萬達廣場分析概述

1、萬達廣場經(jīng)歷了哪三代開發(fā)模式第一代第二代第三世產(chǎn)咼種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè).畫店、寫字樓s tt宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段賊市制中心、誠市的新開翁區(qū)及 CBD占萬nV巧萬nV40-B0萬nf業(yè)態(tài)購物功能組合圖物功能組合陀4小時不夜城”集成功能組合主力商贏超市+家電十影院超市+建材+家電+影院百貨+超市十家電+羨伶+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組含案例長沙、南昌.青島沈陽、入津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達廣場分析概述萬達集團主營業(yè)務(wù)主要包括以大型購物中心 為主體的 商業(yè)中心 投資與運營（簡稱商業(yè)中心”）;五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運營（簡稱 高級酒店”）；商業(yè)運

2、營及物業(yè)管理（簡稱商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公 司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業(yè)務(wù)整體。萬達商業(yè)地產(chǎn)的最大特色一一訂單模式訂單模式一：聯(lián)合發(fā)展即萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。萬達選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個標準：1:具有強大的吸引力和凝聚力的世界500強企業(yè)2:社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè)3:國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名到現(xiàn)在，萬達已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧等20多家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。與萬達簽約的主力店

3、商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。訂單模式二：平均租金將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州二等是省會城市三等是其他城市確定每一等城市的平均租金。不再就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。訂單模式三：先租后建即招商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦颍ò逊康禺a(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下）。為什么要招商在前1、 因為招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益。很多大的主力店簽

4、約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。2、 因為這樣可以降低風險。由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的91天起開始計租，因此不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。訂單模式四：技術(shù)對接也叫共同設(shè)計。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求一一要多大的面積，高度，出入口、交通體系等，再由萬達做出方案來認證，是否合適，提 出意見，等設(shè)計圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。如果對方以后反悔要賠償我們一年的租金，這樣能確保不會跑單，有效防控風險。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進場后的改建，減

5、少浪費，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積 萬達廣場項目選址第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。2003年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。萬達選址的變化原因：1）中心城市的核心商圈萬達已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展；2）城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目；4）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)；5）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)險；6）城市副中心及新區(qū)

6、的開發(fā)項目投入成本較低，升值潛力較大;7)在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。萬達廣場第一代產(chǎn)品 (2002 2003) 選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 建筑、業(yè)態(tài)：單體商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車場，一樓是分割銷售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。 規(guī)模：占地面積萬平 ，建面 5 萬平方米左右。 商戶：萬達獨特的“訂單式商業(yè)” 為其吸引了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營， 如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流 的吸引起到了顯著的貢獻，也構(gòu)成了萬達商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。 招商要點：利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力， 同時與時代華納

7、等機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價分零出售。 享受政策：作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商， 各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。 案例：長春、長沙、南昌、青島萬達廣場第二代產(chǎn)品 選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。SOHO。 建筑、業(yè)態(tài)：單體組合式。百貨、超市、建材、影院。 規(guī)模：占地面積 5 萬平左右，建筑面積 10 15 萬平方米。 經(jīng)營方式：若干個沒有散售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。 案例：沈陽、天津 設(shè)計缺陷：一是沒有室內(nèi)步行街，整個項目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動線設(shè)計不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體

8、育、酒店等別的業(yè)態(tài)。 三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營面積80以上。萬達廣場第三代產(chǎn)品 選址：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、 CBD。 建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子 +街區(qū) + 高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、 規(guī)模：占地面積 10-20 萬平 ，建面 40 80 萬平方米。 經(jīng)營方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題。真正實施了“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商 業(yè)經(jīng)營”模式。 案例：北京、上海、寧波、成都第三代城市綜合體有何創(chuàng)新和優(yōu)勢（優(yōu)勢）萬達第三代城市綜合體與前兩代產(chǎn)品的區(qū)別在于：一是選址從城市最核心商

9、圈變?yōu)槌鞘懈敝行摹⒊鞘械男麻_發(fā)區(qū)以及城市的CBD二是多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢補充，投資收益最大化。三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“ 2小時不夜城”。（創(chuàng)新）可以把寫字樓銷售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個項目的總投資，從而提高投資回報率。酒店、商業(yè)、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造月光經(jīng)濟效益”、24小時商圈，進而刺激晚上消費，增加商業(yè)的銷售和酒店的入住率。萬達廣場前兩代產(chǎn)品出現(xiàn)過哪些問題1、商業(yè)定位上：建筑形式單一，購物環(huán)境較差。業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂。業(yè)態(tài)組合上的不科學，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動。沒有解決好

10、目的性消費（超市、建材）與非目的性消費（精品店）的人群組合。主力店占到70%以上，租金過低，影響收益。2、規(guī)劃設(shè)計上：在建筑形式上主力店之間、主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動。動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好。3、商業(yè)銷售上：獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預期無法實現(xiàn)。過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。4、商業(yè)經(jīng)營上：過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，而忽視經(jīng)營。沃爾瑪們和其他商鋪的競爭不公平，因為客流的阻擋（這是最主要的）、收費的偏高、管理部門的不同、缺乏統(tǒng)一

11、的促銷策略都導致商鋪經(jīng)營危機。各地萬達廣場信息一覽表（商業(yè)部分）產(chǎn)品占地建筑業(yè)態(tài)價格自營出售區(qū)位建筑裝修規(guī)劃營銷主力企劃備地區(qū)種類面積面積分布信息面積面積選址形態(tài)狀況設(shè)計推廣客戶包裝注南昌紅谷灘商業(yè)、酒萬m255萬負一層：沃爾萬元萬m2萬m2城市底層商業(yè)“回”字訂單模投資南昌CBD核心、萬達廣場店、寫字m瑪、二三層：/ m2副中商鋪毛形排布，式、大部商和江西首席城市樓、住宅萬千百貨、四心、新+高坯、盒子+街分自營、合作綜合體（三代）五層：萬達影區(qū)層住住宅區(qū)+高層小部分商城、等CBD宅精裝銷售南京萬達廣住宅、公39萬120一四層：萬達3750新城盒子商業(yè)盒子+高訂單模投資南京萬達旗艦場寓、寫字m

12、2萬m2影城、萬千百0元市商+ 底毛層+街區(qū)式、大部商和店、成為南京城樓、酒貨、金陵家居、/ m2業(yè)中層商坯、并排、分自營、合作市商業(yè)新中心店、商鋪大歌星 KTV心鋪精裝小部分商（三代）沃爾瑪、國美公寓銷售等天津河東萬公寓、寫萬m252萬一三層：萬達3萬連接盒子毛坯十三棟訂單模投資龐大的規(guī)模、齊達廣場字樓、商m影院、萬千百元/中心+ 高高層一式、（商商+全的業(yè)態(tài)、豐富鋪、高層貨、必勝客、m城區(qū)層+字排布+鋪）大部合作的品牌種類、高（三代）國美、老鳳祥、和濱底層盒子+街分自營、商+端的建筑設(shè)計大歌星 KTV海新商鋪區(qū)小部分私人品質(zhì)和完備的等區(qū)銷售住宅城市功能配套合肥包河萬住宅、寫11萬70萬一

13、五層：萬千2750合肥雙塔商鋪梯形分訂單模投資開創(chuàng)合肥現(xiàn)代達廣場字樓、商m2m百貨、沃爾瑪、0元市一高層毛布、雙塔式、（商商+商業(yè)新紀元，成鋪、酒店萬達影院、大/ m2環(huán)內(nèi)、+盒坯、高層+盒鋪）大部合作為合肥地標建玩家、國美、經(jīng)濟子+精裝子+底層分自營、商+筑和城市名片麥當勞、肯德文化底層公寓商鋪+公小部分私人基、大歌星樞紐商鋪寓銷售住宅KTV、孩子王購物、廣州白云萬商業(yè)綜萬m2萬m2商業(yè)、寫字樓、2476項目簡裝盒子+街訂單模投資第一個A級旗達廣場合體寫字樓、五星5元/位于修區(qū)+多層式、（商商+艦店，成為中國級酒店、精品m白云鋪）大部合作最好的商業(yè)中名店新城，分自營、商+心廣州小部分私人北部

14、銷售住宅萬達第三代產(chǎn)品規(guī)劃分析四菜一湯“四菜”是四棟商業(yè)體，包括酒店、商業(yè)、精裝公寓、寫字樓，商鋪主要引進都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。步行街：萬達廣場將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個街串連起來的時候，會把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國購物的基本原則。百貨樓的擺位，一般情況下必須建在項目兩條主干道的交叉位置娛樂業(yè)態(tài)：萬達廣場最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV和室內(nèi)游樂中心，這三個業(yè)態(tài)是萬達廣場娛樂樓標準的組合，具有極強的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對展示面、交通等明顯的可達性要求不是特別高，所以一般會把娛樂樓建在相對比

15、較偏的地方。業(yè)態(tài)組合價值分析 招商時考慮的業(yè)態(tài)價值：品牌價值、利益價值、聚客價值。 品牌價值：沃爾瑪、百安居、百盛、華納影院、國美對項目的整體品牌形象具有標志性的作用。這些品牌一般都作為主力店進駐，而且愿意以低租金的代價招商，來獲取較高的品牌影響力。租金價值：外店、申格體育、宏牛鞋都、大食代一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模以及品牌知名度與對租金的獻是成反比的，業(yè)態(tài)規(guī)模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；業(yè)態(tài)規(guī)模越小、品牌知 名度越小，其每平米的租金就越高。聚客價值：沃爾瑪、萬達影院、大食代沃爾瑪是平價日用消費品零售業(yè)態(tài)，對吸引人流具有巨大作用；萬達影院、大食代屬于萬達商業(yè)廣場中休閑娛樂業(yè)態(tài)， 加

16、大休閑娛樂等體驗型消費業(yè)態(tài)綜合性購物中心發(fā)展的一個趨勢，其對提升人氣貢獻相當大。萬達廣場發(fā)展了一批戰(zhàn)略合作伙伴：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國美電器、一兆韋德、神采飛揚、運動100、大歌星KTV、百盛購物廣場、燦坤 3C數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場等等。萬達廣場每到一個城市，都會從中選擇適宜的合作伙伴。房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營 萬達廣場商業(yè)租售比例：只租不售 主力店占商業(yè)建筑面積比例： 70% 由于萬達自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營收入，而萬達廣場采取的又是快速復制擴張 戰(zhàn)略，在

17、資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機，所以在第三代產(chǎn)品萬達調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅 或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。資金來源 資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物 業(yè)的資金來源支持作用很大。 “以售養(yǎng)租” 、“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營” ：通過項目的銷售部分的銷售還款，平衡投資現(xiàn)金流通，商業(yè)持有部分的低租金以達到“穩(wěn)定開業(yè)”為核 心目標。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心

18、競爭力。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約 20% 由萬達直接投資“銷售利潤 + 內(nèi)部資金調(diào)配” ；商業(yè)地產(chǎn)約 60% 投資向項目當?shù)劂y行貸款；另 20% 左右由主力店企業(yè)自己投資如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計投資。南昌紅谷灘萬達廣場周邊類似商業(yè)樓盤信息一覽表商鋪類占地建筑產(chǎn)品業(yè)態(tài)價格出售自營建筑裝修主力區(qū)位選址規(guī)劃營銷備地區(qū)型面積面積種類分布信息面積面積形態(tài)狀況商家設(shè)計推廣注南昌紅谷綜合體、萬m255萬商業(yè)、負一層：沃爾3500萬m2萬m2盒子、街商業(yè)百貨、超市、城市副中“回”訂單模灘萬達廣購物中m酒店、瑪、二三層：0元/區(qū)、高層毛家電、美食、心、新區(qū)字形式、大部場心寫字萬千百貨、四m坯、影院CBD排布分自營、樓、住五層：萬達影公寓小部分宅城、等精裝銷售普菲特國綜合體/I86030031純商負一樓青少5萬單個“ 7 ”毛坯哈根達斯、肯一江兩岸，單個銷售+自際購物廣購物中0 m2m業(yè)綜年體育館，1元/字型盒子德基、麥當勞、位于中心盒子營場心合體樓時尚名品m 海鮮城、吉普黃金地段館，2樓運動萬元男裝等 男裝等生活館，4樓/ m2高爾夫練習場樟樹林文綜合體/萬m2萬m2創(chuàng)意影院、體育產(chǎn)60元樟樹林文公共中影星美電影項目周邊商業(yè)只租不化生活公購物