地下商業(yè)街的價值塑造

1、地下商業(yè)街的價值塑造地下商業(yè)街的價值塑造 2014-11-26 房地產(chǎn)戰(zhàn)略家地下 商業(yè)空間有著不可忽視的商業(yè)價值，但同時具有封閉壓抑的 不足。通過不同的設計手法和技術(shù)層面的處理，可以消除人 們的負面心理影響，大大提高其商業(yè)價值 隨著一線城市商 業(yè)中心的土地面積日漸稀缺，其使用價值也逐漸提升，加上 近幾年城市軌道交通的建設發(fā)展，地下商業(yè)街、地下綜合體 等地下商業(yè)空間的開發(fā)逐漸被城市所重視。近年來，包括北 京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及大連、哈爾濱等自 然條件稍惡劣的諸多城市，都相繼建成了大量的地下商業(yè)街 和地下綜合體等地下商業(yè)空間， 可謂是蓬勃興起， 方興未艾 但地下商業(yè)空間不同于地上建筑

2、，由于空間封閉和空氣不流 通等特點，對購物者的心理需求會產(chǎn)生很大的負面影響。在 中國商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟的今天，人們已經(jīng)不僅僅只滿足 于生理需求及心理需求，而是追求對空間的藝術(shù)氣息、人文 氣息等更高層次的需求。那么，如何從人性化的角度出發(fā)， 通過設計來滿足人們購物、休閑及審美的需要呢？對于地下 商業(yè)空間及地下商業(yè)空間設計，我們又該從哪些角度來審視 呢？不可忽視的商業(yè)價值對于特大型及大型城市而言，城市 商業(yè)中心的土地早已開發(fā)殆盡，土地價值不斷被推升，人流 聚集越來越大，也導致很多商業(yè)區(qū)成為交通的堵點。如何緩解城市商業(yè)中心人流及車流的擁堵狀況成為政府十分頭疼 的問題。由此，城市地下軌道交通應運而生

3、，而對于軌道交 通聯(lián)通的地下商業(yè)空間， 其商業(yè)價值也不斷被刷新?！暗叵律虡I(yè)的負一層，其商業(yè)價值等同于甚至高于地上商業(yè)的二層。 如果地下商業(yè)是與城市的軌道交通串聯(lián)的話，其商業(yè)價值則 等同于地上商業(yè)的一層，如果經(jīng)營管理較好，甚至會高于一 層。”北京博地瀾屋建筑規(guī)劃設計公司董事長曹一勇表示。 這里對于商業(yè)價值的判定，通常指的是坪效，即每坪的面積 可以產(chǎn)出多少營業(yè)額，是經(jīng)常拿來計算商場經(jīng)營效益的指標。由于與地下軌道交通相連的地下商業(yè)能夠保證大量的人流 量，其商業(yè)價值也是被看好的。用設計改善不足雖然商業(yè)價 值被業(yè)內(nèi)人士一再肯定，但不得不承認，地下商業(yè)空間有著 自己先天的不足。由于地下空間的封閉、 空氣不

4、流通等特點， 對人們的心理產(chǎn)生了諸多負面影響，讓人感到壓抑和透不過 氣，這種特點讓地下空間設計相較于地上商業(yè)的設計更加有 難度，更需注重細節(jié)。如何通過建筑設計彌補地下空間的先 天缺點呢？“首先，在建筑設計手法上，需要處理好兩個問題。 一是應切實解決人流導入問題，二是可通過不同的設計手法 消除地下空間給人帶來的負面心理影響。”曹一勇說。由于地下商業(yè)其形體大部分或完全位于地下，人流無法正常導入， 這時，出入口就是地下建筑中唯一的可見要素，出入口的設 計則是至關重要的。一般而言，大多地下空間都會在入口處設置扶梯直接導入地下， 這是最常見的一種設計手法。 當然， 著重考慮人流導入問題是針對不連接城市軌

5、道交通的地下 空間。對于地下空間給人帶來諸多心理上的負面影響，也可 以通過不同的建筑設計手法來消除。在曹一勇看來，實際操 作中通常會用兩種方式。一種是將建筑的四邊做成采光的花 園，把負一層的范圍擴大，即做成下沉花園形式，這樣既可 以擴大地下的采光，也可以給人以過渡心理，預示著即將進 入地下空間， 還可以打破被壓抑、 被隔絕的心理， 開闊視野。 這種手法運用得較好的是北京僑福芳草地，它將負一層全部 打開，利用下沉花園來消除消費者的負面心理。第二種方式 就是采用“中庭下移”的手法。中庭是地下商業(yè)空間各部分之 間以及地下與地上的主要交通樞紐空間，其中設有電梯、自 動扶梯、觀光電梯以及步行坡道、樓梯、

6、臺階、天橋等，使 地下商業(yè)空間各功能空間以及地上與地下實現(xiàn)最方便、舒適 且充滿情趣的交通聯(lián)系。中庭下移指的是將建筑體原本設置 在一層的中庭往下移，從負一層開始設置中庭，通過這樣的 設計，將整個商場的視覺中心、交通中心、心理中心、人流 的交流中心都往下移，破除了地下空間封閉壓抑的感覺。這 種手法運用得較為成功的是北京中關村E 世界， 此建筑物設有 B1 層和 M 層，但中庭是從 BI 層開始的，并且這兩個樓 層都是做商業(yè)經(jīng)營的， 但進到 BI 層后基本沒有身處地下的感 覺。此外，還可以在地下商業(yè)空間中運用自然要素，能夠創(chuàng) 造溫暖而舒適的空間感受。例如引入綠色植物、利用綠化暗 示或指引空間、引入水

7、體等手段，從而增加地下商業(yè)空間的 體驗感，消除人們的負面心理。技術(shù)層面要過硬除了設計手 法問題，地下空間的設計對于技術(shù)層面的要求相對于地上建 筑也更為嚴格，許多技術(shù)標準要相對提高。首先是防水。地 下商業(yè)空間的防水級別要比地上商業(yè)相對提高，因為地下空 間一旦漏水，其返修的成本及代價是非常大的，并且，水是 無縫不鉆的，而在地下想要找到漏水的漏點是比較難的，所 以防水問題必須通過技術(shù)手段妥善解決。第二是防潮。相對 于漏水問題而言，潮濕是地下空間普遍存在的。由于地下空 間很多是用來存放貨物的，如果防潮問題處理不好，貨物會 發(fā)霉，濃重的霉味會影響顧客的消費心理，進而影響整個商 場的經(jīng)營。第三是新風量。地

8、下空間是封閉的空間，要通過 增加新風量的手段來消除消費者感覺憋悶的心理。通風問題 如果處理不好，其商業(yè)價值就會大打折扣了。第四是消防問 題，也是最重要的技術(shù)層面。通常，按消防規(guī)范來講，地上 商業(yè)建筑的防火分區(qū)面積一般為 2000 平方米，加上自動噴 水滅火區(qū)可以做到 4000 平方米，而地下商業(yè)空間每個防火 分區(qū)一般為 1000 平方米，加上自動噴水滅火區(qū)可以做到 2000 平方米。即地下商業(yè)的防火分區(qū)基本為地上的一半左 右。壓縮了的防火分區(qū)會對商業(yè)布局、 商業(yè)規(guī)劃、 業(yè)態(tài)劃分、 交通組織等產(chǎn)生影響，這就要求在最初的商業(yè)設計中要提前 考慮好這些層面。另外，還有疏散距離的設計。地上商業(yè)一 般為雙向疏散，多為 60 米，地下商業(yè)的雙向疏