定的其他條件。2 設(shè)立程序：申請(qǐng)登記發(fā)給營業(yè)執(zhí)照備案（三）管理1 設(shè)立管理 ： 1）總量控制； 2）設(shè)立的資質(zhì)審批。2 行業(yè)管理： 1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度； 3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級(jí)。 4）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。3 資質(zhì)管理：15（四）房地產(chǎn)中介服務(wù)1 概念：指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱，包括：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。2 種類： 1）咨詢 2）價(jià)格評(píng)估 3）經(jīng)紀(jì)3 設(shè)立條件：1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)； 2）有固定的服務(wù)場所； 3）有必要的財(cái)產(chǎn)和

40、經(jīng)費(fèi)4）有足夠的專業(yè)人員； 5）法律規(guī)定的其他條件。4 設(shè)立程序：1）資質(zhì)審查 2）注冊(cè)登記 3）登記備案5 法定義務(wù)：1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策； 2）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng)；4）按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用； 5）依法繳納稅費(fèi)；6）接受行業(yè)主管部門幾其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。 第七章 城市房屋拆遷法律制度一 概述：1 概念：指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。2 種類： 1）市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷； 2）征地拆遷和非征地拆遷； 3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。3 注意事項(xiàng)

41、：1）服從國家利益； 2）符合城市規(guī)劃； 3）保護(hù)合法權(quán)益； 4）誰拆遷、誰安置補(bǔ)償。4 程序：1）申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證； 2）編制拆遷計(jì)劃和方案；3）申領(lǐng)房屋拆遷許可證； 4）發(fā)布拆遷公告；5）簽定拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議。 6）實(shí)施房屋拆遷。二 城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置1 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：指被拆除房屋及其附屬物的所有人，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。2 原則： 統(tǒng)一作價(jià)；等價(jià)交換；區(qū)別對(duì)待；按質(zhì)論價(jià)。3 范圍：被拆除的房屋及其附屬物。 違章建筑、超過期限的臨時(shí)建筑不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?；未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶? 方式：1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換； 2）作價(jià)補(bǔ)償 3）產(chǎn)

42、權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 6 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；1）非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格的結(jié)算按以下辦法進(jìn)行：（1）償還面積與原面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)算差價(jià)。（2）償還面積超過原面積部分，按商品房價(jià)格結(jié)算。（3）償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。2）住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價(jià)格結(jié)算辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2）幾種特殊情況：（1）拆除出租房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)做相應(yīng)的修改。（2）拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷

43、。（3）對(duì)拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽定抵押協(xié)議。7 拆遷安置1）對(duì)象、方式、地點(diǎn)；2）安置標(biāo)準(zhǔn)：待添加的隱藏文字內(nèi)容23）安置費(fèi)：搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。 第八章 城市房地產(chǎn)交易法律制度一 概述：1 房地產(chǎn)交易指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃活動(dòng)。2 特征： 1）交易對(duì)象的特殊性； 2）交易形式的確定性； 3）它是數(shù)種典型合同的稱謂。4）它為要式法律行為。3 注意的問題：1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；2）房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押。二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）概念：1 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過

44、買賣、增與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2 理解：1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為，權(quán)利人包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營人和使用人等。2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過買賣、增與或其他合法方式實(shí)現(xiàn)。4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體具有多樣性。3 轉(zhuǎn)讓方式：1）買賣； 2）增與； 3）其他合法方式：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3） 企業(yè)被收購、兼并或合并、房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的（4）以房地產(chǎn)低債的； （5）法定的其他情

45、形。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1 禁止條件：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法定其他禁止轉(zhuǎn)讓的情形。2 允許轉(zhuǎn)讓的條件：a:以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 的；2）按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋

46、所有權(quán)證書；b:以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件：1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；2）領(lǐng)有國有土地使用證3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；4）依照規(guī)定簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序簽約申報(bào)審查查勘與評(píng)估交納稅費(fèi)核發(fā)過戶單（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同1 概念：指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。2主要內(nèi)容：1）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方

47、式及年限；5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6）成交價(jià)格及支付方式； 7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；8）違約責(zé)任； 9）雙方約定的其他事項(xiàng)；3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新的內(nèi)容；三 房屋預(yù)售（一）概念：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。（二）法律調(diào)整1房屋預(yù)售的條件：1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）按提供預(yù)售的商

48、品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。2 預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)3 預(yù)售程序：1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；3）預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同；4）預(yù)售合同登記備案；5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。四 房地產(chǎn)抵押（一）概念與特征1 概念：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2 性質(zhì)： 1）他是一種從屬權(quán)利； 2）他是一種價(jià)值支配權(quán)； 3）他是一種優(yōu)先受償權(quán)；（二）抵押的條件1 不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 2