商業(yè)樓招商計(jì)劃方案(36頁)

1、2021-9-22同致行.商業(yè)部2一、項(xiàng)目介紹及其定位2021-9-22同致行.商業(yè)部3占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進(jìn)深80米左右，總建筑面積大約70000平方米 ，帶27000平方米的商業(yè)廣場和一層地下室。項(xiàng)目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫(yī)院，南接興隆步行街 2021-9-22同致行.商業(yè)部4經(jīng)營內(nèi)容定位經(jīng)營內(nèi)容定位 以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂、休閑的經(jīng)營內(nèi)容 消費(fèi)檔次定位消費(fèi)檔次定位 以中檔為主，部分做成高檔 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 主題商場

2、服裝、娛樂、餐飲為主的綜合性商業(yè)廣場 商家定位商家定位 省內(nèi)外品牌商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶 2021-9-22同致行.商業(yè)部5以女性為主要消費(fèi)對象的以女性為主要消費(fèi)對象的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城主題商城 2021-9-22同致行.商業(yè)部6樓層樓層經(jīng)營功能經(jīng)營功能規(guī)模及其面積比率規(guī)模及其面積比率b1中型超市2000平方米、占8.7%f1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%f1女性主題商場4000平方米占47.83%f2女性主題商場7000平方米f3休閑吧、娛樂城7000

3、平方米、占30.43%f4f4會所、高檔酒樓會所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層）平方米（轉(zhuǎn)換層）最后面積有待建筑設(shè)計(jì)方案的確定2021-9-22同致行.商業(yè)部7東方時(shí)代商業(yè)廣場東方時(shí)代商業(yè)廣場一般化、傳統(tǒng)的命名，容易記憶，但特色不突出* * *商場商場以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源 建議采用“*商業(yè)廣場”模式命名，對其專門會議討論 2021-9-22同致行.商業(yè)部8商場成功基本要素商場成功基本要素商場質(zhì)數(shù)商場質(zhì)數(shù)條件條件商場商場市場市場定位定位商場營銷商場營銷推廣策略推廣策略商場管理商場管理服務(wù)服務(wù)經(jīng)營者的經(jīng)營者的實(shí)力實(shí)力可見，經(jīng)營者的實(shí)力和商場管理服務(wù)是招商直接決定的因素，只有

4、認(rèn)清招商工作的重要性和專業(yè)性，才能實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和銷售的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 2021-9-22同致行.商業(yè)部9體現(xiàn)專業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，中等租金水平定位，整體定價(jià)和分層定價(jià)相結(jié)合采用市場比較法，區(qū)域租金比較和價(jià)格模擬相結(jié)合市場租金定價(jià)的方法使用市場比較法中的區(qū)域租金比較法，而分區(qū)分類散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用價(jià)格模擬法 2021-9-22同致行.商業(yè)部1013層租金均價(jià)為層租金均價(jià)為62.72元元/平方米平方米 其中：其中： 1/f：95.27元元/平方米平方米 2/f：61.93元元/平方米平方米 3/f：30.97元元/平方米平方米 注：以上為市場散租租金，整租租金下浮40到5

5、0% 另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定2021-9-22同致行.商業(yè)部11首選首選整體引進(jìn)大商家整體引進(jìn)大商家備選備選自營招商自營招商發(fā)展商引進(jìn)具有一定知名度的大商家對項(xiàng)目商場實(shí)行整租經(jīng)營 發(fā)展商對項(xiàng)目裙樓實(shí)行散租招商，自己對商場進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理2021-9-22同致行.商業(yè)部12二、招商方案2021-9-22同致行.商業(yè)部13方案方案a：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營管理品牌整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營管理品牌 方案方案b：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司 2021-9-22同致行.商業(yè)部14發(fā)展商大商家整體出租

6、物業(yè)管理經(jīng) 營 管理 財(cái)富廣場商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者2021-9-22同致行.商業(yè)部15發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營管理參 與 經(jīng)營 財(cái)富廣場商業(yè)裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者2021-9-22同致行.商業(yè)部16指指 標(biāo)標(biāo)招招商商難難度度租租金金收收入入返返租租壓壓力力銷銷售售影影響響定位定位相關(guān)相關(guān)性性經(jīng)營經(jīng)營條件條件經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)方方案案a較難小高利好很好要求高小b較易大低一般一般一般要求大2021-9-22同致行.商業(yè)部17方方 案案ab單單 位位說說 明明相關(guān)銷售方式相關(guān)銷售方式分割返租銷分割返租銷售售整體、大面積發(fā)整體、大面積發(fā)售或以租代售售或以租代

7、售計(jì)量指標(biāo)計(jì)量指標(biāo)租金收益97,650,00013,020,000元共10年a取b的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%b取a的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費(fèi)用3,271,2123,680,114元招商+銷售a:0.02b:0.025可比收益157,038,588143,524,427元方案方案ab收益差收益差13,514,162元方案a方案b02021-9-22同致行.商業(yè)部18方方 案案優(yōu)優(yōu) 勢勢劣劣 勢勢a銷售額較高客戶源豐富單個(gè)個(gè)體銷售實(shí)現(xiàn)容易銷售不暢預(yù)期收入無法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的

8、溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力b無返租財(cái)務(wù)壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速(整體性的)售價(jià)較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大 2021-9-22同致行.商業(yè)部19方案方案a a方案方案b b2021-9-22同致行.商業(yè)部20三、招商準(zhǔn)備2021-9-22同致行.商業(yè)部21核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時(shí)代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關(guān)的展示品和精品小家電休閑、品位獨(dú)特的副食餐飲招商產(chǎn)品 招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具

9、、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實(shí)施2021-9-22同致行.商業(yè)部22招商主體招商主體 -以同致行顧問為招商主體進(jìn)行招商。以同致行顧問為招商主體進(jìn)行招商。 2021-9-22同致行.商業(yè)部23招商架構(gòu)招商架構(gòu)發(fā)展商發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發(fā)展商營銷部2021-9-22同致行.商業(yè)部24招商對象招商對象 招商產(chǎn)品的零售商招商產(chǎn)品的零售商 招商產(chǎn)品的代理經(jīng)銷商招商產(chǎn)品的代理經(jīng)銷商 招商產(chǎn)品的直營廠家招商產(chǎn)品的直營廠家 有招商產(chǎn)品資源整合和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的大商家有招商產(chǎn)品資源整合和經(jīng)營

10、管理經(jīng)驗(yàn)的大商家 2021-9-22同致行.商業(yè)部25招商范圍招商范圍郴州招商產(chǎn)品零售市場郴州招商產(chǎn)品零售市場 深圳、廣州、長沙等地的相關(guān)零售市場深圳、廣州、長沙等地的相關(guān)零售市場 廣東省內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域廣東省內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域 2021-9-22同致行.商業(yè)部26招商物料招商物料招商手冊、招商海報(bào)招商手冊、招商海報(bào) 現(xiàn)場現(xiàn)場vi物料物料 pop物料物料 招商合同文本招商合同文本 招商細(xì)則招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等、招商流程、租賃協(xié)議等 商場平面分割圖（規(guī)劃效果圖）商場平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 2021-9-22同致行.商業(yè)部27現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理 招商人員上崗前培訓(xùn)招商人員上崗前培訓(xùn) 每

11、周項(xiàng)目例會每周項(xiàng)目例會 日招商情況匯報(bào)日招商情況匯報(bào)周例會紀(jì)要、招商周、月工作總結(jié)周例會紀(jì)要、招商周、月工作總結(jié) 調(diào)整營銷策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃書調(diào)整營銷策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃書 2021-9-22同致行.商業(yè)部28三、招商實(shí)施2021-9-22同致行.商業(yè)部29招商戰(zhàn)略招商戰(zhàn)略快快-準(zhǔn)備準(zhǔn)備+開展開展+推廣推廣準(zhǔn)準(zhǔn)-時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)+展示展示+把握把握靈靈- 調(diào)整調(diào)整+工具工具+計(jì)劃計(jì)劃招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料招商工作的快速展開，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料 認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，準(zhǔn)確把握商家的心理和需求認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開始招商消息的發(fā)布，準(zhǔn)確把握商家的心理

12、和需求 靈活及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容靈活及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容 , ,做好做好abab計(jì)劃的時(shí)間搭接計(jì)劃的時(shí)間搭接2021-9-22同致行.商業(yè)部30推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃 交付使用及試業(yè)開幕交付使用及試業(yè)開幕 初步推廣工作初步推廣工作 全面推廣工作全面推廣工作 再次推廣工作再次推廣工作 落實(shí)商戶進(jìn)駐商場落實(shí)商戶進(jìn)駐商場 檢討檢討評估評估 方案方案a a方案方案b b2021-9-22同致行.商業(yè)部31推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn) 推廣階段推廣階段開始時(shí)間開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間結(jié)束時(shí)間推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)天數(shù)天數(shù)初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案a 的摸底和目標(biāo)客戶選擇35全面推廣工

13、作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案a的可行性以及積累方案b的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案a/繼續(xù)實(shí)施方案b80落實(shí)商戶進(jìn)駐商場2004/3/12004/3/15完成方案b的60%45交付使用及試業(yè)開幕2004/3/162004/4/1方案b的80%及開業(yè)條件成熟15總 計(jì)215最后推廣時(shí)間視他項(xiàng)工作的開展情況而定，詳細(xì)時(shí)間見工作計(jì)劃表2021-9-22同致行.商業(yè)部32招商策略招商策略走出去、請進(jìn)來走出去、請進(jìn)來 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) 分組進(jìn)行分組進(jìn)行 以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔 2021-9-22同致行.商業(yè)部33廣告策略廣告策略 廣告訴求點(diǎn)廣告訴求點(diǎn)-財(cái)富新天地財(cái)富新天地廣告媒體廣告媒體-折頁折頁+海報(bào)海報(bào)+p