度全國房地產(chǎn)市場研究報告

1、 2009-2010年度全國房地產(chǎn)市場研究報告2009-2010年度全國房地產(chǎn)市場研究報告2009年，必將在我國房地產(chǎn)史上留下厚重的一頁。在一系列的政策刺激拉動下，我國房地產(chǎn)市場快速擺脫了全球經(jīng)濟危機和國內(nèi)經(jīng)濟下行的陰霾，出現(xiàn)了絕地反擊式的大逆轉(zhuǎn)。土地市場異?；鸨?商品房銷售量和銷售價格再創(chuàng)歷史新高，這一切都令人始料不及。而房地產(chǎn)市場由冰點到沸點的快速轉(zhuǎn)換，尤其是高地價、高房價的現(xiàn)實，引起了相關(guān)部門的高度重視，招致2009年末房地產(chǎn)政策重新緊縮。本報告擬從宏觀經(jīng)濟背景、政策背景、房地產(chǎn)開發(fā)投資、市場走勢等七個方面，對2009年全國房地產(chǎn)市場進行深入分析，并在此基礎之上，對2010年全國房地產(chǎn)市

2、場走勢進行簡要研判。一、宏觀經(jīng)濟背景：刺激計劃起效，我國經(jīng)濟逐步回升受金融危機影響，2009年世界實體經(jīng)濟受到嚴重沖擊。為應對這場二戰(zhàn)后最大的危機，各國政府紛紛出臺積極的經(jīng)濟刺激計劃。其中，我國政府以擴大內(nèi)需為指導方針,以“四萬億投資計劃”為重心，于2008年底出臺了一系列政策措施。2009年，我國經(jīng)濟走在了全球經(jīng)濟回升前列，全年gdp增長8.7%，“保八”任務圓滿完成，經(jīng)濟保持較快發(fā)展。從gdp走勢來看，2009年一季度是07年來我國經(jīng)濟最為低迷的時段。隨后經(jīng)濟狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)，走出了一個亮麗的v型反轉(zhuǎn)，第四季度gdp同比增幅高達10.7%。圖12004年以來我國gdp增幅走勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)

3、計局網(wǎng)站細分來看，在投資、消費、出口這三駕拉動經(jīng)濟的“馬車”中，投資中流砥柱般的作用不容置疑。受“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃的影響，2009年我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長達30.5%，創(chuàng)歷史新高。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2009年上半年我國固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達87.6%，拉動經(jīng)濟增長6.2個百分點。而受益于經(jīng)濟快速回升，2009年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)定增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。二、經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策背景：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變總體而言，寬松的貨幣政策和積極的救市措施是2009年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要內(nèi)容。20

4、09年我國房地產(chǎn)調(diào)控可大致分為以下3個階段：第一階段：積極實施救市政策。2008年11月開始，為了應對蔓延全球的金融危機，我國宏觀經(jīng)濟政策做出重大調(diào)整：財政政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“積極”，貨幣政策從“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。10月央行和財政部出臺鼓勵住房消費的政策，12月國務院辦公廳出臺“131號文”，在支持住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資，加快保障性住房建設等方面出臺了一系列的配套政策措施。這一系列的救市措施對2009年上半年樓市回暖起到了至關(guān)重要的作用。第二階段：政策初露收緊跡象。隨著各項政策的落實推進，我國房地產(chǎn)市場開始逐步回暖，由初春走向炎夏。這期間土地市場地王頻現(xiàn)，市場供求失衡等問題也充分的暴露

5、出來。2009年下半年，部分政策有所收緊，包括二套房貸、打擊囤地捂盤等，相關(guān)部門出臺了諸如關(guān)于集約用地的通知、限制用地項目目錄(2006年本增補本)等文件。第三階段：政策顯著收緊。2009年下半年樓市火爆，尤其是高地價、高房價引起管理層擔心。從12月9日開始國務院以及相關(guān)部門緊鑼密鼓地出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從“營業(yè)稅征2改5”，到“國四條”，再到五部委土地新政，以及“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”等，一系列政策相繼出臺，各地紛紛出臺相應的細化措施。2010年1月出臺的“國十一條”，更是進一步收緊政策。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟，同比增幅為2000年來最低2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投

6、資36232億元，比上年增長16.1%，增長速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%，與2008年相比比重有所下降?？v觀近十幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資相比，1999-2004年間我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速曾持續(xù)高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始后形勢發(fā)生變化。除2007年外，2005年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速均低于城

7、鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，其中，2009年最為明顯。圖21997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢 從年初累計數(shù)據(jù)來看，2009年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅創(chuàng)2008年以來最低點，隨后呈逐步回升之勢直至2009年1-10月。1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)保持了同比增長，但增幅連續(xù)下滑，相較1-11月下降1.7%，下降幅度擴大。圖 3 2008 年以來我國年初累計房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢 從月度情況來看，2009年月房地產(chǎn)開發(fā)投資介于2300億元-5000億元之間。12月達4961億元，趕超6月成為全年最高月份，環(huán)比增長75.2%。這其中受季節(jié)性因素影響較為明顯，歷年來12月份

8、房地產(chǎn)開發(fā)投資都較大。圖 4 2009 年我國月度房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(億元) 四、土地市場價漲量跌，土地供應不足值得憂慮2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴大10.3個百分點。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布數(shù)據(jù)，截至去年末，全國105個主要監(jiān)測城市的地價總體水平為2595元/平方米，同比增長5.05%，遠高于2008年0.47%的增長率。其中，商業(yè)、居住、工業(yè)地價分別為4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米;同比分別增長5.57%、7.92%、1.56%，漲幅均高于上年。1997年至今，我國土地市場可以大致劃分

9、為兩個階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對繁榮階段。而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既然與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設用地備用量快速減少有關(guān)。 從年初累計同比數(shù)據(jù)來看，2009年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增幅達到最低點，為-40.1%，隨后逐步回升，走勢與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅大致相同，并在1-11月達全年最高點，為-15.4%。 從月度情況來看，2009年月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積大致介于2300-4800萬平方米之間。其中12月最高，

10、6月次之，分別達4815萬平方米和3769萬平方米。 從價格上看，2009年的土地市場經(jīng)歷了從冰點到沸點的轉(zhuǎn)變，下半年土地市場地王頻出，創(chuàng)造出一個又一個的土地市場新記錄。在此基礎上，2009年全國土地成交總價、單價、樓板價20強進入門檻紛紛提高至，36億元、4223萬元/畝和20963元/平方米。其中，高價地塊主要分布在一線城市，而溢價率較高的地塊則主要分布在二、三線城市。表 1 2009 年土地成交總價排名前10 地塊列表 五、商品房市場量價齊升，均價漲幅創(chuàng)近15年新高2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積

11、增長30.8%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%?？傮w來看,2009年成交量漲幅很大，全面超過2007年7.7億平方米的歷史高點。(其中，按國家統(tǒng)計局不同時間點的數(shù)據(jù)，2009年全國商品房銷售面積和同比增長數(shù)值，與2008年數(shù)據(jù)不匹配，還有待斟酌，但并不影響2009年成交量創(chuàng)新高的判斷)。從價格來看，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，若估算全年漲幅，則2009年比2008年可能上漲4-6%，但若按成交均價算，2009年新建商品房成交價格為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，創(chuàng)近15年來新高。首先，觀察房屋銷售形勢。從1997年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上

12、升，2005年增幅較大，并首次邁上5億平方米平臺，2008年市場遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全國商品房銷售量大幅反彈，創(chuàng)歷史新高。 從年初累計數(shù)據(jù)來看，2008 年1-12 月全國商品房銷售面積同比增幅在達歷史最低點后，一路回升至2009 年1-11 月。2009 年1-12 月全國商品房銷售面積同比增幅為42.1%，較1-11 月下降12.3 個百分點。市場交易相當活躍。 其次，看房價演變情況。近十年來，我國房價是漲多跌少。這有兩層含義，一是，房價漲幅大跌幅小;二是，房價漲的持續(xù)時間長跌的持續(xù)時間短。從房屋銷售價格指數(shù)來看，1999年至今，僅1999年1季度至3 季度以及2008

13、 年4 季度至2009年5月，這兩個時間段房屋銷售價格曾低于基期的100點(即房價同比出現(xiàn)下跌)。2009 年4 月開始，70個大中城市房價指數(shù)止跌回升，并于2009年6月重回100點以上，之后加速上揚。至2009 年12 月達107.8，與2007 年三季度相仿，房價上漲較快。但顯而易見，當前我國房價同比漲幅仍低于2004年及2007 四季度和2008 年一季度110 點左右(即上漲10%)的高峰。 價指數(shù)，統(tǒng)計方法相同而從房價月度環(huán)比來看，經(jīng)歷了2007年9月至2009年12月這一輪v 型走勢后，2009年12月我國70個大中城市房價環(huán)比增幅再次攀上1.5%，2007年月以后26個月的最大

14、漲幅，僅次于2007年9月的1.7%和2007年10月的1.6%，屬于2005 年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的歷史第三高值。 2009 年12 月，在70 個大中城市中僅唐山房價同比小幅下跌，其余全部上漲。其中同比漲幅超過5%的有31 個，超過10%的有6 個，分別為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京。 六、房地產(chǎn)開發(fā)建設增速低于銷售增速，商品房明顯供不應求2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%，竣工面積7.02億平方米，增長5.5%，新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%，開發(fā)建設增速明顯低于商品

15、房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應求，部分大城市比較嚴重。首先，看新開工情況。2009年，我國年初累計商品房新開工面積同比增長逐步回升，1-12月同比增長12.5%。反映出開發(fā)商對后市預期由年初的悲觀逐步轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，2008年延期的項目加速開工，另外部分2009年新購置的土地，也開始陸續(xù)開工。 從總量看，除2008 年外，近年來我國商品房新開工面積均保持較快發(fā)展，增速基本保持在10%-20%之間，有逐步下降的趨勢。對比新開面積與銷售面積可以發(fā)現(xiàn)，1997 年以來歷年的新開工面積都大于銷售面積，說明部分項目施工進度緩慢，存在停工現(xiàn)象。另外部分房源沒有實現(xiàn)銷售，開發(fā)企業(yè)或者持有，或者捂盤不售。 其

16、次，看房屋竣工情況。2009 年我國商品房竣工面積7.02 億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77 億平方米，增長6.2%。與9.37 億平方米的商品房銷售面積相比，存在明顯的供不應求。其情形與樓市火爆的2007 年較為相似。自2005 年我國商品房銷售面積超過竣工面積后，近年這種趨勢越發(fā)的明顯，不利于抑制房價。 從房屋建設速度來看，2009 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積竣工率為22.0%，與2008 年基本持平，處于歷史較低水平，不利于形成樓市供應。2000 年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積竣工率基本上呈下降趨勢，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1 個百分點。說

17、明項目開發(fā)周期拉長，這其中因素較多，其中之一是由于房價漲速較快，部分開發(fā)商有意放慢施工進度，以獲得更高利潤率。2008 年之所以成為歷史最低，主要與市場低迷，部分企業(yè)對市場預期悲觀而有所停工。 七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕2009年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元，比上年增長44.2%，企業(yè)資金面非常寬松。其中，銷售資金回籠和信貸增加對本年資金來源增量貢獻較大。2009 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預收款15914億元，增長63.1%;個人按揭貸款8403億元，增長116.2%，國內(nèi)貸款11293 億元，增長48.5%。整體來看，1997年以來，除2008年受市場低迷、銷售受阻的

18、影響外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源均保持了高速增長，其中又以2009年為最。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2009 年扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資后的企業(yè)剩余資金(剩余資金=本年資金來源-本年房地產(chǎn)開發(fā)投資)高達20896 億元，同比增長176.2%，增速創(chuàng)歷史新高，同時，剩余資金占本年資金來源的比重達36.6%，占比亦創(chuàng)歷史新高。短期來看，房企確實不差錢，這將制約企業(yè)降價促銷的空間。 八、2010年房地產(chǎn)市場展望從宏觀經(jīng)濟和政策分析，2010年將是全球經(jīng)濟繼續(xù)艱難復蘇的一年，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢仍充滿復雜性和不確定性。我國經(jīng)濟增長勢頭良好，“保八”基本無憂，但12月cpi上漲1.9%預示著通脹風險加大;

19、另外，第四季度經(jīng)濟增長10.7%，經(jīng)濟偏快增長隱憂卻已出現(xiàn)。2009年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強針對性和靈活性，2010年貨幣政策將真正回歸適度，流動性開始收緊，預計全年新增信貸投放總量為7萬8萬億元。今年1月份央行提高存款準備金率，以及銀監(jiān)會不斷提醒信貸風險和壓制部分商業(yè)銀行過度放貸，表明今年的信貸環(huán)境將偏緊。房地產(chǎn)貸款將受到更多制約。從房地產(chǎn)政策面分析，2010年房地產(chǎn)政策明顯趨于緊縮。今年1月10日，國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國十一條)下發(fā)，多少有些驚動業(yè)界。從形式上看，“國十一條”主要重申和細化了“國四條”，然而其措辭明顯

20、比后者嚴厲，抑制性的內(nèi)容遠多于支持性的內(nèi)容。比如，“國四條”中曾明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求，而“國十一條”中卻規(guī)定只要是二次購房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。另外，“國十一條”中還強調(diào)：“防止境外熱錢沖擊我國市場?！薄皣匈Y產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”“探索土地出讓綜合評標方法”，“已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)、銷售的每個環(huán)節(jié)，基本上都有緊縮措施用于打壓投資投機需求及企業(yè)違規(guī)行為。從資金面分析，2010年貨幣政策必然會慢慢轉(zhuǎn)向適度緊縮。實際上2009年下半年，央行就開始公開市場操作，有意回收流動性，但動作并不大。2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是2008年6月以來，19個月中首次上調(diào)，是信貸收緊的重要標志，同時也標志著貨幣政策正式出現(xiàn)拐點。今年可能還會多次提高存款準備金率，加息亦成必然之舉。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負面影響。從市場運行規(guī)律分析，高燒之后的市場有調(diào)整的內(nèi)在需要。在市場經(jīng)濟條件下，有只“無形之手”會對市場進行調(diào)節(jié)，尤其是當商品價格偏離價值中軸時，會將其拉回到合理區(qū)間