預(yù)售商品房法律問(wèn)題研究畢業(yè)論文

1、預(yù)售商品房法律問(wèn)題研究摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，作為一項(xiàng)能夠促使購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商雙贏的商品房預(yù)售售房方式由國(guó)外傳入我國(guó)。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度還不是相當(dāng)完善，在商品房預(yù)售方面還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律加以規(guī)范，加之同時(shí)我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初始的狀態(tài)，在一些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域其發(fā)展較于發(fā)達(dá)國(guó)家還相當(dāng)不正常，例如信貸、抵押、轉(zhuǎn)讓等在實(shí)際操作過(guò)程中存在著一定的漏洞，而商品房預(yù)售過(guò)程中或多或少的會(huì)遇到這些問(wèn)題，使本來(lái)就不夠規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年暴風(fēng)雨式的高速發(fā)展中，如同一艘存在許多漏洞的巨輪一般險(xiǎn)情不斷。作為目前最為主要的房產(chǎn)交易方式之一的預(yù)售商品房制度，也因此在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程產(chǎn)生了許多問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商

2、產(chǎn)生了沖突，購(gòu)房者的權(quán)益往往得不到保障。雖然我國(guó)的物權(quán)法已經(jīng)產(chǎn)生，其中對(duì)于房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有了一定的完善，但在實(shí)際的房產(chǎn)交易過(guò)程中還存在許多問(wèn)題并不適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，要進(jìn)一步的完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范，相關(guān)的專(zhuān)門(mén)法必須盡快出臺(tái)，只有這樣才能確保我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展，使百姓能夠享受到和諧社會(huì)的安定和團(tuán)結(jié)，為我國(guó)綜合國(guó)力的不斷強(qiáng)大保駕護(hù)航。關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律完善abstract:along with our country real estate market development, took an item can urge to buy

3、 homes the human and the developer win-win commodity apartment sells in advance the selling houses way by to spread to our country overseas.however, at present our countrys real estate legal regime is not quite consummates, sells in advance the aspect in the commodity apartment not to have the speci

4、al law to perform the standard, adds at the same time our country to be at the market economy initial condition, quite is not normal in some economical domain its development in the developed country, for example the credit, the mortgage, the transfer and so on have certain loophole in the actual op

5、eration process, but the commodity apartment sells in advance in the process more or less to be able to meet these questions, causes originally on the insufficient standard real estate market in recent years the storm -like high speed development, is similar to one to have many loopholes the huge sh

6、ip general dangerous situations to be unceasing.one of as present most main real estate transaction ways sells in advance the commodity apartment system, also therefore has had many questions in the actual buying homes process, caused the home-buyer and the developer has the conflict, home-buyers ri

7、ghts and interests often could not obtain the safeguard. although our country reality of laws already produced, in which already had certain consummation regarding the real estate correlation stipulation, but also had many questions were not suitable reality of laws the correlation stipulation in th

8、e actual real estate transaction process, had further to consummate our countrys real estate market standard special, the correlation method must appear as soon as possible, only then could guarantee our countrys real estate market like this, and even market economy health, stable, fast development,

9、 enabled the common people to enjoy to the harmonious societys stability and the unity, formidable escorted the escort unceasingly for our country comprehensive national strength.keywords: open the commercial residencial building , real estate market , legal consummation.自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新的時(shí)代。人們的生

10、活水平不斷得到改善，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、開(kāi)放，人們希望獲得一套屬于自己的房子的夢(mèng)想已經(jīng)不再是遙不可及的了。特別是進(jìn)入上世紀(jì)九十年代以來(lái)，一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)交易相當(dāng)活躍，而由于房地產(chǎn)交易的特殊性和平民百姓經(jīng)濟(jì)情況的限制，使普通的平民大眾不可能一下子付清所有房款而獲得房屋所有權(quán)，于是預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運(yùn)而生。一方面它使預(yù)購(gòu)人避免了一次性支出巨額購(gòu)房款，另一方面預(yù)購(gòu)人的預(yù)付款項(xiàng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營(yíng)能力的不足。預(yù)售商品房對(duì)于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。然而任何事物的發(fā)展都有其兩面性，預(yù)售商品房發(fā)展的快速對(duì)于當(dāng)時(shí)尚不完善的我國(guó)房地產(chǎn)法律制度

11、提起了巨大的挑戰(zhàn)，在預(yù)售商品房中不可避免地存在著一定的問(wèn)題，如有些開(kāi)發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開(kāi)發(fā)商規(guī)避法律，投機(jī)取巧，牟取暴利。這些行為不但對(duì)我國(guó)的規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序造成了巨大破壞，更使廣大購(gòu)房的百姓蒙受了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，這是一個(gè)關(guān)系到民生的大事，更是關(guān)乎我國(guó)新世紀(jì)發(fā)展的大事。因此，認(rèn)真研究預(yù)售商品房中存在的法律問(wèn)題，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，對(duì)目前房地產(chǎn)法律制度還存在一些不足的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是相當(dāng)重要的。一、 商品房預(yù)售概念與特征根據(jù)中華人民共和國(guó)城市

12、房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售也稱(chēng)樓花（樓花一詞有不同的理解，請(qǐng)說(shuō)明你的觀點(diǎn)。或不使用樓花一詞）買(mǎi)賣(mài)，通俗地說(shuō)就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使

13、用權(quán)，亦稱(chēng)期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。 許祥平，淺析商品房預(yù)售的若干問(wèn)題，遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)2003年04期，p.34。從以上四點(diǎn)可以看出商品房預(yù)售事實(shí)上是一種附加期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力的根據(jù)。而在我國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，而商品房的預(yù)售也屬于比較新型的房產(chǎn)交易形式，商品房的預(yù)售又不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成，因此國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范，使商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序

14、作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售制度的確是一種相當(dāng)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要房產(chǎn)交易形式，但由于其在交易方式上的特點(diǎn)，需要在法律制度上加以嚴(yán)格規(guī)范。只有通過(guò)加強(qiáng)相關(guān)法律的完善才能保證商品房預(yù)售制度發(fā)揮其促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、穩(wěn)定發(fā)展的作用。二、 商品房預(yù)售的相關(guān)法律問(wèn)題（一） 預(yù)售商品房按揭的有關(guān)法律問(wèn)題（此部分內(nèi)容邏輯有些混亂，希望調(diào)整）“按揭”原是香港人對(duì)于英美法上一種擔(dān)保方式“mortgage”的一種意譯和音譯的混合稱(chēng)謂，其含義即為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貸款”，它是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)

15、人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。80年代末以來(lái)，由南向北逐步見(jiàn)于我國(guó)大陸。除香港特別行政區(qū)外，我國(guó)法律并無(wú)按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國(guó)前，香港對(duì)按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押（質(zhì)押是動(dòng)產(chǎn)的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。（此段內(nèi)容前后需調(diào)整）城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。由于房屋價(jià)值量大，即使在人均收入較高的國(guó)家或地區(qū)，

16、購(gòu)房者一次籌足購(gòu)房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購(gòu)房者都要等到購(gòu)房款齊備后再買(mǎi)房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長(zhǎng)的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。近幾年來(lái)，由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款，使購(gòu)房者得以提前獲得住房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款。使購(gòu)房者提前買(mǎi)房，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤(rùn)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放貸款，開(kāi)發(fā)公司用貸款來(lái)建造的房屋并不能很快地全部銷(xiāo)售出去，這勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購(gòu)房者發(fā)放貸款，購(gòu)房者將所得的貸款全部用于購(gòu)房，由于給予購(gòu)房者的貸款額要低于房?jī)r(jià)，購(gòu)房者自己還要投入

17、一筆資金用以購(gòu)買(mǎi)房屋，又由于購(gòu)房者在獲取貸款時(shí)以購(gòu)得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對(duì)于購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。因此，近幾年來(lái)比較流行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便開(kāi)始將這種抵押貸款稱(chēng)為“按揭”，有的售房廣告標(biāo)明“提供成按揭”，即是銀行可以提供給購(gòu)房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房?jī)r(jià)60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見(jiàn)，一般最高只能提供房?jī)r(jià)70%的貸款。預(yù)售商品房按揭事實(shí)上是一種特殊的擔(dān)保方式，預(yù)購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人，擔(dān)保人一般是銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押貸款有相似處，但又不完全等同于抵押貸款。一般抵

18、押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有財(cái)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而對(duì)按揭較為貼切的解釋是向購(gòu)房者提供的購(gòu)房抵押貸款，其貸款的目的是為了購(gòu)買(mǎi)房屋（主要是住宅），因此并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱(chēng)作按揭。盡管我國(guó)擔(dān)保法等法律中沒(méi)有按揭這種物權(quán)形式，但是我國(guó)不少城市開(kāi)辦了樓宇按揭業(yè)務(wù)并形成了一整套操作程序，“按揭”逐漸成為人們?nèi)谫Y購(gòu)房的重要方式。然而，目前在我國(guó)大陸所時(shí)興的預(yù)售商品房按揭事實(shí)上是銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一種融資活動(dòng)，并非等同于原先在香港所存在的按揭形式。因此，雖然“按揭”好處多多，但由于其法律關(guān)系的復(fù)雜和按揭本身所存在著的房屋預(yù)售方不能按時(shí)交付房屋或

19、按揭人不能依約償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在沒(méi)有專(zhuān)門(mén)法規(guī)約束限制的情況下，目前我們常見(jiàn)的“按揭”往往存在著相當(dāng)多的漏洞，很有可能產(chǎn)生許多不必要的糾紛，使按揭這一本來(lái)相當(dāng)有利于百姓買(mǎi)房和房地產(chǎn)發(fā)展的舉措成了制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。在物權(quán)法立法中明確預(yù)售商品房按揭的性質(zhì)具有重要意義,可以為商品房預(yù)售按揭實(shí)踐提供強(qiáng)有力的法律保障。 楊承志、魏秀玲，預(yù)售商品房按揭法律制度若干問(wèn)題研究，蘭州商學(xué)院學(xué)報(bào)2005年02期，p.45。 在如今預(yù)售商品房銷(xiāo)售大多依賴(lài)“按揭”的境況下，相關(guān)法律出臺(tái)已經(jīng)迫在眉睫。（二） 預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法律問(wèn)題 預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)干唐贩款A(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商

20、品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化。從我國(guó)的合同法以及民法通則的相關(guān)規(guī)定看來(lái)，商品房預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購(gòu)方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購(gòu)款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)；預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓從根本上是指商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建

21、立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 潘星榮，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度淺探，行政與法2005年第10期，p.28。 在我國(guó)目前的市場(chǎng)實(shí)踐中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較為普遍。一般所指的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵干唐贩款A(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為，即是所謂的“炒樓花” “樓花”一詞是從香港傳進(jìn)的。香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在預(yù)售房屋時(shí)，通常將房屋分間分室地出售給購(gòu)房者。這種預(yù)售往往是先估定一個(gè)價(jià)格，然后在開(kāi)工建造時(shí)開(kāi)始出售，此時(shí)購(gòu)房人需支付價(jià)款的10%（稱(chēng)首付）；待到房屋建至約一半時(shí)，須在支付價(jià)款的10%。這樣，到房屋建成時(shí)只需支付剩下的80%便可得到自己應(yīng)得的一份。由于房屋被分期分批的預(yù)售給投資大眾，就

22、像飄落的花一樣，故稱(chēng)“炒樓花”。 。實(shí)際上，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是將不存在或正在形成中的商品房再行出售。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面的重要制度，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓雖被各國(guó)承認(rèn)并廣泛應(yīng)用，但卻與傳統(tǒng)的物權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)制度有所背離，在目前實(shí)踐中也存在諸多問(wèn)題值得探討。從境外和香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，適度的“炒樓花”有助于靈活調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資金市場(chǎng)。雖然目前市場(chǎng)活動(dòng)中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象較為普遍，但是，對(duì)于預(yù)售商品房合同能否再轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)城市房地產(chǎn)管理法并沒(méi)有明確的規(guī)定，僅在其第45條規(guī)定：“商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！币恍┑胤揭?guī)范性文件對(duì)此亦持肯定態(tài)度。如1994年深圳

23、市政府發(fā)布的關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干規(guī)定、1992年廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的廣東省珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)管理?xiàng)l例，都允許預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售的商品房可以在轉(zhuǎn)讓。但1993年11月廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定：“預(yù)售的房屋在未竣工并取得房屋所有權(quán)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”由此可見(jiàn)，從我國(guó)有關(guān)立法來(lái)看，對(duì)于適度的“炒樓花”是允許的，但對(duì)過(guò)度炒賣(mài)應(yīng)當(dāng)限制。因?yàn)?，適度“炒樓花”有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和資金市場(chǎng)的盤(pán)活；而過(guò)度“炒樓花”則不利于培育中國(guó)內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 程信和、劉國(guó)臻，房地產(chǎn)法學(xué)，北京大學(xué)出版社，2001年2月第一版，p.14

24、2。因此，筆者認(rèn)為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不應(yīng)當(dāng)一概否定，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓既可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)聚集資金，同時(shí)又可以活躍市場(chǎng)，只要監(jiān)管得力，應(yīng)是利國(guó)利民的好事。（三） 預(yù)售商品房抵押的有關(guān)法律問(wèn)題（結(jié)合物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容需調(diào)整）預(yù)售商品房是指尚未竣工交付的商品房，事實(shí)上是一種特殊的期貨，是否能將其作為抵押權(quán)的標(biāo)的物一直存在著爭(zhēng)議。抵押權(quán)作為一種典型的擔(dān)保物權(quán)，通過(guò)考察抵押權(quán)的沿革史，及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我們可以得出這樣的結(jié)論：抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍在不斷擴(kuò)大。由最初的不動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、林權(quán)等，以至動(dòng)產(chǎn)也可以有選擇地列入抵押物的范圍。 孫玉榮預(yù)售商品房抵押若干法律問(wèn)題，河南省政法管理干部

25、學(xué)院學(xué)報(bào)1999年第1期，p.45。預(yù)售商品房雖然尚未建成，但法律對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！贝送猓唐贩款A(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。可見(jiàn)，法律已將預(yù)售商品房擬制具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨(dú)立財(cái)

26、產(chǎn)地位。雖然我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及擔(dān)保法均沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以做為抵押權(quán)的標(biāo)的，（物權(quán)法有無(wú)規(guī)定）但實(shí)踐中，預(yù)售商品房抵押代款早已客觀存在，而且一些盛市制定的地方性法規(guī)和行業(yè)規(guī)章中相繼作出了允許將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定，如福建省抵押貸款條例、武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法、廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法等，特別是1997年5月9日，建設(shè)部公布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定：“購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。而且我國(guó)擔(dān)保法列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，也沒(méi)有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定。

27、因此在立法上對(duì)預(yù)售商品房抵押作出系統(tǒng)規(guī)范，無(wú)疑將是對(duì)我國(guó)擔(dān)保法理論與實(shí)踐的補(bǔ)充與完善。將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)的標(biāo)的，既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展之潮流，也符合當(dāng)事人之本意。它很好地緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓?qǐng)A一個(gè)安居夢(mèng)。置業(yè)者用少量的錢(qián)購(gòu)得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，發(fā)展商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。預(yù)售商品房抵押較其他類(lèi)型房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有更深一層的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。預(yù)售商品房抵押的設(shè)立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立方式，預(yù)售商品房的抵押權(quán)不是像一般抵押權(quán)那樣通過(guò)限制所有權(quán)的方式設(shè)立。預(yù)售

28、商品房抵押的當(dāng)事人主要有置業(yè)者（購(gòu)房人）、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（售房人）。其中銀行是抵押權(quán)人，購(gòu)房人是抵押人。在預(yù)售商品房抵押中，抵押人只能是購(gòu)房人，不能是預(yù)售房屋的開(kāi)發(fā)商。 趙在春、夏先鵬二先生在預(yù)售商品房抵押的法律效力一文中認(rèn)為預(yù)售商品房抵押的抵押人是預(yù)售房屋的開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”，是“在建工程抵押” 1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第3條。，這其中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是抵押人。也就是說(shuō)，“在建房屋”尚未出售的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可

29、以作為抵押人設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)已經(jīng)預(yù)售的在建房屋，預(yù)售人不能再設(shè)定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經(jīng)預(yù)售，部分商品房沒(méi)有預(yù)售，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能對(duì)沒(méi)有預(yù)售的部分商品房設(shè)定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再用于抵押，勢(shì)必引起購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。由于預(yù)售商品房抵押時(shí)，抵押物尚未形成，作為抵押人的購(gòu)房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。要使這種尚未形成的抵押物轉(zhuǎn)化為固定的成屋，主要取決于預(yù)售人的精心組織和經(jīng)營(yíng)管理等積極行為，通過(guò)具體的重產(chǎn)過(guò)程建成房屋。只有當(dāng)房屋竣工、預(yù)售人為購(gòu)房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后，購(gòu)房人才實(shí)現(xiàn)了對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，在此之前，購(gòu)房人所享有的只是一種“所有權(quán)

30、的期待權(quán)”，抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實(shí)現(xiàn)，（？）因此預(yù)售人在預(yù)售商品房抵押合同中，作為特殊當(dāng)事人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其次，具備開(kāi)發(fā)資格，即要有開(kāi)發(fā)房屋相應(yīng)的資本證書(shū)、土地有償使用合同，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、施工許可證；再次，具備商品房銷(xiāo)售資格，即要有物業(yè)銷(xiāo)售權(quán)的批準(zhǔn)書(shū)、預(yù)售商品房的批準(zhǔn)書(shū)。在最近出臺(tái)的物權(quán)法中的第一百八十二條對(duì)于建筑物的抵押作了更為詳細(xì)的規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵

31、押?！边@就從另一方面對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用其所建設(shè)的樓盤(pán)進(jìn)行貸款的情況加以規(guī)范，從而避免了部分開(kāi)發(fā)商鉆“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”概念不同的空子套取貸款，危害購(gòu)房人利益的情況發(fā)生。同時(shí)，第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！币簿途S護(hù)了相當(dāng)一部分已付房款卻因開(kāi)發(fā)商貸款問(wèn)題等原因而無(wú)法取得應(yīng)獲權(quán)益的購(gòu)房人的利益，促進(jìn)了目前預(yù)售商品房市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定，從制度上完善了存在的問(wèn)題，保障了我國(guó)現(xiàn)存房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。事實(shí)上在單純的購(gòu)

32、房人與銀行所簽訂的預(yù)售房抵押合同中，預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果，其表現(xiàn)為當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，它包括銀行與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時(shí)提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時(shí)，享有對(duì)作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣(mài)、變賣(mài)，就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購(gòu)房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計(jì)劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于預(yù)售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有，購(gòu)房人只享有“所有權(quán)

33、之期待權(quán)”，所以在工程竣工驗(yàn)收前樓宇遭毀損的，由預(yù)售人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這似乎加重了預(yù)售人的責(zé)任，但卻是合理的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程基本由開(kāi)發(fā)商所控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程與任何一個(gè)過(guò)程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實(shí)現(xiàn)獲得一定的保障。 孫玉榮預(yù)售商品房抵押若干法律問(wèn)題，河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)1999年第1期，p.46。三、 預(yù)售商品房合同約定與實(shí)際交房中的問(wèn)題（一） 商品房預(yù)售合同中有爭(zhēng)議的幾點(diǎn)問(wèn)題1、關(guān)于商品房定金的問(wèn)題在商品房銷(xiāo)售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷(xiāo)售證件后，才能收取買(mǎi)房人的定金，才能執(zhí)行關(guān)于定金“

34、因買(mǎi)受人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同定金不退，因出賣(mài)人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同的出賣(mài)人應(yīng)雙倍返還定金”的規(guī)定。所謂房產(chǎn)取得合法的銷(xiāo)售證件，也就是說(shuō)該項(xiàng)目符合預(yù)售條件，簡(jiǎn)言之，對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，才能收取買(mǎi)受人的定金。作為消費(fèi)者必須搞清楚開(kāi)發(fā)商是否有合法的銷(xiāo)售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷(xiāo)售證件的條件下，開(kāi)發(fā)商如果提前向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，則買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)時(shí)交納的只為保留金，客戶(hù)隨時(shí)可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對(duì)客戶(hù)的約束力較小。有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下，也會(huì)收取客戶(hù)的定金，這是不合法的。如果客戶(hù)選擇了購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)并簽訂合同，那就不存在問(wèn)題；如果客戶(hù)不想買(mǎi)了，

35、即使收據(jù)上寫(xiě)的是定金，從法律意義上講開(kāi)發(fā)商也應(yīng)退還。同時(shí)作為買(mǎi)受人，應(yīng)該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別。訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無(wú)法得到雙倍的返還。2、關(guān)于銷(xiāo)售證件的審查有些開(kāi)發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領(lǐng)取的是臨時(shí)國(guó)有土地使用證，因而在其領(lǐng)取的商品房預(yù)售許可證的銷(xiāo)售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買(mǎi)受人要著重審查您要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否包括在預(yù)售范圍內(nèi)。決不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有了預(yù)售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷(xiāo)售。這是許多買(mǎi)受人容易忽視的環(huán)節(jié)。3、關(guān)于合同面積的約定預(yù)售商品房的銷(xiāo)售面積是開(kāi)發(fā)

36、商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)根據(jù)圖紙測(cè)算出來(lái)的，與幾年之后真正建好的商品房或多或少會(huì)存在一些誤差，這也是期房的風(fēng)險(xiǎn)所在。因而在買(mǎi)賣(mài)期房的時(shí)候，面積約定是比較重要的問(wèn)題。現(xiàn)在國(guó)家發(fā)布的合同范本只規(guī)定了合同銷(xiāo)售面積的誤差，也就是該套房屋建筑面積的誤差，不應(yīng)超過(guò)正負(fù)3。但房產(chǎn)的銷(xiāo)售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積公共分?jǐn)偯娣e，如果公共分?jǐn)偯娣e增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不須承擔(dān)違約責(zé)任；但對(duì)購(gòu)房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢(qián)買(mǎi)分?jǐn)?。因而在合同中最好?guī)定出各部分變化的比例，限制開(kāi)發(fā)商惡意的變更。4、關(guān)于房屋交付條件的約定

37、期房的交付，最好約定一個(gè)雙方認(rèn)可的交付標(biāo)準(zhǔn)。目前國(guó)家發(fā)布的合同范本中僅規(guī)定了以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。第二，該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。第三，該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。第四，該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。這四種標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)取得一定的證明文件，但驗(yàn)收部門(mén)不可能對(duì)每套房子都進(jìn)行驗(yàn)收，只能通過(guò)抽查方式進(jìn)行，難免會(huì)有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問(wèn)題，這就涉及到該種房屋是否視為交付。作為開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件，當(dāng)然認(rèn)為符合交付條件；但對(duì)客戶(hù)來(lái)講，自己的房子存在問(wèn)題，按道理肯定不算交房；開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候令房子符合條件，什么時(shí)候算交房，修繕期間開(kāi)發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對(duì)

38、精裝修的房產(chǎn)，存在問(wèn)題的概率更大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無(wú)法解決。因此，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是客戶(hù)來(lái)講，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔(dān)責(zé)任的方式都是非常有利的。5、關(guān)于土地使用年限對(duì)于購(gòu)房人非常重要。國(guó)家規(guī)定：住宅的土地使用年限為70年，寫(xiě)字樓為50年。但好多開(kāi)發(fā)商可能經(jīng)過(guò)幾次轉(zhuǎn)手才拿到開(kāi)發(fā)用地，但土地使用年限從辦理完出讓手續(xù)即開(kāi)始計(jì)算，有可能開(kāi)發(fā)商開(kāi)始售房時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過(guò)去了5年甚至更多，這就嚴(yán)重影響了客戶(hù)的利益。前不久前國(guó)家出臺(tái)了物權(quán)法，對(duì)這個(gè)國(guó)人都十分關(guān)注的問(wèn)題給出了明確的答復(fù)：土地使用年限到期后自動(dòng)續(xù)簽。這可以說(shuō)是一個(gè)好消息，商品房作為公民用心血換回的私有財(cái)產(chǎn)理應(yīng)得

39、到更好的保護(hù)，這個(gè)答復(fù)無(wú)疑告訴了人們：公民的私有財(cái)產(chǎn)一樣神圣不可侵犯。同時(shí)也解決了困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的問(wèn)題，但由于物權(quán)法并未明確表示續(xù)簽的年限，這一點(diǎn)成為了社會(huì)各界新的關(guān)注點(diǎn)。因此有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快走出第二步，補(bǔ)上這個(gè)漏洞，徹底完善物權(quán)法中對(duì)于土地使用年限規(guī)定的不足。（二）購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)于預(yù)售商品房交房問(wèn)題的爭(zhēng)議及其預(yù)防措施1、面積伸縮問(wèn)題面積糾紛是最常見(jiàn)的糾紛之一，分為“面積縮水”和“面積增大”兩種，前者實(shí)際面積沒(méi)有合同約定的面積大，在這種情況下，購(gòu)房母的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者部分房款被“貪污”；而后者的情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知購(gòu)房者補(bǔ)交房款，而這樣可能超出了購(gòu)房者的支付能力，增加了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

40、兩種情況都對(duì)購(gòu)房者相當(dāng)不利。實(shí)際上，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在使用建設(shè)部推薦的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在這一示范合同文本里，有專(zhuān)門(mén)一段對(duì)面積增減進(jìn)行約定。其中，按照最高人民法院的司法解釋?zhuān)瑢?duì)于雙方?jīng)]有約定的情況，該合同范本以增減3%為限，規(guī)定了面積誤差的處理方法：即面積誤差比絕對(duì)值在3%之內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；如果雙方同意繼續(xù)履行合同，而房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款，由購(gòu)房者按約定的價(jià)格補(bǔ)足。面積誤差比超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)房者。如果房屋實(shí)

41、際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣(mài)人返還給購(gòu)房人，面積誤差比超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款，由出賣(mài)人雙倍返還給購(gòu)房者。這一規(guī)定使購(gòu)房者的權(quán)益得到了很好的保護(hù)，并使其不必證明開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐，只要存在面積減少的情況，就可獲得賠償甚至雙倍賠償。但需要注意的是，這一規(guī)定只是在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間對(duì)面積誤差沒(méi)有約定如何處理時(shí)才適用，因此當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)一定要注意合同中對(duì)面積誤差的處理約定，避免自己的合法權(quán)益受到侵犯。同時(shí)筆者認(rèn)為國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)法律法規(guī)對(duì)此進(jìn)行規(guī)定，來(lái)保護(hù)廣大的作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房者的合法權(quán)益，使我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展健康、持續(xù)地發(fā)展。2、不能按時(shí)交房的問(wèn)題目前有

42、許多新建的住宅小區(qū)往往由于各種客觀或開(kāi)發(fā)商主觀上的原因而導(dǎo)致預(yù)售房屋遲遲不能交付，使廣大業(yè)主無(wú)法入住從而導(dǎo)致了損失。例如北京廣安門(mén)內(nèi)的“東華金座”，停工后新聞媒體多次曝光，業(yè)主也與開(kāi)發(fā)商爆發(fā)了激烈沖突，但仍然無(wú)濟(jì)于事。其實(shí)這種情況還是比較容易預(yù)防的，首先購(gòu)房者必須注意只購(gòu)買(mǎi)有預(yù)售許可證的樓盤(pán)。其次是要選擇實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的開(kāi)發(fā)商。樓盤(pán)爛尾，多半是由于開(kāi)發(fā)商資金不到位。而實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商無(wú)資金之虞；信譽(yù)較好，融資能力也強(qiáng)，可以保證樓盤(pán)建設(shè)的圓滿(mǎn)完成。最后則是盡量購(gòu)買(mǎi)接近完工的樓盤(pán)，最好是已封頂?shù)臉潜P(pán)。因?yàn)闃潜P(pán)越接近完工，爛尾的可能性越小，購(gòu)房者能夠按時(shí)拿到預(yù)售房的可能性就越大。3、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)

43、證的問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常有這樣的情況發(fā)生：房屋如期建成了，但購(gòu)房者在接受房屋后卻發(fā)現(xiàn)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這是一個(gè)相當(dāng)令人煩心的事，因?yàn)槿绻麤](méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明自己對(duì)房屋的所有權(quán)，在今后可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題中處于不利的地位。一般說(shuō)來(lái)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因有以下三種：第一，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有交情土地出讓金；第二，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理齊備的開(kāi)發(fā)手續(xù)；第三，開(kāi)發(fā)商將房屋抵押給了他人。若要預(yù)防這類(lèi)情況的發(fā)生，必須注意審查開(kāi)發(fā)商有無(wú)預(yù)售許可證，同時(shí)要查證房屋是否抵押給他人。如果是貸款購(gòu)房，只要銀行同意向購(gòu)房者貸款，即可證明該房不存在其他抵押，因?yàn)樵谫J款購(gòu)房的情況下，產(chǎn)權(quán)證是抵押在銀行那里的，如果房屋存在抵押?jiǎn)栴}，銀行是不會(huì)放貸

44、的。或者，購(gòu)房者也可以到產(chǎn)權(quán)交易管理部門(mén)進(jìn)行查證，查看該房有無(wú)抵押情況。當(dāng)然，僅僅靠購(gòu)房者自身的努力是絕對(duì)不能杜絕這類(lèi)情況發(fā)生的，除了要提高開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信堵外，政府更應(yīng)該采取強(qiáng)制措施或利用公示的方法，將那些已經(jīng)存在抵押的房屋告知大眾，從而起到提示警告的作用，保護(hù)廣大購(gòu)房者權(quán)益。4、售房后的物業(yè)糾紛問(wèn)題購(gòu)房者買(mǎi)房后，打交道最多的就是物業(yè)公司了。如果物業(yè)服務(wù)不佳，就會(huì)導(dǎo)致一系列麻煩事。新出臺(tái)的物權(quán)法雖然已經(jīng)對(duì)原有的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修改，例如選舉和更換業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)已不再需要三分之二以上業(yè)主同意，而改為二分之一以上業(yè)主同意即可。但從現(xiàn)實(shí)操作來(lái)看仍有一定難度。即便與

45、原來(lái)的物業(yè)公司解約，但只要其不離開(kāi)或不交接工作，新的物業(yè)公司就無(wú)法工作，業(yè)主也就沒(méi)有什么辦法了。要預(yù)防物業(yè)糾紛的發(fā)生，要做到以下幾點(diǎn)：第一，考察開(kāi)發(fā)商以前的物業(yè)管理。目前，盡管法律不允許，但實(shí)際上，物業(yè)管理還是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”，物業(yè)公司一般都是開(kāi)發(fā)商事先選定的，甚至有的物業(yè)公司根本就是開(kāi)發(fā)商自己創(chuàng)建的。因此在購(gòu)房前應(yīng)首先考察開(kāi)發(fā)商以往樓盤(pán)的物業(yè)服務(wù)情況。第二，防止開(kāi)發(fā)商搭售物業(yè)。如果開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同里對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超過(guò)一年以上，應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件。第三，定好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公

46、司之間權(quán)利與義務(wù)的合同。該合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定收費(fèi)事項(xiàng)、新建項(xiàng)目的批準(zhǔn)權(quán)、財(cái)務(wù)收支公開(kāi)、合同解除條件等重大事項(xiàng)，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)利。第四，物業(yè)公司收費(fèi)時(shí)，要求其出示有關(guān)收費(fèi)文件，并保存好繳費(fèi)憑據(jù)。雖然物權(quán)法中已對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)款項(xiàng)、配額以及公共產(chǎn)權(quán)收益和車(chē)庫(kù)所有權(quán)等比較突出的問(wèn)題驚醒了明確規(guī)定，但由于相關(guān)的規(guī)定還并非十分細(xì)致，存在的一定的漏洞，作為弱勢(shì)者的購(gòu)房者還是應(yīng)當(dāng)做好防范的準(zhǔn)備，保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。其實(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間在交房時(shí)因?qū)嶋H情況與約定不符而存在的糾紛相當(dāng)多，而以上的四個(gè)問(wèn)題只是其中較為突出的幾個(gè)，要預(yù)防和解決這些糾紛除了提高購(gòu)房者自身的權(quán)益保護(hù)意識(shí)，以及增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的

47、誠(chéng)信與素質(zhì)外，政府和國(guó)家應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)對(duì)預(yù)售商品房交房情況規(guī)范更為詳盡的法律法規(guī)，從根本上杜絕不法開(kāi)發(fā)商利用法律的空子侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，使購(gòu)房者能夠獲得放心、滿(mǎn)意的居住環(huán)境。四、 完善和規(guī)范預(yù)售商品房法律制度的問(wèn)題（一） 現(xiàn)階段我國(guó)預(yù)售商品房法律規(guī)范的不足之處隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)了住房。根據(jù)建設(shè)部的2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)報(bào)表，目前我國(guó)的住宅私有(自有)率達(dá)到了80.17%，已高于不少發(fā)達(dá)國(guó)家。 朱江，我國(guó)房地產(chǎn)法存在的問(wèn)題及其完善，集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究2005年第18期，p.23。房地產(chǎn)作為重要的生活資料，與個(gè)人的生活息息相關(guān)，因此，現(xiàn)在越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注私有房屋的法律保

48、護(hù)。但是遺憾的是，在我國(guó)，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)其發(fā)展規(guī)律的了解和管理的經(jīng)驗(yàn)還積累得不夠，以此為基礎(chǔ)制定的法律法規(guī)也不同程度地存在許多問(wèn)題，這影響了對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的有效保護(hù)。首先是行業(yè)規(guī)范的粗糙導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大增。長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人住房貸款在多數(shù)商業(yè)銀行眼中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，銀行競(jìng)相投放。中國(guó)人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示：截止到2005年末，中國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸中已經(jīng)占到全部消費(fèi)貸款余額的70%以上。 何鵬，房地產(chǎn)法律面臨整體性完善 立法執(zhí)法應(yīng)該并重，上海證券報(bào)2006年6月2日。中國(guó)政法大學(xué)教授、中國(guó)法學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、我國(guó)著名房地產(chǎn)法學(xué)專(zhuān)家符啟林先生將目前潛伏在房地產(chǎn)交易尤其是商品房預(yù)

49、售中的法律風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為以下幾方面：首先，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)范對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行了明確規(guī)定，但是事實(shí)上，仍有些人在不具備預(yù)售條件的情況下發(fā)放、炒作認(rèn)購(gòu)證，但現(xiàn)在對(duì)這種行為的處罰力度顯然不夠。其次，根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第5條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本需達(dá)到100萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)必須擁有強(qiáng)大的資金為后盾，現(xiàn)有資本限度太低，開(kāi)發(fā)商一般要向銀行貸款，無(wú)形中加大了整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的爛尾樓也大都源于此因。 第三，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的專(zhuān)款專(zhuān)用，但沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。第四，房產(chǎn)交易中存在大量欺詐買(mǎi)賣(mài)，也就是所謂的“一

50、房多賣(mài)”、“炒樓花”，對(duì)這種典型的欺詐行為現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實(shí)上應(yīng)該處以刑事處罰。第五，有些開(kāi)發(fā)商在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售。由于現(xiàn)行法律沒(méi)有明確答案，這種本應(yīng)禁止的行為廣泛存在。這將本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上轉(zhuǎn)移到了銀行或消費(fèi)者身上，而銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最后還是要由國(guó)家和社會(huì)來(lái)承擔(dān)。除了上述問(wèn)題外，在我國(guó)目前的預(yù)售商品房市場(chǎng)中還存在著相當(dāng)?shù)碾[患：例如，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的專(zhuān)款專(zhuān)用，但沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。還有開(kāi)發(fā)商違約成本較低，我國(guó)有關(guān)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自加層、違法改造功能等問(wèn)題，要么是按土建成本的4

51、0-60罰款予以保留，要么是責(zé)令限期恢復(fù)原狀，但事實(shí)上許多開(kāi)發(fā)商對(duì)此不以為然，甚至還樂(lè)意接受處罰而多建一些面積。除此之外，因?yàn)榉晌磳?duì)開(kāi)發(fā)商在售房廣告中所宣稱(chēng)的項(xiàng)目或規(guī)劃加以規(guī)范或制約，導(dǎo)致購(gòu)房人在實(shí)際入住后發(fā)現(xiàn)與廣告中不符時(shí)，由于在預(yù)售房合同中并未明確寫(xiě)明而蒙受損失等等。這些都是在預(yù)售商品房銷(xiāo)售中相當(dāng)常見(jiàn)的問(wèn)題。由此可見(jiàn)，如今的房地產(chǎn)火爆，受益的既不是國(guó)家，更不是老百姓，而是利用銀行貸款和國(guó)家土地而賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。我國(guó)的法律規(guī)范大多是預(yù)防房地產(chǎn)價(jià)格被炒得過(guò)高，而對(duì)于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)商的規(guī)范和制約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，無(wú)論房地產(chǎn)的價(jià)格如何，開(kāi)發(fā)商總能獲取相當(dāng)可觀的利潤(rùn)。（二） 我國(guó)現(xiàn)行預(yù)售商

52、品房制度及房地產(chǎn)法律體系的完善相對(duì)于西方國(guó)家和港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)法律制度，我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系尚屬初創(chuàng)階段，目前我國(guó)房地產(chǎn)的基本法是中華人民共和國(guó)土地管理法和中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，初步建立和完善了我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系，最近出臺(tái)的物權(quán)法也同時(shí)對(duì)建筑物、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)等加以規(guī)定，但尚不能跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐，還不能完全適應(yīng)當(dāng)前快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而作為目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占最大比重的預(yù)售商品房市場(chǎng)，其發(fā)展更為迅速，相關(guān)的法律制度和規(guī)范存在著明顯的不足和不清，這些都直接影響了預(yù)售商品房市場(chǎng)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。總的說(shuō)來(lái)，目前的房地產(chǎn)立法原則性強(qiáng)，可操作性欠缺，有關(guān)住房制度改革方面大多為政

53、策性文件及地方性法規(guī)，缺乏執(zhí)行力度。因此，亟需要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，在借鑒西方國(guó)家和港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)上，健全和完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系。 唐德華、高圣平，房地產(chǎn)法及配套規(guī)定新釋新解，人民法院出版社，2002年11月出版，p.147。而有關(guān)部門(mén)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)于預(yù)售商品房市場(chǎng)的管理與規(guī)范。從此入手，先穩(wěn)定作為一級(jí)市場(chǎng)的預(yù)售商品房市場(chǎng)，隨即逐步地完善整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系。雖然商品房預(yù)售制度并非國(guó)際慣例，但在我國(guó)卻異常發(fā)達(dá)，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中相當(dāng)重要的一個(gè)領(lǐng)域，因此我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度亟須完善。在歐洲，那些國(guó)家有商品房預(yù)售制度，會(huì)有一套對(duì)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格監(jiān)管和準(zhǔn)入限制

54、的制度。例如在比利時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入十分嚴(yán)格，沒(méi)有良好的資質(zhì)是無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)的。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商也并不都能從銀行獲得貸款。只有那些有實(shí)力、資質(zhì)好的公司才能獲得貸款并進(jìn)行房屋預(yù)售。這些國(guó)家的商品房預(yù)售制度比較起我國(guó)現(xiàn)在的制度更為完善：在其制度中購(gòu)房者與房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展程度的不同分批預(yù)付不同額度的款項(xiàng)。至于具體需要支付幾次，則視開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)定。并且，當(dāng)住房交付到業(yè)主手上時(shí)，一定要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)公證公司檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來(lái)保障購(gòu)房者的基本權(quán)利。我國(guó)原有預(yù)售商品房制度是從預(yù)售開(kāi)始就把整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者和銀行身上，從而降低了開(kāi)發(fā)商投資的風(fēng)險(xiǎn)，卻使購(gòu)房者和

55、銀行的利益得不到保障。隨著1994年建設(shè)部發(fā)布的城市商品房預(yù)售管理辦法的出臺(tái)，以及2001年對(duì)其進(jìn)行的修改，目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)獲得商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須提供開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、工程施工合同和商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。）這些都較為有力地規(guī)范了目前的預(yù)售商品房市場(chǎng)，避免還未造房就開(kāi)始賣(mài)房的情況發(fā)生，使購(gòu)房者在確認(rèn)開(kāi)發(fā)商擁有商品房預(yù)售許可證后能夠放心地簽訂購(gòu)房協(xié)議、交付房款。但是我國(guó)在放貸和市場(chǎng)準(zhǔn)入中的規(guī)定相當(dāng)不完善，導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，許多

56、開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)和資金時(shí)就盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致大量爛尾樓的出現(xiàn)。同時(shí)，由于購(gòu)房者的自我保護(hù)意識(shí)還不是很強(qiáng)，許多開(kāi)發(fā)商在還未獲得商品房預(yù)售許可證時(shí)就開(kāi)始向公眾出售房產(chǎn)，最終卻因資金等種種問(wèn)題無(wú)法完工，購(gòu)房者空有購(gòu)房協(xié)議卻無(wú)法獲得應(yīng)有的房產(chǎn)。鑒于預(yù)售商品房市場(chǎng)目前的狀況，購(gòu)房者應(yīng)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，提高分析和辨別能力。有關(guān)部門(mén)更應(yīng)當(dāng)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入階段的門(mén)檻，鼓勵(lì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，而將那些無(wú)實(shí)力、無(wú)資質(zhì)雜牌軍擋在市場(chǎng)對(duì)大門(mén)之外，避免這些雜牌軍擾亂預(yù)售商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益不受侵害。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)立刻依據(jù)其職權(quán)進(jìn)行預(yù)售商品房法律制度的完善：一是房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分購(gòu)房群體，抑制和保護(hù)并舉，在遏制投機(jī)行為的同時(shí)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)正當(dāng)消費(fèi)需求；二是因政策調(diào)整導(dǎo)致的提前還貸不應(yīng)收取違約金，商業(yè)銀行不能以格式條款對(duì)這種情況下的提前還貸行為加以限制；三是加強(qiáng)期房管理，嚴(yán)把預(yù)售準(zhǔn)入關(guān)，修改、完善商品房預(yù)（銷(xiāo)） 售合同示范文本，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管