物業(yè)管理制度論文

1、物業(yè)管理制度論文 一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價(jià)值 現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典對(duì)“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者。”從法律的角度看,這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但無(wú)論是在物權(quán)法中還是在物業(yè)管理?xiàng)l例中,業(yè)主都還不是一個(gè)明確的法律概念,而是生活中對(duì)于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購(gòu)買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。 關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的物權(quán)法確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會(huì)生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對(duì)應(yīng),可能會(huì)在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會(huì)使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)

2、生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會(huì)生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語(yǔ)詞。1 業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”2。業(yè)主權(quán)可以說(shuō)是基于對(duì)物(不動(dòng)產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說(shuō),是房屋的所有權(quán)人對(duì)其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來(lái)看,許多學(xué)者贊同德國(guó)學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說(shuō)”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別

3、所有權(quán)。國(guó)內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對(duì)獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán),對(duì)共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。3而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個(gè)規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識(shí)、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等

4、。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對(duì)小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會(huì)縮小業(yè)主的范圍。“業(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。4 業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問(wèn)題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時(shí)在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。 業(yè)主權(quán)如果能明確地作為民事主體的一種法定權(quán)利,將有利于進(jìn)一步保護(hù)公民(業(yè)主)的財(cái)產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和完善我國(guó)的物業(yè)管

5、理制度,有利于完善我國(guó)的物權(quán)法體系。首先,業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權(quán)、使用權(quán)的自然人、法人及非法人組織。當(dāng)我們充分維護(hù)保障了社會(huì)私人權(quán)利尤其是自然人的各種權(quán)利和利益時(shí),社會(huì)利益本身便當(dāng)然地得到了有力的維護(hù)與保障。5其次,業(yè)主權(quán)只有受到憲法、物權(quán)法以及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)才具有合法性,因此,將業(yè)主權(quán)法律化有利于進(jìn)一步保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán),也有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的物權(quán)法體系。再次,業(yè)主權(quán)的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)概念,長(zhǎng)期以來(lái)作為房屋產(chǎn)權(quán)所有人或相關(guān)權(quán)利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一種習(xí)慣名稱。法律

6、作為反映社會(huì)物質(zhì)生活條件的法權(quán)關(guān)系的主要載體,將社會(huì)生活中被反復(fù)使用的“業(yè)主權(quán)”引入民法制度之中,是立法機(jī)關(guān)尊重社會(huì)生活中的風(fēng)俗習(xí)慣、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)民主、遵從經(jīng)濟(jì)生活條件的恰當(dāng)行為,也是立法者關(guān)注民生,關(guān)愛普通百姓生活,促進(jìn)、發(fā)揚(yáng)民法制度“親民性”風(fēng)格的重要舉措。6 總之,業(yè)主權(quán)法律地位的確立,可以使業(yè)主權(quán)得到更好的行使與保護(hù),可以使其與相應(yīng)的權(quán)利更好地結(jié)合在一起,從而形成完整的法律關(guān)系。 二、業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突 目前,對(duì)于業(yè)主權(quán)的立法保護(hù)已經(jīng)受到越來(lái)越廣泛的關(guān)注。而在現(xiàn)實(shí)生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權(quán)出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突最為明顯。 (一)物業(yè)管理的困

7、境及制度缺陷 近年來(lái)住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會(huì)穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。 物業(yè)管理是在我國(guó)改革開放中新興的一個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進(jìn)住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權(quán)利意識(shí)的日益覺醒,由傳統(tǒng)住房管理機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件1

8、59件,較2002年的65件上升了144.62%。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003年6月8日,國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例,這是我國(guó)第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。7物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布實(shí)施,使我國(guó)的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關(guān)部門、政府部門與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系,特別是對(duì)業(yè)主在物業(yè)活動(dòng)中的權(quán)利作出了一些規(guī)定。 從物業(yè)管理?xiàng)l例的總則當(dāng)中可以看出其立法目的是為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。而“改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”的立法目的,體現(xiàn)了

9、物業(yè)管理?xiàng)l例以人為本的價(jià)值取向。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,在提高和改善人民群眾生活質(zhì)量、工作環(huán)境方面,物業(yè)管理具有以下功能:(1)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)規(guī)范化的管理為小區(qū)提供了較好的服務(wù),如綠化、維修、保潔等,使得生活環(huán)境和質(zhì)量有了較好的改善和提高。(2)有利于構(gòu)建和諧社區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)加派保安以及設(shè)置安全防控系統(tǒng)使小區(qū)更為安全有序,從而保障了社區(qū)的穩(wěn)定和諧。(3)推動(dòng)小區(qū)的精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí),努力創(chuàng)造條件,積極開展社區(qū)文化活動(dòng),豐富了居民的業(yè)余生活,促進(jìn)了居民的身心健康,改善了鄰里關(guān)系,使人居環(huán)境得到了較大改善。

10、 然而,綜觀我國(guó)現(xiàn)有的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度的立法與實(shí)踐的狀況,可以發(fā)現(xiàn)該制度仍然存在一些缺陷,主要表現(xiàn)在:一是業(yè)主委員會(huì)的法律地位不確定,導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利得不到真正的保障。 依我國(guó)現(xiàn)行法,業(yè)主委員會(huì)不具有實(shí)體法的權(quán)利能力,真正法律上的權(quán)利主體是全體業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)。因此,由業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是不妥當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理合同的當(dāng)事人應(yīng)是全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為全體業(yè)主的代表人與物業(yè)管理企業(yè)訂立合同。8二是業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利難以保障。物業(yè)管理?xiàng)l例第3條規(guī)定:“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?！痹摋l雖然規(guī)定了業(yè)主選擇物業(yè)管

11、理者的權(quán)利,但在實(shí)踐中不易操作。正如有的學(xué)者所言,立法的目的本來(lái)就是要細(xì)致精確,具備操作性,只“提倡”而不做硬性規(guī)定,會(huì)在操作過(guò)程中帶來(lái)麻煩。三是業(yè)主委員會(huì)的登記機(jī)關(guān)缺乏法律依據(jù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第16條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,商業(yè)性社團(tuán)需要到工商部門登記備案,非商業(yè)性社團(tuán)應(yīng)該到民政部門登記備案,不管什么社團(tuán)都不應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門辦理備案。四是業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)缺乏合法性。物業(yè)管理?xiàng)l例第20條第2款規(guī)定:“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)

12、,支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！倍覈?guó)憲法規(guī)定,居民委員會(huì)是基層群眾性自治組織。它不是一級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān),所以它沒有權(quán)力指導(dǎo)和監(jiān)督另外一個(gè)群眾性自治組織。這些缺陷的存在,必然導(dǎo)致業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生沖突。(二)業(yè)主與物業(yè)公司利益沖突的主要類型 業(yè)主與物業(yè)公司之間應(yīng)當(dāng)是一種委托服務(wù)關(guān)系。在物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾有些得到了消除或緩解,有些仍然尖銳地存在著?？偟恼f(shuō)來(lái),業(yè)主與物業(yè)管理公司之間主要存在以下幾種矛盾: 一是新老體制交替導(dǎo)致的建設(shè)與管理的矛盾。隨著大規(guī)模住房建設(shè)的興起和住房制度改革的深化,在物業(yè)管理這一行業(yè)得到迅速發(fā)展的同時(shí),住宅建設(shè)與管理逐漸形成了

13、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)體經(jīng)營(yíng)的模式。到物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)前,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)約有70%的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來(lái)的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā),導(dǎo)致重建設(shè)和銷售、輕管理的問(wèn)題無(wú)法得到根本解決,很多開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就埋下了很多隱患。這種建設(shè)與管理的矛盾,除了少部分屬于質(zhì)量問(wèn)題外,更多的是在移交物業(yè)管理時(shí),沒有或缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù),業(yè)主被動(dòng)接受開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約中所包含的物業(yè)管理內(nèi)容而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬、維護(hù)、使用與收益處置等一系列問(wèn)題。在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后,這一矛盾雖有所緩解,但并未得到根本解決。 二是由市場(chǎng)理念與物業(yè)管理消費(fèi)觀念沖突導(dǎo)致的服

14、務(wù)與收費(fèi)的矛盾。在服務(wù)與收費(fèi)方面,業(yè)主與物業(yè)公司之間常常互相侵權(quán):業(yè)主以物業(yè)公司管理不善、服務(wù)不周的名義拒絕交納本應(yīng)交納的費(fèi)用,致使物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低;物業(yè)管理企業(yè)則巧立名目多收費(fèi)、少服務(wù)、質(zhì)價(jià)不符,以押金、罰款等亂攤成本,以停水停電相威脅等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理,擠占公共場(chǎng)所、公共設(shè)施搞經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收,挪用維修基金等。這些使得物業(yè)管理陷入“管理不善就拒繳費(fèi),費(fèi)用不足就管理不善”的惡性循環(huán)之中。 三是由物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)責(zé)任主體缺位所導(dǎo)致的權(quán)利與義務(wù)的矛盾。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng),是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前,業(yè)主的這一權(quán)利是被剝奪的,

15、這是導(dǎo)致物業(yè)管理實(shí)踐中矛盾重重的主要原因。業(yè)主管理權(quán)的缺位以及其他相關(guān)責(zé)任主體職責(zé)不清、關(guān)系不順,導(dǎo)致在物業(yè)專項(xiàng)資金的管理與使用,公用事業(yè)收費(fèi)的代收代付與公攤,小區(qū)公共設(shè)施與公共場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)歸屬以及維護(hù)、使用和收益的處置等方面矛盾很多。這些矛盾在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施后,有的得到了明確,有的得到了化解或緩和,有的仍不明晰。 (三)當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾難以解決的原因 物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的原因是多種多樣的,但目前這一矛盾難以得到有效解決的原因,主要在于糾紛解決機(jī)制的缺位。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)由于種種原因而出現(xiàn)一些矛盾和分歧是在所難免的,但是,導(dǎo)致矛盾難以解決甚至進(jìn)一步激化的原因主要在于分歧和糾紛產(chǎn)生

16、之后,沒有一個(gè)比較好的解決糾紛的機(jī)制。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾沖突時(shí),由物業(yè)管理公司出面疏導(dǎo)的做法顯然是不合適的,因?yàn)樽屆艿囊环疆?dāng)事人來(lái)溝通往往會(huì)使人產(chǎn)生不公和偏袒的感覺。而找行政主管部門投訴解決的話,行政主管部門也往往難以有效化解矛盾,甚至常常以“發(fā)生矛盾的雙方民事主體協(xié)商不成應(yīng)該通過(guò)法律訴訟”為由而退到后面。至于法律訴訟也并不是有求必應(yīng),由于物業(yè)管理糾紛常常社會(huì)危害性小,經(jīng)濟(jì)損失少,訴訟處理時(shí)間長(zhǎng),因此法院一般也不太愿意受理。這樣,由于糾紛解決機(jī)制的缺位,處于弱勢(shì)地位的業(yè)主的權(quán)利得不到保障,無(wú)法討回公道,往往會(huì)采取一些比較過(guò)激的方法,結(jié)果是矛盾不僅沒有得到解決,反而更加尖銳。 三、進(jìn)

17、一步完善物業(yè)管理法律制度的對(duì)策 目前我國(guó)雖然頒布了物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例,但是有關(guān)業(yè)主權(quán)制度的立法還相當(dāng)缺乏。為了使物業(yè)管理健康有序發(fā)展,應(yīng)當(dāng)盡快完善我國(guó)的物業(yè)管理法律制度,對(duì)業(yè)主權(quán)予以明確保障和規(guī)制。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀和物業(yè)管理的實(shí)際情況,完善我國(guó)業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個(gè)原則: 第一,權(quán)利和義務(wù)平等原則。物業(yè)管理制度不僅要保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展,更重要的是最大限度地保護(hù)大多數(shù)人的利益。每一位業(yè)主(物業(yè)使用人)和物業(yè)管理人的正當(dāng)權(quán)益均不受侵犯,一切活動(dòng)均應(yīng)在公平、公正的原則下進(jìn)行;使業(yè)主的權(quán)利得到法律的規(guī)范與保護(hù),使業(yè)主不再處于弱勢(shì)地位。 事實(shí)上,物業(yè)管理?xiàng)l例已確立了業(yè)主與物

18、業(yè)管理人之間的平等地位及權(quán)利運(yùn)行規(guī)則。物業(yè)管理?xiàng)l例第2條規(guī)定:“本條例所稱的物業(yè)管理,指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！睆倪@一規(guī)定可以看出,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是一種平等的法律關(guān)系,雙方通過(guò)簽訂有法律效力的合同,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理?xiàng)l例也明確了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系,它們是被委托方和委托方的關(guān)系,是合同雙方的主體。業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的有法律效應(yīng)的合同是一種“物業(yè)服務(wù)合同”9。“物業(yè)服務(wù)合同”的稱謂更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理

19、企業(yè)之間的平等地位,增強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。由此可見,業(yè)主與物業(yè)公司之間在法律上是平等的,是不存在管理與被管理關(guān)系的。 第二,從實(shí)際出發(fā),符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的原則。從實(shí)際出發(fā),就要從我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)出發(fā),完善我國(guó)的物業(yè)管理法律制度。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),而法制建設(shè)又必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律,反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。可以說(shuō),我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系,專業(yè)化、企業(yè)化和社會(huì)化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆有賴于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理。因此,在完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度時(shí),必須符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要

20、求,必須符合我國(guó)的國(guó)情且具有實(shí)用性。 第三,同社會(huì)主義法制相一致的原則。物業(yè)管理法律制度是我國(guó)社會(huì)主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會(huì)主義法制相一致的原則。立法時(shí)既要符合憲法,也要符合全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的有關(guān)法律。同時(shí)要在物權(quán)法之中,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)的法律保護(hù),使之有法可依。第四,借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的原則。完善物業(yè)管理法律體系,既要總結(jié)國(guó)內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),又要比較研究并借鑒國(guó)外物業(yè)管理法律的成功經(jīng)驗(yàn),尋求科學(xué)的立法方法和途徑。這樣,既有利于完善我國(guó)的物業(yè)管理立法,又有利于我國(guó)的物業(yè)管理同國(guó)際接軌。例如美國(guó)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)于我國(guó)的物業(yè)管理法律體系的構(gòu)建就有一定的借鑒意義。 根據(jù)上述原

21、則,在完善業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度時(shí),應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:首先是立法模式的選擇問(wèn)題。在立法模式上有兩種選擇:一是民法典模式,把業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度納入民法典的相關(guān)條款之中。二是單行法模式,在現(xiàn)有的物業(yè)管理?xiàng)l例基礎(chǔ)上,制定物業(yè)管理法,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)的保護(hù),規(guī)范業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),把物業(yè)管理進(jìn)一步納入到法制化、規(guī)范化、程序化的軌道。對(duì)于以上兩種模式,筆者更傾向于選擇后一種模式,因?yàn)槲覈?guó)目前編纂統(tǒng)一的民法典的條件尚不成熟,而物業(yè)管理制度中暴露出來(lái)的許多問(wèn)題又急需解決,必須要有一部法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。同時(shí),先行制定單行法也可以為以后編纂民法典積累經(jīng)驗(yàn),等到編纂條件成熟之時(shí)再將它納入其中。二是立法的制

22、度安排問(wèn)題。由于業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理制度關(guān)系密切,所以在制度的安排上應(yīng)該把它們視為一個(gè)綜合的法律體系。其既要包含實(shí)體法的有關(guān)內(nèi)容,如對(duì)于業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的準(zhǔn)確界定及法律適用等,又要包含程序法的有關(guān)內(nèi)容,如對(duì)于業(yè)主權(quán)的取得及行使權(quán)力和維權(quán)的程序設(shè)計(jì)等。 此外,在完善物業(yè)管理法律制度時(shí),要注意構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。具體說(shuō)來(lái),應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手: 一是制度設(shè)計(jì)上要兼顧業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)三方的權(quán)益。業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的糾紛,有的是開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)引發(fā)的,有的是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任導(dǎo)致的,也有的是因業(yè)主的問(wèn)題所引起的。就此而言,在進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)當(dāng)平衡業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,既要確立、維護(hù)業(yè)主的諸多權(quán)益,也要關(guān)注、保護(hù)開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)。在立法時(shí),要避免因“業(yè)主權(quán)維護(hù)”這一濃烈的社會(huì)氛圍而過(guò)分偏重對(duì)業(yè)主權(quán)的保護(hù)。 二是在制度運(yùn)行時(shí)要平衡好各方利益關(guān)系。在構(gòu)建良好的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度的基礎(chǔ)上,要著力落實(shí)、解決制度運(yùn)行上的問(wèn)題,以保證相關(guān)主體的權(quán)益得到全面、公平的實(shí)現(xiàn)。在制度運(yùn)行上,尤其要平衡好業(yè)主、開發(fā)