德州房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告

1、 山東大舜天成置業(yè)有限公司德州房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告第一部分 項目概況一、項目基本情況（一）地塊基本信息1、區(qū)域位置地塊位于德州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)晶華北路北端。該地塊距離德州火車站約13公里左右；距離市政府、中心市區(qū)11公里左右，距離京滬高鐵德州站約13公里。2、地塊基本指標該地塊總占地面積117畝，凈用地面積97畝左右。該用地容積率上限為3。3、地塊現(xiàn)狀 該地塊地勢平坦，地形較為方正，地上建筑物有該公司的三個廠房和一個酒店，其余為綠化和植被。二、配套設(shè)施狀況（一）交通狀況 該地塊緊鄰晶華大道，德州市一級主干道，市內(nèi)交通非常方便。另外，該地塊緊鄰德州北繞城高速和京滬高速，城際交通比較便利。（二）周邊

2、2公里范圍內(nèi)生活配套設(shè)施周邊兩公里內(nèi)基本沒有生活配套設(shè)施，基本的生活消費都難以保證。項目西南方向500米左右處有十多間沿街商鋪，算是最大的生活配套設(shè)施。周邊2公里范圍內(nèi)沒有發(fā)現(xiàn)醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施。從項目地到達市里有一路公交車，出行比較困難。（三）周邊2公里范圍外可輻射生活配套設(shè)施項目周邊2公里范圍外可輻射的生活配套設(shè)施很少，距離項目地塊5-7公里處，有開發(fā)區(qū)商貿(mào)城，算是最近的能滿足基本生活需求的配套設(shè)施，生活非常不便。另外，據(jù)了解，項目周邊近期內(nèi)不會建設(shè)有大型的生活配套設(shè)施。所以項目區(qū)域的成熟度還非常差，成熟周期還非常長。第二部分 市場研究一、德州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（一）德州市宏觀經(jīng)濟

3、發(fā)展現(xiàn)狀1、經(jīng)濟總量分析（1）gdp分析 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng) 相對濟南gdp總量數(shù)據(jù)來看，德州市經(jīng)濟總量不到濟南市的一半。增長速度也較為平緩。數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)2006-2010年，德州市g(shù)dp經(jīng)濟總量呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，年平均增長率保持在10%以上，均高出同年全國平均增長水平。（2）人均gdp分析 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)2006-2010年，德州市人均gdp呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，但增長速度較為緩慢。與濟南相比，德州市人均gdp約為濟南市的一半。（3）經(jīng)濟總量數(shù)據(jù)總結(jié)德州市近5年的gdp平穩(wěn)增長，相比于濟南二線城市，經(jīng)濟總量和增長速度都有較大差距，相比于全國平均水平，德州gdp增長速度高出

4、全國平均水平。另外，2010年德州gdp總量1657.82億元，增長率12.4%，人均gdp29010元，約合4400美元。所以，作為一個三線城市，德州的經(jīng)濟總量和人均經(jīng)濟總量能較好的支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 年份德州市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比（%）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)200614.0 55.8 30.2 200713.4 55.5 31.1 200813.0 56.2 30.8 200913.0 55.0 32.0 201012.7 54.3 33.0 數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)德州市經(jīng)濟發(fā)展動力主要來源于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，尤其是第二產(chǎn)業(yè)是德州市支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過總產(chǎn)值的

5、一半以上?？傮w看，德州的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢，產(chǎn)業(yè)占比不高，與發(fā)達城市（北京、上海、廣州等）的70%比重相比相差較遠，與濟南（2010年第三產(chǎn)業(yè)占比52%）也有較大差距。但從2008年開始，第三產(chǎn)業(yè)有了發(fā)展和提升，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的促進作用。第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會進一步促進從業(yè)人員的增加，增加對住宅市場的剛性需求。3、人口分析數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)2006-2010年，德州市人口呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，2010年人口增長速度開始放緩。截至2010年年底，德州市戶籍人口為570萬人，較2006年增加12.3萬人，增加幅度不大。隨著2010年德州城市化進程的加快推進（特別是高鐵新區(qū)的

6、規(guī)劃建設(shè)），德州市區(qū)的人口聚集度很可能會有一個較大的提升。數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)從上圖中看出，德州市人口戶數(shù)逐年增加，08年起增加幅度加快；戶均人口的變化為逐年遞減，08年起遞減速度加快，由2006年3.53人/戶逐年下降，到2009年降至平均3.39人/戶。說明三個問題：一是德州的人口戶數(shù)增加預(yù)示著有更多的住宅需求產(chǎn)生，特別是2008年起，德州每年平均增加的戶數(shù)為4-5萬戶，住宅需求量很大。二是德州有更多的家庭戶數(shù)從原家庭中分化出來，增加了總戶數(shù)的變化。一戶當(dāng)中家庭成員平均數(shù)量逐步減少，并且從08年開始減少的速度加快。三是戶均人口的逐漸減少、總戶數(shù)的增加，對兩室住宅需求有較大的促進作用。4

7、、購買力分析數(shù)據(jù)來源：山東統(tǒng)計信息網(wǎng)德州市年人均可支配收入和人均消費支出基本呈現(xiàn)直線式增長態(tài)勢，但兩者的基數(shù)都較低，截至2010年，人均可支配收入僅為17410.48元，人均消費性支出為11628.18元，相對較低。收入和支出的差額每年都在擴大，2010年差額擴大到5782元。說明德州居民的收入增長較快，但是支出增長較慢，消費水平提升能力不強。 德州市城市居民的居住消費支出占總消費支出的比例基本在10%上下徘徊，2010年的比例增加到了12.09%，預(yù)計2011年的消費比例會保持在12%以上。但從總占比看，居民用于居住的消費支出具有較大增長潛力（普通工薪階層貸款買房，每月還款金額占到月收入的2

8、0-30%，甚至更高）。5、城鎮(zhèn)居民居住狀況 數(shù)據(jù)來源：德州市統(tǒng)計局人均住房面積是德州市未來城市發(fā)展，居民居住剛性需求的宏觀數(shù)據(jù)，具有重要參考價值。數(shù)據(jù)說明，07年到10年，德州市的城鎮(zhèn)居民人均建筑面積增長不快，并且2010年出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。說明德州市的城鎮(zhèn)居民的住宅消費需求未能得到有效滿足。通過數(shù)據(jù)調(diào)查，德州近兩年的商品房供應(yīng)量明顯增多，剩余存量不斷增加，德州居民購房量也有較大提升。但由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，以及德州房價的快速上揚，德州居民觀望心理加重。（二）德州市經(jīng)濟發(fā)展展望1、德州市發(fā)展規(guī)劃解析構(gòu)建“一區(qū)、一軸、兩帶”城市 這次的規(guī)劃中，德州將按照特大城市發(fā)展框架的要求，構(gòu)建“一區(qū)

9、、一軸、兩帶”。其中“一區(qū)”指以德州中心城區(qū)為發(fā)展中心，以陵縣、寧津、武城和平原四個城市為副中心，構(gòu)建成德州都市發(fā)展核心區(qū)?！耙惠S”指依托京滬鐵路、京滬高鐵、京臺(原京福)高速形成與京津、濟南等城市對接的區(qū)域發(fā)展軸。“兩帶”指依托德濱高速、德商高速連接線形成的以德州中心城區(qū)為中心的東、西兩條市域城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)濟帶。項目地點處在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于未來重點打造的先進制造業(yè)基地范圍內(nèi)。也就是說在未來的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中，本區(qū)域以工業(yè)為主，不是城市住宅市場重點開發(fā)的區(qū)域。項目點2、政策解析（1）存款準備金率上升 2011年6月14日，央行宣布上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，這也是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準備金率。

10、2011年以來，央行以每月一次的頻率，連續(xù)六次上調(diào)存款準備金率，如此頻繁的調(diào)升節(jié)奏歷史罕見。存款準備已經(jīng)連續(xù)提升，目前已突破歷史最高位，達到21.5%。這將限制銀行的信貸規(guī)模，銀行對按揭客戶的審查將逐步嚴格，部分按揭客戶將被限制在按揭之外。（2）利率上升 中國人民銀行7月6日晚間宣布，自2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來第三次加息，也是金融危機之后第五次加息。調(diào)整后，金融機構(gòu)人民幣一年期存款利率達3.5%，一年期貸款利率達6.56%。在經(jīng)濟增速趨緩

11、的背景下，央行宣布再次加息，凸顯出政府堅決抑制通脹的決心。另外，國家統(tǒng)計局7月9日發(fā)布了6月cpi等經(jīng)濟數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示cpi同比上漲達6.4%。（3）國八條“國八條”短期目標是抑制需求，長期目標是緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場。但是政策目標并非只“限供應(yīng)”不“促需求”，而是不同時期各有側(cè)重。短期政策調(diào)控目標“遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”、“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內(nèi)市場非理性繁榮，為長期各種供應(yīng)的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴歷政策繼續(xù)加碼。長期政策調(diào)控目標緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場監(jiān)管措施促使商品房市場有效供應(yīng)的形成，

12、并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡，從近期將對首套房貸款比例上調(diào)就可以明顯看出這一點。（4）德州本地政策為了貫徹“國八條”，德州市市政府決定，2011年度的新建住房價格控制目標為：新房價格增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長水平。 2011年德州市政府工作報告提出，今年德州市年度生產(chǎn)總值增長13%以上，城市居民人均可支配收入年均增長與經(jīng)濟發(fā)展同步。2011年以來，德州市房管部門通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。住房困難戶較多的國有工礦、大型企業(yè)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的

13、情況下，經(jīng)市、縣（市）政府批準，可以利用自用土地，通過棚戶區(qū)改造、集資建房等方式建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房。外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，組織建設(shè)公共租賃住房。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款。落實保障性住房建設(shè)資金。嚴格落實住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的規(guī)定，結(jié)余部分可用于建設(shè)公共租賃住房。資金缺口較大的地方可適當(dāng)提高提取比例。購房不足5年銷售，全額征營業(yè)稅 針對德州市目前居民的購房情況，德州市相關(guān)部門將嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非

14、普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。強化差別化住房信貸政策。執(zhí)行國家統(tǒng)一的第二套及以上住房貸款政策。超過2年不開發(fā)，收回土地使用權(quán)2011年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量，原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同

15、約定的土地開發(fā)項目。動態(tài)監(jiān)管房地產(chǎn)市場 繼續(xù)以中小套型、中低價位商品住宅為重點，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持合理的房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)規(guī)模，努力滿足城鎮(zhèn)居民的合理購房需求。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點查處未辦理規(guī)劃、施工、預(yù)售許可手續(xù)進行建設(shè)和預(yù)售的違法違規(guī)行為。 推行市場監(jiān)管、項目監(jiān)管、企業(yè)監(jiān)管“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，實行房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)條件意見書和項目手冊制度，嚴格執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案，加強預(yù)售資金監(jiān)管，推行房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案制度，全方位提升房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量。（5）政策總結(jié)以上相關(guān)政策對德州房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠起到一定的調(diào)控作用。由于政策影響，購房消費者的心理預(yù)

16、期將受到影響，并因此改變購房行為，部分首次置業(yè)和改善性置業(yè)者會因首付和月供的雙重增加而推遲購房，部分投資性客戶因限購和投資回報率下降等因素而放棄購房。但是，對于德州房地產(chǎn)市場而言，自住購房占比在90%以上，投資占比很小，由此決定了其受政策影響程度較一、二線城市弱，需求依然較大。小結(jié)綜上所述，德州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展有以下特點：第一，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步發(fā)展，但增速緩慢。第二，居民消費能力偏弱，消費傾向有待提高。第三，德州市人口聚集度較高。第四，德州市區(qū)發(fā)展半徑較大，除老城區(qū)外，新的發(fā)展區(qū)域成熟度和人口聚集的速度都比較慢。第五，德州市整體住宅需求旺盛，但具體到各個區(qū)域差異較大。第六，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在德州并

17、沒有根本性影響。二、德州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（一）開發(fā)區(qū)概況德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是經(jīng)山東省人民政府批準設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?9萬，建成區(qū)面積近40平方公里，管轄區(qū)面積320平方公里。德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于德州市中心城區(qū)，眾多鐵路、高速公路在德州交匯，形成的“雙縱雙橫”鐵路交通網(wǎng)（京滬高鐵、太青客運專線、德龍煙與已有的京滬、石德鐵路）、“三縱三橫”高速公路交通網(wǎng)（德濱、濟樂、德商高速公路與已有的京滬、濟青、濟聊高速公路），其交叉節(jié)點基本都在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)項目累計達716個，總投資615.4億元；建成投產(chǎn)企業(yè)503家，完成投資456.3億元。江蘇波司登、上海光明乳業(yè)、

18、河南雙匯、廣東樂華陶瓷、山東皇明、日本明治機械、臺灣美利達自行車、香港富國金融集團等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)進駐。產(chǎn)業(yè)初步形成了新能源、生物醫(yī)藥、空調(diào)、機械電子、紡織服裝、食品深加工、建材、物流等八大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。其中，新能源和生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)機械電子制造業(yè)、現(xiàn)代業(yè)態(tài)的服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占到總產(chǎn)值的76.2%。德州高鐵新區(qū)地處德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)境內(nèi)，東至高鐵以東德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政邊界、北至北外環(huán)、西至減河、南至104國道，總面積56平方公里，規(guī)劃年限為2009-2030年。將建設(shè)成為未來德州重要的交通門戶區(qū)，新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和外相型功能拓展區(qū)。其中27平方公里土地利用總體規(guī)劃修編已經(jīng)國務(wù)院審批，是近期

19、需要盡快啟動的區(qū)域，至2020年基本建成。高鐵新區(qū)整個規(guī)劃方案可以總結(jié)為“一極、兩片、三軸、六大功能區(qū)”?！耙粯O”：就是依托德州高鐵站，形成交通商務(wù)區(qū)，成為帶動整個新區(qū)發(fā)展的輻射源和增長極?！皟善保阂詵|方紅路為界，南部為城市居住及綜合服務(wù)區(qū)、北部為工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！叭S”：一是以東風(fēng)東路為主導(dǎo)的城市東西向空間發(fā)展軸，是城市重要的景觀軸和公共服務(wù)功能軸。二是南北向城市空間功能軸，自北向南依次布局產(chǎn)業(yè)鄰里中心、產(chǎn)業(yè)行政服務(wù)中心、城市商業(yè)中心、批發(fā)貿(mào)易中心等，作為城市南北向重要的功能帶，更好地為東西兩側(cè)地塊服務(wù)。三是依托楊莊溝良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，打造東西向城市生態(tài)軸?！傲蠊δ軈^(qū)”分別為：濱河生態(tài)社區(qū)

20、、新能源產(chǎn)業(yè)片區(qū)、生物產(chǎn)業(yè)片區(qū)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、東風(fēng)路城市公共服務(wù)綜合片區(qū)、配套住宅片區(qū)等。（二）項目點周邊產(chǎn)業(yè)概況經(jīng)過調(diào)研，項目周邊的主要行業(yè)有：空調(diào)行業(yè)（貝萊特等），電子行業(yè)（厚成電子等），裝備制造業(yè)（景津壓濾機集團、普利森機械等）、服飾行業(yè)、金屬行業(yè)、橡膠行業(yè)、食品加工業(yè)（雙匯等）等等。沿晶華大道南北輻射，項目周邊3公里范圍內(nèi)的廠家估計在150家左右。其中有不少勞動密集型企業(yè)，如雙匯（現(xiàn)有職工4000多人）、貝萊特（1000多人）等。普通職工的工資待遇約1000-2000元，人數(shù)占比40-50%；普通管理人員待遇在2000-3000元，占比約30-35%；3000元以上管理層占比約20%。

21、普通職工的組成：70%以上的來至德州市普通工薪階層的子女和周邊下縣的年輕人，20%左右的外來打工者。小結(jié)德州開發(fā)區(qū)規(guī)劃起點較高，而且工廠企業(yè)也已大量進入開發(fā)區(qū)，但開發(fā)區(qū)的整體成熟程度還有待提高。從目前的發(fā)展?fàn)顩r和未來來看，開發(fā)區(qū)的主要居住區(qū)域分布在東方紅路沿線，距離項目區(qū)域距離較遠。高鐵新區(qū)概念對項目的發(fā)展缺乏有效的輻射影響。項目區(qū)域住宅市場利好因素缺乏。德州開發(fā)區(qū)的定位是工業(yè)區(qū)，尤其是項目周邊區(qū)域幾乎全部是工廠企業(yè)，而且是勞動密集型企業(yè)，職工收入普遍偏低。三、德州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況（一）德州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總體情況年份20062007200820092010社會固定資產(chǎn)投資額（億元）566

22、.76604.29732.89926.921140.59房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）39.748.0963.873.3190.19商品房開發(fā)投資額（億元）27.4843.0755.3861.5869.09商品房施工面積（萬）615.45709.951032.63商品房銷售面積（萬）185.7192.41206.64292.53457.83住宅銷售占商品房銷售總量比（%）94.738.823.791.292.32006-2010年，德州市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較小。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，近兩年，住宅開發(fā)投資和銷售均占絕對主體。（二）德州市住宅市場分析1、區(qū)域劃分根據(jù)德州

23、市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對德州市的樓盤區(qū)域進行劃分為鐵西板塊、北部工業(yè)區(qū)板塊、北部城區(qū)、城區(qū)中心板塊、南部城區(qū)板塊、河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊、高鐵新區(qū)板塊。項目所處區(qū)域為開發(fā)區(qū)板塊。 我司目標地塊正處于各發(fā)展規(guī)劃方向的邊緣。2、成交量分析德州市房產(chǎn)管理中心資料顯示，2010年，德州市區(qū)共批準預(yù)售商品房91.17萬平方米，比2009年減少7.26%。2010年，德州市新建商品房網(wǎng)上簽約銷售164.63萬平方米，比上年同比增長41.06%。2010年12月份德州市區(qū)新批準預(yù)售的商品房數(shù)量大幅增加，當(dāng)月有近20萬平方米，比11月翻了一番多。同時，新建商品住房當(dāng)月簽約1100余套，

24、比11月環(huán)比上漲三成多。2011年1至6月，城區(qū)新建商品房銷售面積出現(xiàn)逐月回升現(xiàn)象，5、6月份呈放量增長態(tài)勢，兩個月的銷量占半年銷量的六成。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年批準預(yù)售商品房32.04萬平方米，比去年同期下降11.24%；存量商品房70.04萬平方米，比上年同期增長87.49%；實際銷售套數(shù)和面積止跌回升，達到2585套、24.58萬平方米，分別比上年同期增長9.2%和2.42%。其中，僅6月份商品住房銷售面積就達9.36萬平方米，占上半年銷售量的39.02%，同比增長1.2倍，比5月份環(huán)比增加83.89%。3、交易價格分析數(shù)據(jù)來源：德州房產(chǎn)網(wǎng) 資料表明，2010年德州成交商品房中，4000元

25、/平米以下商品房成交量占比達86%，5000元/以下商品房成交量達95%以上。2011年商品房交易價格又有了較大攀升，6月份德州商品房網(wǎng)簽平均價格上漲到了3400元/。根據(jù)調(diào)研樓盤的價格漲幅情況判斷，2011年商品房價格每月平均增幅區(qū)間在50-100元/。由于商品房價格的快速提升已經(jīng)迫使德州市政府加大了監(jiān)管力度，但是，2011年下半年的德州房價仍然表現(xiàn)出一定的上漲趨勢。4、典型樓盤分析（1）樓盤基本信息樓盤名稱所屬板塊開盤時間樓盤位置建筑面積開發(fā)商蔚來城河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊2009年11月德州市新城區(qū)天衢路以南，三八路以北，河?xùn)|大街以西25.21萬山東皇明太陽能房地產(chǎn)有限公司中建華府河?xùn)|新區(qū)及

26、開發(fā)區(qū)板塊2010年10月德州開發(fā)區(qū)，三八路和晶華大道的交匯處25萬中建地產(chǎn)至尊名郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊2009年下半年德州開發(fā)區(qū)大學(xué)東路與晶華路交界處北18萬德州力量安邦置業(yè)有限公司江南水郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊2009年初德州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東風(fēng)東路、晶華路、新河路、體育路圍合地塊56萬平方米外海房產(chǎn)德州大壯事業(yè)有限公司（2）產(chǎn)品分析樓盤名稱所屬板塊物業(yè)類型物業(yè)配比戶型配比暢銷戶型交房標準蔚來城河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊花園洋房 高層住宅公寓10%80%10%一期主力戶型：150、200二期主力戶型：300、400、700；一期：150、200二期：291、377毛坯中建華府河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊洋房

27、多層住宅 高層住宅 30%60%10%花園洋房：140-180，電梯洋房：117-157，比例1:2；普通多層90、120，比例1:1；高層90、120，比例1:1花園洋房毛坯至尊名郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊高層住宅100%70-80：300戶80-90：1000戶90-126：400戶70-80小戶型簡裝江南水郡 河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊多層住宅小高層洋房60%20%20%多層和小高層：90、120，比例1:1；洋房：180、240比例1:1； 120三室多層；180、240洋房毛坯蔚來城和江南水郡項目位于德州市市中心邊緣地帶，緊鄰公園或者河流，環(huán)境和區(qū)位都比較好。這類項目都選擇開發(fā)高品質(zhì)樓盤，選擇

28、洋房、多層、小高層等物業(yè)類型，并以洋房和品質(zhì)多層為主，滿足城市市區(qū)中上層客群的高品位居住生活的需求。戶型基本是120以上大戶型，以高舒適度為目標。而至尊名郡區(qū)位較差，距離市區(qū)較遠，則選擇了小高層物業(yè)類型，小面積戶型為主體，以中低收入者為主要客群，并且有針對性的滿足開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)的打工者住房需求。同時，至尊名郡交房方式為簡裝，節(jié)省了中低收入客群的購房總成本，又節(jié)約了購房者的裝修成本和時間成本，更具有吸引力。 (3)價格分析樓盤名稱所屬板塊成交價格（元/平米）銷售進展蔚來城河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊9600元-17000元/一期售完二期剩西單元有房中建華府河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊洋房6600-9800元；多層

29、高層均價5000元/（2010年）今年年底將全部售完 其中高層剩余4、5套至尊名郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊均價3850元2010年下半年開售，2012年10月交房；二期2013年交房外海江南水郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊4800元/售罄 樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的不同直接導(dǎo)致了價格的不同；區(qū)位好、品質(zhì)高的樓盤價格較高；區(qū)位差、品質(zhì)低的樓盤以低價為賣點。區(qū)位差不多的樓盤，價格的區(qū)分主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的品質(zhì)和風(fēng)格，以及周邊的配套、交通、環(huán)境情況。（3）客戶群分析項目名稱所屬板塊主力客群蔚來城河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊主要以本地中上層人群為主，占比約70%-80%，其中包括部分下縣購房者，外地如北京、天津、濟南等也有少部分購房

30、者，占比約10%。中建華府河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊主要是機關(guān)事業(yè)單位、私營業(yè)主。外地購房者有一部分，主要來至北京、天津等地，大都是原籍德州。至尊名郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊一期主要是開發(fā)區(qū)職員，占80%；下縣客戶20%； 二期一部分企業(yè)團購，其他還未定。外海江南水郡河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊60%外來客戶+下縣客戶；40%德州市內(nèi)客戶，改善性住房為主。 從客群構(gòu)成看，區(qū)位好、高品質(zhì)樓盤以本地中上層客群為主，以改善性需求和投資為主要購房目的。同時，高品質(zhì)樓盤也更能吸引外地投資客戶；而區(qū)位差、品質(zhì)低的樓盤主要為了滿足中低收入者或者首次置業(yè)者的剛性居住需求，并且這類樓盤都帶有較強的區(qū)域性客群特征。第四部分 項目整

31、體分析一、 項目swot分析（一）優(yōu)勢：1、項目地塊平整方正，建筑物少，易于開發(fā)；2、項目緊鄰晶華大道一級主干道，北邊和東邊有高速路，交通較為便利；3、周邊環(huán)境良好，空氣污染較輕，基本無噪音干擾；4、項目周邊為工業(yè)區(qū)，方圓2公里內(nèi)沒有樓盤競爭，工業(yè)區(qū)以及周邊下縣存在一定數(shù)量的剛性需求客戶；（二）劣勢：1、項目地處工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊人煙稀少，缺乏生活配套設(shè)施，居住氛圍差；2、項目距離市中心區(qū)域較遠，距離主要交通要站都有較遠路程，位置偏僻，吸引到市區(qū)客戶的難度大；3、項目位于工業(yè)區(qū)，是未來德州市重點打造的先進制造業(yè)基地，遠離德州市主要的居住生活功能區(qū)。其性質(zhì)直接決定了該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Σ淮?，生活居?/p>

32、功能很難有好的改觀。4、該區(qū)域的客群大部分收入較低，購買力不足，限制了項目產(chǎn)品定位；5、該項目是我公司進入德州的第一個項目，購房者認知度低，缺少名氣；（三）機會1、向北越過繞城高速不遠距離，將建設(shè)德州市東北城，建設(shè)現(xiàn)代化的物流中心，其中有500萬的居住規(guī)劃面積。東北城的建設(shè)會逐步吸引大量居住人群，我項目或許能從中獲取一些客戶。2、目前德州市城市發(fā)展速度非常迅速，商品房價格日漸攀升，尤其是高鐵的開通，對德州整體的人流提供利好支撐。3、德州的商品房價格增長很快，普通工薪階層的購買力明顯不足，本項目的低價位具有較大的吸引力。（四）威脅：1、德州近兩年推出的樓盤很多，商品房存量較大，需要較長時間消化；

33、本項目的客群范圍較窄，銷售率和去化速度都有風(fēng)險。2、本項目往南3公里存在一個直接競爭項目“至尊名郡”，規(guī)模1700戶，定位幾乎和我們一致，針對客源基本以開發(fā)區(qū)中低收入者為主。目前已經(jīng)開始銷售，消化了很多客源。該開發(fā)商后期在項目附近區(qū)域計劃開發(fā)另一個較大規(guī)模項目“唯美國際城”，也是一個潛在威脅點。3、房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策，尤其是對按揭貸款者的購買欲望和購買能力影響較大，這類客戶又是本項目的主要定位客群，存在銷售風(fēng)險。4、2011年山東省下達德州市的保障性住房建設(shè)任務(wù)是11790套。其中新建廉租住房1350套，新建經(jīng)濟適用住房3250套，新建公共租賃住房5000套。德州政府力爭年底竣工率達到60%

34、。我們的項目定位客群與保障性住房的需求客群相重疊，對項目的銷售構(gòu)成一定威脅。二、項目定位（一）定位依據(jù)1、物業(yè)類型定位依據(jù)我項目所處位置屬于開發(fā)區(qū)北部的工業(yè)廠區(qū)，距離開發(fā)區(qū)市區(qū)有6公里路程，距離中心市區(qū)12公里，距離高鐵站約13公里，位置較偏遠，周邊都是工廠，并且緊鄰雙匯、貝萊特等勞動密集型企業(yè)，其他還有一些存在輕度污染性質(zhì)的工廠，如紡織服裝廠、金屬冶煉、機械廠、橡膠廠等。周邊沒有任何的生活配套設(shè)施，街面人群稀少，僅有幾家小型服務(wù)門市。區(qū)位的特點使得我項目的產(chǎn)品可選擇性余地不大，別墅、洋房不在考慮范疇；又因德州新規(guī)定樓盤不能再建造多層，我們可以選擇的產(chǎn)品基本鎖定在多層、小高層或高層。2、客群定

35、位依據(jù)由于項目所處位置較為偏遠，周邊都是工廠，又不在未來德州重點開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)，吸引市區(qū)客戶購房的能力較差，基本鎖定在周邊客群。周邊客群的構(gòu)成為：年輕打工者，比例50%，收入1500-2000元/月，70%以上來自市內(nèi)普通工薪階層子女和下縣百姓子女。中層管理者，比例20%，收入2000-3000元/月，基本來自市區(qū)和外地，可歸為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，剩余的是企業(yè)的上層管理者，人數(shù)在5-10%，大都是外地商人和本地企業(yè)家。3、周邊房地產(chǎn)市場定位依據(jù)周邊2公里范圍內(nèi)沒有任何樓盤競爭，但是在3公里范圍出現(xiàn)了直接性的競爭樓盤“至尊名郡”。該樓盤定位在工廠打工者，以及市區(qū)工薪階層的子女。由于樓盤距離市區(qū)3公里路

36、程，屬于市區(qū)客戶購房的可接受范圍。該樓盤共1700套房源，一期400套70-80小戶型房源基本售罄。后期主力戶型是90左右的二室和小三室，約1000套。該開發(fā)商后期計劃運作另外一個更大的項目，約60萬的住宅項目。項目地點在“至尊名郡”東南方位。4、價格定位依據(jù)目前，德州的中心市區(qū)均價在7000元/（以玫瑰公館高層住宅為參考價）；北部工業(yè)園、南部郊區(qū)和鐵西片區(qū)的均價也在4000元/以上（通過至尊名郡的購房客戶了解到的價格）；開發(fā)區(qū)的均價在5500元/（以中建華府和江南水郡為主要參考價）；與我項目地點距離最近的項目“至尊名郡”均價已經(jīng)到了3850元/（簡裝交房）。德州市居民對本地房地產(chǎn)市場價格一年

37、增幅接近1000元/的行情感到驚愕，有些措手不及。非常擔(dān)心后期房價還會過快增長，并且市場有了這一苗頭。據(jù)電話與德州朋友了解，市區(qū)居民對郊區(qū)房價4000元/的認可度較低，尤其是對至尊名郡目前的接近4000元/均價不認同，這也是目前該項目二期房源銷售不很樂觀的重要原因。另外一個重要原因，該項目的二期價格已經(jīng)大大超出了項目主力客群可接受的價格范圍，很多購房者開始觀望。5、宏觀市場定位依據(jù)德州的房地產(chǎn)市場開發(fā)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模不斷壯大，但仍然不能滿足德州市居民的住房剛性需求，但是由于房價的過快上揚，購房者觀望心理加重，房源存量不斷增加。另外，根據(jù)德州市的發(fā)展規(guī)劃，未來德州的住宅增量將會很

38、大，包括東北城、高鐵新區(qū)建設(shè)等。預(yù)計在2013年-2014年，很可能出現(xiàn)供應(yīng)過量，短期內(nèi)無法消化的市場風(fēng)險。（二）項目定位物業(yè)類型定位：住宅+商業(yè)+公建配套，商業(yè)配套占比3-4%左右；建筑類型定位：小高層或高層或多層整體定位：普通工薪階層的首次置業(yè)房檔次定位：低中端產(chǎn)品產(chǎn)品定位：戶型和面積：l 70-80兩室小戶型：占比40%， l 80-90的普通二室：占比40%；l 90-110的小三室：占比15%；l 110-120的普通三室：占比5%。建筑類別：板樓交房標準：毛坯首選，簡裝備選（主要考慮到至尊名郡的直接競爭）。風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格即可，1、2層外墻磚，2層以上墻面漆或則涂料；顏色可以是灰

39、白相間格調(diào)。景觀：簡單園林設(shè)計?？蛻羧憾ㄎ唬褐髁蛻羧海褐苓吂S企業(yè)的員工，占比60%；次主力客戶群：周邊縣市進城人員、外地工作在家置業(yè)人員，占比30%；潛在客戶群：部分市區(qū)購買力不強的客戶或投資客戶，占比10%。價格定位：開盤價：住宅3000元/平米左右（毛坯）；商業(yè)3800元/平米；住宅銷售均價：3500元/平米左右商業(yè)銷售均價：4500元/平米。住戶車位比：1:0.8左右。第五部分 投資估算一、投資估算方案一：按照容積率3估算1、基本數(shù)據(jù)可規(guī)劃用地面積（畝）97備注總建筑面積（萬平米）24.6697地上建筑面積（萬平米）住宅18.818公建配套0.582地下建筑面積（萬平米）車庫庫房等3.16176開發(fā)用地平均成本（萬元/畝）130按照1.3億元計算建設(shè)費用（元/平米）地上建筑成本1600地下成本1600銷售均價（元/平米）住