2014年云南瑞麗市商業(yè)市場研究分析暨福鑫廣場購物中心定位報(bào)告

1、 此輪報(bào)告建立在信息收集、研究和溝通工作基礎(chǔ)上此輪報(bào)告建立在信息收集、研究和溝通工作基礎(chǔ)上 市場調(diào)查市場調(diào)查 案例分析案例分析 案頭研究案頭研究 金港批發(fā)市場、華豐批發(fā)市場、新安路等商業(yè)街 瑞麗市主要商業(yè)場所隨機(jī)訪談和問卷調(diào)研；數(shù)十組商家訪談 騰隆商業(yè)廣場、沃瑪特超市、天順超市、華豐批發(fā)市場、芒沙國 際商貿(mào)城、金港批發(fā)市場、臺麗國際珠寶城 瑞麗市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 瑞麗市2009-2012年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 1.1.項(xiàng)目背景與基礎(chǔ)分析項(xiàng)目背景與基礎(chǔ)分析 1.11.1 城市宏觀分析城市宏觀分析 1.11.1城市宏觀分析城市宏觀分析 瑞麗市概況瑞麗市概況國家重點(diǎn)開發(fā)開

2、放試驗(yàn)區(qū)國家重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū) p 瑞麗地處云南西部，德宏州西南部。 是320國道終點(diǎn)，昆瑞公路與中印公路 （史迪威公路）的交匯處。其東連芒市， 北接隴川，西北、西南、東南三面與緬甸 山水相連，村寨向望。在這里，瑞麗與緬 甸木姐共同構(gòu)成1壩（勐卯壩），2國，3 省邦（云南省、克欽邦、撣邦），4區(qū) （瑞麗經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、姐告邊境貿(mào)易區(qū)、畹 町經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、畹町合作區(qū)），5座城市 （瑞麗、畹町、木姐、南坎、九谷）的邊 境地理特色。瑞麗全市總面積1020平方 公里。 p 瑞麗城區(qū)距緬甸國家級口岸木姐4.5公 里，距緬甸旅游城市南坎32公里，距緬甸 水陸碼頭八莫138公里，距緬甸首都仰光 981公里。 p

3、中緬油氣管線、泛亞鐵路大瑞段、杭 瑞高速龍瑞段等國家戰(zhàn)略工程建設(shè)，瑞麗 作為云南面向西南開放橋頭堡的最重要門 戶地位更加凸顯。 p瑞麗擁有2個國家級口岸，是中國對緬 貿(mào)易最重要的口岸城市和國人赴緬旅游最 主要的集散地，緬玉、珠寶、紅木等特色 產(chǎn)品貿(mào)易異常繁榮。 持續(xù)增長的城市經(jīng)濟(jì)為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供有力支持 瑞麗近瑞麗近5 5年年GDPGDP走勢走勢 瑞麗近瑞麗近5 5年人均年人均GDPGDP走勢走勢 14%14% 16%16% 22%22% 13%13% 19%19% 瑞麗市目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長,高于全國其他區(qū)域，2012年增速為近五年最低，但是13年增速較快居近五年 第二位。 2013年德宏州人

4、均GDP為18781元,瑞麗人均GDP高于德宏州，且增長較好，但是由于其外地 人口占很大比例，此數(shù)據(jù)不能完全體現(xiàn)本地居民平均收入。瑞麗整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是好于全國平均水平， 市場潛力大。 1.11.1城市宏觀分析城市宏觀分析 14%14% 16%16% 1.11.1城市宏觀分析城市宏觀分析 社會購買力總額偏低但增長表現(xiàn)強(qiáng)勁，居民消費(fèi)尚存在較大的空間 瑞麗近瑞麗近5 5年社會零售總額表現(xiàn)年社會零售總額表現(xiàn) 瑞麗近5年居民消費(fèi)收入與支出表現(xiàn)：收入增長速度明顯高于支出增長速度，可支配收入收入增長速度明顯高于支出增長速度，可支配收入 增加較多，對商業(yè)發(fā)展有很大支撐。增加較多，對商業(yè)發(fā)展有很大支撐。 1.1

5、1.1城市宏觀分析城市宏觀分析 戶籍人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析15-64歲年齡段人口為主要消費(fèi)力來源 同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加49735人，鄉(xiāng)村人口減少13006人，城鎮(zhèn)人口比重 上升21.33個百分點(diǎn)。城市人口上升明顯，說明城市化現(xiàn)象加劇，外來人口大幅增加，零售業(yè)得到有 力支撐，但也應(yīng)當(dāng)考慮到這些外來人口的組成，其中外來務(wù)工人員整體消費(fèi)能力偏低，部分從事翡 翠、紅木等貿(mào)易的經(jīng)商人員每次在本地停留時間過短，對購物消費(fèi)需求偏低。 1.21.2 城市規(guī)劃與區(qū)域城市規(guī)劃與區(qū)域概述概述 1.21.2城市規(guī)劃與區(qū)域城市規(guī)劃與區(qū)域概述概述 瑞麗主城區(qū)偏小，商業(yè)非常集中，本案處于核心商圈 本案

6、周邊有 兩家瑞麗業(yè) 績最好的服 裝批發(fā)市場， 三家小型超 市，臨街鋪 面以低檔服 飾、日雜店、 家用電器、 餐飲為主； 晚間人流倍 增，服飾地 攤達(dá)到100多 家。 1.21.2城市規(guī)劃與區(qū)域城市規(guī)劃與區(qū)域概述概述 1.31.3 項(xiàng)目項(xiàng)目立地立地分分析析 1.31.3項(xiàng)項(xiàng)目目立地立地分分析析 本項(xiàng)目占據(jù)中心商業(yè)區(qū)，周邊有三家小型超市；瑞麗尚沒有正在運(yùn)營的專業(yè)百貨、綜合體項(xiàng)目，隨著 珠寶不夜城及本項(xiàng)目的開業(yè)，將提高瑞麗的消費(fèi)檔次，使顧客充分體驗(yàn)一站式購物的便捷。 擁有1500多個地下、地上停車位，可 以很好滿足越來越多的有車一族驅(qū)車 消費(fèi)。將來可能出現(xiàn)的問題是交通組 織和外部導(dǎo)視系統(tǒng)不夠完善。

7、珠寶不夜城業(yè)態(tài)豐富，一期為一層珠寶 鋪面、二層品牌服飾、三樓母嬰世界、 兒童樂園、餐飲、公寓；二期為市內(nèi)唯 一五星級酒店、高檔寫字樓、高檔住宅、 電影院。 1.31.3項(xiàng)項(xiàng)目目立地立地分分析析 珠寶不夜城為臨街商鋪環(huán)繞的內(nèi)部商業(yè)，福鑫購物廣場為地下層，對商業(yè)客流到達(dá)有較強(qiáng)阻隔，在 未來需要協(xié)調(diào)珠寶不夜城進(jìn)行很好規(guī)劃保證客流、車流順暢，減少視覺遮擋，增加外部店招設(shè)置及 引導(dǎo)，自身增加廣告及企劃活動力度。 1.31.3項(xiàng)項(xiàng)目目立地立地分分析析 2 2 城市商業(yè)市場研究城市商業(yè)市場研究 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 瑞麗商業(yè)市場目前已從初級階段直接進(jìn)入到

8、商業(yè)模式多樣化階段 整體商業(yè)格局呈現(xiàn)：中心商業(yè)區(qū)品牌高度集聚 中心商業(yè)區(qū)：中心商業(yè)區(qū)：包 括華豐批發(fā)市場 和金港服飾城， 主營業(yè)務(wù)以珠寶、 服飾批發(fā)為主。 沃瑪特、萬家樂 所在新安路、南 卯路等7條主要商 業(yè)街區(qū)，該商圈 是瑞麗商業(yè)最集 中區(qū)域，也是人 流量最大的區(qū)域， 其余城市區(qū)域均 以珠寶、紅木、 臨街餐飲為主要 服務(wù)業(yè)態(tài)。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 2.12.1.1.1中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)區(qū)是瑞麗商業(yè)發(fā)展最成熟、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集，品牌最集中，客流量最大的商圈 p范圍：范圍：中心商業(yè)區(qū)主要包括新安路、南 卯路、

9、邊城路、卯喊路、旅游步行街以及 瑞江路，可覆蓋整個城區(qū)， p定位：定位：中檔品牌服飾、超市、服裝散貨 店為主，卯喊路國內(nèi)二線品牌專賣店的提 升該區(qū)域整體檔次。 p客源：客源：輻射全市范圍客源，以本地中檔 的大眾消費(fèi)者為主，但卯喊路品牌專賣店 的開幕對本地中高端客戶形成吸引。 p商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：一家商業(yè)綜合體(騰隆商業(yè)廣 場)、八家較大超市（沃瑪特3家、萬家樂 2家、天順、明成、金方各1家)、6條主要 商業(yè)街、一條旅游步行街即珠寶城（含部 分服裝批發(fā)商戶)、兩家三星級以上酒店 (景成大酒店、龍瑞賓館) 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有騰隆商業(yè)廣場一家零售綜合商業(yè)物業(yè)，于20

10、09年5月31日開業(yè)，項(xiàng)目占地16464，有地 下停車場、瑞麗第一幢高級電梯公寓、首個國際產(chǎn)權(quán)式酒店、省內(nèi)首個下沉式文化廣場。配備觀光電 梯、手扶電梯。因前期規(guī)劃定位及招商出現(xiàn)很大問題，及物業(yè)結(jié)構(gòu)、管理能力存在缺陷，目前閑置率 非常高。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 五家超市占據(jù)中心商業(yè)區(qū)賣場領(lǐng)導(dǎo)者地位，天順為云南省連鎖超市，在當(dāng)?shù)貎H有一家門店，于2010年 開業(yè)；沃瑪特為當(dāng)?shù)剡B鎖超市，2003年8月10日第一家門店新安店開業(yè)，分布在瑞麗、姐告、畹町十多 家門店；萬家樂于2000年開業(yè)，本地有二家門店；因硬件設(shè)施限制，本地超市都不具有絕對領(lǐng)先地位。 pp 沃瑪特興邊店：沃瑪特興邊店：物

11、業(yè)二層，超 市無專用停車位，入口前坪收貨 區(qū)可停10輛左右車輛。總建面約 5000平方米，單層2500平方米， 是瑞麗目前分店最多的超市，生 意相比天順、萬家樂略差，限于 無停車場、業(yè)態(tài)不齊全，預(yù)計(jì)未 來會受到新興項(xiàng)目的較大沖擊。 pp 萬家樂：萬家樂：位于南卯路一層， 建筑面積約1500平方米。距離 沃瑪特約20米。該店出入口有 二個，無停車場、經(jīng)營面積小、 品項(xiàng)缺失嚴(yán)重，生意一般。慶 典及促銷活動期，促銷效果好， 生意爆增。 pp 天順：天順：物業(yè)一層，總建面約 4200平方米，一層1200平方米為 外租區(qū)，超市經(jīng)營面積為3000平 方米，典型的“超市+外租區(qū)” 形態(tài)的大賣場。是瑞麗目前生

12、意 最好的超市。但限于無停車場、 業(yè)態(tài)不齊全，預(yù)計(jì)未來會受到新 興大賣場較大沖擊。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 卯喊路哥弟、阿瑪施、九牧王、播、曼婭奴、紛麗、odbo、聲雨竹、星 期六、接吻貓等國內(nèi)二線品牌專賣店進(jìn)駐，提升了中心商業(yè)區(qū)的品牌檔 次。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 瑞麗旅游步行街1993年建成，目前以珠寶為主,少量服裝批發(fā)為輔的綜合市場。 瑞麗旅游步行街，是瑞麗最大、生意最好的珠寶批發(fā)市場，交通通暢、人流量大，是瑞麗傳 統(tǒng)商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目周邊品牌專賣店林立，對面為汽車客運(yùn)站。 2.12.1.2.2本案及華豐批發(fā)市場本案及華豐批發(fā)市場 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)

13、分析 本案及華豐批發(fā)市場商業(yè)區(qū)本案及華豐批發(fā)市場商業(yè)區(qū) 本區(qū)域以華豐批發(fā)市場、喬瑞金港貿(mào)易服飾城為主，臨街商鋪為輔形成的中低檔消費(fèi)商圈， 本項(xiàng)目入駐的中國珠寶不夜城開業(yè)后，將逐步成為瑞麗市的商業(yè)中心。 范圍：范圍：覆蓋姐崗路、卯喊路、德宏路、瑞 檸路、新光路等主要街道 定位：定位：批發(fā)為主，低檔品牌小店為輔，中 國珠寶不夜城開業(yè)后，將逐步成為瑞麗的 商業(yè)中心 客源：客源：緬甸服裝批發(fā)業(yè)戶，周邊業(yè)主、城 區(qū)居民；中國珠寶不夜城開業(yè)后，將強(qiáng)化 輻射能力。 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：目前商業(yè)形態(tài)為兩個批發(fā)市場 （華豐批發(fā)市場、喬瑞金港貿(mào)易服飾城）， 三家小型超市。正在建設(shè)的綜合體項(xiàng)目珠 寶不夜城包括：15

14、000平方綜合商業(yè)- 福鑫購物廣場、瑞麗唯一一家五星級酒店、 5000平方母嬰大世界、大型兒童樂園、一 條美食餐飲街、珠寶店、品牌服裝店、高 檔寫字樓等。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 華豐批發(fā)市場華豐批發(fā)市場 2006年華豐批發(fā)市場開業(yè)，以玉石、紅木、樹化玉、服飾等批發(fā)業(yè)務(wù)及美食廣場為主，目前是本地生意 較好的批發(fā)市場，批發(fā)以緬甸客戶為主，服飾品質(zhì)、時尚度較差，服裝批發(fā)上午客流較多，下午很少。 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 喬瑞金港國際商貿(mào)城喬瑞金港國際商貿(mào)城 喬瑞金港國際商貿(mào)城2010年啟動招商，主要以服飾為主，規(guī)模是三大批發(fā)市場中最小的一個。但鋪面空 租、轉(zhuǎn)讓較少，貨品品

15、質(zhì)、時尚度較華豐好，應(yīng)該為我項(xiàng)目主要潛力客戶。商貿(mào)城有地下停車場，停車 位約30個，所停車輛較少，利用率不高。 2.12.1.2.2芒沙國際商貿(mào)城芒沙國際商貿(mào)城 2.12.1城市商業(yè)分析城市商業(yè)分析 芒沙國際商貿(mào)城芒沙國際商貿(mào)城 芒沙國際商貿(mào)城，主要以小百貨為主，服飾為輔，規(guī)模是三大批發(fā)市場中僅次于華豐批發(fā) 市場。但鋪面空租較多、市場上人流較少，基本處于半關(guān)停狀態(tài)，但其中有較多江浙大批 發(fā)業(yè)戶，可為本案提供部分準(zhǔn)客戶。 2.2.2 2瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析 2.2.2 2瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析 批發(fā)為主占六成，其中玉石批發(fā)占據(jù)

16、了瑞麗批發(fā)市場的35%，其次為服飾、小百貨批發(fā)，隨 著經(jīng)濟(jì)水平的提升，服飾零售、餐飲、休閑、娛樂等會有更好的發(fā)展?jié)摿?p 瑞麗商業(yè)市場總體業(yè)態(tài)配比中玉石占主導(dǎo)地位（35%）， 服飾約占29%； p 主要商業(yè)街和商業(yè)物業(yè)均以服裝作為主要業(yè)態(tài)，但品牌 檔次均不高，同類型的商業(yè)街/同類型的商業(yè)物業(yè)定位相 似，競爭也十分激烈； p 目前瑞麗較缺乏成規(guī)模餐飲的主題區(qū)，除瑞江路餐飲店較多外， 其余餐飲娛樂零星分散在整個城區(qū)商業(yè)街；目前僅發(fā)現(xiàn)德克士一家全 國性連鎖餐飲品牌店。 p 在實(shí)地調(diào)研和深度訪談中，我們了解最深的印象是瑞麗人“消費(fèi) 兩極化情況嚴(yán)重”，且因生活習(xí)慣問題，本地晚間消費(fèi)能力較強(qiáng)，服 飾、超市

17、類、餐飲消費(fèi)支出較大。 除批發(fā)市場外，商業(yè)街受限于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和硬件，整體發(fā)展放緩，和購物中心比較并不占有絕對優(yōu)勢，無豐富的業(yè) 態(tài)組合。 購購 物物 中中 心心 與與 商商 業(yè)業(yè) 街街 區(qū)區(qū) 比比 較較 珠寶 餐飲娛樂 服飾 日雜店 其他 美發(fā)美體 五金、廣告 2.2.2 2瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析瑞麗各商業(yè)業(yè)態(tài)分布與發(fā)展分析 零售業(yè)未來競爭將加劇，以賣場3公里的主要輻射范圍計(jì)算，現(xiàn)有及規(guī)劃中的超市賣場基 本覆蓋了城區(qū)居民消費(fèi)，目前超市停車位較少、交通組織較差，提供的服務(wù)項(xiàng)目單一，預(yù) 計(jì)未來3-5年將受到本項(xiàng)目及所在綜合體項(xiàng)目的嚴(yán)重沖擊。 賣場現(xiàn)狀：三家大超市，生意都 很好，但硬件設(shè)施很差

18、。 建設(shè)項(xiàng)目：福鑫購物廣場。 結(jié)論：福鑫購物廣場為當(dāng)?shù)刈畲?超市，單品規(guī)劃豐富度遠(yuǎn)超其它 店鋪，有較強(qiáng)競爭力，項(xiàng)目所在 的珠寶不夜城為本地唯一綜合體 項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富，近1500個停車 場可吸引當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)消費(fèi)人群。 3 3 商業(yè)市場發(fā)展及案例分析商業(yè)市場發(fā)展及案例分析 3 3. .1 1商業(yè)項(xiàng)目問題分析商業(yè)項(xiàng)目問題分析 1、商業(yè)發(fā)展處于初級 起步階段，主要以較 為初級的商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu) 成，包括：批發(fā)市場、 農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)超市 等，硬件設(shè)施滯后， 經(jīng)營思路落后，不能 提供連帶性的多樣服 務(wù)。 2、現(xiàn)有超市均存在停 車?yán)щy，經(jīng)營品種不 豐富，企劃宣傳有欠 缺，會員制、特色服 務(wù)等顧客貼心服務(wù)有 待提高。

19、自發(fā)形成的 商業(yè)街缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 硬件設(shè)施落后。 3、隨著國家對瑞麗的 政策支持，居民消費(fèi) 需求持續(xù)增長，現(xiàn)有 商業(yè)項(xiàng)目難以滿足需 求。 現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目存在的問題及矛盾現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目存在的問題及矛盾 3 3. .1 1商業(yè)項(xiàng)目問題分析商業(yè)項(xiàng)目問題分析 騰隆商業(yè)廣場騰隆商業(yè)廣場 3 3. .1 1商業(yè)項(xiàng)目問題分析商業(yè)項(xiàng)目問題分析 p該項(xiàng)目入口不明顯，酒店占據(jù)商業(yè)體主要形象。 p下沉式廣場，位于廣場最后，無手扶梯直下，僅有兩部觀光電梯，人流導(dǎo)向不明確，導(dǎo)入量不大。 停車場偏小，約50個左右停車位。 p招商定位時，定位出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商鋪無明顯特色，除一樓主通道鋪面仍有商戶經(jīng)營，其 余街道及樓層

20、空鋪出現(xiàn)高達(dá)90%。 p企劃推廣幾乎為零、管理不到位，導(dǎo)致廣場內(nèi)人流稀少。 女人街女人街 3 3. .1 1商業(yè)項(xiàng)目問題分析商業(yè)項(xiàng)目問題分析 p招商定位時，鎖定顧客群體較準(zhǔn)確，裝修及服飾質(zhì)量較好，有淘寶街的氛圍，由于體量偏小，鋪 面?zhèn)€數(shù)為40個左右，顧客可選購的余地小，我們項(xiàng)目開業(yè)后將對其有很大影響。 p正在裝修調(diào)整期間，只有部分鋪面正常營業(yè)。 p當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患矣霸阂苍谠擁?xiàng)目，但是企劃推廣方案未做到位。雖然有會員制，但是宣傳仍未執(zhí)行 到位。 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 3 3. .1 1商業(yè)項(xiàng)目問題分析商業(yè)項(xiàng)目問題分析 商業(yè)街的臨街鋪面，購物環(huán)境不如本項(xiàng)目； 商家無法進(jìn)行統(tǒng)一企劃宣傳，僅憑單店各 自操

21、作，無法形成合力。 品類不集中，較分散。 無停車位，不利于中高端消費(fèi)客群； 3 3. .2 2項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 3 3. .2 2項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 總體商業(yè)氛圍檔次偏低，批發(fā)市場為主，除三家小型超市外，尚無一家大型綜合超市。 未來隨著本項(xiàng)目的開業(yè)，整個區(qū)域商業(yè)氛圍看好。 華豐批發(fā)市場：華豐批發(fā)市場：2006年開業(yè)，鋪面684 間。主要經(jīng)營服裝、珠寶玉石、日用百 貨批發(fā)，面向東南亞、南亞地區(qū)商戶。 喬瑞金港貿(mào)易服飾城：喬瑞金港貿(mào)易服飾城：鋪面約100多個， 全部為服飾批發(fā)店面，時尚度、質(zhì)量較 華豐要好。 農(nóng)貿(mào)市場：農(nóng)貿(mào)市場：項(xiàng)目周邊有一家農(nóng)貿(mào)市場，

22、 市場上午比較繁榮，下午基本上無攤販 經(jīng)營。 餐飲：餐飲：瑞檸路上有部分特色餐飲店，其 余周邊餐飲均以快餐形式小店。及華豐 美食城以低端大排檔為主。 服飾：服飾：以低檔散貨小店為主，無品牌店 鋪。 國際花園、新河藍(lán)灣、景成新城等已交房、在建及待建新型小區(qū)，為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的客戶群體， 2-3年居住人口將倍增。 43 3 3. .3 3區(qū)域內(nèi)居住人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、空間分布及消費(fèi)特征分析區(qū)域內(nèi)居住人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、空間分布及消費(fèi)特征分析 3 3. .4 4區(qū)域內(nèi)居住人口情況及消費(fèi)特征分析區(qū)域內(nèi)居住人口情況及消費(fèi)特征分析 本區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)入駐人口較多，但整體居住人群消費(fèi)能力偏低，消費(fèi)理念一般。主要人群是

23、原有城市居民、在瑞麗務(wù) 工的外地人口，隨著國際花園、新河藍(lán)灣、景成新城等一批在建、待建小區(qū)的居民入住，整體居民消費(fèi)能力將大幅提 高，未來珠寶不夜城及本項(xiàng)目的開業(yè)將提升整個城市的商業(yè)整體水平，輻射全城。 4 4 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào) 研研 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 調(diào)查目的、方法、范圍、抽樣樣本概述 抽調(diào)樣本概述: 沃瑪特、天順、華豐批發(fā)市場、新安路等均為瑞麗人日常主要主要消費(fèi)場所，通過研究此區(qū)域消費(fèi)場 所的數(shù)據(jù)及在此區(qū)域消費(fèi)的人，那么完全可以客觀反應(yīng)瑞麗商業(yè)消費(fèi)者的眾多信息，為本項(xiàng)目開發(fā)定 位提供有力的數(shù)據(jù)支持。 調(diào)查方法： 定量調(diào)查結(jié)合定性調(diào)查 主要采用問卷調(diào)查和訪談

24、調(diào)查結(jié)合的方法，使分析依據(jù)更具有直感，強(qiáng)化論證的真實(shí)性與可靠性。 一般調(diào)查結(jié)合深度訪談 為獲得更深入、更核心的信息，通過深度訪談，進(jìn)行消費(fèi)者心理及消費(fèi)需求的發(fā)掘等，完善信息的全面 性，提高準(zhǔn)確性。 調(diào)查目的： 1.調(diào)查瑞麗消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣。 2.了解瑞麗商業(yè)消費(fèi)者的消費(fèi)能力 3.找出本項(xiàng)目發(fā)展空間，確定經(jīng)營功能定位的方向，探尋營銷策略依據(jù) 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 人群結(jié)構(gòu)分析人群結(jié)構(gòu)分析 性別：女60%；男40%。 年齡分布/家庭結(jié)構(gòu)：18-25歲占28%、26-35歲占48%；2人之家占8%,3-4人之家占72%，五口之家占20%。被調(diào)查者 外出情侶、愛人隨行的占16%、其他家庭

25、成員占20%、孩子占16%、朋友占20%。因此18-35歲家庭消費(fèi)為我項(xiàng)目的主要 消費(fèi)客群 家庭收入情況：4000元以下占32%；4001-6000元占52%；6001-8000元占8%；8000元以上占4%； 本項(xiàng)目目標(biāo)為家庭收入情況主要集中在4001-6000元客群。 被調(diào)查人群年齡在18-35歲，大部分為普通員工及私營業(yè)主。市中心當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖肫毡樵?000元左右，說明瑞麗整體 生活水平處在一個中等水平，商業(yè)消費(fèi)能力一般，但私營業(yè)主活躍度較高。 瑞麗居民收入中等，消費(fèi)能力一般，但私營業(yè)主消費(fèi)活躍度較高。 被調(diào)查者外出購物隨行情況被調(diào)查者外出購物隨行情況 被調(diào)查者家庭收入被調(diào)查者家庭收入

26、 48 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)習(xí)慣、特征分析消費(fèi)習(xí)慣、特征分析 外出購物消費(fèi)：周一至周五晚上及周末晚上各占40%，周末白天占16% 對所選擇的消費(fèi)場所考慮的因素：商品質(zhì)量占34%,消費(fèi)環(huán)境占27%，交通便利占23%。 因此本項(xiàng)目優(yōu)良的消費(fèi)環(huán)境、四通八達(dá)的交通及停車場將成為項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢之一 瑞麗居民外出消費(fèi)時間多選擇晚上，對商品質(zhì)量、一站式購物、購物環(huán)境、價(jià)格、交通便利、要求較高 外出購物消費(fèi)外出購物消費(fèi) 消費(fèi)場所考慮因素消費(fèi)場所考慮因素 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)習(xí)慣、特征分析消費(fèi)習(xí)慣、特征分析外出方式外出方式 就近消費(fèi)特征明顯，電動車/摩托車出行較多，本

27、案也要特別注意電動車、摩托車停放問題，甚至可 協(xié)調(diào)珠寶不夜城考慮借鑒江浙一帶地區(qū)商業(yè)停車場設(shè)置充電設(shè)施。 最常用交通工具：電動車/摩托車占54%；私家車占到較高15%；步行占18% 。 購物途中時間：15分鐘以內(nèi)占58%；16-30分鐘占23%。 圖形數(shù)據(jù)表明，瑞麗人的電動車/摩托車擁有量高，這點(diǎn)在實(shí)體市調(diào)時是親身感覺到的，所以本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)考慮電動車/ 摩托車停放的問題，另外私家車占15%說明瑞麗人整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯提升，項(xiàng)目應(yīng)著眼于未來，隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人 民生活條件提高，停車位的配置量，是項(xiàng)目未來整體發(fā)展提升的重要決定因素之一。途中花費(fèi)時間不能超過半個小時 看，瑞麗人現(xiàn)有住宅區(qū)基本在市中心商圈

28、輻射范圍，本項(xiàng)目這點(diǎn)上屬先天優(yōu)勢。 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)者每月支出情況消費(fèi)者每月支出情況 每月消費(fèi)支出：最大的是食品生鮮23%,其次為日常用品17%,服裝類15%,餐飲 13% , 娛樂休閑4% 根據(jù)數(shù)據(jù)表明，瑞麗人除日常生活用品消費(fèi)外，服飾和餐飲的占每月支出達(dá)28%，說明本地消費(fèi)檔次 偏低，潛力較大。 瑞麗居民每月主要支出在食品、家居用品、服飾、餐飲方面消費(fèi) 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)習(xí)慣、特征分析消費(fèi)習(xí)慣、特征分析服飾消費(fèi)頻次服飾消費(fèi)頻次 瑞麗居民服飾消費(fèi)頻率偏高，說明生活節(jié)奏偏慢，未來商業(yè)發(fā)展空間較大。 購物頻次：至少一次/周占37%，網(wǎng)購占33%，

29、二至三次占23%，網(wǎng)購比例高說明在當(dāng)?shù)乜晒┻x擇商品較少， 每次消費(fèi)客單價(jià)：200元以上/人/次占40%，101-200元/人/次占32%。 根據(jù)數(shù)據(jù)表明，瑞麗人消費(fèi)頻次中等，消費(fèi)檔次中等 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 本項(xiàng)目可從三大方面帶給瑞麗人“城市體驗(yàn)”：二、三線城市 交通組織和超大地下、地上停車場全面滿足消費(fèi)者方便出行消費(fèi)的需求。 最大時尚潮流街區(qū)、最大超市賣場，完善的客戶服務(wù)提供不一樣的都市享受。 統(tǒng)一的營銷企劃、統(tǒng)一的管理模式營造一站式的購物享受。 根據(jù)上述的問卷、走訪信息數(shù)據(jù)表明，瑞麗城市化程度偏低，居民收入處于全 國中等平均水平，容易接受新生事物，內(nèi)心渴望與發(fā)達(dá)城市同步。

30、渴望在瑞麗 能感受大中型城市的時尚生活。 消費(fèi)習(xí)慣、特征分析消費(fèi)習(xí)慣、特征分析消費(fèi)心理消費(fèi)心理 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 瑞麗目前主要有2個商業(yè)片區(qū)，主要包括中心商業(yè)區(qū)（步行街及本案區(qū)域）及姐告商業(yè)區(qū)。中心商業(yè)區(qū)是瑞麗人第 一選擇的消費(fèi)區(qū)。各品牌專賣店、沃瑪特超市、萬家樂超市，等一批標(biāo)桿商業(yè)，將在一段時間繼續(xù)占有領(lǐng)先地位。其 他片區(qū)尚不足以撼動中心商圈；特別是中國珠寶不夜色城的開幕，必將加強(qiáng)中心商業(yè)的核心地位。 現(xiàn)有商業(yè)不能滿足瑞麗市民的消費(fèi)需求，渴望感受現(xiàn)有商業(yè)不能滿足瑞麗市民的消費(fèi)需求，渴望感受“新體驗(yàn)新體驗(yàn)”是最新訴求。是最新訴求。 渴求渴求“新體驗(yàn)新體驗(yàn)” 城市生活節(jié)奏緩慢

31、,生活圈子 小，空余的休閑時間和消費(fèi) 時間多，向往休閑生活，認(rèn) 可流行和時尚的東西，由于 零售起步較晚，本地人對 品牌沒有太多的忠誠度。 根據(jù)上述的問卷、走訪信息 同數(shù)據(jù)表明，瑞麗人內(nèi)心渴 望“一站式購物”。 本案本案 首選首選 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 建設(shè)的商業(yè)區(qū)域建設(shè)的商業(yè)區(qū)域 姐告商業(yè)區(qū)姐告商業(yè)區(qū) 城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研城市商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)者研究總結(jié)消費(fèi)者研究總結(jié) 根據(jù)上述幾個方面對瑞麗城市消費(fèi)進(jìn)行了研究，通過研究整理出以下兩點(diǎn)： 根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明目前瑞麗市場的消費(fèi)能力中等偏低，本項(xiàng)目潮流街的定位更加符合瑞麗 市的整體消費(fèi)水平，并可和珠寶不夜城錯位經(jīng)營，有利于整體商圈的擴(kuò)大和業(yè)績提升。 二

32、 一 根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明，以批發(fā)為主的業(yè)態(tài)銷售額較高，卻無法滿足本地大眾對潮流服飾的消費(fèi) 需求，今后商業(yè)零售將持續(xù)發(fā)展。本案應(yīng)打造大眾百貨和超市大賣場相結(jié)合的購物中心。 55 5 商業(yè)定位商業(yè)定位 56 商業(yè)定位商業(yè)定位 我們發(fā)現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn) 瑞麗商業(yè)競爭尚處于同質(zhì)化、初級階段瑞麗商業(yè)競爭尚處于同質(zhì)化、初級階段 產(chǎn)品特色創(chuàng)新度較弱產(chǎn)品特色創(chuàng)新度較弱 經(jīng)營管理存在明顯提升空間經(jīng)營管理存在明顯提升空間 缺少集數(shù)較高、物業(yè)條件優(yōu)越、交通組織順暢的一站缺少集數(shù)較高、物業(yè)條件優(yōu)越、交通組織順暢的一站 式購物場所式購物場所 本項(xiàng)目具備區(qū)位、規(guī)劃前景、交通及綜合本項(xiàng)目具備區(qū)位、規(guī)劃前景、交通及綜合 規(guī)劃優(yōu)勢，所要

33、做的以品類齊全、業(yè)態(tài)豐規(guī)劃優(yōu)勢，所要做的以品類齊全、業(yè)態(tài)豐 富、新穎、潮流的一站式購物理念，引導(dǎo)富、新穎、潮流的一站式購物理念，引導(dǎo) 瑞麗消費(fèi)潮流！瑞麗消費(fèi)潮流！ ？ 商業(yè)定位商業(yè)定位 兩大主力商業(yè)引擎兩大主力商業(yè)引擎 打造本地最大的： 超市大賣場超市大賣場 潮流服飾街區(qū)潮流服飾街區(qū) 統(tǒng)一經(jīng)營保證統(tǒng)一經(jīng)營保證 統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一 管理、統(tǒng)一的推廣宣傳， 保證整體形象實(shí)現(xiàn)。 百貨銷售經(jīng)營權(quán)保證百貨銷售經(jīng)營權(quán)保證 投資回收（需最終確投資回收（需最終確 認(rèn)）認(rèn)） 百貨區(qū)進(jìn)行三年經(jīng)營權(quán)銷售， 確保項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營。 突破口：本地最大的潮流服飾街區(qū)突破口：本地最大的潮流服飾街區(qū)

34、項(xiàng)目定位策略：結(jié)合自身?xiàng)l件，以市場挑戰(zhàn)者、差異者的身份塑造整體經(jīng)營形象。項(xiàng)目定位策略：結(jié)合自身?xiàng)l件，以市場挑戰(zhàn)者、差異者的身份塑造整體經(jīng)營形象。 58 商業(yè)定位商業(yè)定位 消費(fèi)者定位：超市以中高檔消費(fèi)者為主，百貨以年輕時尚人群為主消費(fèi)者定位：超市以中高檔消費(fèi)者為主，百貨以年輕時尚人群為主 邊緣消費(fèi)： 商旅度假人 士 次級消費(fèi)：舊 城區(qū)居民客群 消費(fèi)特征：特色餐飲、大型 中餐、娛樂休閑類 消費(fèi)特征：隨機(jī)性消 費(fèi)。 核心消費(fèi)：龍 山新城區(qū)域居 住客群、經(jīng)濟(jì) 開區(qū)白領(lǐng) 次級消費(fèi)：城 區(qū)居民 消費(fèi)特征：購物 類、休閑類、配 套服務(wù)類 核心消費(fèi)：主商 業(yè)區(qū) 消費(fèi)特征：一站式 購物，時尚、潮流 服飾 59

35、6商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議劃建議 60 TOWS分析分析 W劣勢：劣勢： 整個項(xiàng)目出入口不明顯。人流導(dǎo)入存在一定障 礙。如購物中心不能整體開業(yè)，將延長本項(xiàng)目 的培育期。 當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣仍以批發(fā)市場及低檔消費(fèi)為 主，消費(fèi)習(xí)慣需進(jìn)行引導(dǎo)。 當(dāng)?shù)亓?xí)慣夜間消費(fèi)，項(xiàng)目周邊地?cái)傄故?，對?貨區(qū)存在一定競爭。 S優(yōu)勢優(yōu)勢: 處于主商業(yè)區(qū)，交通十分便利。 項(xiàng)目周邊居民及外地經(jīng)商戶較多，待建、在建 住宅較多，未來將為項(xiàng)目發(fā)展提供強(qiáng)大支持。 停車位規(guī)劃數(shù)量多，能夠很好滿足消費(fèi)行為的 改變。 市內(nèi)唯一五星級酒店配套設(shè)施齊全，能夠和商 業(yè)部分形成很好互動。 O機(jī)會：機(jī)會： 市場有空白，本地的一站式購物場所及綜合體項(xiàng) 目空缺，不能完全滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求。 已運(yùn)營商業(yè)廣場、商業(yè)街、超市、批發(fā)市場都存 在較大硬傷(無停車場、購物環(huán)境差、商業(yè)體量小)， 給我們項(xiàng)目留有一定培育時間。 T威脅：威脅： 當(dāng)?shù)匚寮页?，處于中心商業(yè)區(qū)，經(jīng)營多年仍舊 對本項(xiàng)目有較大威脅。 本地租金相對較低，我項(xiàng)目租金高于當(dāng)?shù)仄骄?平，對招商存有一定難度。 未來批發(fā)市場萎縮后，將造就新的購物綜合體出 現(xiàn)，將與我們項(xiàng)目存在競爭。 61 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃