-泛澳地產2011年肇慶市廣寧縣樓市預測及百盈花園營銷策略建議

1、Page 1 尊敬的“百盈花園”公司領導： 非常感謝長期來貴司給予我司的支持，2010年，在雙方共同努力之 下，百盈花園取得了良好的銷售業(yè)績。 據(jù)貴司明年發(fā)展需求，2011年在我項目將推出近12萬商品房，就 此情況下，廣寧縣市場是否能承載如此多的貨量？對此，我司基于對本 年度及之前廣寧縣樓市的總結，通過我司專業(yè)營銷策劃團隊實地考察、 調查，客觀地推算出明年整個廣寧縣城可售項目總建筑面積，并在此基 礎上，結合項目實際情況，初步提出2011年本項目營銷策略，也為明年 近12萬貨量銷售推進提出了相關建議。 Page 2 發(fā)現(xiàn)競爭發(fā)現(xiàn)競爭 尋找對策尋找對策 避開競爭避開競爭 Page 3 第一篇 第二

2、篇 第三篇 第四篇 廣寧縣樓市現(xiàn)狀分析 廣寧縣2011年樓市預測 競爭及市場承載預測 2011年項目營銷建議 Page 4 第一篇第一篇: :廣寧縣樓市現(xiàn)狀總結分析廣寧縣樓市現(xiàn)狀總結分析 Page 5 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 目前政策對市場影響目前政策對市場影響 1、外地戶籍購買入戶限制條件多； 2、相對首付提高，提高置業(yè)門檻； 3、部分城市政策性限購，多次置業(yè)難度加大； 4、銀行貸款受到限制，外地置業(yè)難度加大； 5、縣城發(fā)展加速，置業(yè)門檻低，投資潛力凸顯； 6、大城市受政策不利因素影響，投資者熱度減低。 對于以剛性居住需求、以本地消費者購買為主，原本房價不高的對于以

3、剛性居住需求、以本地消費者購買為主，原本房價不高的 縣城，政策不利因素影響較小縣城，政策不利因素影響較小 ； 投資價值凸顯，大城市投資者開始將目光轉向小城市。投資價值凸顯，大城市投資者開始將目光轉向小城市。 Page 6 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 目前政策對市場影響目前政策對市場影響 在限制第三套房貸、流動性充裕以及通貨膨脹預期的大背景下， 潛在購房 需求依然較為旺盛，影響中國房地產市場的長期根本因素并 未發(fā)生改變。 前述種種因素均令外務工并有打算當?shù)刂脴I(yè)的望房興嘆前述種種因素均令外務工并有打算當?shù)刂脴I(yè)的望房興嘆，直接，直接 導致更多的外出務工人員轉而回流家鄉(xiāng)置業(yè)的念頭

4、，而家鄉(xiāng)當?shù)氐姆繉е赂嗟耐獬鰟展と藛T轉而回流家鄉(xiāng)置業(yè)的念頭，而家鄉(xiāng)當?shù)氐姆?地產價格、社區(qū)氛圍、等條件與其就業(yè)城市相差不遠的情況下，更堅地產價格、社區(qū)氛圍、等條件與其就業(yè)城市相差不遠的情況下，更堅 定了其在家鄉(xiāng)置業(yè)的信心。定了其在家鄉(xiāng)置業(yè)的信心。 Page 7 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 目前政策對市場影響目前政策對市場影響 Page 8 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 近年樓市供需分析近年樓市供需分析 1-10月全縣商品住宅供應7萬，銷售9.9萬，銷售均價為2922元/； 從2008年到目前，全縣商品房成交均價以14.5%的增長率快速上升； 近四年內

5、全縣總供應量約為35萬，總消化量約33萬，供過于求。 Page 9 金碧花園 城東清華園 百盈花園 御景園 五一豪庭 鳴翠花園 未來供應區(qū) 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 供應區(qū)域分布分析供應區(qū)域分布分析 Page 10 占地面積1.5萬平方米 建筑面積3.5萬，總戶數(shù)322套 單位面積區(qū)間洋房：90-125 目前銷售 B區(qū)2010年五一開盤，目前銷售了三 分二左右 當前均價2900元/ 金碧花園 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 主要在售樓盤個案分析主要在售樓盤個案分析 目前總貨量22400，預計春節(jié)前后推出，預計售價為3000元/ A區(qū)剩余貨量約7500，

6、約64套，108-127 B區(qū)未售貨量14900（84-128，二房、三房）， 一梯兩戶、一梯三戶 當前均價2900元/ A區(qū)區(qū) B區(qū)區(qū) Page 11 建筑類型現(xiàn)售多層洋房 占地面積28萬 建筑面積108萬 單位面積 區(qū)間 洋房：83-135 別墅：約210 目前銷售 一期推出15棟多層洋房和 35棟聯(lián)排別墅，目前剩余 20多套洋房，別墅已售罄 當前均價洋房報價2900-3100元/ 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 主要在售樓盤個案分析主要在售樓盤個案分析 御景國際御景國際 Page 12 物業(yè)地址南街五一路 開發(fā)商廣寧太和實業(yè)有限公司 占地面積3000 建筑面積20000

7、多 容 積 率6.7 單位面積 區(qū)間 洋房：67-176 目前銷售目前剩余20多套 當前均價 毛坯：2380元/ 裝修：2880元/ 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 主要在售樓盤個案分析主要在售樓盤個案分析 五一豪庭五一豪庭 Page 13 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 主要在售樓盤個案分析主要在售樓盤個案分析 恒基御景園恒基御景園 規(guī)劃總貨量約180套別墅，目前以建設好約40套，已售出10套左右； 銷售方式：客戶交錢后方給其建設；單個可售地塊面積為600左右。 Page 14 小結：小結： 近兩年廣寧縣商品房供應量持平，消化量不斷上漲，供需日趨平衡； 近

8、兩年在大盤推動下，全縣樓盤檔次不斷提升、銷售價格不斷上漲； 全縣在售的具備小區(qū)規(guī)模，素質較高的樓盤銷售較好，空置面積少。 第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析第一篇：樓市現(xiàn)狀總結分析 目前樓市總結分析目前樓市總結分析 Page 15 第二部分第二部分 廣寧縣廣寧縣20112011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 明年有哪些競爭？ Page 16 目前在售幾個樓盤中，御景園、金碧花園、鳴翠花園等三個盤 有后續(xù)開發(fā)，將會在年底或在明年推出，豐富著市場的供應量！ 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 在售樓盤新貨預測在售樓盤新貨預測 Page 17 棟數(shù)8棟（3棟17層、5棟12層） 層戶數(shù) C1-

9、C6為二梯三戶，C7-C9為一 梯兩戶 總套數(shù)240套 戶型面積90-160（每棟樓頂層為復式） 預計售價3200-3400元/ 面積約25000 推出時間2011年5月1日 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 御景國際御景國際 C區(qū)工區(qū)工 地現(xiàn)狀地現(xiàn)狀 Page 18 總套數(shù)140套(B區(qū)1、2、3、5座) 面積及戶型約14900.二房、三房（84-128） 銷售價格及推出時間預計3000元/，于2011年元旦后銷售 A區(qū)工程現(xiàn)狀 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 金碧花園金碧花園 A區(qū)區(qū) B區(qū)區(qū) Page 19 棟數(shù) 1座16層、2座11層、沿河 項目

10、 總套數(shù)約250套 面積約29000 戶型 三房兩廳、四房兩廳、五 房兩廳 推出時間2011年中 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 鳴翠花園鳴翠花園 三期電三期電 梯洋房梯洋房 工地現(xiàn)工地現(xiàn) 狀狀 沿南街沿南街 河項目河項目 工地現(xiàn)工地現(xiàn) 狀狀 Page 20 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 鳴翠花園鳴翠花園 五房二廳 三房二廳 鳴翠花園16層高電梯洋房戶型圖（二梯八戶） Page 21 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 恒基御景園恒基御景園 目前在開工建設的為1.5萬商業(yè)街和住宅，商業(yè)街背后將陸續(xù)建設別墅 規(guī)劃中未建設的別墅：聯(lián)排

11、250-300，雙拼350-400 Page 22 2011年廣寧縣將有大量的新樓盤也不斷涌現(xiàn)，萬豐現(xiàn)代城、建寧地 產項目、恒基豐澤豪庭等多個已開始打樁建設，預計2011年入市。 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 新售樓盤預測新售樓盤預測 Page 23 首推A區(qū) 棟數(shù) 5棟 （三棟17層、2棟12層） 總套數(shù) 293套 （四方84套、三房192套、 復式17套） 面積 住宅：37527 商業(yè)：5338 推出時間2011年上半年 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 萬豐現(xiàn)代城萬豐現(xiàn)代城 目前工程已經建目前工程已經建 設到第二層，預設到第二層，預 計明年上半

12、年推計明年上半年推 出出A區(qū)。區(qū)。 Page 24 棟數(shù)1棟（19層） 總套數(shù) 約128套（兩梯8戶，戶型 90-168） 面積19276 預計售價 預計4000元/（帶1000元 /裝修） 推出時間 春節(jié)后定房，2011年8月開 銷售 效果圖 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 恒基豐澤豪庭恒基豐澤豪庭 目前工目前工 程已經程已經 開始挖開始挖 地基地基 Page 25 棟數(shù)1棟（12層） 總套數(shù)90套（兩梯9戶，戶型71-111） 總建筑面積住宅8300 預計推出時間2011年8-9月份 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 建寧項目建寧項目 工程現(xiàn)狀 P

13、age 26 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 建寧項目建寧項目 建寧地產城南大道項目戶型平面圖建寧地產城南大道項目戶型平面圖 Page 27 項目項目棟數(shù)套數(shù)住宅總建面積 君洲地產 圣塘市場項目 2棟 （一梯兩戶，3- 10層住宅） 32套 （三房兩廳） 約4264 車背垌項目約90套約10000 云頂山莊 太和地產項目 約250套約30000 其它私人在建項 目 約100套約10000 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 其它項目估計其它項目估計 Page 28 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 2011年推貨時間年推貨時間 3月4

14、月5月 君洲項目 車背洞項目 鳴翠花園 金碧花園 御景國際 豐澤豪庭 萬豐現(xiàn)代城 建設寧項目 6月7月8月9月10月11月 低低 競競 爭爭 期期 競競 爭爭 高高 峰峰 期期 Page 29 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 2011年推貨總計年推貨總計 2011年將有至少7個新盤推出；總供應建筑面積24.41萬，含本項 目12萬，加上舊貨1.24萬，達37.6萬，為2009年度的四倍左右。 Page 30 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 2011年價格預測年價格預測 項目項目樓價預測樓價預測 金碧花園3000元/ 恒基豐澤豪庭4000元/（包100

15、0元/裝修） 御景國際3200-3400元/ 萬豐現(xiàn)代城3000元/左右 鳴翠花園3200元/左右 建寧地產城南大道項目2900元/左右 2011年廣寧縣樓市售價將在整體上突破3000元/大關！ 大量電梯樓的出現(xiàn)，引著領廣寧樓價向上攀升。 Page 31 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 樓盤檔次預測樓盤檔次預測 2011年，高檔次產品仍然在御景國際和百盈花園之間的競爭。 項目項目層數(shù)層數(shù)優(yōu)勢優(yōu)勢 恒基豐澤豪庭19層周邊配套比較完善，環(huán)境好，但為單體樓 鳴翠花園11-16層 社區(qū)成熟、商業(yè)配套完善，但小區(qū)綠化不高，新 貨位于馬路旁 御景國際12-17層 商業(yè)配套完善，小區(qū)環(huán)

16、境好，規(guī)模大，新貨位于 小區(qū)中央位置 萬豐現(xiàn)代城12-17層 新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?，社區(qū)呈現(xiàn)一定規(guī)模，但為首 期開發(fā)，園林綠化還未成形。 Page 32 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 2011年競爭總結年競爭總結 Page 33 2011年廣寧縣樓市將發(fā)生質的轉變，必將迎來空前絕后的競爭！ 第二篇：第二篇：2011年樓市競爭預測年樓市競爭預測 2011年競爭總結年競爭總結 1.新增供應總建筑面積達36.41萬，約為2009年的4倍供應； 2.新增供應總套數(shù)將達2400套；戶型面積主要集中在90-120內； 3.別墅供應量大幅度增加，別墅競爭空前激烈； 4.5月份開始，廣寧樓

17、市迎來空前激烈的競爭，高峰期將在5-10月份； 5.從5月份開始，廣寧樓市將轉折性地步入電梯洋房時代，步梯洋房漸少； 6.全縣均價突破3000元/大關，樓盤售價多在3000-3300元/之間； 7.帶精裝修的產品開始出現(xiàn)，高檔次大型樓盤任然為本項目和御景國際。 Page 34 第三篇第三篇:競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測 近 12萬貨量 市場能否承載？ Page 35 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測項目面臨競爭分析項目面臨競爭分析 19-24號樓主要為步梯洋房，總建筑面積約32678，其在2011 年元旦-2011年5月份都能陸續(xù)推出市場；預計該時期內將有金碧花 園

18、、萬豐現(xiàn)代城A區(qū)和鳴翠花園沿南街河項目等7萬余的洋房推出 市場，競爭開始加劇。 步梯洋房面臨競爭開始加劇、銷售壓力加大 二期步梯洋房面臨競爭 Page 36 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測項目面臨競爭分析項目面臨競爭分析 1#、16-18#為電梯洋房，總建筑面積約49877，預計在2011年 5-8月份達到預售條件，期間將有御景國際電梯洋房、萬豐現(xiàn)代城、鳴 翠花園、豐澤豪庭、建寧地產城南大道項目、太和實業(yè)云鼎山莊附近 項目等12萬（相當本年全縣一年的供應量）的電梯高層洋房推出市 場，此階段為廣寧縣有史以來競爭的最高峰，屆時整個廣寧縣房地產 歷史將發(fā)生一次轉折廣寧縣電梯洋房

19、時代到來，市場競爭預期空 前絕后。 步梯洋房面臨競爭空前激烈、競爭壓力十分巨大 一期電梯洋房面臨競爭 Page 37 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測項目面臨競爭分析項目面臨競爭分析 項目總共88套別墅，總建筑面積約36727，別墅單套戶型面積偏 大。按照工程計劃在2011年6-9月份能陸續(xù)推出市場，預期屆時將有 恒基御景園別墅、太和實業(yè)云鼎山莊旁邊項目別墅推出；三個別墅項 目同時銷售，廣寧房地產歷史罕見，對于廣寧有限的別墅消化市場， 預計別墅貨量已經超過市場負載；預計首批別墅銷售壓力較小，第二、 三批別墅銷售難度較高。 別墅面臨競爭 別墅市場競爭歷史罕見、市場消化力有限

20、Page 38 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨量市場承載分析 從全縣城的供應量分析 洋房承載分析： 除本項目外，預計2011年整個廣寧縣將有18.91萬洋房推出，其中電梯洋房較 多；若加上本項目8.2萬多洋房，洋房總供應量為27.1萬，洋房供應接近2009年廣 寧縣的3倍，市場競爭壓力巨大。 別墅承載分析： 除恒基御景園有別墅推出外，太和實業(yè)云鼎山莊旁邊項目也有部分別墅推出， 預 計三個樓盤別墅數(shù)量之和將超過200套，對于廣寧縣有限的消化市場，如此大的別墅 貨量要在短時期內售完面臨的壓力較大。 2011年洋房供應約為2009年4倍，別墅供應更多

21、本項目12萬供應量就超過了廣寧縣2010年全縣的商品房供應量。 Page 39 從規(guī)劃城市化速度分析 根據(jù)廣寧縣規(guī)劃，目前城市規(guī)模已擴大到10平方公里，常住人 口為12.8萬，到2025年城市建成區(qū)面積達到26平方公里，規(guī)劃區(qū)人 口規(guī)模達到26萬萬，也就是15年間縣城涌入人口13.2萬萬，平均每年增 加城鎮(zhèn)人口8800人人。但按照城市化規(guī)律，此部分人口主要以農村人 口流入縣城為主。若按照120/5人的居住需求面積計算，共需要 21.12萬的商品房。 實際供應量超過規(guī)劃供應量，規(guī)劃需求量有限 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨量市場承載分析 Page

22、40 從供需廣寧縣歷年供需分析 根據(jù)市場調查，廣寧縣近年供需比例日趨平衡，以自主為目的購房 占絕對比例；盡管廣寧縣從2009年開始供應量大面積增加，但消化量 也相應大幅度上升，尤其是高素質樓盤的消化量巨大，但部分素質較 差樓盤消化速度較慢、存在部分尾貨的情況。 整體供需日趨平衡、但低素質樓盤存在空置 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨量市場承載分析 Page 41 由于廣寧縣近年商品房價格增長迅速，部分在本地居住、工作的 實力型消費者已經開始嘗試到炒樓的甜頭，加之本地居民都意識到廣 寧樓價存在巨大的增長空間，本地消費者投資意思增強，置業(yè)次數(shù)增 加；

23、根據(jù)對本項目以及其它樓盤的了解，廣寧人外地務工回鄉(xiāng)買樓的 趨勢日益增強，該部分客戶工資待遇較高，見世面相對本地人較廣， 具有一定經濟基礎，預計其價格承受度較高，且對樓盤素質也要求較 高。 從廣寧本地消費者置業(yè)趨勢分析 本地投資者增加、外地務工回鄉(xiāng)購房趨勢上升，需求量增加 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨量市場承載分析 Page 42 從消費者購房檔次性需求分析 從2009年到目前對現(xiàn)有樓盤銷售情況分析，廣寧縣高素質樓盤 的消化量強勁，如百盈花園、御景國際等此類樓盤銷售異?；鸨?； 消費者對高檔次、大型社區(qū)的產品接受程度較高，且需求旺盛； 廣寧外地務工

24、回鄉(xiāng)購房比例越來越多，其對產品素質要求較高， 價格接受程度較高，在某種程度上促進了本縣高檔次社區(qū)樓盤的銷 售。 高素質、大型社區(qū)產品需求量大 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨量市場承載分析 Page 43 2011年市場供應巨 大，競爭激烈，同 時需求旺盛 供需日趨平衡，低素供需日趨平衡，低素 質樓盤存在空置質樓盤存在空置 供應量超過規(guī)劃需求 本地剛性需求旺盛本地剛性需求旺盛 高檔次樓盤需求量大高檔次樓盤需求量大 新增供應大幅度增加 外來購房者需求旺盛外來購房者需求旺盛 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測12萬貨量市場承載分析萬貨

25、量市場承載分析 Page 44 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測 承載分析總結承載分析總結 2011年全縣供應量巨大，年全縣供應量巨大，12萬供應量市場承載壓力較大萬供應量市場承載壓力較大 2011年，包含剩余舊貨，整個廣寧縣將有近37.6萬 商品房待售，為2009年的4倍，競爭空前激烈，市場規(guī)劃需 求有限，難以承載；別墅供應量超過歷史綜合，市場承載 有限。 Page 45 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測 加推加推8萬市場承載預測萬市場承載預測 根據(jù)前文對洋房、別墅市場分析，由于明年計劃有將近24萬 洋房推出市場，洋房競爭以前空前激烈，已經超過市場規(guī)劃

26、需求 量。盡管廣寧縣市場具體實際需求量難以預測，但若在目前12萬 基礎上再加推8萬電梯洋房，勢必嚴重超過市場負載，風險較 大。 額外加推額外加推8萬風險較大萬風險較大 Page 46 第三篇：第三篇：競爭及市場承載預測競爭及市場承載預測 加推加推8萬建議萬建議 本縣居民剛性需求較大，預計2011年，大型社區(qū)高檔次洋房銷 售仍然集中在很項目及御景國際兩大樓盤，但御景國際推售貨量較 少；固然高檔次樓盤競爭較??； 若本項目二期產品全部銷售后，開發(fā)商開發(fā)資金實力充足，為 增加項目大盤開發(fā)的氣勢、增強消費者購買信心，建議： 第三期第三期8萬貨量與第一期電梯洋房同期開發(fā)萬貨量與第一期電梯洋房同期開發(fā) 泛澳

27、觀點：泛澳觀點： 第三期工程進度視第一期首批電梯洋房銷售情況定第三期工程進度視第一期首批電梯洋房銷售情況定 Page 47 第四篇第四篇:2011年項目營銷建議年項目營銷建議 如此激烈的競 爭，我們采取什么 策略？ Page 48 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議競爭預測回顧競爭預測回顧 1-4月份競爭激烈度較低 高峰期將在5-10月份；以電梯洋房為主 從5月份開始，步梯洋房競爭漸少 Page 49 我們如何避 開競爭？ Page 50 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議競爭避開建議競爭避開建議 1-4月份競爭度較低，集中將主部分步梯樓消化，為電梯樓儲備客

28、戶月份競爭度較低，集中將主部分步梯樓消化，為電梯樓儲備客戶 5月份后步梯洋房減少，前期預留一梯兩戶的步梯房后期提價銷售月份后步梯洋房減少，前期預留一梯兩戶的步梯房后期提價銷售 通過板房開放在競爭高峰前推出部分電梯樓，避開競爭，為別墅儲客通過板房開放在競爭高峰前推出部分電梯樓，避開競爭，為別墅儲客 加快別墅工程，加快別墅工程，6月份提前銷售別墅，提升小區(qū)檔次以帶動樓盤價值月份提前銷售別墅，提升小區(qū)檔次以帶動樓盤價值 在在8月份將可售產品、預留的步梯樓結合樣板房開放一起推出市場月份將可售產品、預留的步梯樓結合樣板房開放一起推出市場 2011年，我們建議將采取以下營銷總策略：年，我們建議將采取以下營

29、銷總策略： Page 51 第第四四篇：篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 營銷總策略營銷總策略 避開競爭，搶先銷售、奪占市場 平于市場價值，平穩(wěn)銷售價格、穩(wěn)定去貨 平 快 加快銷售節(jié)奏、快速銷售、快速回籠資金 先 根據(jù)前部分對市場、競爭對手研究的結果，為避開競爭抓緊銷售機 會，為持續(xù)項目銷售熱度，為快速回籠資金以便開發(fā)商滾動開發(fā)，建 議百盈花園2011年采取以下營銷總策略： Page 52 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 推貨總策略推貨總策略 組團輪動：將2011年計劃推售的樓宇根據(jù)工程進度的相同性及相近性劃分為幾 個組 團；以 每個組團為中心制定營銷階段，有計劃

30、地進行銷售。 分批銷售：為營造熱銷氣氛，以每個組團為階段，每個組團內的每批樓為節(jié)點 進行 分批銷售，分批推售，這樣能制造漣源不斷的熱銷氣氛，不斷 推新貨， 從而不斷營造銷售熱潮 。 組團輪動組團輪動 分批銷售；分批銷售； 步梯、電梯洋房、別墅搭配銷售步梯、電梯洋房、別墅搭配銷售 為快速銷售，為不斷營造營銷高潮， 根據(jù)工程進度，結合營 銷總策略及其產品特征，特制定以下推貨總策略： Page 53 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 組團劃分組團劃分 2011年第一季 度推售組團 2011年第二季度推售 組團+第一批28套別墅 2011年第三季度第二次推售第三批別墅 2011年第

31、3季度 推售組團+第二 批別墅 2011年第3季度 推售組團+第二 批別墅 Page 54 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 推貨具體安排推貨具體安排 576576套洋房，套洋房，8888套別墅；甚至另加第三期貨量套別墅；甚至另加第三期貨量 20112011年銷售任務年銷售任務 第一季度（步梯洋房）第一季度（步梯洋房） 1-31-3月月 建議推售貨量控制 第二季度（電梯第二季度（電梯+ + 別墅）別墅）4-64-6月月 第三季度（電梯第三季度（電梯+ +步梯步梯+ +別墅）別墅） 7-97-9月月 第四季度（電梯第四季度（電梯 洋房）洋房）10-1210-12月月 約約22

32、6226套，約套，約2576625766洋房洋房164164套，別墅套，別墅 2828套，約套，約3712537125 洋房約洋房約130130套，別墅套，別墅6060套套 約約4601946019 洋房洋房6666套，約套，約 1373913739 Page 55 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 推貨具體安排推貨具體安排 Page 56 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 推貨具體安排推貨具體安排 當當2011年年12萬貨達到近萬貨達到近90%銷售率時，推出第三期部分單位銷售率時，推出第三期部分單位 Page 57 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建

33、議年項目營銷建議 推貨具體安排推貨具體安排 2011， 我們如何突破銷售？ 造客造客 造值造值 造勢造勢 Page 58 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 客戶營銷渠道建議：客戶營銷渠道建議： 1.加大對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度，在某個鎮(zhèn)士多店或超市設置咨詢點；加大對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度，在某個鎮(zhèn)士多店或超市設置咨詢點； 2.在各個鎮(zhèn)區(qū)、農村，在進入廣寧的各個路口安裝戶外廣告牌；在各個鎮(zhèn)區(qū)、農村，在進入廣寧的各個路口安裝戶外廣告牌； 3.聘請兼職對各個鎮(zhèn)區(qū)，農村，對每家每戶進行單張掃射；聘請兼職對各個鎮(zhèn)區(qū)，農村，對每家每戶進行單張掃射； 4.對各個鎮(zhèn)政府單位或各個工廠進行拜訪式營銷，組織團

34、購；對各個鎮(zhèn)政府單位或各個工廠進行拜訪式營銷，組織團購； 5.加強對廣寧人在佛山、廣州、深圳等城市的老鄉(xiāng)會進行聯(lián)誼宣傳；加強對廣寧人在佛山、廣州、深圳等城市的老鄉(xiāng)會進行聯(lián)誼宣傳； 6.利用老客戶，通過贈送物業(yè)管理促進業(yè)主帶領新客戶成交；利用老客戶，通過贈送物業(yè)管理促進業(yè)主帶領新客戶成交； 7.發(fā)動百盈及銀一百內部員工購買，獎勵內部員工帶領親戚朋友購買。發(fā)動百盈及銀一百內部員工購買，獎勵內部員工帶領親戚朋友購買。 造客造客 Page 59 第四篇：第四篇：2011年項目營銷建議年項目營銷建議 推貨計劃綜述推貨計劃綜述 根據(jù)前面的市場調研，預計在2010年4月前樓市競爭激烈度在 2011年相對較低，因此，計劃在樓市競爭較小的情況下將推出大量步 梯洋房。由于在2011年下半年開始，整個廣寧縣將以電梯洋房為主， 屆時步梯洋房競爭較小，建議將部分步梯洋房推到8月份銷售。 第一季度集中大部分步梯洋房銷售；第一季度集中大部分步梯洋房銷售； 第二季度集中電梯洋房，首批別墅銷售