重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織管理手冊(cè)

1、重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織管理手冊(cè)文件編號(hào)dy-zsc01版本/修訂b/0第 53 頁共 53 頁重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織管理手冊(cè) 編制：東原地產(chǎn)總經(jīng)辦發(fā)布日期：2008年10月12日 生效日期：2008年10月12日目 錄第一章 手冊(cè)說明4第二章 組織設(shè)計(jì)基本思路5一、組織設(shè)計(jì)的基本原則51.五個(gè)意識(shí)、三個(gè)原則和工作現(xiàn)場(chǎng)有神靈的原則52.戰(zhàn)略導(dǎo)向原則53.權(quán)責(zé)對(duì)等原則54.有效管理幅度原則65.精簡(jiǎn)高效原則6二、項(xiàng)目運(yùn)作模式6三、崗位設(shè)計(jì)原則71.遵循規(guī)律原則72.因事設(shè)崗原則73.整分合原則74.專業(yè)化發(fā)展原則75.規(guī)范化原則7第三章 組織職能架構(gòu)概述8一、東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2、組織機(jī)構(gòu)圖8二、組織職能架構(gòu)概述81、組織職能架構(gòu)的層次82、各層次職能的區(qū)別9第四章 部門職責(zé)10一、部門職責(zé)目錄10二、部門通用職責(zé)101.部門發(fā)展102.制度建設(shè)103.經(jīng)營計(jì)劃管理114.合同管理115.知識(shí)管理116.對(duì)所屬、異地公司的專業(yè)指導(dǎo)117.部門日常工作管理11三、項(xiàng)目開發(fā)部職能131.部門使命132.部門工作原則133.部門崗位設(shè)置144.部門職能14四、研發(fā)設(shè)計(jì)部職能171.部門使命172.部門工作原則173.部門崗位設(shè)置184.部門職能18五、成本管理部職能221.部門使命222.部門工作原則223.部門崗位設(shè)置234.部門職能23六、營銷管理部職能261.部門使命2

3、62.部門工作原則263.部門崗位設(shè)置274.部門職能27七、工程管理部職能311.部門使命312.部門工作原則313.部門崗位設(shè)置324.部門職能32八、項(xiàng)目部職能341.部門使命342.部門工作原則343.部門崗位設(shè)置354.部門職能35九、總經(jīng)辦職能391.部門使命392.部門工作原則393.部門崗位設(shè)置404.部門職能40十、人力行政部職能431.部門使命432.部門工作原則433.部門崗位設(shè)置444.部門職能44十一、財(cái)務(wù)管理部職能491.部門使命492.部門工作原則493.部門崗位設(shè)置494.部門職能49第一章 手冊(cè)說明本手冊(cè)用以說明重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）的組織

4、關(guān)系、權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)和部門職能，是公司組織管理的基本文件，是在公司組織管控設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)進(jìn)行深化和細(xì)化設(shè)計(jì)。它一共包括五個(gè)部分： 一、 組織設(shè)計(jì)的基本思路：本部分闡明了公司現(xiàn)階段組織設(shè)計(jì)的基本思想，包括組織結(jié)構(gòu)選擇的原則、項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇的思路、崗位設(shè)置的原則等。二、 組織職能概述：本部分是組織結(jié)構(gòu)圖、崗位設(shè)置圖和職能的概述，通過組織結(jié)構(gòu)圖和崗位設(shè)置圖闡述了部門之間關(guān)系和職位之間的關(guān)系，概要的說明了集團(tuán)和地產(chǎn)公司之間的權(quán)限劃分框架。三、 部門職責(zé)：本部分主要闡述公司各部門的使命與目標(biāo)、工作原則、職位設(shè)置、 主要的職能與職責(zé)。四、 職位說明書：本部分詳細(xì)描述了公司各崗位（職位）的基本信息、上下級(jí)關(guān)系、主

5、要的職責(zé)權(quán)限、內(nèi)外溝通渠道、能力素質(zhì)要求等。五、 地產(chǎn)公司內(nèi)部權(quán)限：本部分體現(xiàn)了董事會(huì)、地產(chǎn)公司、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的審批權(quán)限；本手冊(cè)是公司組織管理的基本文件，由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)維護(hù)，當(dāng)組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)修訂。第二章 組織設(shè)計(jì)基本思路一、 組織設(shè)計(jì)的基本原則公司在進(jìn)行組織管理時(shí)，主要考慮如下組織原則的應(yīng)用：1. 五個(gè)意識(shí)、三個(gè)原則和工作現(xiàn)場(chǎng)有神靈的原則以五個(gè)意識(shí)（客戶意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、精細(xì)化意識(shí)、狼性意識(shí)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)）為前提，在專業(yè)分工和職能分工的前期下，提倡深入工作現(xiàn)場(chǎng)，堅(jiān)持客戶至上、效率優(yōu)先和強(qiáng)有力的執(zhí)行力的原則，以迅速解決現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問題。2. 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則組織設(shè)計(jì)的

6、基本出發(fā)點(diǎn)是為了實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，并綜合考慮公司現(xiàn)有經(jīng)營管理問題、資源與能力狀況等因素。公司戰(zhàn)略目標(biāo)是3-5年內(nèi)成為重慶一流房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多項(xiàng)目開發(fā)；公司戰(zhàn)略措施是實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展，建立系統(tǒng)、規(guī)范的管理體系和信息平臺(tái)。3. 權(quán)責(zé)對(duì)等原則權(quán)責(zé)對(duì)等是崗位任職者在履行職責(zé)時(shí)的基本要求，在進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，既要明確規(guī)定每一管理層次和各個(gè)部門的職責(zé)范圍，又要賦予完成其職責(zé)所必需的管理權(quán)限。職責(zé)與權(quán)限必須協(xié)調(diào)一致，要履行一定的職責(zé)，就應(yīng)該有相應(yīng)的權(quán)限。權(quán)責(zé)對(duì)等原則要求：l 責(zé)任和權(quán)力互為前提。要承擔(dān)責(zé)任，需要授予相應(yīng)的權(quán)力。l 責(zé)任和權(quán)力要對(duì)等，暗含了責(zé)任和權(quán)力的有限性

7、，沒有無限的責(zé)任，更沒有不受制約的權(quán)力，享有什么權(quán)力就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，沒有盡到責(zé)任，權(quán)力自然就失去存在的必要。l 廣義的權(quán)責(zé)對(duì)等原則還包含職、責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。權(quán)責(zé)不是隨意性的可以授予任何人，權(quán)責(zé)承擔(dān)者必須具備一定的資質(zhì)，被授予一定層級(jí)的職位，反過來說，就是權(quán)責(zé)實(shí)際不是授予個(gè)人的，而是授予職位的，在這個(gè)職位上，他要承擔(dān)某項(xiàng)職責(zé)，需要組織賦予他完成該職責(zé)所需的相應(yīng)權(quán)力，當(dāng)他使用權(quán)力完成職責(zé)后他應(yīng)該獲得相應(yīng)的利益。權(quán)責(zé)對(duì)等原則是職位設(shè)計(jì)工作的基本原則。4. 有效管理幅度原則l 每一個(gè)管理人員有效地監(jiān)督、指揮其直接所屬的人數(shù)是有限的，通常高層有效管理幅度不超過7人，中層有效管理幅度不超過15人

8、。l 管理幅度取決于多方面的因素，例如工作性質(zhì)、所處層位層級(jí)、員工的能力與素質(zhì)狀況、企業(yè)的信息技術(shù)運(yùn)用狀況等。在進(jìn)行組織分析與設(shè)計(jì)時(shí)必須予以充分考慮。企業(yè)在規(guī)模一定的情況下，管理幅度與管理層次成反比關(guān)系，即管理幅度越大，層次越少，管理幅度越小，層次越多。l 在進(jìn)行組織設(shè)計(jì)時(shí)必須有效平衡房地產(chǎn)行業(yè)與公司自身的各種因素，設(shè)置合適的管理幅度，最終才能使企業(yè)在運(yùn)行成本與運(yùn)行效率上達(dá)到一個(gè)好的平衡。5. 精簡(jiǎn)高效原則考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，為提高運(yùn)作效率，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在價(jià)值鏈前端的特點(diǎn)，組織設(shè)計(jì)時(shí)一方面要照顧專業(yè)化、精細(xì)化、重點(diǎn)管控的需要，另一方面也要在滿足由組織目標(biāo)所決定的業(yè)務(wù)活動(dòng)需

9、要的前提下，提升整體運(yùn)作效率，更好地實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。精簡(jiǎn)高效原則要求組織在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮：l 現(xiàn)階段盡量減少管理層次，盡可能使組織扁平化，以提高運(yùn)作效率。l 精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)和人員，降低組織不必要的運(yùn)行成本。l 盡可能使關(guān)聯(lián)度較大的職能聚集在一個(gè)部門內(nèi)或關(guān)聯(lián)度較大的部門集聚在一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)，以提高專業(yè)范圍內(nèi)的溝通、協(xié)作、運(yùn)作的效率。l 在部門、崗位的職能與職責(zé)設(shè)計(jì)上，追求清晰化和明確化，減少責(zé)任重疊，減少多頭負(fù)責(zé)，避免職責(zé)的缺失。l 注意信息技術(shù)的應(yīng)用。二、 項(xiàng)目運(yùn)作模式1. 項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)計(jì)劃的推動(dòng)和施工管理，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全負(fù)責(zé)，并參與方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果的評(píng)審。

10、2. 在項(xiàng)目啟動(dòng)階段確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，項(xiàng)目經(jīng)理組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的制定和各專項(xiàng)計(jì)劃的協(xié)調(diào)，參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，為今后培養(yǎng)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營管理人才做準(zhǔn)備。3. 我們將結(jié)合員工的專業(yè)能力水平，逐步強(qiáng)化項(xiàng)目部經(jīng)理的職能，在強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目完整獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，強(qiáng)化pmo專業(yè)的整合能力和決策、監(jiān)督職能。4. 項(xiàng)目部人員分為三類：一類為長(zhǎng)駐項(xiàng)目部人員，比如項(xiàng)目工程部人員，接受項(xiàng)目部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，二類為直接服務(wù)于項(xiàng)目部的職能部門人員，接受原職能部門和項(xiàng)目部經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，比如現(xiàn)場(chǎng)預(yù)算人員、現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)采購人員、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)人員、現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)報(bào)建人員等。三類為服務(wù)于項(xiàng)目的職能部門人員，如項(xiàng)目營銷人員、項(xiàng)目投資分析人員、項(xiàng)目

11、成本管理人員。三、 崗位設(shè)計(jì)原則1. 遵循規(guī)律原則按年開發(fā)3-4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行崗位和編制設(shè)置，遵循房地產(chǎn)行業(yè)崗位設(shè)置規(guī)律。2. 因事設(shè)崗原則從“理清該做的事”開始，“以事定崗、以崗定人”。設(shè)置崗位既要著眼于企業(yè)現(xiàn)實(shí)，又要著眼于公司發(fā)展。按照各部門職責(zé)范圍劃定崗位，而不應(yīng)因人設(shè)崗，人員配置應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段和業(yè)務(wù)規(guī)模來確定，公司發(fā)展期可以考慮一人多崗或一崗多人。精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)和人員，降低組織不必要的運(yùn)行成本。3. 整分合原則在企業(yè)組織整體規(guī)劃下應(yīng)實(shí)現(xiàn)崗位的明確分工，并在分工基礎(chǔ)上有效地綜合，以發(fā)揮最大的企業(yè)效能。4. 專業(yè)化發(fā)展原則根據(jù)公司專業(yè)化發(fā)展要求，提高公司在設(shè)計(jì)、營銷、工程和成本的專業(yè)化管理

12、能力。5. 規(guī)范化原則崗位名稱及職責(zé)范圍均應(yīng)規(guī)范。第三章 組織職能架構(gòu)概述一、 東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖備注：1. 矩陣式管理圖中，縱向?yàn)閷I(yè)及部門劃分，橫向?yàn)轫?xiàng)目劃分；2. 縱向?qū)夹g(shù)和職能負(fù)責(zé)，橫向?qū)θ蝿?wù)負(fù)責(zé)。3. 圖中單實(shí)線表示行政隸屬與業(yè)務(wù)匯報(bào)關(guān)系，單虛線表示專業(yè)指導(dǎo)關(guān)系。4. pm主要指與項(xiàng)目事務(wù)管理相關(guān)的職能，cm為部門專業(yè)職能事務(wù)管理相關(guān)的職能。二、 組織職能架構(gòu)概述1、 組織職能架構(gòu)的層次公司職能構(gòu)架是實(shí)現(xiàn)順暢管理公司的前提。架構(gòu)包括兩個(gè)層次：業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門：指該部門的工作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有主要增值作用，公司把下列部門被定義為業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門：營銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、成

13、本管理部、項(xiàng)目開發(fā)部。支持系統(tǒng)部門：指該部門的主要工作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)增值具有支持作用，公司把下列部門被定義為支持系統(tǒng)部門：總經(jīng)辦、人力行政部、財(cái)務(wù)管理部、工程管理部。2、 各層次職能的區(qū)別在矩陣制管理框架下，支持系統(tǒng)部門對(duì)項(xiàng)目部主要以職能服務(wù)為主；業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門擁有專業(yè)職能事務(wù)管理和項(xiàng)目事務(wù)管理角色，在項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目計(jì)劃方面承擔(dān)項(xiàng)目事務(wù)管理角色。第四章 部門職責(zé)一、 部門職責(zé)目錄1、部門通用職責(zé)2、項(xiàng)目開發(fā)部3、研發(fā)設(shè)計(jì)部4、成本管理部5、營銷管理部6、工程管理部7、項(xiàng)目部8、總經(jīng)辦9、人力行政部10、財(cái)務(wù)管理部二、 部門通用職責(zé)1. 部門發(fā)展1.1. 負(fù)責(zé)部門的專業(yè)能力建設(shè)，開展本部門專業(yè)

14、能力的培訓(xùn)、交流和總結(jié)；1.2. 根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展要求制定創(chuàng)新課題，不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)和管理方面的創(chuàng)新；1.3. 負(fù)責(zé)部門的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高團(tuán)隊(duì)士氣和員工工作積極性；1.4. 在人力行政部的指導(dǎo)下，輔導(dǎo)、培養(yǎng)本部門員工的職業(yè)成長(zhǎng)；1.5. 提出本部門的培訓(xùn)需求，并配合人力行政部實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)；1.6. 負(fù)責(zé)撰寫和上報(bào)本部門大事記。2. 制度建設(shè)2.1. 貫徹執(zhí)行東銀集團(tuán)和東原地產(chǎn)及行業(yè)有關(guān)政策、制度，編制及修訂完善本專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度，并組織實(shí)施；2.2. 負(fù)責(zé)本部門和本專業(yè)相關(guān)管理制度、流程、作業(yè)指引和表單/模板的建設(shè)和完善，并組織培訓(xùn)和實(shí)施，確保員工理解和遵守公司與部門的規(guī)章制度和工作標(biāo)準(zhǔn)

15、；2.3. 根據(jù)公司的績(jī)效管理制度，建立和完善本部門及所屬崗位的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)。3. 經(jīng)營計(jì)劃管理3.1. 根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，編制本部門的職能規(guī)劃及業(yè)務(wù)規(guī)劃，并組織實(shí)施、調(diào)整；3.2. 根據(jù)公司年度經(jīng)營計(jì)劃和項(xiàng)目總體計(jì)劃，編制部門年度、季度、月度和項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的實(shí)施、控制、總結(jié)、反饋和整改；3.3. 編制部門預(yù)算，并按批準(zhǔn)的預(yù)算組織實(shí)施和控制；3.4. 完成本部門各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制、匯總及上報(bào)工作。4. 合同管理4.1. 負(fù)責(zé)及時(shí)向成本管理部提交合同計(jì)劃及合同需求；4.2. 負(fù)責(zé)部門業(yè)務(wù)涉及合同的洽談、上報(bào)、款項(xiàng)支付和返還。5. 知識(shí)管理5.1. 建立部門信息庫，并及時(shí)進(jìn)行更

16、新維護(hù)；5.2. 總結(jié)部門先進(jìn)、科學(xué)的管理經(jīng)驗(yàn)或方法、成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，形成案例和知識(shí)庫，供其它部門學(xué)習(xí)或分享；5.3. 參與項(xiàng)目后評(píng)估，完成本專業(yè)板塊的總結(jié)和評(píng)估；5.4. 整理、管理部門文件檔案工作，并將相關(guān)資料及時(shí)上交人力行政部存檔。6. 對(duì)所屬、異地公司的專業(yè)指導(dǎo)6.1. 指導(dǎo)所屬、異地公司建立相關(guān)管理制度、流程、作業(yè)指引和表單/模板；6.2. 指導(dǎo)所屬、異地公司的專業(yè)化建設(shè)，幫助解決專業(yè)管理中的重大問題，并提供專業(yè)支持服務(wù)。7. 部門日常工作管理7.1. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和考核所屬崗位的業(yè)務(wù)工作；7.2. 根據(jù)公司績(jī)效管理制度及考核指標(biāo)，配合人力行政部完成公司對(duì)相關(guān)部門的績(jī)效考核工作

17、，并開展本部門員工的績(jī)效輔導(dǎo)、績(jī)效考評(píng)和績(jī)效面談等工作；7.3. 負(fù)責(zé)在oa上發(fā)布部門相關(guān)信息、進(jìn)行文件會(huì)簽、網(wǎng)上錄入；7.4. 配合公司人力行政部對(duì)本部門所使用的設(shè)施、設(shè)備及辦公用品進(jìn)行日常維護(hù)、管理工作；7.5. 配合人力行政部進(jìn)行防火、防盜、保衛(wèi)等工作；7.6. 完成各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交派的其他臨時(shí)性任務(wù)。三、 項(xiàng)目開發(fā)部職能1. 部門使命根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展要求，開展土地信息、土地政策、拆遷和報(bào)批報(bào)建等政策法規(guī)的收集與研究，建立土地信息數(shù)據(jù)庫與公共關(guān)系數(shù)據(jù)庫。通過建立和維護(hù)行之有效的公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，確保拆遷、土地手續(xù)辦理、項(xiàng)目建設(shè)階段的報(bào)批報(bào)建和驗(yàn)收階段規(guī)劃、消防、園林驗(yàn)收的完成。2. 部門工作原則2

18、.1. 積極、敬業(yè)原則以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以積極的心態(tài)指導(dǎo)行動(dòng)。2.2. 注重細(xì)節(jié)，依靠團(tuán)隊(duì)原則制定和實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃時(shí)注重細(xì)節(jié)研究，保證不漏項(xiàng)；最大限度的調(diào)動(dòng)公司乃至集團(tuán)既有的資源，以嚴(yán)密有效的準(zhǔn)備來保證任務(wù)達(dá)成，成就團(tuán)隊(duì)的價(jià)值。2.3. 執(zhí)行、效率原則以計(jì)劃為準(zhǔn)則，以項(xiàng)目要求為目標(biāo)，保證成果質(zhì)量，以高效和強(qiáng)有力的執(zhí)行創(chuàng)造效益。2.4. 信息溝通有效、及時(shí)原則持續(xù)保證信息的準(zhǔn)確、全面和及時(shí)更新，信息與上游、下游、平行部門的傳遞、互動(dòng)、探討。2.5. 學(xué)習(xí)、知識(shí)積累原則注重專業(yè)能力培訓(xùn)，具備吸收借鑒行業(yè)先進(jìn)的能力，提升綜合素質(zhì)，在運(yùn)用過程中保證知識(shí)沉淀，把學(xué)習(xí)、運(yùn)用、積累融入日常工作中。3. 部

19、門崗位設(shè)置4. 部門職能4.1. 政策信息收集4.1.1. 負(fù)責(zé)收集戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)、行業(yè)政策及行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)政策信息；4.1.2. 負(fù)責(zé)開展對(duì)土地市場(chǎng)信息和國家有關(guān)土地政策信息的分析、研究；4.1.3. 負(fù)責(zé)收集政府政策動(dòng)向、稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)等信息，建立并維護(hù)相關(guān)信息庫；4.1.4. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)中各類優(yōu)惠政策、規(guī)費(fèi)減免政策的研究和分析，并辦理相關(guān)手續(xù)；4.1.5. 負(fù)責(zé)各類開發(fā)政策信息和行業(yè)案例的收集、傳遞和使用。4.2. 公共關(guān)系的拓展、營運(yùn)與維護(hù)4.2.1. 負(fù)責(zé)建立和健全行之有效的公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；4.2.2. 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)要求，負(fù)責(zé)與政府、合作伙伴、及其它外部

20、組織和個(gè)人等目標(biāo)客戶的日常聯(lián)絡(luò)、溝通和協(xié)調(diào)，維護(hù)日常關(guān)系；4.2.3. 負(fù)責(zé)形成和完善良性的公共關(guān)系拓展模式。4.3. 土地獲取和項(xiàng)目前期手續(xù)辦理4.3.1. 根據(jù)拓展意向區(qū)域，負(fù)責(zé)收集相關(guān)土地供應(yīng)信息，建立土地供應(yīng)信息庫，填寫拓展項(xiàng)目信息表；進(jìn)行篩選并填報(bào)意向土地信息篩選表；4.3.2. 針對(duì)目標(biāo)地塊信息進(jìn)行調(diào)研和分析，形成目標(biāo)地塊匯報(bào)材料；4.3.3. 負(fù)責(zé)按目標(biāo)地塊鎖定評(píng)審會(huì)意見，制定目標(biāo)地塊拓展計(jì)劃；4.3.4. 負(fù)責(zé)與土地業(yè)主單位進(jìn)行前期談判工作，初步確定獲取土地的方式和相關(guān)條件；4.3.5. 協(xié)助pmo確定鎖定地塊的投標(biāo)價(jià)格及策略；4.3.6. 根據(jù)pmo對(duì)項(xiàng)目投資論證的聽證、決策

21、，負(fù)責(zé)策劃并辦理獲取土地有關(guān)事務(wù)；4.3.7. 完成地塊現(xiàn)狀實(shí)測(cè)、地籍測(cè)量并取得有關(guān)測(cè)繪報(bào)告；4.3.8. 負(fù)責(zé)通過土地市場(chǎng)招、拍、掛或合作方式等形式獲取土地，簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，辦理成交確認(rèn)書、交地備忘錄、政府用地批復(fù)、出讓合同、國土證（項(xiàng)目預(yù)辦證）；4.3.9. 明晰地塊邊界，獲取地塊設(shè)計(jì)條件，并向研發(fā)設(shè)計(jì)部交底；4.3.10. 負(fù)責(zé)向相關(guān)部門通報(bào)地塊條件變化信息，確保除不可抗力因素外，地塊條件變化不會(huì)造成損失或?qū)p失減到最小。4.4. 拆遷安置及交地4.4.1. 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目拆遷法定手續(xù)，制定和上報(bào)拆遷實(shí)施計(jì)劃和補(bǔ)償安置方案；4.4.2. 負(fù)責(zé)拆遷相關(guān)合同的談判和簽訂，按拆遷管理辦法組織和

22、開展拆遷安置、權(quán)屬辦理工作；4.4.3. 負(fù)責(zé)支付有關(guān)合同款項(xiàng)及稅費(fèi)、補(bǔ)償安置款，建立和維護(hù)項(xiàng)目拆遷臺(tái)帳；4.4.4. 負(fù)責(zé)交地前的現(xiàn)場(chǎng)管理，確保地塊邊界不受侵占，地塊內(nèi)地貌無未經(jīng)審批的改造，地塊內(nèi)物品不遺失、損壞；4.4.5. 負(fù)責(zé)組織向項(xiàng)目部交地工作。4.5. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)階段報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理4.5.1. 負(fù)責(zé)制定和上報(bào)項(xiàng)目報(bào)建計(jì)劃；4.5.2. 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目建設(shè)工程選址意見通知書和設(shè)計(jì)條件通知書或建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書；4.5.3. 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案證；4.5.4. 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目概念階段、方案階段、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段：規(guī)劃、建委、園林、人防、環(huán)保、交通、消防、市政、氣象

23、等相關(guān)政府主管部門的審查、審批手續(xù)，取得建設(shè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)審查意見書、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證；4.5.5. 負(fù)責(zé)組織規(guī)劃、園林和消防專項(xiàng)驗(yàn)收，并配合其它專項(xiàng)驗(yàn)收；4.5.6. 負(fù)責(zé)辦理有關(guān)稅費(fèi)減免及優(yōu)惠政策審批，辦理稅費(fèi)返還手續(xù)；4.5.7. 負(fù)責(zé)有關(guān)合同的談判、簽訂，支付合同款項(xiàng)，繳納各項(xiàng)開發(fā)類稅費(fèi)，并建立和維護(hù)項(xiàng)目報(bào)建臺(tái)帳；4.5.8. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目地塊周界關(guān)系事項(xiàng)的協(xié)調(diào)與地塊運(yùn)作中的重大問題；4.5.9. 按項(xiàng)目實(shí)施要求協(xié)調(diào)有關(guān)政府職能部門，處理建設(shè)過程中的突發(fā)事件，依法辦理或協(xié)助辦理所需的臨時(shí)手續(xù)；4.5.10. 配合項(xiàng)目部完善水、電、氣等手續(xù)，協(xié)助

24、項(xiàng)目部完成項(xiàng)目驗(yàn)收審查；4.5.11. 配合營銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行面積預(yù)測(cè)、面積實(shí)測(cè)；4.5.12. 配合營銷管理部辦理商品房預(yù)售許可證。4.6. 其他4.6.1. 負(fù)責(zé)公司開發(fā)資質(zhì)的辦理、年審和營業(yè)執(zhí)照年審；4.6.2. 負(fù)責(zé)按公司各項(xiàng)目所在地政府職能部門要求上報(bào)月、季統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并建立、申報(bào)和維護(hù)網(wǎng)上開發(fā)數(shù)據(jù)報(bào)表。四、研發(fā)設(shè)計(jì)部職能1. 部門使命根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展意圖，建立、完善公司產(chǎn)品研發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理流程；組織內(nèi)外資源，通過研究市場(chǎng)、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，制定產(chǎn)品策略；通過對(duì)公司產(chǎn)品線和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段處于受控狀態(tài)，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)成果正確實(shí)施，驗(yàn)證設(shè)計(jì)符合質(zhì)量要求，確保

25、開發(fā)項(xiàng)目滿足要求，最終達(dá)到設(shè)計(jì)精品的目標(biāo)，提升公司的產(chǎn)品客戶價(jià)值認(rèn)同程度，不斷開發(fā)出具有領(lǐng)先水平、有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、能夠提升公司品牌形象的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。2. 部門工作原則2.1. 時(shí)效意識(shí)各專業(yè)人員需明確時(shí)間目標(biāo)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)肅性，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，進(jìn)度控制，對(duì)工作項(xiàng)目不但要提前有計(jì)劃、有安排，未雨綢繆，還要注意跟進(jìn)、落實(shí)，發(fā)揚(yáng)“不唯上、不唯書、只唯實(shí)”的工作精神，以“設(shè)計(jì)工作程序”為依據(jù)，進(jìn)行具有建設(shè)性的管理工作，管理工作要處處留心，善于總結(jié)，加快成長(zhǎng)速度。2.2. 市場(chǎng)意識(shí) 各專業(yè)人員應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)和客戶需求，精益求精地改善產(chǎn)品、服務(wù)的品質(zhì)，提供最具性價(jià)比的產(chǎn)品，執(zhí)

26、著于滿足客戶需求。2.3. 狼性意識(shí)部門建設(shè)提倡“創(chuàng)意、溝通”，營造一個(gè)“快樂而充滿激情的團(tuán)隊(duì)”，“用手、用腦、用心去工作”，具備像“偏執(zhí)狂般藝術(shù)家”的狂熱工作風(fēng)格，對(duì)工作充滿激情，對(duì)目標(biāo)堅(jiān)定，對(duì)成功執(zhí)著。2.4. 精細(xì)意識(shí)確立精益求精的工作態(tài)度，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，執(zhí)著于精細(xì)化管理，執(zhí)著于摳細(xì)節(jié)，以不斷提升我們的產(chǎn)品和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，遵循“一面紙兩面用”的企業(yè)精神，象會(huì)計(jì)師般“摳門”，工作牢記成本意識(shí)，精打細(xì)算，最合理地分配成本、控制費(fèi)用。2.5. 團(tuán)隊(duì)意識(shí)與公司有關(guān)人員團(tuán)結(jié)協(xié)作，維護(hù)良好的關(guān)系，分層次及時(shí)溝通，保持熱線，注意技巧，在日常工作中應(yīng)隨時(shí)溝通，以全面、客觀、有效地推進(jìn)各項(xiàng)工作；在部門內(nèi)部

27、溝通過程中，須采用電腦小黃貼，以免口傳之誤，接受信息的同事請(qǐng)注意跟進(jìn)、回復(fù)，不理解、不同意的需當(dāng)場(chǎng)落實(shí)，執(zhí)行中不得丟三落四。3. 部門崗位設(shè)置4. 部門職能4.1. 產(chǎn)品研究4.1.1. 負(fù)責(zé)分析行業(yè)整體水平和研究今后行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，收集各類產(chǎn)品政策信息，開展各類產(chǎn)品的研究；4.1.2. 負(fù)責(zé)產(chǎn)品系列化、部品標(biāo)準(zhǔn)化研究，建立、健全和完善公司開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品系列化和部品標(biāo)準(zhǔn)化體系；4.1.3. 負(fù)責(zé)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立、推廣、落實(shí)，監(jiān)督和檢查產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；4.1.4. 負(fù)責(zé)組織公司建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置（產(chǎn)品檔次）工作；4.1.5. 負(fù)責(zé)“新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料”的研究和(推薦）推廣應(yīng)用工作，

28、節(jié)能、智能化技術(shù)的推行；4.1.6. 負(fù)責(zé)搜集整理設(shè)計(jì)方面的工程通用規(guī)范及常規(guī)作法；4.1.7. 負(fù)責(zé)總結(jié)和分析已完成產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺陷和問題，擬制、修訂、完善公司開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。4.2. 設(shè)計(jì)單位選擇和管理4.2.1. 負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)相關(guān)專業(yè)供應(yīng)商（設(shè)計(jì)單位、外部專家）資源庫；4.2.2. 參與成本管理部組織的設(shè)計(jì)單位的考察、資格審查，負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書的編制，配合成本管理部完成招標(biāo)或直接委托與合同談判；4.2.3. 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理與費(fèi)用管理；4.2.4. 對(duì)設(shè)計(jì)供方的設(shè)計(jì)質(zhì)量、服務(wù)、時(shí)效等做出評(píng)估。4.3. 項(xiàng)目預(yù)案及定位4.3.1. 參與項(xiàng)目立項(xiàng)研究，負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和立項(xiàng)報(bào)告提出專

29、業(yè)建議；4.3.2. 參與項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告的編制工作，負(fù)責(zé)在項(xiàng)目預(yù)可行性研究、項(xiàng)目論證和策劃階段提出產(chǎn)品概念規(guī)劃草案，并就有關(guān)設(shè)計(jì)思路與營銷溝通評(píng)估并達(dá)成一致；4.3.3. 負(fù)責(zé)土地獲取后深化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計(jì)、交通路線、景觀概念規(guī)劃等，并最終完成產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)案。4.4. 概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)管理4.4.1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電及其他專項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)管理工作；4.4.2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制，與設(shè)計(jì)單位溝通并對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)的進(jìn)度和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，對(duì)各專業(yè)、各階段的設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查；4.4.3. 負(fù)責(zé)編制概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案設(shè)計(jì)

30、任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書及其他專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)任務(wù)書，并組織相關(guān)部門評(píng)審；4.4.4. 組織相關(guān)部門對(duì)概念方案、方案成果、初步設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審（內(nèi)部、外部專家），并落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改完善；4.4.5. 負(fù)責(zé)組織各階段圖紙的內(nèi)部審核及設(shè)計(jì)交底工作，參與項(xiàng)目的圖紙會(huì)審工作；4.4.6. 負(fù)責(zé)提供工程招標(biāo)設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)設(shè)備招標(biāo)所需的技術(shù)資料說明；配合成本管理部完成項(xiàng)目各項(xiàng)工程的招標(biāo)、議標(biāo)工作；4.4.7. 參與項(xiàng)目部組織的項(xiàng)目驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收開始至入伙前的設(shè)計(jì)整改工作。4.5. 二次深化設(shè)計(jì)管理4.5.1. 負(fù)責(zé)對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案中出于各種原因需要進(jìn)行深化設(shè)計(jì)的項(xiàng)目（包括門窗、鋼結(jié)

31、構(gòu)、玻璃幕墻、石材幕墻、給排水、強(qiáng)弱電、燃?xì)獾龋┙M織開展二次深化設(shè)計(jì)工作；4.5.2. 負(fù)責(zé)二次深化設(shè)計(jì)的過程管理和成果管理。4.6. 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)管理4.6.1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成品房、會(huì)所、公建室內(nèi)、公共區(qū)域等的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，建筑內(nèi)部環(huán)境裝修、裝飾設(shè)計(jì)的管理；4.6.2. 負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的過程管理和成果管理。4.7. 景觀設(shè)計(jì)管理4.7.1. 負(fù)責(zé)編制景觀概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀方案、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書并組織進(jìn)行評(píng)審；4.7.2. 負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)的過程管理和成果管理。4.8. 示范區(qū)、售樓處、樣板房設(shè)計(jì)管理4.8.1. 參與營銷管理部組織的示范區(qū)、售樓處、樣板房的評(píng)審工作；4.8.2. 負(fù)責(zé)根據(jù)

32、營銷管理部提交的示范區(qū)、售樓處、樣板房裝修建議書進(jìn)行設(shè)計(jì)并組織對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審；4.8.3. 負(fù)責(zé)完成示范區(qū)、售樓處、樣板房裝修施工圖設(shè)計(jì)并監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)效果；4.8.4. 負(fù)責(zé)銷售示范區(qū)、樣板房?jī)?nèi)飾品、家私的擺放；4.8.5. 參與營銷管理部組織的示范區(qū)、售樓處、樣板房的驗(yàn)收。4.9. 機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)管理4.9.1. 負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備中標(biāo)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)工作的控制，以及與建筑、結(jié)構(gòu)、裝修各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)配合；4.9.2. 配合成本管理部、項(xiàng)目部分別完成設(shè)計(jì)招標(biāo)、機(jī)電設(shè)備采購和施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作；4.9.3. 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目部機(jī)電工程師的業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)；4.9.4. 項(xiàng)目部機(jī)電工程師在業(yè)務(wù)上支持研發(fā)設(shè)計(jì)部機(jī)電

33、設(shè)計(jì)工程師，協(xié)助機(jī)電設(shè)計(jì)工程師、設(shè)計(jì)單位及施工單位解決設(shè)計(jì)問題。4.10. 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持與效果監(jiān)控4.10.1. 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)，解決施工過程中的設(shè)計(jì)問題，設(shè)計(jì)圖紙的修改及設(shè)計(jì)變更的管理工作；4.10.2. 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的效果控制，確?，F(xiàn)場(chǎng)施工滿足設(shè)計(jì)意圖，最終效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求。4.11. 設(shè)計(jì)變更管理4.11.1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的受理，包括客戶提出的變更，并組織相關(guān)部門論證，協(xié)助成本管理部進(jìn)行變更費(fèi)用估算；4.11.2. 組織對(duì)涉及外立面、結(jié)構(gòu)安全、景觀、客戶承諾和引起重大建安成本變更的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審；4.11.3. 負(fù)責(zé)就設(shè)計(jì)變更事宜與設(shè)計(jì)單位溝通，將設(shè)計(jì)變更正式資料及時(shí)發(fā)放相

34、關(guān)部門，并監(jiān)督項(xiàng)目部的落實(shí)情況；4.11.4. 負(fù)責(zé)由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的材料變更封樣工作，參與現(xiàn)場(chǎng)簽證的會(huì)簽；4.11.5. 負(fù)責(zé)按權(quán)限進(jìn)行設(shè)計(jì)變更審核、批準(zhǔn)；4.11.6. 將設(shè)計(jì)變更進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提高設(shè)計(jì)管理能力。4.12. 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)與材料選型封樣4.12.1. 在方案設(shè)計(jì)階段開始組織材料選型的市場(chǎng)調(diào)研，與施工圖設(shè)計(jì)同時(shí)完成材料設(shè)備的選型定板和組織評(píng)審工作；4.12.2. 根據(jù)目標(biāo)成本要求，組織建筑、景觀材料、植物及裝飾材料的選型、定板工作；4.12.3. 負(fù)責(zé)確認(rèn)材料樣板，并提交成本管理部、項(xiàng)目部進(jìn)行封樣，材料設(shè)備封樣三套，并保存樣件，以確保采購材料符合質(zhì)量要求；4.12.4. 負(fù)責(zé)組

35、織水電氣等設(shè)備的選型評(píng)審；4.12.5. 參與工程樣板、外觀效果和重要使用功能材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。4.13. 設(shè)計(jì)成本管理4.13.1. 負(fù)責(zé)從設(shè)計(jì)角度控制項(xiàng)目成本并建立相應(yīng)設(shè)計(jì)成本控制體系；4.13.2. 負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目的產(chǎn)品配置，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制，參與擬訂和調(diào)整建造標(biāo)準(zhǔn)工作；4.13.3. 負(fù)責(zé)推行限額設(shè)計(jì)方法，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確限額指標(biāo)，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制在目標(biāo)成本內(nèi)；4.13.4. 組織進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，對(duì)超出目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)進(jìn)行方案調(diào)整或進(jìn)行調(diào)整修正；4.13.5. 控制設(shè)計(jì)變更的成本，確保滿足目標(biāo)成本的要求。4.14. 技術(shù)資料管理4.14.1. 收集和管理項(xiàng)目

36、設(shè)計(jì)技術(shù)資料、文件，在項(xiàng)目過程中分階段移交人力行政部；4.14.2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)資料的歸類、歸檔管理；4.14.3. 負(fù)責(zé)各類設(shè)計(jì)臺(tái)帳（圖紙和設(shè)計(jì)變更等）的建立。4.15. 其他4.15.1. 參與外部專家委員會(huì)的組建和管理；4.15.2. 根據(jù)營銷需要，負(fù)責(zé)銷售宣傳平面圖、合同附圖資料的提供；4.15.3. 配合營銷管理部對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)研，細(xì)分客戶類型；4.15.4. 配合項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建及時(shí)提交報(bào)建方案文本，協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)部參與有關(guān)的項(xiàng)目技術(shù)交流，提供專業(yè)意見；4.15.5. 參與面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的審核。五、成本管理部職能1. 部門使命負(fù)責(zé)公司成本管理體系的策劃、建立和實(shí)施，通過項(xiàng)目

37、成本控制指標(biāo)制定、分解及項(xiàng)目實(shí)施階段動(dòng)態(tài)成本控制工作，項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以及成本分析與改進(jìn)。負(fù)責(zé)建立合約管理體系和供應(yīng)商管理體系，實(shí)施公司戰(zhàn)略性采購，組織招投標(biāo)及采購工作的實(shí)施，建立完善的材料設(shè)備信息庫，確保低成本和及時(shí)的獲得項(xiàng)目建設(shè)所需要的工程（服務(wù)）、材料和設(shè)備的供應(yīng)，提高材料采購的效率、節(jié)約成本并控制風(fēng)險(xiǎn)，是公司的成本主控部門。2. 部門工作原則2.1. 精細(xì)化管理原則按照精確、細(xì)致、深入的要求，避免大而化之的粗放式管理，不斷提高管理效能。講求過程控制和注重細(xì)節(jié)是精細(xì)化管理的主要特征。2.2. 服務(wù)與管理原則樹立服務(wù)意識(shí)，在遵守公司制度的前提下，為公司管理層、項(xiàng)目部

38、及其他業(yè)務(wù)部門提供服務(wù)。2.3. 質(zhì)疑原則嚴(yán)格遵守公司管理制度，在招標(biāo)采購和造價(jià)管理過程中，堅(jiān)持原則，堅(jiān)決以維護(hù)公司利益為指導(dǎo)方向，對(duì)不符合管理要求、制度的事件和行為勇于質(zhì)疑，同時(shí)接受其他員工對(duì)自己的質(zhì)疑。2.4. 注重依據(jù)原則以事實(shí)為依據(jù)，注重依據(jù)的收集與使用，并通過程序文件和質(zhì)量記錄，完善和規(guī)范其管理行為。2.5. 四比一算，兼顧效率原則在招標(biāo)采購過程中，堅(jiān)持比質(zhì)量、比價(jià)格、比服務(wù)、比貢獻(xiàn)、核算完全成本，做到“同等質(zhì)量比價(jià)格、同等價(jià)格比服務(wù)、同質(zhì)同價(jià)同服務(wù)比貢獻(xiàn)”，認(rèn)真細(xì)致地測(cè)算包括目標(biāo)成本、后期運(yùn)行成本的全部采購成本。同時(shí)在滿足產(chǎn)品要求的前提下，注重效率，堅(jiān)持四比一算，兼顧效率原則。3.

39、 部門崗位設(shè)置4. 部門職能4.1. 成本管理體系和成本信息庫建設(shè)4.1.1. 負(fù)責(zé)建立完善成本管理系統(tǒng)（包括：成本策劃、動(dòng)態(tài)管理、預(yù)警機(jī)制、預(yù)結(jié)算、成本后評(píng)估等），對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施全過程動(dòng)態(tài)管理和控制；4.1.2. 落實(shí)項(xiàng)目的成本策劃，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，完善責(zé)任成本制度；4.1.3. 建立并完善成本數(shù)據(jù)庫和成本檔案的管理；4.1.4. 根據(jù)戰(zhàn)略布局規(guī)劃，收集擬進(jìn)入?yún)^(qū)域的成本調(diào)研，建立設(shè)計(jì)、工程與材料設(shè)備成本數(shù)據(jù)庫；4.1.5. 負(fù)責(zé)成本管理體系的項(xiàng)目后評(píng)估。4.2. 成本策劃4.2.1. 負(fù)責(zé)組織土地拓展階段的成本估算；4.2.2. 依據(jù)初步設(shè)計(jì)成果編制目標(biāo)成本，進(jìn)行責(zé)任成本分解，并負(fù)責(zé)落實(shí)和

40、監(jiān)督；4.2.3. 負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中限額設(shè)計(jì)指標(biāo)部分和成本控制建議，并進(jìn)行建安成本的概算和預(yù)算，參與項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)性評(píng)審；4.2.4. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷費(fèi)用如營銷策劃費(fèi)、廣告制作費(fèi)、售樓處、樣板房等營銷費(fèi)用的成本控制指標(biāo)評(píng)審。4.3. 動(dòng)態(tài)成本控制管理4.3.1. 負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目有關(guān)成本信息，對(duì)超出目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)的支出進(jìn)行審核并啟動(dòng)預(yù)警程序，控制目標(biāo)成本的非預(yù)期超支；4.3.2. 建立成本動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和監(jiān)控，組織相關(guān)部門進(jìn)行目標(biāo)成本控制分析，提出目標(biāo)成本調(diào)整建議；4.3.3. 負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、技術(shù)服務(wù)、營銷服務(wù)合同進(jìn)度款、結(jié)算款審

41、核；4.3.4. 負(fù)責(zé)編制和審核材料設(shè)備合同進(jìn)度款、結(jié)算款，負(fù)責(zé)審核甲供材料計(jì)劃；4.3.5. 負(fù)責(zé)初審工程類合同的結(jié)算，并將初審結(jié)果提交集團(tuán)審計(jì)部終審。4.4. 責(zé)任成本的管理4.4.1. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目責(zé)任成本；4.4.2. 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等影響成本因素進(jìn)行成本測(cè)算及分析，提出責(zé)任成本分解意見；4.4.3. 負(fù)責(zé)收集、分析已完工項(xiàng)目的成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，組織編寫項(xiàng)目成本評(píng)估報(bào)告；4.4.4. 負(fù)責(zé)成本檔案的建立和完善，收集和整理公司工程報(bào)價(jià)和結(jié)算等經(jīng)濟(jì)資料并及時(shí)歸檔。4.5. 供應(yīng)商管理（含工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營銷及商業(yè)）4.5.1. 組織編制合格供應(yīng)商評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫

42、,并定期組織評(píng)價(jià)，建立和維護(hù)合格供應(yīng)商清單和供應(yīng)商黑名單；4.5.2. 負(fù)責(zé)對(duì)材料設(shè)備類不合格供應(yīng)商的信息反饋和組織整改，督促主責(zé)部門對(duì)其他類別不合格供應(yīng)商進(jìn)行整改；4.5.3. 建立公司供應(yīng)商管理體系，組織供應(yīng)商的考察、談判和簽約工作。4.6. 材料設(shè)備研究與應(yīng)用4.6.1. 跟蹤新型建筑材料、設(shè)備發(fā)展動(dòng)態(tài)，收集有關(guān)信息及數(shù)據(jù)，建立公司材料與建筑設(shè)備信息庫；4.6.2. 根據(jù)目標(biāo)控制要求，及時(shí)為設(shè)計(jì)部門提供比選的材料和設(shè)備；4.6.3. 提出“新材料、新設(shè)備、新技術(shù)、新工藝”選用的建議。4.7. 合同管理（含營銷、研發(fā)、工程、材料設(shè)備及商業(yè)）4.7.1. 負(fù)責(zé)合同管理制度的編制與修改；4.7

43、.2. 負(fù)責(zé)組織擬定、完善項(xiàng)目各專業(yè)類別的標(biāo)準(zhǔn)合同文本；4.7.3. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目合同商務(wù)條款的擬定，各專業(yè)部門負(fù)責(zé)技術(shù)條款的擬定；4.7.4. 組織相關(guān)部門（包括法律顧問）對(duì)合同進(jìn)行會(huì)審、修改、會(huì)簽和合同簽訂工作；4.7.5. 組織與項(xiàng)目相關(guān)合同的談判（零星合同可由其主責(zé)部門自行組織談判）；4.7.6. 負(fù)責(zé)公司合同的登記、保管、結(jié)案，合同臺(tái)賬的建立和合同文本的存檔保管工作；4.7.7. 負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目合同履約情況的檢查和監(jiān)督；4.7.8. 負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督合同主辦部門履行合同的情況，并及時(shí)提供意見；4.7.9. 負(fù)責(zé)合同進(jìn)度付款申請(qǐng)的審核。4.8. 招標(biāo)采購管理4.8.1. 負(fù)責(zé)招投標(biāo)管理制度的制

44、定、修改和落實(shí)執(zhí)行；4.8.2. 編制公司工程材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收管理制度；4.8.3. 負(fù)責(zé)對(duì)戰(zhàn)略采購和項(xiàng)目直接采購材料的市場(chǎng)信息的調(diào)研；4.8.4. 確定項(xiàng)目工程、材料和設(shè)備的采購方式；4.8.5. 編制公司戰(zhàn)略采購和材料設(shè)備采購計(jì)劃并組織實(shí)施；4.8.6. 編制各項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃并按計(jì)劃組織開展招標(biāo)活動(dòng)；4.8.7. 組織擬定公司招投標(biāo)文件。4.9. 項(xiàng)目招標(biāo)采購管理4.9.1. 積極推行工程清單招標(biāo)；4.9.2. 組織對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審和進(jìn)行考察；4.9.3. 對(duì)合同內(nèi)乙方供應(yīng)材料的價(jià)格核定；4.9.4. 參與甲供材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收；4.9.5. 不合格材料退貨的管理工作；4.9.6. 建立招標(biāo)登記

45、臺(tái)帳管理，并對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)文件進(jìn)行分項(xiàng)目檔案管理。六、營銷管理部職能1. 部門使命通過研究、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)，進(jìn)行項(xiàng)目定位與營銷策劃工作，保障項(xiàng)目滿足市場(chǎng)與客戶的需求，促進(jìn)銷售目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)通過有效的推廣與服務(wù)，完成銷售任務(wù)并使收益最大化。通過銷售，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，把握客戶需求，反饋市場(chǎng)信息，提升服務(wù)水平。同時(shí)通過客服體系的建立，提升業(yè)主滿意度，從而提升品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客戶資源的二次開發(fā)，并收集和分析客戶對(duì)各業(yè)務(wù)的反饋意見，為公司經(jīng)營管理的持續(xù)改進(jìn)提供參考。2. 部門工作原則2.1. 狼性意識(shí)加強(qiáng)對(duì)所負(fù)責(zé)工作的感情投入，忠于職守，有狂熱的工作熱情，立志于提升所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的整體水平，為生命書寫華麗樂

46、章。2.2. 市場(chǎng)與客戶意識(shí)市場(chǎng)和客戶是工作的客體，也是飯碗的來源；貼近（及無限貼近）市場(chǎng)和客戶，與其共進(jìn)共退，耳聰目明，做一個(gè)徹底的“市場(chǎng)人”。2.3. 獨(dú)立思維意識(shí)有獨(dú)立的思維和觀點(diǎn)，不作“傳聲筒”，研究擬定第一手營銷策劃，供相關(guān)部門及公司領(lǐng)導(dǎo)討論。匯整各方面意見形成決議案，運(yùn)用社會(huì)資源或公司自有資源完成。2.4. 計(jì)劃管理原則針對(duì)本職每月按要求完成本月總結(jié)和下月計(jì)劃，每周列大事項(xiàng)，每天列明細(xì)事項(xiàng)，做事有章法，不漏項(xiàng)；日清月結(jié)，不拖拉，不偷懶。2.5. 精細(xì)化意識(shí)對(duì)工作項(xiàng)目不但要提前有計(jì)劃、有安排，未雨綢繆，還要注意跟進(jìn)、落實(shí)；注重工作細(xì)節(jié)的完成質(zhì)量，對(duì)部門負(fù)責(zé)，對(duì)本人負(fù)責(zé)。2.6. 內(nèi)部

47、溝通原則在部門內(nèi)部溝通過程中，重要事項(xiàng)多采用便條紙，以免口傳之誤；接受信息的同事請(qǐng)注意跟進(jìn)、回復(fù)，不理解、不同意的需當(dāng)場(chǎng)落實(shí)，執(zhí)行中不丟三落四。3. 部門崗位設(shè)置4. 部門職能4.1. 市場(chǎng)研究4.1.1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展、宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃相關(guān)市場(chǎng)信息收集、分析與研究；4.1.2. 研究消費(fèi)者行為模式、消費(fèi)趨向；4.1.3. 分析行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及土地、項(xiàng)目信息。4.2. 市場(chǎng)調(diào)研4.2.1. 根據(jù)目標(biāo)地塊信息和公司市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略組織市場(chǎng)調(diào)查；4.2.2. 組織目標(biāo)項(xiàng)目土地現(xiàn)場(chǎng)考察工作；4.2.3. 組織項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查及專項(xiàng)調(diào)研；4.

48、2.4. 組織項(xiàng)目各階段的市場(chǎng)調(diào)查研究工作，擬定市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。4.3. 項(xiàng)目論證4.3.1. 參與項(xiàng)目投資論證研究，依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告并提出初步項(xiàng)目建議書；4.3.2. 組織項(xiàng)目可行性研究，編制項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告，并組織對(duì)預(yù)可研報(bào)告的論證評(píng)審活動(dòng)，提出初步產(chǎn)品定位。4.4. 項(xiàng)目定位策劃4.4.1. 負(fù)責(zé)組織成本管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部深化細(xì)化項(xiàng)目產(chǎn)品定位，形成產(chǎn)品定位報(bào)告；4.4.2. 協(xié)助研發(fā)設(shè)計(jì)部確定項(xiàng)目的總體規(guī)劃、戶型及外立面方案；4.4.3. 參與概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)評(píng)審，提出合理化建議。4.5. 營銷分供方（策劃咨詢、廣告設(shè)計(jì)）選擇與管理4.5.1.

49、收集和分析營銷分供方信息，并建立營銷類供應(yīng)商信息庫；4.5.2. 參與成本管理部組織的營銷分供方的考察、資格審查，負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書的編制，配合成本管理部完成招標(biāo)或直接委托與合同談判；4.5.3. 對(duì)營銷合同執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和反饋；4.5.4. 負(fù)責(zé)對(duì)營銷分供方進(jìn)行定期評(píng)價(jià)和工作檢查；4.5.5. 對(duì)營銷策劃/銷售代理公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，包括前期洽談、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估等。4.6. 營銷策劃4.6.1. 開展項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，牽頭進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃，編制項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃；4.6.2. 主持公司建設(shè)項(xiàng)目的整體營銷策劃工作，擬定項(xiàng)目的營銷策劃方案，并對(duì)營銷策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行分析評(píng)估；4.6.3.

50、負(fù)責(zé)擬定營銷費(fèi)用計(jì)劃，控制營銷成本；4.6.4. 提出示范區(qū)、售樓處、會(huì)所、樣板房的配置標(biāo)準(zhǔn)，并組織評(píng)審；4.6.5. 項(xiàng)目廣告宣傳效果的收集、匯總和反饋；4.6.6. 項(xiàng)目廣告費(fèi)用的管理、控制和支付；4.6.7. 負(fù)責(zé)按計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目推廣和監(jiān)督；4.6.8. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目、品牌廣告媒體的維護(hù)和廣告宣傳的管理。4.7. 銷售價(jià)格管理4.7.1. 擬訂項(xiàng)目的銷售價(jià)格策略和銷售價(jià)格；4.7.2. 編制樓盤銷售價(jià)格表；4.7.3. 負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)折扣管理及優(yōu)惠措施、付款方式的確定。4.8. 銷售計(jì)劃與方案管理4.8.1. 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)要求進(jìn)行項(xiàng)目銷售計(jì)劃和月度銷售計(jì)劃的編制并負(fù)責(zé)實(shí)施；4.8.2. 進(jìn)行項(xiàng)

51、目銷售動(dòng)態(tài)周報(bào)、項(xiàng)目銷售月度階段性總結(jié)（營銷節(jié)點(diǎn)），提出營銷方案調(diào)整建議。4.9. 銷售準(zhǔn)備4.9.1. 制定有關(guān)銷售管理、營銷服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)和管理項(xiàng)目的銷售工作；4.9.2. 負(fù)責(zé)組織銷售環(huán)境包括售樓處、會(huì)所、樣板間布置、參觀線路、地盤包裝等方案策劃和評(píng)審；4.9.3. 負(fù)責(zé)提出銷售示范單位、銷售展臺(tái)、銷售模型、售樓處布置需求，并進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)；4.9.4. 負(fù)責(zé)編制銷售手冊(cè)、銷售宣傳資料、道具的準(zhǔn)備；4.9.5. 負(fù)責(zé)組織樣板間的驗(yàn)收與樣板間的使用管理；4.9.6. 負(fù)責(zé)建立和培訓(xùn)銷售人員隊(duì)伍與辦公物料和資料的準(zhǔn)備；4.9.7. 編制項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議與銷售合同補(bǔ)充協(xié)議并按要求提交審

52、批；4.9.8. 準(zhǔn)備銷售合同、合同附圖及提交交付標(biāo)準(zhǔn)并按要求提交審批；4.9.9. 負(fù)責(zé)辦理預(yù)售許可證，負(fù)責(zé)項(xiàng)目房屋面積預(yù)測(cè)測(cè)繪，與設(shè)計(jì)、工程等相關(guān)部門核對(duì)房屋面積；4.9.10. 負(fù)責(zé)組織商品房銷售合同填寫，附件的評(píng)審及合同備案；4.9.11. 網(wǎng)簽和售樓系統(tǒng)準(zhǔn)備；4.9.12. 負(fù)責(zé)公示五證、買賣合同、不利因素、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約。4.10. 銷售過程管理4.10.1. 負(fù)責(zé)客戶開發(fā)和來訪客戶的接待、樓盤講解、引領(lǐng)參觀等工作；4.10.2. 負(fù)責(zé)將商品房認(rèn)購書提交財(cái)務(wù)部備案和審核；4.10.3. 負(fù)責(zé)簽定并提交財(cái)務(wù)部商品房買賣合同審核蓋章；4.10.4. 執(zhí)行公司制定的銷售價(jià)

53、格，根據(jù)市場(chǎng)和銷售情況，及時(shí)提出銷售價(jià)格調(diào)整的建議；4.10.5. 負(fù)責(zé)銷售過程中的銷控管理；4.10.6. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目退定、退房、更名、折扣等銷售變更管理；4.10.7. 負(fù)責(zé)定金及首期款的跟催。4.11. 銷售售后管理4.11.1. 負(fù)責(zé)合同備案及協(xié)助業(yè)主辦理按揭手續(xù)；4.11.2. 組織業(yè)主產(chǎn)權(quán)證的辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、合同登記、兩書編制等；4.11.3. 催收、催繳客戶房款；4.11.4. 負(fù)責(zé)房屋竣工面積的實(shí)測(cè)與面積補(bǔ)差手續(xù)；4.11.5. 配合組織客戶入伙并發(fā)放“兩書”；4.11.6. 負(fù)責(zé)大小產(chǎn)權(quán)證的辦理，并及時(shí)辦理抵押登記。4.12. 客戶關(guān)系管理4.12.1. 收集整合公司

54、各項(xiàng)目客戶資源，建立公司客戶資源信息平臺(tái)并開展客戶資源的二次開發(fā)；4.12.2. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目售后客戶關(guān)系的維護(hù)和保養(yǎng)，進(jìn)行重點(diǎn)客戶的跟蹤管理工作；4.12.3. 建立crm信息系統(tǒng)，錄入初始數(shù)據(jù)并動(dòng)態(tài)更新；4.12.4. 參與項(xiàng)目?jī)?nèi)部驗(yàn)收及項(xiàng)目移交，對(duì)不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程提出整改建議；4.12.5. 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司售場(chǎng)服務(wù)的監(jiān)督；4.12.6. 成立東原會(huì)，創(chuàng)建客戶刊物和客戶網(wǎng)站，增進(jìn)客戶對(duì)企業(yè)的溝通、了解與認(rèn)知；4.12.7. 策劃、組織和實(shí)施客戶活動(dòng)。4.13. 客戶投訴4.13.1. 建立、健全客戶投訴的接待、受理和處理結(jié)果的跟蹤及回訪流程與服務(wù)規(guī)范；4.13.2. 記錄客戶投訴信息，并管

55、理客戶投訴檔案，對(duì)客戶投訴進(jìn)行分類，并建立分類處理流程與標(biāo)準(zhǔn)；4.13.3. 對(duì)客戶投訴進(jìn)行分類和分析處理，并將分析處理結(jié)果反饋相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計(jì)、施工等管理部門，監(jiān)督客戶投訴處理，及時(shí)反饋客戶；4.13.4. 統(tǒng)計(jì)和分析客戶投訴處理狀況，提出相關(guān)改進(jìn)建議，并反饋到相關(guān)部門；4.13.5. 對(duì)客戶投訴進(jìn)行月度分析，提出改善建議。4.14. 客戶滿意度調(diào)查4.14.1. 組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動(dòng)；4.14.2. 分析客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，并定期向相關(guān)部門及管理層報(bào)告。七、工程管理部職能1. 部門使命通過工程管理、工程技術(shù)研究、工程材料管理及工程通病防治等工作，制定公司的工程管理規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行“規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導(dǎo)”，提高工程管理整體水平（規(guī)范化能力、產(chǎn)品精細(xì)化運(yùn)作能力），建立公司在項(xiàng)目工程管理的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。2. 部門工作原則2.1. 客觀務(wù)實(shí)原則 一切判斷基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)的依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文、設(shè)計(jì)圖說、規(guī)章制度、合同、原則等）。在堅(jiān)持原則的前提下注重方式和方法，具有靈活實(shí)效性。根據(jù)公司相關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范項(xiàng)目工程管理行為并實(shí)施管理，確保項(xiàng)目工作有