深圳房地產(chǎn)開發(fā)流程

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8、深圳房地產(chǎn)開發(fā)流程本地寶律師2009年6月8日來源：本地寶 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下： 遞交申請受理調(diào)查項目評估核查審批 辦理手續(xù)資料歸檔貸后管理收貸撤保 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請 (一)借款人資格 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件： 1、借款人是經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)獨立法人或其他經(jīng)濟組織。 2、有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。 3、經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。 4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。 5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。 6、有貸款人認可

9、的有效擔保。 7、貸款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。 8、借款人已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證。 9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨螅幸?guī)范的可行性研究報告。 10、貸款項目工程預算報告合理真實。 11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。 12、企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。 13、貸款人規(guī)定的其他條件。 (二)申請貸款資料 開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。 1、單位資料 (1)、經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復

10、印件、法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復印件、貸款證(卡)及復印件; (2)、單位章程、成立批文; (3)、經(jīng)會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表; (4)、工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件; (5)、法人代碼證復印件、年檢報告; (6)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書; (7)、借款申請報告; (8)、公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議; (9)、若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權或使

11、用權證書及有處置權人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明; (10)、公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。 2、項目資料 (1)、項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告; (2)、建設用地規(guī)劃許可證; (3)、建筑工程規(guī)劃許可證; (4)、土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證; (5)、地價款繳交憑證復印件; (6)、施工許可證; (7)、房地產(chǎn)預算許可證; (8)、合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。 (三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決

12、策建議，供貸款決策人參考。 (四)貸款審查的主要內(nèi)容 1、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 2、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。 3、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。 4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。 5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)(施工項目)短期貸款最長不超過1年。 6、審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。 質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。 抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛

13、抵押貸款。 俁證貸款：(1)、俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，擔保法規(guī)定國家機關、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權的分支機構不能作保證人; (2)、核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議; (3)、審查保證人的保證能力。 7、復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。計算公式為： 貸款項目綜合風險度 =貸款方式風險系數(shù)企業(yè)信用等級系數(shù)(1-y)+項目風險等級系數(shù)y 注：y=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額) 貸款資產(chǎn)風險度 =(正常貸款金額項目貸款風險度1.0+逾期貸款金額項目貸款金額1.3+呆滯貸款金額項目貸款風險度1.8+呆賬貸

14、款金額項目貸款風險度2.5)/貸款總額 8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 9、按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。 貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。 貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表交審查主管復審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權授信審批權限報有權人簽批。 (五)貸款的審批 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及項目評估權限辦理。 1、貸款簽批人在授權范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類

15、、金額、期限、利率、方式。 2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。 3、貸款經(jīng)批準后，由調(diào)查部門送貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。 (六)、貸款的發(fā)放 經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前

16、，應為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。 若屬抵押(質(zhì)押)擔保方式，借款人應將抵押物(質(zhì)物)權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。 若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務簽訂抵押貸款業(yè)務合作協(xié)議。 貸款審

17、查部門對貸款合同、有關協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。 第二節(jié)、城市房屋拆遷程序 一、房屋拆遷申請 無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金額機構出具的拆遷補償安置資金證明。 拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容

18、必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。 二、房屋拆遷審批 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 三、簽訂拆

19、遷補償安置協(xié)議 在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議應當規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項。 1、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容： (1)、被拆除房屋的坐落地點、面積和用途; (2)、補償方式; (3)、補償金額; (4)、安置用房面積和安置地點; (5)、搬遷過渡方式及期限; (6)、違約責任等。 2、房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征： (1)、協(xié)議當事人是特定主體，即拆遷人必須是

20、經(jīng)過有關部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人; (2)、協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制; (3)、協(xié)議簽訂有相對的強制性。 補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。 四、實施拆遷 拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合

21、同。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。 被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。 五、城市房屋拆遷的補償 1、補償對象 房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國憲法規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應當明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權人。所有人既包括公民也包括法入

22、。 2、補償形式 房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。 (1)、貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 (2)、房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結算調(diào)換差價的行為。 城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議時，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。除上

23、述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。 3、特殊情況的房屋拆遷補償 (1)、出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 (2)、產(chǎn)權不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。 (3)、設有抵押權房屋的拆遷

24、補償。城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。抵押當事人就解除抵押關系或重新設定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行;抵押當事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷嗳说?，抵押權人按照有關擔保的法律規(guī)定，可向抵押人進行追償，抵押權因房屋滅失而消失。 (4)、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 (5)、臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已

25、超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。 違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。 六、城市房屋拆遷的安置 根據(jù)我國城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。 1、拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。 在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。 搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

26、拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。 因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。 2、房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁

27、決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。 當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀清有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，

28、進行聽證。 房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。 拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。 第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序 房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。 一、投資決策分析階段及其程序 投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關重要的階段?？梢哉f，

29、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。 (一)、開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇 投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。 首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關系不同，投資機會也不一樣。 其次，從中觀眾角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城

30、市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設想具體化，并草簽投資意向書。 最后，進入下一步工作，即項目可行性研究。 (二)、初步可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。 初步可行性研究也稱為預可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結果的成功性如何，

31、決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依據(jù)。 (三)、可行性研究 可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發(fā)成本和預期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，

32、如果某些開發(fā)項目關系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。 二、前期工作階段及其程序 前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權、進行拆遷安置、規(guī)劃設計、施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設、開發(fā)資金籌措、工程建設方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。 (一)、開發(fā)場地的工程勘測 開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃

33、設計、建筑設計及地基處理提供依據(jù)。 (二)、獲取土地使用權 土地使用權可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標或拍賣的方式獲取;也可以從土地二級市場通過轉讓的方式獲取;或通過其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權的途徑和方式。 (三)、征地、拆遷、安置 按照國家土地管理法的有關規(guī)定，通過當?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標準和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。 (四)、規(guī)劃設計 規(guī)劃設計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的藍圖，要以人為本，合理確定各

34、項技術經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 (五)、落實開發(fā)資金 開發(fā)資金是關系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。 (六)、制定建設施工方案 制定詳盡的建設施工方案，對保證開發(fā)項目的施工期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包

35、商談判與簽約計劃等。 (七)、施工現(xiàn)場的臨時“三通一平” 施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房等。 綜上所述，前期準備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設和預期目標的實現(xiàn)。 三、建設階段及其程序 建設階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設備、資金等資源集中

36、于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設的活動。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商;進行項目施工建設的組織管理;項目控制和工程監(jiān)理;項目竣工驗收和交付使用。 (一)、項目發(fā)包 開發(fā)商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經(jīng)過發(fā)標、投標、開標、議標和中標等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。 (二)、施工組織管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎設施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實

37、施。在項目建設過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術管理和工程現(xiàn)場管理等。 (三)、項目控制與監(jiān)理 在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規(guī)劃設計和施工合同要求進行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。 施工建設中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面;質(zhì)量控制又包含設計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制;投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。 (四)、項目竣工驗

38、收 開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設計單位、施工單位、建設管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關管理部門，按照被審核批準的設計、施工文件和國家頒布的有關施工驗收規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設計規(guī)定或主管部門要求分階段建設的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。 四、營銷階段 房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn);才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發(fā)建設初期，盡可能地預售或預租房屋，盡早回籠資金

39、用于開發(fā)建設;在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 (一)、可行性研究的基本概念和作用 1、可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術和經(jīng)濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關資料，還要研究該項目在技術上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結果是否能取得較好的效益，是否有多方案選

40、擇的可能等等。這種技術論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分， 2、可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面： (1)、作為確定項目建設的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。 (2)、作為向銀行和其他金融機構融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。 (3)、可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項

41、目對環(huán)境影響的依據(jù)。 (4)、作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。 (5)、根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。 (6)、作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)。 (二)、可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟 1、可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則： (1)、投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建

42、議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找有利的投資機會。 投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。 (2)、初步可行性研究。亦稱“預可行性研究”。在投資機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： 、在機會研究結論的基礎和詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。 、確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時

43、間和費用。、根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。 初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。 (3)、詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設項目進行詳細深入的技術經(jīng)濟分析論證，從技術、經(jīng)濟社會和財務方面為項目進行投資決策提供科學依據(jù)。 (4)、項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，對上報立項的建設項目可行性研究報告進行全面的審

44、核和再評估。其內(nèi)容包括： 、全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實; 、分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)、定額費率的選擇; 、從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益; 、分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策; 、最后寫出項目評估報告。 2、可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面： (1)、總論：包括開發(fā)項目概況、研究結果概要、存在問題和建議。 (2)、市場需求、供給預測租

45、售價格變化趨勢預測。 (3)、開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)： (4)、明確資源、原材料及公用設施條件。 (5)、根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。 (6)、項目投資、銷售費用的投入時間。 (7)、資金來源及融資方式。 (8)、項目租售收入預測。 (9)、國民經(jīng)濟評價和項目財務評價。 (10)、項目評價與結論。 3、可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行： (1)、接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介

46、紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。 (2)、收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。 (3)、設計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。 (4)、財務評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等

47、基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。 (5)、方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。 (6)、制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 (7)、編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。 二、土地使用權獲取 目前，我國

48、土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。 (一)、通過政府行政劃撥獲取土地使用權 根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，土地管理法對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須

49、報國務院批準;其余由省級人民政府批準。 建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設基金;在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。 (二)、國有土地使用權的有償使用 國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。 1、國有土地使用權出讓。國有土

50、地使用權出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。 合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。 在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應當按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后

51、重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。 土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應當經(jīng)原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。 目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。 (1)、招標出讓土地使用權。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知

52、)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。 (2)、拍賣出讓土地使用權。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

53、(3)、協(xié)議出讓土地使用權。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。 2、國有土地使用權租賃。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權

54、出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規(guī)的制定正在研究之中。 3、國有土地使用權作價人股。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。 (三)、補地價方式 鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出