萬隆國際投資策劃書文檔

1、第一部分 綜述一、項目的基本情況本項目占地面積19200平米，總建筑面積87000平米，建筑規(guī)模為地下8000平米，地上79000平米，建筑容積率為4.11，分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑，地下一層、地上14-16層。本項目位于石家莊市裕華東路與育才街交匯處，城市核心地段，項目向北500米為北國先天下購物廣場，距離北國商城2公里左右。凱撒皇宮、新山東酒店、超越健身館等配套設(shè)施均位于項目3公里之內(nèi)。 本項目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機關(guān)，為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺。同時，項目附近有多家省市級醫(yī)院，提供可靠的醫(yī)療保障。項目周圍學(xué)校眾多，其中科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大緊鄰本項

2、目，重點中學(xué)四十三距離本項目僅3公里。二、項目的發(fā)展模式與合作方式本項目采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合的發(fā)展模式。三、本項目可行性研究報告的結(jié)論性指標(biāo)本項目總投資為336985500元平均每平方米造價為3873元?？備N售額為551500000元。其中住宅部分總建筑面積為6萬平方初步定價為6000元每平方米。銷售金額為360000000元。寫字樓部分格定位在8000元每平方米，總建筑面積為1.9萬平方米?？備N售額為152000000元。車位總計395個總造價為每個車位價格為100000元則總銷售額為39500000元。第二部分市場研究與方案構(gòu)思第一章 項目市場研究一、 石家莊市房地產(chǎn)市場走勢分析1

3、.回顧與展望1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年石家莊市建設(shè)項目投資完成668億元，增長38.3；施工項目個數(shù)330個，增長42.9，新開工項目345個，增長46.6；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資522億元，增長38.7，施工面積和竣工面積達(dá)到698萬平方米和608萬平方米，分別比上年增長26.3和28.9。 2）房地產(chǎn)市場情況2007年712月份，石家莊市取得預(yù)售資格的項目145個，共計預(yù)售面積436.85萬，銷售面積492.34萬。數(shù)據(jù)顯示，512月份市場銷售面積大于預(yù)售面積，從市場角度看有一定的消費市場存在。石家莊市商品房均價比較表 表1-1石家莊：商品房價格表 單位元/平方米 月份123456789

4、101112價格318032003300334033803400346035003550361036203680展望2008年的石家莊房地產(chǎn)市場必然前景美好。 整個市場處以供略小于求的市場供給銷售兩旺。3、結(jié)論隨著石家莊市政府三年城市大變樣徹底清除城中村的計劃的實施，必然為石家莊市的商品房市場帶來大的客戶群。因而年初討論的“拐點”問題在石家莊不會出現(xiàn)，石家莊的房價還會有小幅上升。二、 石家莊市裕華區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢分析2007年裕華區(qū)建設(shè)項目投資完成108億元，增長28.3；施工項目個數(shù)60個，增長32.9，新開工項目45個，增長26.6；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資102億元，增長28.7，施工面積和

5、竣工面積達(dá)到108萬平方米和88萬平方米，分別比上年增長25.3和26.9。 上述數(shù)據(jù)顯示石家莊市裕華區(qū)的房地產(chǎn)投資無論是從投資總額還是新開工項目等均落后于本市的平均水平。造成這一現(xiàn)象主要原因是裕華區(qū)可用建設(shè)用地較之其他地區(qū)要少一些。加之在石家莊流傳著有錢人住橋東（主要在裕華區(qū)）的規(guī)律。因而裕華區(qū)的房價較之其他地區(qū)要高一些。 隨著對小馬村、尖領(lǐng)村、方北村等城中村改造的進行裕華區(qū)的房地產(chǎn)市場必然會更為的活躍。三、 本項目臨近地段的房地產(chǎn)走勢1、區(qū)位特點 本項目所在地處一環(huán)二環(huán)之間位于省會中央核心商務(wù)圈和東南商務(wù)圈兩大商圈交叉地帶的相對空白區(qū)域。周圍醫(yī)療、銀行、商業(yè)、健身、娛樂、教育配套設(shè)施完備。

6、2、典型樓盤分析裕華水晶位于裕華區(qū)與富強大街交匯口，緊鄰民心河，西接中央核心商務(wù)圈，是冠德房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的高檔公寓?？偨ㄖ娣e為41647平方米，綠化率高達(dá)31%。主要戶型為一居和二居，為白領(lǐng)階層精心打造，園區(qū)內(nèi)綠化面積大，水景設(shè)計巧妙，完善。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。 物業(yè)類型： 高檔公寓 價格： 均價6500元(人民幣)/平米 裝修狀況： 精裝戶型結(jié)構(gòu)表1-2：戶型面積（平方米）單價（均價）估價1室1廳1衛(wèi)436500元(人民幣)/平米279500元/套2室2廳1衛(wèi)826500元(人民幣)/平米533000元/套2室1廳1衛(wèi)856500元(人民幣)/平米53300

7、0元/套該項目臨近本項目并且目標(biāo)客戶群相似，通過該項目在推出后迅速被搶購一空可以看出本項目前景十分美好。 3、本地段樓盤購買對象及購買心理分析居住物業(yè)客戶圈層圖石家莊市的高級白領(lǐng)和私營業(yè)主投資者其他客戶 第一圈層客戶：這類客戶以石家莊市的私營業(yè)主、企業(yè)的中高層管理者，以及外來石家莊經(jīng)商的商業(yè)主。因為地緣優(yōu)勢的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶：這類客戶包括石家莊市一些投資者他們主要看中本項目優(yōu)越的區(qū)位和巨大的升值潛力。第三圈層客戶：一些小公司購買寫字樓自用或投資。購買自用既解決了公司辦公場所同時又能保值升值?？粗斜卷?/p>

8、目便利的交通，地處兩大商務(wù)圈的空白區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。1、 結(jié)論：在本地段無論是開發(fā)高檔公寓還是寫字樓都有巨大的客戶群。第二章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境本項目屬于廠房拆遷。周圍臨近石門公園。周圍配套：項目向北500米為北國先天下購物廣場，商業(yè)面積20萬平米，集購物、娛樂、休閑、餐飲多元化業(yè)態(tài)于一體；距離北國商城2公里左右。凱撒皇宮、酒吧、KTV、保定會館、全聚德、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、新山東酒店、中體倍力、天天形體、超越健身館等配套設(shè)施均位于項目3公里之內(nèi)。 本項目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機關(guān)，為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺。同時，項目附近有多家省市級醫(yī)院，提供可靠的醫(yī)療保障。項目

9、周圍學(xué)校眾多，其中科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大緊鄰本項目，重點中學(xué)四十三距離本項目僅3公里。本項目交通情況：位于裕華路與育才街交叉口，交通便捷。裕華路為雙向6車道，駕車向西15分鐘可達(dá)火車站，向東10分鐘可達(dá)京石高速入口。育才街為雙向2車道，向北可至北國開元商城，向南可至懷特商城。公交線路有6（省第一醫(yī)院至省三院）、30（南焦站至人民商場）、32（天山水榭花都至 人民廣場）路。隨著裕華路發(fā)展，未來將增加多路公交線路。本項目地處鬧市難免有一定的噪音和空氣污染但是本項目超高的綠化率可以彌補這一缺陷。地塊臨近樓盤分析見附錄三。從以上幾個樓盤可以看出本地段所處的區(qū)位售價從4000元每平方米到9000元每平方

10、米不等。二、項目地塊優(yōu)劣分析優(yōu)勢(S)*區(qū)域優(yōu)勢項目所在區(qū)域為一環(huán)二環(huán)之間，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通的便利,升值潛力大是客戶心動的主要因素。*環(huán)境優(yōu)勢項目臨近石門公園。*配套優(yōu)勢項目周邊臨近科技大學(xué)、師大及經(jīng)貿(mào)大，重點中學(xué)四十三中教育優(yōu)勢明顯。周圍成熟的醫(yī)療商業(yè)以及商務(wù)配套設(shè)施構(gòu)成本項目明顯的配套優(yōu)勢。*選擇優(yōu)勢本項目包含寫字樓和住宅兩種物業(yè)形態(tài)對投資者有很大的吸引力。劣勢(W)*競爭劣勢周邊項目的相繼建成，對本項目的建筑風(fēng)格與建筑檔次要求有很大的影響，是客戶群爭奪戰(zhàn)中的強硬對手。*規(guī)劃劣勢由于本項目地塊狹小規(guī)劃起來困難很難形成自己獨具特色的社區(qū)景觀。機會（O）*城市人口的不斷增多。*市場狀態(tài)新華區(qū)

11、城中村改造速度的加快。*區(qū)域發(fā)展伴隨著石家莊社會、經(jīng)濟、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生投資居住兩相宜的局面，對項目的規(guī)劃帶來多樣性發(fā)展空間。*意向客戶項目的位置與規(guī)劃會吸引社會新銳人士、中產(chǎn)階級和省外一些購房者等。威脅（T）*競爭威脅裕華區(qū)各樓盤的競爭威脅。*潛在威脅潛在的項目帶來的開發(fā)威脅。*宏觀政策的進一步調(diào)控，商品房等到拿到預(yù)售證時才能上市銷售，前期資金回籠慢帶來的資金壓力。三、結(jié)論本項目因為其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，在投入市場后必然能夠帶來不小的轟動。資金能夠迅速的回籠。四、地塊建設(shè)條件本項目地塊屬于熟地需要拆遷，因為原來為工業(yè)廠房故不存在拆遷困難的風(fēng)險。目前還沒有進行拆遷。第三章 項目市場

12、定位一、 項目的消費群細(xì)分和市場定位1、目標(biāo)消費群定位“泛精英階層”：解決規(guī)?；c中高端市場容量有限的矛盾，盡量擴大本項目的目標(biāo)消費群。將家庭年收入5萬元以上階層定義為“泛精英階層”:一個事業(yè)、知識和財富不斷“成長和發(fā)展中”的階層。一個奔向“小康”，并開始擁有固定資產(chǎn)的階層。力爭快速地消化周邊置業(yè)人群，擴大分割石家莊整體消費市場的份額。分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。薪富精英階層：1、家庭生命周期和特征：1.1 處于初婚期（從結(jié)婚建立家庭到生育第一個子女的時期），部分為單身人士；1.2年齡由25至35歲；1.3 家庭年收入5萬8萬元；1.4 一般沒有私家車；1.5 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，

13、我們稱之為“銀領(lǐng)”，主要是有以下幾類：知識型人才，如教師、醫(yī)生、專業(yè)技術(shù)人員；公務(wù)員，如：企事業(yè)單位干部；企業(yè)中的高級白領(lǐng)。1.6 事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?.7 年輕、寬裕、學(xué)歷較高，觀念超前，經(jīng)濟和家庭負(fù)擔(dān)相對較輕，對賺錢信心十足，不屑于“藏”錢，習(xí)慣先花“未來錢”。2、購房動機和消費心理：2.1 為改善居住環(huán)境或結(jié)婚需求購房，基本為自住購房，需求迫切。2.2 有勇氣借貸購房，有足夠的還款能力。2.3 易受媒體廣告影響。2.4 求新、求美。表3-1：購房需求與開發(fā)對策：購房需求開發(fā)對策家庭結(jié)構(gòu)簡單，面積要求不高，承受總價較低6090平方米的2室2廳積蓄不多，僅能支付首期，裝修、購買家具

14、、電器壓力大降低置業(yè)門檻低價入市輕松付款提供精裝修提供家具電器一體化貸款關(guān)心未來子女教育，同樣在乎自身成長周圍名校林立中富精英階層:1、家庭生命周期和個體特征:1.1 處于生育期（從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養(yǎng)成人的時期）。1.2 夫妻年齡由3045歲。1.3 家庭年收入8萬至10萬元。1.4 部分擁有一輛國產(chǎn)私家車。1.5 主要包括:大型外資、合資和國有企業(yè)的高級管理人員，我們稱之為“金領(lǐng)”；中小型私營企業(yè)主；政府機關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部；商品批發(fā)市場的經(jīng)營業(yè)主，不少是來自外地。1.6 有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗，緊追時代的脈搏，追求新的生活方式；1.7

15、 有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神；1.8 受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景；1.9 生活方式積極、健康、向上。2、 購房動機和消費心理:2.1 為子女就讀名校而買房；2.2 為改善生活環(huán)境而換房；2.3 住宅的投資功能愈來愈為更多的人所關(guān)注；2.4 追求健康和舒適;2.5 效仿及炫耀動機;2.6 注重房屋的實用性、合理性；2.7求新、求美。表3-2：購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策戶型面積不宜太大廳、房面積要適中接受總價處于中等水平120150平方米的3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境周圍名校林立需要良好的社區(qū)生活超高的綠化率提升生活素質(zhì)開發(fā)商的

16、實力與信譽優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施先富精英階層：1、家庭生命周期和特征：1.1 處于生育期（從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養(yǎng)成人的時期）和滿巢期（第一個孩子成家離開家庭的時期）;1.2 夫妻年齡由4055歲;1.3 家庭年收入10萬30萬元；1.4 一般擁有一輛私家車；1.5 主要指中型私營業(yè)主，如：多年的服裝、小商品經(jīng)銷商（其中部分是外地人）、餐飲業(yè)的經(jīng)營者等等；1.6 成熟、穩(wěn)健、富有；1.7 步入資產(chǎn)者的行列，表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權(quán)。2、購房動機和消費心理；2.1.為子女就讀名校而買房；2.2.為改善生活環(huán)境而換房;2.3.部分為投資功能；2.4.追求健康

17、和舒適；2.5.效仿及炫耀動機；2.6.追求華麗、高貴甚至奢華；2.7.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價值。表3-3：購房需求與開發(fā)對策：購房需求開發(fā)對策追求高檔次戶型面積要大廳、房面積大追求私密空間大戶型：155（所占比例很?。╅g隔：大3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境周圍名校林立考慮投資收益良好的區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)寫字樓提升生活素質(zhì)發(fā)展商的實力與信譽優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施心理的滿足名牌高尚社區(qū)前期引進集團購買：針對石家莊當(dāng)?shù)氐恼块T、企業(yè)事業(yè)單位，如銀行、電信局、公檢法等。本項目主力購買群中富階層：石家莊的整體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)仍然以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)

18、業(yè)有較長的歷史，相對較為發(fā)達(dá)外，私營經(jīng)濟發(fā)展有限，使之城市的經(jīng)濟發(fā)展不活躍。由此，結(jié)合“泛精英階層”的定位，其中的“先富階層”數(shù)量局限，難以持續(xù)地支持高價位、大戶型的大批量出貨。而另一方面，也導(dǎo)致“薪富階層”，即白領(lǐng)階層絕對與相對數(shù)量均較少、專業(yè)技術(shù)人員的個人價值也難以充分地體現(xiàn)（可以從薪酬來衡量）。因此，意味著處于精英階層的第二梯隊中富階層，將在未來的若干幾年內(nèi)，占據(jù)房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品的大部分消費量，將組成本項目最重要的購買群體。針對目標(biāo)客戶群的具體現(xiàn)狀，對于本項目的開發(fā)也有著明確的指導(dǎo)意義，一是，首期開發(fā)針對目標(biāo)市場的最大人群中富階層，滿足這一人群的生活需要；二是，在后期的開發(fā)過程中，可

19、適量引入滿足“泛精英階層”另二種人群的產(chǎn)品，如：在物業(yè)類型、產(chǎn)品的層次設(shè)計上給予突破，以擴大本項目的消費層面，提高開發(fā)及銷售的速度。二、樓盤概念的導(dǎo)出 本樓盤因其特殊的地理位置因而在概念上“時代精英棲居領(lǐng)地”。寫字樓部分為兩大商務(wù)圈之間的橋梁空白點。第三部 分項目方案策劃第四章 項目規(guī)劃方案一、規(guī)劃目標(biāo)和基本構(gòu)思 本項目因其特殊的地理位置和鎖定的目標(biāo)客戶群，因而要求有超高的綠化率，較低的容積率由于土地比較小因而，整個居住區(qū)內(nèi)盡可能的進行綠化。在車位設(shè)計上，采用地下車庫這樣盡可能的提高項目的綠化率。1、小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。住宅樓下有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公

20、共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。綠地：在住宅樓的空間出。二 項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目名稱：萬隆國際占地面積：19200平方米總建筑面積87000平方米其中：地下建筑面積8000平方米地上建筑面積79000平方米層數(shù)：地上：三棟樓分別為14、15、16層 地下：兩層。容積率：4.11停車位：395個綠化面積：10000平米綠化率：52.1%建筑形式：共分為A、B、C三棟單體建筑，其中

21、：兩棟為公寓，一棟為寫字樓。第五章 項目的投資經(jīng)營方案一 經(jīng)營方案策劃1、 投資組合方式本項目采用的是自有資金和銀行和銀行貸款相結(jié)合的模式。2、 具體每年銷售比例由于本項目開發(fā)面積較小因而我們計劃分三年完成銷售具體比例為第一年15%、第二年40%、第三年為45%。第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案 一建設(shè)規(guī)模占地面積：19200平方米總建筑面積87000平方米其中：地下建筑面積8000平方米地上建筑面積79000平方米。容積率：4.11停車位：395個。綠化面積：10000平米。綠化率：52.1%(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附錄)二產(chǎn)品方案1、根據(jù)附近樓盤的調(diào)查，住宅部分戶型為： 一室一廳一廚一衛(wèi)約65平米 兩

22、室兩廳一廚一衛(wèi)約125平米 三室兩廳一廚兩衛(wèi)約155平米2、住宅部分技術(shù)設(shè)備條件1) 室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2) 室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻

23、璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：1.電梯：均配置高檔名牌電梯。2.電視、 、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、 插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“

24、一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。三 工程進度假定本項目的前期拆遷及三通一平工作在三個月內(nèi)完成。假定本項目建安施工在十八個月內(nèi)施工完畢。表6-1項目的假定持續(xù)時間：項目分項持續(xù)時間（月）前期施工準(zhǔn)備完成拆遷及三通一平3建安施工基礎(chǔ)施工3結(jié)構(gòu)施工6裝修施工5竣工清理及驗收1具體施工進度見工程施工橫道圖第七章 項目營銷方案一、 項目營銷策劃1、賣點整合1）項目定位項目定位的依據(jù)根據(jù)對項目地塊分析及產(chǎn)品特征，我們認(rèn)為本項目項目定位上不可盲目攀大、拔高；太低也不好，會與競爭對手形成雷同。因此在項目定位上務(wù)必以差別化原則來統(tǒng)攬項目的整體定位。故本項目

25、總體定位上應(yīng)是爭取裕華區(qū)、周邊區(qū)域的白領(lǐng)階層及城區(qū)投資群體，通過周圍無與倫比的成熟的配套設(shè)施 ?！耙愿咚刭|(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于周邊質(zhì)素不高的樓盤，以無競爭態(tài)勢進入市場，以性價比吸引市場”。2）、賣點細(xì)分A、教育賣點B、區(qū)位賣點C、文化賣點D、配套賣點E、交通賣點F、時尚賣點G、商業(yè)賣點H、投資賣點2、產(chǎn)品建議1）項目整體形象建議【都市新貴棲居領(lǐng)地】項目特征：擁有中心的地段、完善的市政、生活配套、濃厚的教育環(huán)境、以及小區(qū)配套完善的物業(yè)管理。區(qū)域定位：以項目所在地周邊為主，輻射其他地區(qū)。功能定位：滿足中高檔需求。建筑風(fēng)格：浪漫且簡約、時尚的現(xiàn)代風(fēng)格。3、 推盤方案及步驟建議1）項目開發(fā)戰(zhàn)略A、景觀先

26、行、物業(yè)先行、生活配套先行、工地形象先行。B、小規(guī)模市場亮相先行、客戶登記先行。C、以面向高端市場的商品房開發(fā)。2）推盤方案根據(jù)項目開發(fā)策略，低調(diào)開發(fā)，蓄水造市，以樹立社區(qū)品質(zhì)形象托市來吸引人氣，首推部分質(zhì)素一般單位，在價格上低開高走，結(jié)合活動、行銷渠道集中在認(rèn)購期7天出貨，迅速回籠資金。每次蓄水放號推盤均以四個階段進行：客戶登記階段、認(rèn)購階段、開盤階段，尾盤促銷階段。3）步聚建議A、客戶登記期B、認(rèn)購期C、開盤期D、尾盤期二、企劃推廣1、品牌形象之推廣總精神及廣告主題1）整合傳播平臺搭建營銷平臺的構(gòu)建將解決的問題是，在哪個層面上開展?fàn)I銷策劃工作，如何對整合傳播的資源進行合理的利用和配合，規(guī)避

27、市場風(fēng)險并直接服務(wù)于銷售，擬建立：“分類廣告+人脈行銷+節(jié)點活動”三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺組合向受眾傳達(dá)信息。2) 推廣主題概念及分析A、項目名：萬隆國際項目名分析：A、不落俗套、清新，跳出目前常規(guī)性的花園、灣、島、城等命名方式。B、命名中的指向性，直接道出項目的主要市場攻擊點：大氣、檔次、時尚休閑、尊貴、永恒、浪漫等。C、萬隆，體現(xiàn)出本項目無與倫比的地理位置優(yōu)勢，暗含是投資者理想的投資項目。D、國際，突出項目的大氣磅礴。D、整體案名，尊貴大氣，又不失中國文化的深厚內(nèi)涵底蘊。也暗合本案海派建筑的中西文化合璧之意。3）推廣總體精神對于本案所處區(qū)域歷史與發(fā)展的認(rèn)知

28、，目標(biāo)客戶群體對健康生活的渴求，項目營銷策劃及推廣的需要，確定“高檔、人文、健康、投資首選”為本案的總概念?！岸际行沦F棲居領(lǐng)地” 4） 指導(dǎo)意義項目概念設(shè)計作為主概念是整個地產(chǎn)項目開發(fā)運作的直到思想，是營銷策劃塑造的主題。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義在于圍繞主體概念全程策劃推廣；在于依托概念設(shè)計策劃獨占性的行銷賣點；在于推動熱賣現(xiàn)場的氣氛塑造；在于廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性；在于市場策劃的針對性和競爭性。2、企劃推廣策略建議1）、階段推廣考慮本案的特殊性，必須輔以特別的手段和方式，以特別的時機引爆樓市。三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近，結(jié)合游擊迂回戰(zhàn)術(shù)，瞬間釋放。欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一場戰(zhàn)役

29、：懸念式的媒體宣傳戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立便捷、人文、健康、高檔、升值潛力大的品牌形象。引起目標(biāo)客源的廣泛關(guān)注，讓他們接受本案觀點。不涉及具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)，引起懸念，“蓄勢”待發(fā)。運作思路：采取多種渠道形式與消費者雙向溝通；“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大賣點；樹立產(chǎn)品形象，積蓄消費欲望。這一階段的主要目的有二：儲蓄消費欲望，等到放號認(rèn)購時瞬間釋放，為認(rèn)購造勢；宣傳本案產(chǎn)品理念。第二場戰(zhàn)役：激起購買欲望的產(chǎn)品導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：炒作優(yōu)越的“區(qū)位優(yōu)勢”、“濃厚教育氛圍”等概念，確立本案的稀有價值；集中兵力，大量密集的海報與單頁派發(fā)，蓄積客源；初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起市場興趣；接受咨詢，確定購買意向，

30、初選房源單位。運作思路：“集約化生活”的形象展示。第三場戰(zhàn)役：排山倒海般的公開面市“便利與自然，健康與自由，在這里完美結(jié)合”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：集中兵力，釋放房源，促成集中成交，形成“火爆賣場”保證二天左右的強銷消化，于外界不利因素及競爭對手反擊前奠定勝果運做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大；急攻快打，迅速占領(lǐng)市場；經(jīng)過前面較長時間的蓄勢，必須有一個大的手筆才能將能量發(fā)揮最大。建議采用區(qū)域內(nèi)掃蕩式攻擊、行銷等手法轟動市場；放號后的一個月內(nèi)，采用多輪銷售促進活動，強打快攻一個月，勝利完成此階段剩余房源。3、內(nèi)部認(rèn)購方案1) 內(nèi)部認(rèn)購的目的A、在項目正式開盤前確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失。B、在

31、正式發(fā)售前取得良好的預(yù)定業(yè)績，為正式開盤打好底氣。C、通過前期蓄水鋪墊，周邊民眾對萬隆國際有一定認(rèn)知，趁勢推出部分單元認(rèn)購，先到先得的觀念勢必產(chǎn)生一定的市場轟動。D、階段性的價格抬升，讓客戶感受到萬隆國際的“升值潛力”。E、進一步檢測客戶需求，為價格調(diào)整、銷控提供及時的市場反饋。F、新聘業(yè)務(wù)員參與實踐的約好機會，為今后銷售打下堅實的基本功。2）內(nèi)部認(rèn)購流程A、客戶篩選由于通過前期工作會積累一批意向客戶，但這部分客戶可能對項目的價格、戶型都不甚了解，基于種種原因，這些客戶未必是我們真正的目標(biāo)客戶，所以我們之前有必要對已經(jīng)登記的客戶進行一次篩選，再次進行項目介紹，確保真正有誠意的客戶在正式預(yù)定當(dāng)日

32、來接待中心繳付大定金（初定為1萬元人民幣）B、執(zhí)行流程時間安排 工作安排 遞交內(nèi)部認(rèn)購計劃書 執(zhí)行方案的討論、確定 價目表的調(diào)整 方案的最終定稿 第一批待推單元的價目表 工作分工明細(xì) 細(xì)化銷控方案的出臺標(biāo)準(zhǔn)房型圖、價格表 內(nèi)部及關(guān)系客戶的先期領(lǐng)號 通知（ ）客戶 日要正式領(lǐng)號， 日來接待中心參觀、咨詢。 展示大廳接待客戶、咨詢相關(guān)問題 接待處的現(xiàn)場布置（包括展板、效果圖等） 模型、折頁等銷售道具的準(zhǔn)備 價目表公開 定金收據(jù)的制作 財務(wù)人員的安排 若當(dāng)日下雨，準(zhǔn)備戶外雨棚 保安力量加強 客戶在接待中心分批集中排隊領(lǐng)號，80組一天，一個號子一個人（如替人代定的，需當(dāng)事人親自到場）先到先得，定金10

33、000元，單元不得重復(fù)預(yù)定。 正式分批預(yù)定，認(rèn)購相應(yīng)單元 控制進場簽約人數(shù)，保證現(xiàn)場次序和足夠的人氣度 三、售樓中心包裝1、售樓中心包裝的必要性對于本案來說，售樓中心作為一個窗口，將直接影響到銷售的業(yè)績。對于消費者來說，售樓中心是體現(xiàn)一個樓盤品質(zhì)，開發(fā)商實力，品位的第一印象，一個好的售樓中心能夠直接吸引客戶的注意力。是本案推向市場的第一步。一個好的售樓中心，它可以直接體現(xiàn)個案的策劃思路，突出其優(yōu)勢所在，在VI視覺系統(tǒng)中占有一席之地。2、本案售樓中心建議考慮到本案特性，售樓處設(shè)立在人流密集的次干道上，因此本案售樓中心選址在新興大街較為合適。為了達(dá)到整盤包裝超值性這一效果。在售樓中心的包裝上要做到

34、高雅、新潮、獨具一格，因此建議在售樓中心的建造上采取以下幾項措施：外觀：在售樓中心的外形上力爭達(dá)到本案獨有特色，顏色采用本案VI系統(tǒng)的主色調(diào)與其他宣傳資料達(dá)成統(tǒng)一。吸引消費者注意力。整個售樓中心外形還需有明顯標(biāo)識，門頭不體現(xiàn)“售樓”及“銷售”字眼，取而代之為“接待中心”或“咨詢中心”等。 內(nèi)部包裝： 售樓中心內(nèi)部，借助外形的大開面達(dá)到明亮的采光效果，同時配以良好的照明系統(tǒng)，保持售樓中心光線明亮，使客戶在洽談過程中始終保持明快的心情。內(nèi)部色調(diào)采用系統(tǒng)色中較為溫馨的顏色。增強客戶歸屬感。內(nèi)部裝修簡潔、大氣，符合時代快節(jié)奏，設(shè)主控與洽談區(qū)域。提升本案售樓中心專業(yè)化印象。銷售道具：在售樓中心內(nèi)擺置各式

35、點綴、突出個案品味，同時配以模型、LOGO墻、展板等銷售道具，使銷售更具洽談氛圍。所有道具的選取、設(shè)計、制作必須符合VI要求，另外增設(shè)背景音樂，活躍氣氛。（本案為初步方案，具體方案待定）三、銷售費用為：本項目的銷售費用按銷售額的1.1%提取。共計為6066500元。第八章 物業(yè)管理方案一、 本項目的服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式） 1、 什么是實行“菜單式”服務(wù)模式 即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費用。 快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)

36、任制+三分鐘服務(wù)承諾1）首按責(zé)任制 每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。 接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。 2）三分鐘服務(wù)承諾 第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)及時將客戶的

37、建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。 2、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù) 1）三米微笑服務(wù) 管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。 2）站立式服務(wù) 站立式服務(wù)表現(xiàn)在：A、各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根

38、據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進行站立服務(wù)。道口崗實行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:309:00，11:3012:00，13:4514:30，17:3018:30。B、接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。 全天候的服務(wù)時間 A、護衛(wèi)班實行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時的服務(wù)。 B、維修班實行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。 C、客戶服務(wù)中心實行16小時專

39、人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系 ，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助 后，若不能在 中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫助。 D、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務(wù)。3、豐富的社區(qū)文化活動 豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。 4、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù) 常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)

40、容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。5、實行完全的封閉式管理 傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由物業(yè)的人來完成這些服務(wù)，進而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安

41、全隱患減到最少。這也是物業(yè)做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。二、 費用記取本項目費用記取參照類似項目得出住宅本分為每月每平方米1元。寫字樓為每月每平方米2.3元。第四部分 項目可行性研究第九章 項目投資估算及資金籌集計劃一、 開發(fā)成本估算本項目總投資為本項目總投資為336985500元平均每平方米造價為3873元具體情況見表9-1表9-1：投資估算表序號項目名稱合計第一年第二年第三年1開發(fā)建設(shè)投資3348815002303374759946810027299251.1 一、土地費用79000000790000001.2 二、前期工程費用6860000686000001.3 三、建筑安裝工程費

42、1854100001112460007416400001.4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費0001.5 五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2350000014100000940000001.7 六、開發(fā)間接費6860000411600027440000 經(jīng)營成本301630000215322000863080000 八、管理費6860000343000034300000 九、財務(wù)費用3600000360000016000000 十、銷售費用606650090997524266002729925 十一、其他費用9865000295950029595000 十二、不可預(yù)見費6860000411600027440002固

43、定資產(chǎn)投入00003流動資金8900000267000017800000項目總投資 (1+2+3)3369855002330074751012481002729925二、資金籌措、投資計劃及利息償還1、具體的資金運用情況見表11-4。2、本項目自有資金為210000000元貸款為90000000元。年利率為8%，每年結(jié)息一次計劃第一年還款本息合計53600000元，第二年還款為4160000元其具體的運用情況見表11-5。第十章 項目銷售收入測算一、 各種物業(yè)形式單價估算。1、 住宅部分售價為6000元每平方米?？墒勖娣e為60000平方米則銷售總額為6000元/平方米*60000平方米=360

44、000000元2、 寫字樓部分為8000元每平方米?？墒勖娣e為19000平方米則銷售總額為8000元/平方米*19000平方米=152000000元3、車位定價每個100000元，銷售總額為395/個*100000元=39500000元。4、銷售總額為住宅銷售總額+寫字樓部分銷售總額+車位銷售額=551500000元二、銷售進度安排計劃第一年銷售量占總銷售量的15%預(yù)計銷售額為82725000元。第二年所用工程完成預(yù)計銷售量占總銷售量的40%預(yù)計銷售額為220600000元。第三年完成剩余的45%的銷售預(yù)計銷售額為248175000元。三、具體銷售情況表表10-1：銷售情況表物業(yè)類型計量單位單

45、價建筑面積(M2)可售面積(M2)項目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(萬元)銷售模式住宅元/60006000060000360000000按建筑面積寫字樓元/80001900019000152000000車庫元/個10000039539539500000按項目套數(shù)合計8700087000551500000第十一章 項目財務(wù)評價一、 稅金計算稅金具體記取參照石家莊市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)具體記取詳見表11-1。表11-1稅金計算表序號項目合計第1年第2年第3年記取方式1銷售收入551500000827250002206000002481750002經(jīng)營稅金及稅金附加479805007197075191922002159

46、12252.1 營業(yè)稅38605000579075015442000173722500.072.2 城市維護建設(shè)稅2702350405352.510809401216057.50.072.3 教育費附加1158150173722.5463260521167.50.032.5 交易管理費2757500413625110300012408750.0052.6 交易印花稅2757500413625110300012408750.005二、損益表與靜態(tài)分析表11-2項目損益表項目損益表序號項目名稱合計第一年第二年第三年1經(jīng)營收入551500000827250002206000002481750001.

47、1銷售收入551500000827250002206000002481750001.2出租收入01.3自營收入02經(jīng)營成本336985500505478251347942001516434752.1商品房分?jǐn)偨?jīng)營成本336985500505478251347942001516434752.2出租房分?jǐn)偨?jīng)營成本02.3自營房分?jǐn)偨?jīng)營成本03經(jīng)營稅費30884000165450014339000148905003.1銷售稅費30470375165450014339000148905003.1.1營業(yè)稅及附加2660987582725012133000136496253.1.2交易管理費及印花稅38

48、60500413625220600012408754銷售費用6066500909975242660027299255財務(wù)費用52000003600000160000006固定資產(chǎn)投資7開發(fā)利潤1723640002601270067440200789111008所得額1723640002601270067440200789111009所得稅568801208584191222552662604066310稅后利潤11548388017428509451849345287043710.1應(yīng)付利潤010.2歸還墊支利潤及凈投資回收010.3未分配利潤1154838801742850945184934

49、52870437三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析表11-3項目全部資金現(xiàn)金流量表項目全部資金現(xiàn)金流量表序號項目合計第一年第二年第三年1現(xiàn)金流入551500000827250002206000002481750001.1銷售收入551500000827250002206000002481750002現(xiàn)金流出432845544241486141138488966463910132.1固定資產(chǎn)投資0002.2經(jīng)營資金0002.3開發(fā)總投資3325355002303374759946810027299252.4銷售費用6066500909975242660027299252.5經(jīng)營稅費308840001654

50、50014339000148905002.6土地增值稅2.7所得稅56880120858419122255266260406633凈現(xiàn)金流量-158761141821110342017839874累計凈現(xiàn)金流量-158761141-76650107125133880現(xiàn)值系數(shù)（p/f,i%,n)10.92592590.85733885凈現(xiàn)值-15876114176028735.185172997245.376累計凈現(xiàn)值-158761141-82732405.81590264839.556計算指標(biāo) IRR31% NPV90264839.556 靜態(tài)投資回收期1.62年動態(tài)投資回收期1.70年根據(jù)上表求出靜態(tài)投資回收期為1.62年，動態(tài)回收期為1.7年均小于項目投資期2年。內(nèi)部收益率為31%大于項目的基準(zhǔn)收益率20%。四、 資金來源運用表接還貸能力分析1、資金來源與運用見表11-4表11-4：資金來源與運用表開發(fā)經(jīng)營期序號項目合計第一年第二年第三年1資金來源29872500030460000001.1銷售收入827250002206000002481750001.2出租收入1.3自營收入1.4自