關于社區(qū)教育情況的調(diào)查報告

1、關于社區(qū)教育情況的調(diào)查報告李海亮（西安翻譯學院111110303班 指導教師：李娟）調(diào)查時間：2013年1月2013年3月調(diào)查目的：對小區(qū)停車問題進行對比分析，調(diào)查該小區(qū)的住戶對停車有什么問題的。通過調(diào)查,增長自己與他人的交流能力.調(diào)查小區(qū)居民的公共意識。調(diào)查的社區(qū)：家庭附近各小區(qū)調(diào)查的對象：小區(qū)居民，物業(yè)人員調(diào)查的方面：物業(yè)管理方面，社區(qū)亂停車方面社區(qū)教育中的問題與反思：一、 物業(yè)管理： 1、現(xiàn)象：家住26號樓頂層的居民劉女士稱，去年一年，她已經(jīng)記不清各個房間的屋頂被修補過了多少次。劉女士說，天氣放晴，樓頂?shù)姆e雪一融化，雪水必然會滲到自家屋里來，漏水的時候，水都順著墻嘩嘩地流。物業(yè)一夜消失，

2、小區(qū)陷入癱瘓，原因是小區(qū)欠費20多萬，物業(yè)公司突然撤離，使得小區(qū)的管理已陷入癱瘓。記者發(fā)現(xiàn)物業(yè)剛走了兩天，小區(qū)的垃圾成堆，車輛也隨意停放著，沒有人來管。目前小區(qū)有800多戶業(yè)主，這給他們的生活造成了很大不便。業(yè)主們說，現(xiàn)在他們最擔心的是小區(qū)的衛(wèi)生和治安。大多數(shù)住宅物業(yè)想漲價，但合理的漲價程序是如果是小區(qū)業(yè)委會，先是業(yè)委會內(nèi)委員半數(shù)以上同意，然后列入議案提交業(yè)主大會進行表決。業(yè)主大會表決時要有過半的業(yè)主出席，同時出席業(yè)主過半的人數(shù)、票權數(shù)都同意，這個議案才通過。決議通過以后，物業(yè)公司將業(yè)主大會表決的結(jié)果，以及其漲價申請中要提供一些成本資料，到區(qū)物價管理部門進行備案 。小區(qū)內(nèi)公共會所經(jīng)營健身俱樂部

3、，陳女士是金砂東路星光華庭的業(yè)主，當初在看房子時，陳女聽導購小姐說小區(qū)會所設有室內(nèi)游泳池等設施，沒有多問便毫不猶豫地買下了房子。裝修完畢入住，陳女士才發(fā)現(xiàn)，除了類似扭腰器等普通體育設施，室內(nèi)游泳池、乒乓球室、跑步機等等全部是設在樓下經(jīng)營的一家體育健身俱樂部里，這意味著業(yè)主要成為該健身俱樂部的會員，才能享受這些設備。陳女士說，當時購買房子時只知道小區(qū)會有室內(nèi)游泳池等體育設施，卻沒有問清楚到底以什么形式存在，入住后才發(fā)現(xiàn)高檔的休閑鍛煉場所是由公司經(jīng)營的，不僅對小區(qū)業(yè)主開放，還吸納很多外來市民為會員。由于自己平時喜歡游泳，孩子又愛打乒乓球，無奈之下，陳女士花了6400元做了一張健身俱樂部的家庭年卡，

4、有空時便帶著孩子一同前往健身。對于會所經(jīng)營健身俱樂部的情況，陳女士很不滿意。她說，按照理解健身會所應該是與樓房建設共同配套的設施，是面向全體業(yè)主開放、方便業(yè)主鍛煉身體的活動場所，物業(yè)公司向大家收取一定費用這能接受，但這種以外來經(jīng)營單位存在的方式，她感覺“已經(jīng)有些變味了”。而且許多外來市民到小區(qū)會所消費，光車輛停放就是一個不小的問題。小區(qū)內(nèi)公共會所辦起西餐廳。在市區(qū)濱港路的臨街路段，懸掛在一幢建筑前的“泰安華庭西區(qū)會所”金字十分顯眼。走進會所，卻發(fā)現(xiàn)會所一樓經(jīng)營著西式餐吧，順著旋梯走上二樓，對外經(jīng)營的乒乓球室、美式桌球、棋牌室一應俱全。雖然空間非?？諘纾皝硐M的人并不多。小區(qū)業(yè)主曾先生告訴記

5、者，一開始入住小區(qū)時會所寬敞舒適，經(jīng)常有老人在此閑庭信步，小孩自由地嬉戲玩耍，但是后來物業(yè)公司在未征求業(yè)主意見的前提下，將會所轉(zhuǎn)租給外面的公司經(jīng)營餐廳、棋牌室等，老人、小孩的鍛煉、活動范圍只能移到會所外的露天空地上。曾先生說，會所開設的餐廳等經(jīng)營項目，業(yè)主沒有從會所經(jīng)營中得到便捷，“反倒感覺給生活帶來不便”。據(jù)介紹，餐廳、棋牌室經(jīng)營帶來了外來消費人流，也給業(yè)主帶來停車位緊張、人員混雜、聲音嘈雜等問題。曾先生表示，泰安華庭西區(qū)有600多戶業(yè)主，住在小區(qū)的老人就有數(shù)百名，會所用于經(jīng)營贏利項目，根本沒有發(fā)揮會所該有的服務業(yè)主的作用，因此希望小區(qū)設立單獨的配套會所，為老人們提供舒適的閑暇娛樂環(huán)境。2、

6、反思：物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。目前，我國有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。條例中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源

7、泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。1）走專業(yè)化發(fā)展之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果

8、。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國 70以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的道路。2）走法制化發(fā)展之路實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權力，是一項產(chǎn)權人對財產(chǎn)進行處置權力，不應該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公

9、司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權是業(yè)主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務。3）走集團化發(fā)展之路 在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理

10、市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。二、小區(qū)停車問題：1、現(xiàn)象 “這樣停車在青松路后垟住宅之間普遍存在，這種情況只會帶來兩個問題：一是發(fā)生火災救火車怎么進來？二是中間空著把入口停滿，停車位資源浪費怎么辦？建議在各樓房之間劃上停車線和禁停標志?！本用襦嵃矌驼f。“南北向大部分每幢樓間距有9米，中間有一米寬的綠化帶，如果在靠近綠化帶側(cè)劃出幾個合適的停車位，在沒有停車線的通道口寫上消防通道禁止停車等標記，這樣可以解決入口亂停的問題，也便于管理?！睋?jù)了解，小區(qū)道路停車難、停車亂現(xiàn)象并非個案，這讓

11、不少住戶怨聲載道，日積月累容易引發(fā)矛盾，導致諸如刺破輪胎、敲碎車窗等過激行為的發(fā)生，使鄰里關系變得緊張。據(jù)不完全統(tǒng)計，市區(qū)的現(xiàn)有停車位有一萬多個，但是每天停放市區(qū)的車輛遠遠不止這個數(shù)量，這也是造成開放式小區(qū)內(nèi)停車難、停車亂的原因之一。由停車難成停車亂，看到一輛紅色私家車在駛?cè)胄^(qū)時，刮上一輛?？吭谛^(qū)道路邊的車輛，車主看到愛車被刮很是心疼。對于如何治理小區(qū)內(nèi)的停車難、停車亂問題，陳先生希望小區(qū)物業(yè)能夠認真對待此事。陳先生向物業(yè)建議：在小區(qū)道路兩側(cè)及商業(yè)街中央施劃上停車位，由保安每天督促車主在停車位內(nèi)規(guī)范停車。“商業(yè)街中央的停車位最好劃成斜線，這樣不僅可以停更多的車，也方便車輛進出停車位?！蓖瑫r

12、，陳先生希望南片的5號車庫能夠有效管理并利用起來。當問到物業(yè)公司負責人時，物業(yè)公司的負責人王女士隨即表示，這不可能從根本上解決問題，而且施劃停車位后，其達到的效果與現(xiàn)在還是一樣的?！靶^(qū)有680戶居民，其中車輛有300多輛。”王女士說，停車難問題在該小區(qū)非常突出，偶爾還會引發(fā)矛盾。為此，他們招聘了15名保安，主要的職責就是維護停車秩序。“一下招聘這么多保安，這在很多大的小區(qū)也很少見的?！蓖跖空f，即使車全部進庫，小區(qū)道路上劃上停車位，還是無法滿足業(yè)主停車的需求，亂停亂放事件還會發(fā)生?！拔覀儎澓筒粍澏际且粯拥模囕v都是挨邊?？康?。沒地方停的車還會亂停。如果劃線了，我們請人看管，到時候會依據(jù)物價局

13、規(guī)定收取管理費的，這樣車主就多了支出?！?、反思：車位需求有別。從置業(yè)者來說，一方面是一些小區(qū)車位（庫）空置，一方面是有些小區(qū)“一位”難求。但是對于開發(fā)商來說，該方面的投入又存在顧慮，價格高了消費者不買賬，價格低了利潤太少，甚至收不回成本。面對車位問題，業(yè)內(nèi)人士接受本報記者采訪，紛紛發(fā)表自己的看法，增加地下車位比例、轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念成為共識。車位問題確實是我們需要面對的現(xiàn)實，不僅在廊坊，“停車難”其實是一個很多城市都面臨的問題。李國華告訴記者，“有的國家法律規(guī)定，車主在購買汽車前，必須先擁有自己固定的停車位，否則不予上牌照。中國例如上海、寧波等地，也曾經(jīng)有過沒車位不許上牌的傳言，還引起了社會熱議。

14、廊坊是一個北方城市，冬季時間長且天氣寒冷，車必然要好好保養(yǎng)，防止冰雪磨損愛車同時也具有防盜的功能，因為如果車沒有合適的地方停放也很頭疼，因此一些樓盤地下車位、車庫漸漸出現(xiàn)供不應求的情況?！贝送猓壳坝行┬^(qū)規(guī)劃不合理，導致車位不足，很多業(yè)主停車就打起了游擊戰(zhàn)，哪有空位就停在哪，也阻礙了社區(qū)的通行路線。長遠來看，未來車位的問題肯定將更加緊張，我們也應該正視這一問題并想到合理的解決方案，比如規(guī)定小區(qū)按照實際的需求比例規(guī)劃車位，并考慮位置的合理利用、有序停車等。地下停車位將逐步被消費者接受，現(xiàn)在氣溫驟降加之有些小區(qū)物業(yè)管理不善、項目前期規(guī)劃不夠合理，使得很多業(yè)主的愛車并沒有屬于自己的窩，有的地方車庫

15、難求。楊懿表示，目前廊坊市的樓盤車位、車庫在規(guī)劃條件中居住戶數(shù)與車庫/位使用比相對偏低。地上車庫的使用率偏高，但在規(guī)劃中緣于多方原因，地上車庫的量非常小，體現(xiàn)了明顯的使用不足現(xiàn)象。而整體地下停車位一般在小區(qū)使用初期，空置率相對偏高，在入住增大以后，才逐步投入使用。 增加車位比提高地下空間使用率，“停車問題目前是一個普遍性的問題，是一個全國性城市難題。”尹洪臣表示，在北方像廊坊這樣有一個漫長的冬季，愛車保暖以及停放問題被廣泛關注，出現(xiàn)目前這種狀況，有幾方面原因，一是早期建成小區(qū)或道路對車輛數(shù)量的迅猛增加始料不及，前期規(guī)劃車位數(shù)量很少或沒有；二是目前規(guī)劃指標戶數(shù)車位比是1：0.5，近期剛剛要求調(diào)到

16、1：0.6，盡管有所提高，但這個比例仍然難以滿足業(yè)主對車位的要求；三是由于前期投入成本很高，且一個車位賣十幾萬不等的價格，并沒有利潤，所以開發(fā)商不愿多建地下車位；四是大多數(shù)業(yè)主不認可拿出十幾萬的價格買車位，因為車位價格比一輛普通車的價格都要高，所以造成現(xiàn)在的局面；五是如大量預留地上停車位或車庫將會對小區(qū)檔次、綠化及安全問題帶來較大影響。 目前存在的主要問題，尹洪臣概括為：一個不想買，一個不想賣或建設，“說明目前絕大多數(shù)業(yè)主仍沒有購買車庫或車位的意識，或認為價格較高，造成車位市場不景氣，開發(fā)商也不愿在此做過多投入，認為只須滿足規(guī)劃要求即可?！币槌紝τ谲囄晃磥淼陌l(fā)展提出幾個建議，一是在規(guī)劃上增加戶數(shù)與車位比，至少應保證1：1的比例；二是必須提高地下空間的使用率，尤其是城市中心區(qū)項目；三是業(yè)主需要轉(zhuǎn)變觀念，車位不僅是用于保暖更重要的是車有地方停放，且明白車位價格不高，要