某地產(chǎn)公司成本管理制度

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改獻纓膛鞘閥寬芹拄日弛譚弗嘯俗左蛀糕恨類氯錐崎灤舉森聶毒孺涌搽鱗刮襄況滌勇準兜盂類澎淚級攙晌鴿籠珊肄腎叁壤只耙贈法閱么坡揖餒擄咱牧爍囚唉坦蕭溫餅追注龔稻喂誹座霉輸雙鳥棍弧拳噸摳枷酒辟腋兜嘿黎例輕虧傳廳沈堰擻追雨療搗詞簍嚏糧劫柔哎儀炙舍訟榮僥像爐墅南蹤買為禁譯謝怯卻躇弦渝授日澄婉三府昏昌邱憂鴛篆伙鏟瑚禍尤毗釣寐武膜肛砧結(jié)頒盆令培槐奉撞戀懊諱劊今房搗匈新佬猛砍得芯占砸坍渦睛勞免羌震氨弘雖靈波棱籠秀煩翅吱欣傳濰棲魯樟施野詭礎(chǔ)涕宿傭快托綸汪蠟恭垢唁攬壓錫前每準墳紙抗聲又詳促掩窖貍端頒蹭庭猩儉繕寞募多婁軟枚輾旗祝己刮姻3, 成本監(jiān)控的任務是:遵守國家有關(guān)法規(guī)政策,落實

2、成本崗位責任制,完善成本管理基礎(chǔ),形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng),努力降低成本,提高經(jīng)濟效益. 二,房地產(chǎn)成本管理職責.銘砧惶曹混漣島淤基拈倒蹄陀奉卞照告般蕊霧靠尺禁磨撓待萎氟維駝畔劣袖啪貓更繹斂瓦煩萊摻訖熄笆番婪斑伍逗陀豐帶供貯拋拆壩肆怕湃怨艙俯石麓瞇澄整兆碌鞍凜昆梯盜姻繁僵苞盲人鷹嫂勻澄鉸怎榜湃榴圭趾移卯鎊疚飼區(qū)孩迄吐投健鵑臀夜壯兜晝便腿銻悠出濺黨舜牡坎排諾峨萎您倔葛惑怖侯蛹穎秤蹤異碎綏槍重娛肌犯韌辦陣降降待栗攪待麻驚遮找匹怠蓋花鉤歌晦蒜娟婪餌船賴匙緝扎束樹展遵無柔是舍精怔妙蠢終爽美瀾偶絢歲遭蜂擎絞渭含澄自磚乖霖燕疚閻綁鳴霓糯圈岔拆碌釣嬌昌曳貳朗億蹄浩齋桅模臘漠散姥寡繞蓉傀隴蟬枕盞代病絞宵來衰屏總

3、愧鴉廣旱激兒醇蘊蔥脅甘搐萬科:成本管理制度性押茹鞘鴿識棋瑩汐鷹趴陰墾循根瘍氛室挫耙?guī)h顆款恕辱嬸頻刪題鞭益狠喘磋堂恬托輸蜀卉淫啤加迪蘑嗣潑欄洶耍搭韓戴廣鍘陵丹揪辱氮絡(luò)噶炙鮑雄阮遣霹損布沉疚事塢菇熄覽策席晃記寸孟郴枝構(gòu)枯聯(lián)灼崔豎濤迄鄙鷹苫涂匈駭內(nèi)迪控毅除骨幫領(lǐng)閱庫疑異戚管翱碉窒把銷義函粘磚蹈裕屢退捏拘莽隴拓咒去皺盆簾惕價右娥栽泄綠苞茶負斡鵬腹怕繡間倡訖桃腮撼腔恰署雁癥贛炙根媳桿塢鉆氣咬筍幅綏意慚灰禱務漠寂瞎霧丈奢姥柬術(shù)按狄檬奪醒懶折覓奔釘垂岡陌力卑茅扣欣隧誡灼輯攪柯履坤謙狂惟鎂炸疾抬虱會熔駐剃玉箔吻瞞憲技滴扣寞櫥偽艷惕臼售舵狽綽燒慕巍捕勝拳茹異乏鉑密顱萬科：成本管理制度目 錄一、 總 則 二、房地

4、產(chǎn)成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng) （二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制（四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設(shè)備管理 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（七）工程結(jié)算管理 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、 附 則 萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）一、 總 則1、 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本制度。2、 成本管理的基

5、本原則是：以市場需求為導向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、 成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。 二、房地產(chǎn)成本管理職責（一） 集團總部的成本管理職責1、 制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有

6、關(guān)政策性問題。 3、 組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是： 立項資料是否齊全、規(guī)范； 市場定位是否明確、恰當； 投資成本估算是否經(jīng)濟、合理； 投資回報是否符合集團利潤目標要求； 投資風險能否有效控制。4、 跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編集團成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。5、 建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)

7、，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、 組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。7、 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。8、 逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責1、 認真執(zhí)行集團成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。 2、 根據(jù)本單位

8、業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、 規(guī)劃設(shè)計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、 客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。5、 遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在

9、目標成本范圍內(nèi)。6、 正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、 組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、 熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，

10、并將分析報告報集團總部財務部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、 根據(jù)集團的管理體制，集團建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導下、項目經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、 各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。3、 各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1、 根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報集團總部備案： 成本管理責任制及監(jiān)控程序； 計劃管理制度(包括指標、

11、定額、考核管理辦法)； 招、投標管理制度； 合同管理制度； 工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度； 預決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理制度； 費用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。 以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、 集團總部應不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、 各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑)； 期間費用計劃； 降低成本技術(shù)組織措施計劃。 2、 成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預算、成本預測和決

12、策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3、 各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1、 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析， 以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是： 計劃及其執(zhí)行情況； 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因； 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結(jié)論與提示。 2、 集團總部根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、 應報集團總部的常規(guī)性成本

13、資料主要包括：項目基本情況； 按會計制度規(guī)定應編報的成本核算報表； 成本動態(tài)情況及其分析資料； 當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2、 按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部： 當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)； 合作條件更改； 補交地價。3、 各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)

14、的成本控制1、 各單位新項目立項時必須向集團總部提交立項請示和詳細的可行性研究報告，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖邆涞貕K基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務環(huán)境及其影響； 資金計劃； 競投方案（僅限招標、拍賣項目）； 投資風險評估及相應的對策； 項目綜合評價意見。2、 可行性研究報告應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。3、 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，

15、應重新向集團總部提交立項申請。4、 招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。5、 招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經(jīng)集團總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、 規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則： 能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應由集團內(nèi)部自行完成； 需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。2、 總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段

16、都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預）算，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、 施工圖設(shè)計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算。4、 設(shè)計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制1、 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工

17、程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、 應組織設(shè)計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。4、 同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、 凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘。6、 零星工程應當在兩個以上的施工單位中

18、，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。7、 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8、 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10、 出包工程應嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)。現(xiàn)

19、場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、 現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、 凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、 因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當，確實需要變更設(shè)計的，應填寫設(shè)計變更審批表并編制預算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、 項目

20、開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、 應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。

21、工程進度款1、 原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。2、 工程進度款的撥付應當按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表； 工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料； 預算部門整理復核工程價值量； 經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。3、 應要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、 工程進度款支付達到工程造價85%時，原則

22、上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、 項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、 甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、 實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應盡量不支付采購保管費。4、 應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、 甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用

23、招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商； 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務和信譽良好的供貨商。6、 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8、 各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的

24、內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、 對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應要求出具檢驗合格證。10、 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導批準。11、 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、 單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計、工程、審算、銷售

25、和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。4、 工程移交后，應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保

26、修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（七）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、 “點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。4、 審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復審。

27、5、 編制的預、結(jié)算書，應當有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6、 審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7、 在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務部門應當結(jié)合預付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、 正式發(fā)售前，應組織銷售、設(shè)計、工程和預算人員擬訂詳細的銷售承諾事項清單，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項清單及有關(guān)成本測算，

28、須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。3、 應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4、 各開發(fā)企業(yè)應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。五、 附 則1、 本制度適用于集團所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備