房屋租賃合同精編版

1、2 最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋干問題的解釋于于20092009年年9 9月月1 1日正式日正式施行。施行。 3一、出臺(tái)背景一、出臺(tái)背景 在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進(jìn)入司法展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租

2、賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正點(diǎn)問題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場的健康審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院于發(fā)展，最高人民法院于20062006年年9 9月著手月著手解釋解釋（征求（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作。意見稿）的起草和調(diào)研工作。 4 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租房

3、屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息國家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化關(guān)。最高人民法院嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組多次奔起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其

4、間，起草小組多次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，的基礎(chǔ)上，解釋解釋經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第14691469次會(huì)議研究通過，于次會(huì)議研究通過，于20092009年年9 9月月1 1日正式施行。日正式施行。5一、本解釋適用的范圍一、本解釋適用的范圍 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其

5、規(guī)定。有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。案件，不適用本解釋。 6二、二、房屋租賃合同無效的情形房屋租賃合同無效的情形 該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也就是房屋本身存在的合法性問題。無效有三種情形身存在的合法性問題。無效有三種情形: : 1 1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的

6、規(guī)定建設(shè)的房屋；設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋； 2 2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；建筑； 3 3、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法部分無效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。屬完整的，租賃合同有效。 7 無效的法律后果無效的法律后果 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院

7、定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 8三、房屋租賃合同登記備案的效力三、房屋租賃合同登記備案的效力 長期以來，無論是司法界還是普通民眾長期以來，無論是司法界還是普通民眾都對(duì)房屋租賃合同登記備案是否影響合同效力都對(duì)房屋租賃合同登記備案是否影響合同效力爭論不休。該司法解釋統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)。明確規(guī)定爭論不休。該司法解釋統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)。明確規(guī)定, ,

8、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。同時(shí)又尊重當(dāng)事人效的，人民法院不予支持。同時(shí)又尊重當(dāng)事人的意愿，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房的意愿，當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 9四、四、同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的處理同一房屋訂立數(shù)份租賃合同的處理 在合同均有效的情況下，承租人均主張?jiān)诤贤行У那?/p>

9、況下，承租人均主張履行合同的，要按法定順序處理。履行合同的，要按法定順序處理。 （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。 10 五、出租人解除合同的條件五、出租人解除合同的條件 綜合綜合合同法合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1 1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2 2）承）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，租人擅自變動(dòng)

10、房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3 3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4 4）承租）承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（逾期支付的；（5 5）承租人未按照約定的方法或）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（到損失的；（6 6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨

11、時(shí)）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。解除合同。 11 出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在必須在“合理期限合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。同。12 實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，

12、一實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效；二此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效；二是向法院起訴，請求解除合同。是向法院起訴，請求解除合同。13 對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出

13、租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。 14 六、承租人解除租賃合同的條件六、承租人解除租賃合同的條件 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：承租

14、人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： （一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。承租人關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。承租人解除租賃合同的條件解除租賃合同的條件15 七、對(duì)裝飾裝修物的處理七、對(duì)裝飾裝修物的處理 解釋解釋第九條承租人經(jīng)出租人同意裝第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，

15、可折價(jià)歸出租人裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。損失。16 七、對(duì)裝飾裝修物的處理七、對(duì)裝飾裝修物的處理 解釋解釋第十條承租人經(jīng)出租人同意裝第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除

16、時(shí)，除當(dāng)飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。17 七、對(duì)裝飾裝修物的處理七、對(duì)裝飾裝修物的處理 解釋解釋第十一條承租人經(jīng)出租人同意第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租（一）因出

17、租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；損失的，應(yīng)予支持； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；18 七、對(duì)裝飾裝修物的處理七、對(duì)裝飾裝修物的處理 （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自

18、賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。適用其規(guī)定。19 七、對(duì)裝飾裝修物的處理七、對(duì)裝飾裝修物的處理 解釋解釋第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的

19、，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。人另有約定的除外。 解釋解釋第十三條承租人未經(jīng)出租人同意第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。人民法院應(yīng)予支持。20八、出租人同意擴(kuò)建的費(fèi)用承擔(dān)八、出租人同意擴(kuò)建的費(fèi)用承擔(dān) 解釋解釋第十四條承租人經(jīng)出租人同第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建

20、設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。21 九、九、轉(zhuǎn)租時(shí)對(duì)出租人權(quán)利的限制轉(zhuǎn)租時(shí)對(duì)出租人權(quán)利的限制 為促使出租人及時(shí)行使權(quán)利，也為維為促使出租人及時(shí)行使權(quán)利，也為維持租賃合同的穩(wěn)定性，維護(hù)次承租人的利持租賃合同的穩(wěn)定性，維護(hù)次承租人的利益，該司法解釋規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)益，該司法解釋規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除異議，其以

21、承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。不予支持。 22十、次承租人的抗辯權(quán)十、次承租人的抗辯權(quán) 為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，損害次承租人的權(quán)益，該人請求解除合同時(shí)，損害次承租人的權(quán)益，該司法解釋規(guī)定，次承租人可請求代承租人支付司法解釋規(guī)定，次承租人可請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)。欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)。此時(shí)人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除此時(shí)人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。外。 次承租人代為支付的租金和違約

22、金超出其次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。追償。 23十一、出租人向次承租人主張返還房屋及占十一、出租人向次承租人主張返還房屋及占有使用費(fèi)有使用費(fèi) 解釋解釋第十八條第十八條 房屋租賃合同無效、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。人民法院應(yīng)予支持。 24十二、十二、共同經(jīng)營人的繼續(xù)承租權(quán)共同經(jīng)營人的繼續(xù)承租權(quán) 實(shí)踐中，大量存在承租人租賃房屋從事實(shí)踐中，

23、大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營活動(dòng)，但是以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙經(jīng)營活動(dòng)，但是以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式進(jìn)行經(jīng)營，為避免因名義承租人在租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，為避免因名義承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡而對(duì)租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡而對(duì)租賃合同的不利影響，從而波及到實(shí)際的經(jīng)營者，合同的不利影響，從而波及到實(shí)際的經(jīng)營者，該司法解釋明確規(guī)定，出現(xiàn)上述情形時(shí)，其該司法解釋明確規(guī)定，出現(xiàn)上述情形時(shí)，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人有權(quán)請求按照原共同經(jīng)營人或者其他合伙人有權(quán)請求按照原租賃合同租賃該房屋。租賃合同租賃該房屋。 25 十三、對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制十三、對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制 解釋

24、解釋第二十一條出租人出賣租賃房第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 解釋解釋第二十二條出租人與抵押權(quán)人第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 26 十三、對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的限