嘉進隆前海汽車城物業(yè)管理方案確定稿1

1、 嘉進隆前海汽車城嘉進隆前海汽車城物業(yè)管理方案目 錄第一部分 項目物業(yè)管理開發(fā)的理念-3 第一章 嘉進隆前海汽車城簡介 第二章 物業(yè)管理理念及思路 第三章 擬采取的物業(yè)服務(wù)措施第二部分 項目物業(yè)管理方式-6第一章 物業(yè)管理模式及組織架構(gòu)第二章 物業(yè)公司整體工作流程第三章 各類人員的素質(zhì)要求第四章 物業(yè)公司組建的資源配置第三部分 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾-13第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物業(yè)資料第四部分 項目物業(yè)管理費用-15第一章 財務(wù)管理第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支預(yù)測第五部分 物業(yè)服務(wù)項目及收費標準-17第一章 服務(wù)思路第二章 服務(wù)項目及收費標

2、準第六部分 物業(yè)接管計劃-18第一章 物業(yè)接管項目第二章 物業(yè)接流程第三章 物業(yè)接管時間及人員安排第七部分 物業(yè)日常管理目標及承諾 - 22第一部分 項目物業(yè)管理開發(fā)的理念第一章 汽配城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題1.嘉進隆前海汽車城配城簡介： 第一節(jié)：嘉進隆前海汽車城簡介和物業(yè)所需解決的主要問題（一）綜合簡介：嘉進隆前海汽車城是深圳市嘉進隆實業(yè)發(fā)展有限公司精心策劃投資的重點項目，建成了一個集整車銷售、售后服務(wù)、維修美容、汽車用品交易、一站式服務(wù)為一體的全新汽車交易園區(qū)，是目前南山區(qū)建筑現(xiàn)代、配套設(shè)施完善、服務(wù)功能齊全、經(jīng)營規(guī)模最大的園林式汽車有形市場。（二）地理位置：南山區(qū)寶安大道以北、雙界

3、河以東的空地及南坪快速路周邊的空地，總占地面積約17萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，東接北環(huán)大道、西接湖濱中路、南接寶安大道、北接107國道，交通便利，是連接寶安、南山、蛇口、深圳的重要地帶。（三）發(fā)展規(guī)模：嘉進隆前海汽車城占地約17萬平方米，設(shè)有現(xiàn)代化的管理辦公室；全開放式露天展銷區(qū)；室內(nèi)銷售展廳及售后維修服務(wù)區(qū)；現(xiàn)代化的3s店和4s店。（四）經(jīng)營種類：國際知名轎車、客車、商務(wù)車、商用車、特種車等。已進駐品牌有奔馳、路虎、捷豹、寶馬、一汽大眾、克萊斯勒、斯巴魯、豐田、觀致、標致、長安福特、ds、沃爾沃、別克、雪佛蘭、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)悅達起亞、東風(fēng)本田、馬自達、比亞迪、江鈴、福特全順、東風(fēng)乘

4、龍商用車、東風(fēng)輕卡、長城、蘇州金龍、廈門金龍、宇通客車、上海申龍、一汽客車、北汽福田等等，并有各類專業(yè)汽車維修服務(wù)店。2.作為專業(yè)市場的共性和汽車城城物業(yè)管理的個性，物業(yè)管理主要是實現(xiàn)和解決如下問題：a綜合業(yè)務(wù)：項目前期物業(yè)接管中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準備工作并存，工作壓力大，工作頭序多，如何實現(xiàn)順利過渡，是物業(yè)管理首要之急！b人員素質(zhì)：招商入駐的客戶大部分為4s經(jīng)營者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員結(jié)構(gòu)為物業(yè)管理帶來更高的現(xiàn)代管理要求，也就必須融入現(xiàn)代的物業(yè)管理手段和管理方式！這也對物業(yè)管理的人員素質(zhì)提出更高的要求！c運營模式：嘉進隆前海汽車城作為純商業(yè)的專業(yè)市場格

5、局，其商品結(jié)構(gòu)、商戶結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)也就對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出更適合其業(yè)務(wù)發(fā)展的管理要求！d管理政策：車場招商政策、招商進度與物業(yè)管理息息相關(guān)，其物業(yè)管理政策的科學(xué)合理性與培育政策的到位情況對物業(yè)收費的難易有著決定性的作用！e物業(yè)費用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學(xué)規(guī)范的物業(yè)運作必須有合理的物業(yè)管理費用來保障物業(yè)服務(wù)工作開展！第二章 物業(yè)管理理念及思路1. 管理理念經(jīng)過對嘉進隆前海汽車城商戶結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)等的調(diào)查，整理出嘉進隆前海汽車城的核心問題在于：提高服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本！建議對其經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)提出如下經(jīng)營理念：a.理念一：（針對項目）緊緊圍繞“服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)造效益”的核心理念，提供“精品服務(wù)”

6、的優(yōu)質(zhì)服務(wù)項目；b.理念二：（針對規(guī)則）倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求價值鏈；c.理念三：（針對行為）倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；d.理念四：（針對結(jié)果）致力于與業(yè)主建立平等、雙贏的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念；2.在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對嘉進隆前海汽車城的特色及實際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法思路二：強調(diào)成本控制意識和成本管理程序思路三：強調(diào)設(shè)備效能管理與維修計劃科學(xué)實施的有機結(jié)合思路四：強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進思路五：確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)

7、的個性化思路六：確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)與市場業(yè)主的自律意識思路八：致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進與功能提升第三章 擬采取的物業(yè)服務(wù)措施1. 逐步融入iso9001物業(yè)管理體系；通過質(zhì)量管理體系的設(shè)施，逐步科學(xué)規(guī)范地建立一套系統(tǒng)管理制度，這對物業(yè)管理各項目工作的執(zhí)行與檢查標準有著先進的指導(dǎo)作用；2. 建立素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。我們將根據(jù)市場發(fā)展行業(yè)的特殊性與共性，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團隊，并整合專業(yè)市場的管理人才為入駐商家提供管理、營銷等高層次經(jīng)營類型的服務(wù)！3. 為入駐商戶和物業(yè)公司員工建立一個完善的培訓(xùn)機制。我們把專業(yè)市場的經(jīng)營進行全

8、方位的拓展，并將員工的培訓(xùn)工作放在第一位，建立行業(yè)人才庫，為商戶提供人才需求服務(wù)！4. 致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進。作為物業(yè)管理公司，我們將致力于物業(yè)日常管理，同時也對物業(yè)管理項目中的設(shè)備、設(shè)施進行不斷的改進。5. 加強入駐市場商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進行行業(yè)力量的整合，以不同經(jīng)營類型進行細分商戶結(jié)構(gòu)，建立不同的行業(yè)協(xié)會或以會員制進行逐步改善商戶的社會地位。第二部分 項目物業(yè)管理的方式第一章 物業(yè)公司管理模式及組織架構(gòu)1管理模式：作為新的物業(yè)項目，我們將采取先進的物業(yè)管理模式，并結(jié)合iso9001管理體系進行修正改進，我們根據(jù)嘉進隆前海汽車城及行業(yè)特點和所處地理位置的特點

9、，擬所采取的物業(yè)管理模式為：“以客戶服務(wù)為中心，以服務(wù)品質(zhì)為向?qū)А边M行有規(guī)則、有步驟地進行。按管理方案制定全年工作計劃制定全年成本指標和服務(wù)質(zhì)量指標按兩項指標進行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位運行組織考核，確定業(yè)績成本指標不達標質(zhì)量成本均達標服務(wù)質(zhì)量不達標獎金否決獎金否決給予獎勵2嘉進隆實業(yè)公司物業(yè)管理組織架構(gòu)管理處主任客服組保潔組維保組組來訪接待投訴接待維修維護報修ae區(qū)b區(qū)c區(qū)商鋪公共區(qū)域各通道區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保檔案管理副主任綠化市政公共綠化修社區(qū)工作站樹木種植養(yǎng)護安管組設(shè)置說明：1.組織架構(gòu)的設(shè)置本著精簡高效，一專多能的原則，采取物業(yè)主任負責(zé)制，簽訂經(jīng)營目標責(zé)任書，實行經(jīng)營目標考核；2.管理公

10、司各崗位實行雙向選擇，保證物業(yè)主任充分發(fā)揮管理、協(xié)調(diào)作用，有利提高工作效率和管理質(zhì)量；3.管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4.管理處副主任的職責(zé)主要處理汽車城內(nèi)客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務(wù)信息迅速反饋給各部門進行處理；及上報主任處理。及協(xié)助管理處主任完成各項工作，監(jiān)督管理質(zhì)量，及主任外出期間主持中心日常工作。3.嘉進隆前海汽車城人員配置表：嘉進隆前海汽車城人員配置表項目人數(shù)個金額（元月)合計備注1.人員工資管理處主任1全面主持園區(qū)日常物業(yè)管理。管理處副主任1分管客服管理、清潔綠化管理工作。管理處主任外出主持管理處日常工作。客服助理2園區(qū)客服管理工作工程主管1園區(qū)內(nèi)工程管理工作

11、工程維修工5園區(qū)內(nèi)工程維修與設(shè)備運行工作保安主管1園區(qū)內(nèi)保安員管理工作保安班長2a、b班組帶班工作保安員23a、e、f區(qū)5人；b區(qū)3人；c區(qū)2人；監(jiān)控中心1人。加輪休人員共計23人。清潔主管1清潔綠化班組管理清潔工11a、e、f區(qū)5人；b區(qū)2人；c區(qū)1人。加輪休人員共計11人。綠化工2整個園區(qū)內(nèi)綠化工作合計50第二章 物業(yè)公司整體工作流程1.物業(yè)公司各部門溝通流程：策劃部物業(yè)管理部招商商務(wù)部客戶反饋物業(yè)信息提供解決方案提出物業(yè)服務(wù)提出招商需求提供招商信息提供解決方案2.物業(yè)公司創(chuàng)建有效的價值服務(wù)鏈：服務(wù)價值鏈服務(wù)價值鏈基本要素內(nèi)部滿意度機制外部服務(wù)鏈日常物業(yè)管理特別物業(yè)服務(wù)商戶業(yè)務(wù)經(jīng)營市場文化

12、建設(shè)功能配套服務(wù)員工建設(shè)管理團隊合作伙伴顧問團隊供應(yīng)團隊業(yè)主及客戶轄區(qū)辦事處周邊友好單位政府主管部門3.物業(yè)公司外部溝通導(dǎo)向：第 32 頁 共 32 頁嘉進隆前海汽車城管理處開發(fā)商（實業(yè)公司）建設(shè)施工單位設(shè)計單位裝修公司廣告文化公司社會服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)商供電供水供氣有線網(wǎng)絡(luò)電信園林環(huán)衛(wèi)防汛其他房管交通消防物價公安居委物管工商銀行稅務(wù)市政外部溝通導(dǎo)向說明：物業(yè)管理處不斷完善和擴展上述各種公共關(guān)系。第三章 各部門人員素質(zhì)要求及相關(guān)要求1總體要求：1）人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性發(fā)展； 2）樹立管理者就是培訓(xùn)者的思路； 2管理人員的素質(zhì)要求：崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)物業(yè)主任本科以上學(xué)歷，建

13、筑或工民建專業(yè)，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有10年以上及本崗位2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉商業(yè)管理。1人物業(yè)副主任大專學(xué)歷，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉iso9001質(zhì)量管理體系。1人3嘉進隆前海汽車城員工素質(zhì)描述：職務(wù)(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)驗要求配 置人 數(shù)物業(yè)管理員不限20-35歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有3年以上商業(yè)、寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗。3人保安主管男性35歲以上高中退伍軍人，10年以上保安工作經(jīng)驗1人保安班長男性35歲以下高中a.退伍軍人；b.三年以上保安管理工作經(jīng)驗2人保安員男性35歲以下高中

14、a.退伍軍人優(yōu)先；b.身體健康，五官端正；14人兩班車管員男性35歲以下高中a.身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；b.說話清晰，沒有明顯口音；c.威嚴不失靈活，有車輛管理經(jīng)驗5人監(jiān)控員男性35歲以下高中a.相關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；b.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，熟悉監(jiān)控設(shè)備操作3人保潔園藝主管不限50歲以下高中a.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保潔園藝員不限男性55歲以下女性：50歲以下初 中b.五官端正，動作麻利c.有物業(yè)清潔工作經(jīng)驗者優(yōu)先。12人工程主管男性40歲以下大專以上a.具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上的工作經(jīng)驗；b.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格；c.熟悉消防

15、及弱電系統(tǒng)。1人維修技工男性40歲以下中 級a.身高1.65m以上;b.具有中級以上的相關(guān)技能等級資格并通過本公司的專業(yè)考核c.二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗總5人電工2給排水1設(shè)備1基建1合計50人備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：a.身體健康，無不良嗜好；b.證件齊全，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；c.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；d.一方面具有特長者，可適當(dāng)放寬其他條件。總計50人第三部分 促進招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章 嘉進隆前海汽車城物業(yè)對象的定位發(fā)展目標：打造深圳最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；钠鋵I(yè)市場； 經(jīng)營定位：集汽車銷售、專業(yè)維修為一體的大型專業(yè)市場；商戶定位：

16、生產(chǎn)廠家、總代理、總經(jīng)銷、連鎖專賣企業(yè)服務(wù)定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓(xùn)、統(tǒng)一安全保衛(wèi)第二章 招商物業(yè)配合流程及措施：1后期物業(yè)管理工作流程：1）領(lǐng)取收鋪通知單： 招商部交名單工程部交鋪位擬定收鋪通知主任核準，公司總經(jīng)理審批； 傳達收鋪通知 物管員跟進； a 由施工單位、工程項目部實行交鋪于物業(yè)管理部；招商部交收鋪客戶名單于物管部；b 由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由公司總經(jīng)理審批； c 由物業(yè)管理員傳達收鋪通知；（書面通知或電話通知）(后附表) 2）交鋪：物業(yè)管理部：3交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗鋪位a 辦理交鋪手續(xù)；（領(lǐng)取物業(yè)手冊、廣告管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、商鋪裝修管理規(guī)定、物業(yè)

17、服務(wù)項目及收費標準）b 交鎖匙；領(lǐng)取裝修申請表3）進場裝修：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗裝修圖物管部：工程主管填單裝修物業(yè)經(jīng)理核準，物業(yè)總經(jīng)理審批驗收，辦理驗收手續(xù)工程主管跟蹤a 領(lǐng)取并填寫裝修申請表；b 審批；c 不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應(yīng)交款項和辦理手續(xù)；d 裝修；e 驗收；不合格的整改； 2）資料具體內(nèi)容：（裝修管理）第四部分 項目財務(wù)費用管理總的要求：1按節(jié)約、經(jīng)濟的原則做好物業(yè)管理運營成本的預(yù)算工作；2按“取之于商戶、用之于商戶”的原則進行執(zhí)行第一章 財務(wù)管理運營模式嘉進隆前海汽車城的財務(wù)管理模式按業(yè)主、實業(yè)公司、管理服務(wù)中心三環(huán)節(jié)進行流向；嘉進隆實業(yè)公司物業(yè)管理處

18、業(yè)主監(jiān)督報告業(yè)務(wù)指導(dǎo)批準預(yù)算管理酬金1 各項目服務(wù)費用的收取2 代收代繳各項收費第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算1日常物業(yè)管理資金流程圖：物業(yè)管理資金員工管理傭金和其他應(yīng)付費有償服務(wù)收入租金收入管理費收入彌補前期投入或轉(zhuǎn)下期使用1各項有償活動服務(wù)的開展；2其他服務(wù)活動的開展1商鋪租金2廣告位3停車場4網(wǎng)絡(luò)日常物業(yè)管理第五部分 物業(yè)服務(wù)項目及收費標準第一章 服務(wù)項目：序號服務(wù)內(nèi)容日常管理服務(wù)項目1.安全保衛(wèi)；2.消防管理；3.清潔衛(wèi)生與消殺管理；4.綠化園藝5.基建維修；6.水電維護；7.設(shè)備管理；8. 裝修管理9. 車輛及交通管理；10.商鋪管理；11.廣告管理；12.電信與網(wǎng)絡(luò)管理；13.客

19、戶檔案管理；14.商戶投訴管理； 便民管理服務(wù)項目無償服務(wù)項目1.家政服務(wù)；2.商務(wù)服務(wù)；3.禮儀服務(wù)；4.其他服務(wù)；（詳見下表）有償服務(wù)項目（價格另見服務(wù)手冊）1.機電安裝維修；2.商鋪裝修；3.特別清潔服務(wù)；4.特別家政服務(wù)；5.特別商務(wù)服務(wù)；6.禮儀服務(wù)；7.運輸服務(wù)；第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費標費用名稱內(nèi) 容備選方案備 注1管 理 費每月管理費3元/平方米,三年后每年增加0.5元; 每月5日前交納水 電 費水表一只，水每噸 元；電表一只，電每度 1元每月按水電表及公共分攤之和收取含月泵電費、水箱清洗消毒、檢測費工商管理費按規(guī)定收取裝修費用1、裝修房保證金商鋪： 元/套裝修竣工驗收半年后按

20、規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費 元/平方元/第一鋪,每增加一鋪增 元; 按每間鋪面積計算3、裝修出入證10 元/證（工本費）每人一證，不許借用、共用配 套其 它按雙方協(xié)商解決第六部分 物業(yè)接管計劃第一章 物業(yè)接管項目1所需資料：（1）廣場商鋪接管驗收工程驗收程序 （2）.商鋪建筑接管驗收記錄表 （3）.商鋪給排水接管驗收記錄表 （4）.商鋪電氣接管驗收記錄表 （5）.公用機電設(shè)備驗收單 （6）.公用建筑、小型設(shè)施驗收單 （7）.室外給排水驗收單 （8）.園區(qū)公用建筑設(shè)施交接單 （9）.園區(qū)接管驗收移交工程資料清單 （10）.驗收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 （11）.接管驗收記錄 （12）.工程質(zhì)量

21、問題處理通知單所需接管資料：（1）、項目資料a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； （2）、市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市房管辦小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； (3)、工程技術(shù)資料 a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等。 b.地質(zhì)勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預(yù)決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.

22、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； l.水、電等設(shè)備的檢驗合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；n.給排水管道的試壓報告；o.機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。招商方面：（1）.商鋪編號表 （2）.客戶租賃合同 （3）.客戶交款證明復(fù)印件第二章 項目接管流程：選定主要管理人員，組建管理團隊 交鋪三個月前進鋪掌握情況印制驗收表格2015年5月1日確定驗收日期承建商和管理服務(wù)中心組成聯(lián)合驗收小組實物驗收資 料 移 交每項、每間、每個查驗水電電信合同政府驗收合格證技術(shù)資料項目

23、資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊缺陷返修缺陷問題、管理處按單查驗商戶收鋪驗收管理服務(wù)中心正式進行全面物業(yè)管理工作第四章物業(yè)接管時間計劃第一階段（籌備期）1任命管理負責(zé)人，配備助理人員1名；2編制物業(yè)管理方案經(jīng)公司批準后進入實質(zhì)性工作；1調(diào)派或招聘機電工程人員2名進入施工現(xiàn)場，參與各種機電設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通工作；2.準備物業(yè)接管工作；擬定物業(yè)接管清單；成立物業(yè)接管驗收小組；1.組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2.組織物業(yè)管理員進行招商物業(yè)協(xié)助；3.組建保安隊，招聘保安隊長和主要骨干；實施部分保衛(wèi)工作；1.各部門主管級人員全部到位

24、；熟悉物業(yè)項目；2.管理處開始辦公；明確物業(yè)管理形象要求；3.擬定試營業(yè)的物業(yè)管理方案和活動方案；第二階段（準備期）1.組建保安隊伍兩個班，共25人；做好上崗培訓(xùn)；2.物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；1.組建保潔園藝班8人；購置保潔園藝用具及用品；2.組建10天后開始對物業(yè)進行商鋪清潔衛(wèi)生管理；1.設(shè)置消防、保安監(jiān)控及人員安排；并10天后進行調(diào)試運行；2.設(shè)置車輛管理設(shè)施等，進行調(diào)試并運行；設(shè)置車輛管理方案；第三階段（上崗就位）1.物業(yè)管理所有人員全部到齊；包括物業(yè)管理員、保安、消防、監(jiān)控、保潔、園藝等；2.做好消防工程分布圖、保安分布圖、崗?fù)ぴO(shè)置圖、保潔分區(qū)圖；3.水電班人員全部到齊，上崗

25、；1.做好交鋪準備工作，明確鋪位編號；2.做好各種檔案包括鑰匙等分門保管；第七部分 物業(yè)日常管理目標及承諾總要求：以國家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)管理標準作為物業(yè)管理的要求；逐步實施iso9001質(zhì)量管理體系進行標準化管理；第一章 前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足商戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：1成立物業(yè)小組公司組建嘉進隆前海汽車城管理處，管理處負責(zé)人及其他骨干組員負責(zé)前期介入工作，對商鋪的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在和可能以生的事情提出意見和建議。積極配合招商租賃工作，協(xié)助經(jīng)銷商

26、、租戶進場租賃業(yè)務(wù)提供便利。2早期接入的主要工作1會審圖紙2參與質(zhì)量管理3收集技術(shù)檔案4熟悉園區(qū)環(huán)境3進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及商戶需求的基礎(chǔ)上,做好以下各項前期準備工作：1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場物業(yè)管理咨詢，解釋相關(guān)問題2協(xié)助園林布置和環(huán)境布置方案實施3制訂交通管制與保安亭設(shè)置方案4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備安裝與調(diào)試5對設(shè)備管線和隱蔽工程進行跟蹤，確保質(zhì)量6與外界機構(gòu)聯(lián)系，開展通郵、通電、通水、電話、電視、地名等申報工作7完成招商物業(yè)資料，開展招商入駐引導(dǎo)工作8建立物業(yè)專項檔案，設(shè)立人員進行跟蹤4按規(guī)范實施接管驗收（見物業(yè)接管內(nèi)容）第二章 招商入駐：1確定物業(yè)各種價格，制

27、定物業(yè)資料3組建服務(wù)中心團隊，人員到位4交鋪裝修，引進入駐5組織開業(yè)2確定開業(yè)時間，擬定開業(yè)各種活動第三章 經(jīng)營指標的承諾：1物管費收取及代收代繳的收款率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)實收費用額/應(yīng)收費用總額10096質(zhì)量保證措施1、加強宣傳，提高商戶對物業(yè)管理的服務(wù)意識。2、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進業(yè)主交費的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費。4、由手工收費逐漸過渡到電腦劃賬，并提供“一本（卡）通”服務(wù)。5、對于欠交管理服務(wù)費的行為，我們將采取物業(yè)服務(wù)規(guī)約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。2商鋪出租率及租金收取率：承諾指標出租率第三年 達95以

28、上租金收取率98測定依據(jù)出租率已出租的商鋪面積/商鋪總面積10095租金收取率實收租金額/應(yīng)收租金總額10095質(zhì)量保證措施1.公司依托多年從事汽車產(chǎn)業(yè)租賃所積累的招租經(jīng)驗，制定切實可行的商鋪招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè)，促進嘉進隆前海汽車城的商鋪租賃，增強消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商鋪租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定。 4.對商鋪的各類經(jīng)營需求進行充分調(diào)研，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。第四章 各項日常

29、管理服務(wù)工作標準及承諾：1房屋及配套設(shè)施的完好率：公司標準98承諾指標96測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積10096質(zhì)量保證措施1制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。2房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。2房屋零修、急修及時率：公司標準98承諾指標98測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)10098質(zhì)量保證措施 1建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線電話。 2維修人員

30、應(yīng)在接到維修通知單15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。 3.根據(jù)園區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 4.實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。 5.每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。3維修工程合格率：公司標準合格率：100承諾指標100測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100100質(zhì)量保證措施 1、加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。 2、維修工程實行客戶質(zhì)量簽收制度。 3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由物業(yè)公司檢驗確認。 4、較為復(fù)雜的維修工程，事

31、先應(yīng)制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。4物業(yè)管理保潔率：公司內(nèi)控標準98承諾指標98測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積10098質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 4、提倡“全員保潔，人過地凈”。5治安案件年發(fā)生率：公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)10000.5質(zhì)量保證措施 1、提供24小時保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分

32、發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴格控制外來閑蕩人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實行商戶搬出入登記制度，嚴格控制物料進出。5、保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。6火災(zāi)發(fā)生率：公司內(nèi)控標準0.5承諾指標0.5測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)10000.5質(zhì)量保證措施1、實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提

33、高商戶的消防意識。3、嘉進隆前海汽車城所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為商戶提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。5、加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。7違章年發(fā)生率：公司內(nèi)控標準1違章年發(fā)生率承諾指標1計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)1001公司內(nèi)控標準100違章處理率承諾指標100計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)10099質(zhì)量保證措施1、加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)園區(qū)內(nèi)成員共同參與意識。2、全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。3、采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。8商戶年有效投訴處理率：公司內(nèi)控標準99承諾指標99測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴