信用社（銀行）房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法

1、省農(nóng)村信用社聯(lián)合社信用社（銀行）房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，防范房地產(chǎn)貸款風險，明確房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關要求，根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國物權法、中國人民銀行及中國銀監(jiān)會經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法、中國銀監(jiān)會固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法及省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度、省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理實施細則等制度規(guī)定，制定本辦法。第二條房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指由農(nóng)村信用社對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中的人民幣貸款。第三條房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循安全性、流動性、效益性的原則。第

2、四條本辦法適用于省農(nóng)村信用社各級機構。第二章 貸款對象、用途及條件第五條貸款對象。經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第六條貸款用途。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途分為經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的專項用于符合經(jīng)濟適用住房管理辦法（建住房【2007】258號）規(guī)定的經(jīng)濟適用住房項目開發(fā)建設的貸款。住房開發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住房及其配套設施開發(fā)建設的貸款。第七條貸款條件。借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款除應符合省農(nóng)村信

3、用社信貸管理基本制度規(guī)定的基本條件外，還應具備以下條件：（一）應具有建設行政主管部門核準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或具有承擔貸款項目開發(fā)建設的資格。開發(fā)經(jīng)濟適用住房（安居工程）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應為三級（含）以上且實收資本不低于1000萬元，被信用社評定的信用等級在a級（含）以上；開發(fā)經(jīng)濟適用住房（安居工程）以外的房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應為二級（含）以上且實收資本不低于2000萬元，被信用社評定的信用等級在a級（含）以上。（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年（含）以上或主要股東（實際控制人）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年（含）以上。（三）貸款項目已取得國有土地使用權證、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設

4、工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。（四）房產(chǎn)開發(fā)用地需要進行拆遷的，必須完成前期拆遷安置工作，各項補償款已發(fā)放完畢且無任何民事、刑事等法律糾紛。（五）經(jīng)濟適用房開發(fā)項目需列入國家經(jīng)濟適用房（安居工程）建設計劃。（六）項目資本金比例原則上不低于30%，并在農(nóng)村信用社開立專戶存入或能夠在使用貸款之前投入項目建設；國家或其他規(guī)定要求資本金比例高于30%的，從其規(guī)定；國家規(guī)定的資本金比例低于30%的，原則上按30%掌握。（七）貸款項目經(jīng)過可行性預測分析研究論證，市場前景較好；（八）貸款項目的基礎設施、公共設施配套，項目建成后，能及時投入正常使用。（九）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠?/p>

5、關規(guī)定。（十）貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃，其立項文件完整、真實、有效、能夠進行實質(zhì)性開發(fā)。（十一）經(jīng)辦機構要求的其他條件。第三章 受理、調(diào)查與評估第八條農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款的經(jīng)辦機構為縣級行社。第九條借款人向經(jīng)辦機構提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請時，除按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務基本操作規(guī)程要求提供有關資料外，還應提供如下資料： 1.建設行政主管部門核準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或承擔貸款項目開發(fā)建設的批準文件。2.申請貸款項目的有關材料，主要包括項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、拆遷許可證等文件。3.

6、項目開發(fā)建設自有資金落實的證明文件、資料。4.項目租售方案及有效的收益分配協(xié)議。5.如借款人接受其他單位委托進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，還應提供與業(yè)主單位正式簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)建設工程合同。6.經(jīng)辦機構要求提供的其他證明文件和材料。第十條經(jīng)辦機構受理借款人提出的房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請后，除按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務基本操作規(guī)程要求調(diào)查外，還要重點調(diào)查以下內(nèi)容：（一）借款人是否達到規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，批準文件是否在有效期內(nèi)。（二）貸款項目是否經(jīng)有權機關批準，項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃、擴初設計以及批準文件等是否完備、有效。（三）上年銷售額是否達到要求。（四）項目建設條件是否落實：1.貸款

7、項目是否列入國家或地方政府的建設計劃。2.驗證國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、拆遷許可證等證件的真實性。3.貸款項目的文件是否完整、真實、有效，是否能進行實質(zhì)性開發(fā)建設。4.貸款項目自有資金投入是否達到規(guī)定比例。5.經(jīng)濟適用住房項目是否列入國家經(jīng)濟適用住房（安居）建設計劃。6.貸款項目承建人與借款申請人是否相符。第十一條對符合房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的項目，由省聯(lián)社統(tǒng)一組織進行評估。在評估過程中，應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，重點評估以下內(nèi)容： （一）借款人評價1.借款人基本情況評價：主要說明借款人名稱、地址、經(jīng)營范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有制類別、組織類別、客戶

8、與政府關系類別、組織結構、注冊地址、注冊資本、實收資本（包括各投資人、投資額、出資形態(tài)、資本到位情況）。2.借款人素質(zhì)評價：主要對借款單位管理者的業(yè)務素質(zhì)、領導能力、創(chuàng)新精神、道德品質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、制定策略及處理重大事項能力等方面的評價。3.貸款項目開發(fā)銷售情況評價：主要評價借款人主營業(yè)務開展情況，近3年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目和在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度、企業(yè)近3年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。4.借款人盈利能力評價：主要分析借款人近3年來各年房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入、銷售成本、利潤的增減變化情況；計算分析銷售利潤率、資產(chǎn)利潤率、

9、權益利潤率等指標，預測其變化趨勢，評價其盈利能力。 5.借款人償債能力評價：主要分析借款人近3年來各年末資產(chǎn)、負債、所有者權益、現(xiàn)金流入和流出的各項構成及其增減變化情況；計算分析資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率，預測變化趨勢，評價其償債能力。 6.借款人信用狀況評價：主要是調(diào)查借款人（基本）結算賬戶開立及在各個金融機構的資金分流情況和負債情況，計算借款人近3年短期、長期借款的本息償還率指標，分析借款人有無不良貸款、是否按合同還本付息。 7.借款人發(fā)展前景評價：主要是對借款人的業(yè)務發(fā)展方向和長遠規(guī)劃進行分析，評價其發(fā)展前景。 （二）項目建設情況評估項目建設情況評估是對項目建設的必要性、建設條件、實

10、施進程、施工條件、環(huán)境保護條件等的綜合論證分析。1.項目建設的必要性評估：調(diào)查項目提出的背景和建設目的、項目地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、容積率、綠化率、土地使用年限等）以及項目的動遷安置計劃，結合項目所在地區(qū)有關房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況，初步分析項目的社會和經(jīng)濟意義，確定項目是否有建設的必要性。 2.項目建設條件評估：調(diào)查項目是否得到政府有關部門的立項批復，明確土地使用權獲取的方式，如果是出讓，是否簽訂了土地出讓合同，是否足額交納了土地出讓金，并辦理了國有土地使用權證，是否獲得拆遷許可證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，是否已就城

11、市基礎設施的供應（如水、電、煤氣、供熱等）得到政府有關部門的承諾，是否已領有建設工程施工許可證和商品房屋銷（預）售許可證，是否享有各項優(yōu)惠政策。 3.項目建設的實施進程評估：了解分析項目從立項、進行可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至開工的進程狀況。對未開工項目要分析預測項目開、竣工時間及其進度安排；對已開工項目要調(diào)查了解工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，項目預計竣工時間，已取得商品房屋銷（預）售許可證并對外銷售的，說明銷（預）售情況；對追加投資的項目要著重分析設計變更、概預算調(diào)整情況。 4.項目建設的施工條件評估：調(diào)查項目工程建設的招投標方式

12、以及是否符合有關部門的規(guī)定；了解施工單位和建設監(jiān)理單位的資質(zhì)等級和能力；了解項目施工力量的組織計劃、項目建設所需材料的采購方式和供應計劃、施工期間動力、水等條件的保障程度等。 5.項目建設的環(huán)境保護條件評估：調(diào)查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，了解項目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復情況。 （三）市場評估市場評估是通過對項目的市場定位、市場的供求現(xiàn)狀及趨勢、項目的競爭能力的分析，預測項目的銷售前景。1.項目市場定位評估：評價項目在所在區(qū)域的檔次、所面向的主要消費群體。2.市場供求現(xiàn)狀及趨勢評估：調(diào)查和分析國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策；項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展

13、水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度；項目主要消費群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項目的供給情況、價格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響。 3.項目競爭能力評估：分析和評價項目在地段、小區(qū)規(guī)劃、房型設計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設施、建設進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。 4.項目銷售前景評估：調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性和有效性，估算出項目未來的租售價格水平、租售進度安排以及各時段內(nèi)的租售面積。 （四）投資估算與資金來源評估。1.房

14、地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資是指項目建設期內(nèi)各年為開發(fā)、租售房地產(chǎn)項目而花費的全部成本費用之和，包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。項目建設期是指房地產(chǎn)項目建設從前期準備到辦理竣工驗收結算的期間。 2.項目總投資估算和審查。 （1）項目開發(fā)成本，包括如下7項： 土地費用，是指為取得項目土地使用權而發(fā)生的費用，包括：a.土地使用權出讓金，是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付的價款。b.土地征用費，是指征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、新菜地建設基金、耕地占用稅等。c.拆遷安

15、置補償費，包括拆遷安置費和拆遷補償費。 d.城市建設配套費，是指因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠，污水處理廠、煤氣公司和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。前期工程費，包括：a.項目可行性研究費；b.勘測設計費：勘測費、規(guī)劃費、設計費及其他； c.“六通一平”費：包括地上原有建筑物、構筑物拆遷費用、場地平整費用和通路、上水、下水、電、訊、暖的費用。建筑安裝工程費：包括土建工程費和設備及安裝工程費?；A設施建設費，包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、綠化、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，主要包括開發(fā)項目內(nèi)不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，這些公共配套設施

16、包括行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點、人防工程、消防、車棚等。開發(fā)期間稅費，是指開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費、供水增容費、供電增容費、城市占道費等。不可預見費。（2）開發(fā)費用：是指在項目建設期所發(fā)生的管理費用、銷售費用和財務費用之合。管理費用，是指企業(yè)管理部門為管理和組織房地產(chǎn)項目開發(fā)、租售等經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。銷售費用，是指開發(fā)建設單位在租售項目過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。財務費用，是指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息、匯兌損失等。在審查房地產(chǎn)項目投資估算時，應

17、分析項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構成比例合理與否及原因。3.對項目資金來源的評估。開發(fā)項目的資金來源包括自有資金、預售收入、銀行借款和其他資金來源。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側重于對農(nóng)信社借款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。（1）借款人自有資金來源評估。對以實物或土地使用權等方式投入自有資金的，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關規(guī)定；對以貨幣方式投入自有資金的，主要對借款人近3年的開發(fā)經(jīng)營、資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流量

18、及資本金實際到位情況進行分析，并分析預測企業(yè)的應償還債務和其他在建或擬建項目資金投入等各項資金運用，綜合平衡后確定借款人可用于本項目的自有資金數(shù)額。（2）預售收入資金來源評估。應根據(jù)項目的建設進展情況、預售付款方式以及市場銷售情況，對項目各期預收房款金額進行測算和分析。（3）對其他資金來源評估，應根據(jù)有關文件、協(xié)議，確定其各期來源的可靠性。（五）財務評估。財務評估是指在基礎財務數(shù)據(jù)測算與分析的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力及清償能力，并進行不確定性分析，據(jù)以判別項目的財務可行性及其可靠程度。進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評估應注意以下問題：1.基礎財

19、務數(shù)據(jù)是制約和影響項目財務效益好壞的基本依據(jù)，包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估中要對各項基礎財務數(shù)據(jù)進行認真、細致、科學的測算和審查。2.成本與費用估算。成本與費用是指項目建設期、經(jīng)營期各年為開發(fā)、租售房地產(chǎn)項目而花費的各項支出，包括經(jīng)營成本、管理費用、財務費用和銷售費用等。其中，對于出售的項目，經(jīng)營成本是指根據(jù)國家和地方現(xiàn)行的財稅制度及房地產(chǎn)會計的有關規(guī)定，按比例逐年結轉的項目的開發(fā)成本；對于出租的項目，經(jīng)營成本是指折舊費、維修費、保險費等。3.經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加。經(jīng)營收入是指銷售或出租項目而取得的收入；經(jīng)營

20、稅金及附加是指因銷售或出租項目而發(fā)生的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加費、印花稅、房產(chǎn)稅等。項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加的估算與審查，應隨項目具體情況而定，分別按各年銷售率和出租率進行計算，重點審查項目產(chǎn)品銷售價格、出租價格是否符合現(xiàn)實情況和市場變化趨勢，審查各種銷售稅金及附加的計算是否符合國家規(guī)定。4.效益預測。效益預測包括盈利能力分析、清償能力分析及不確定性分析。盈利能力分析，主要計算銷售利潤率、投資利潤率和財務內(nèi)部收益率；清償能力分析，主要是計算貸款償還期；不確定分析，包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。（1）盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（bep）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時

21、的臨界點，房地產(chǎn)項目可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，實踐中一般用銷售量表示，其盈虧平衡點的計算公式為：銷售量= c / p-t 式中：c：總成本費用p：單位銷售價格t：單位經(jīng)營稅金及附加盈虧平衡點越低，表明項目的虧損區(qū)越小，盈利區(qū)越大，項目適應市場變化的能力越大，抗風險能力越強。（2）敏感性分析。應分析建設期、經(jīng)營期、總投資、租售價格、租售率、利率等因素的變動對比。項目效益及貸款償還期的影響程度，并根據(jù)項目的具體情況對影響項目效益的主要因素進行單因素、多因素的敏感性分析。（六）風險防范措施。根據(jù)評估結果對貸款業(yè)務的風險狀況做出評價，并提出合理風險規(guī)避措施。（七）評估結論1.對貸款項目進行綜合

22、論述，就當前存在的有關問題進行闡述，并提出建議及解決措施。2.對貸款項目提出最終評估結論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。第四章審查、審批與咨詢第十二條經(jīng)辦機構按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務基本操作規(guī)程規(guī)定對貸款調(diào)查報告及項目評估報告進行審查提出審查意見。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行嚴格的審批咨詢制度。房地產(chǎn)開發(fā)貸款由縣級行社、市聯(lián)社（辦事處）審批/咨詢通過后，逐筆上報省聯(lián)社咨詢。第五章 貸款額度、期限、利率與擔保方式第十四條貸款經(jīng)辦機構必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設需求、借款人實際償債能力以及風險防控措施等因素，審慎合理確定房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)貸款應根據(jù)項

23、目建設周期合理確定貸款期限，但一般不超過3年。經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款最長不超過5年。第十六條結息方式由借貸雙方協(xié)商約定，原則上實行按月結息。第十七條經(jīng)辦機構對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行客戶經(jīng)理負責制，指派客戶經(jīng)理對貸款項目的全過程進行管理與監(jiān)督，?？顚Ｓ?，封閉運行。（一）嚴格按照項目建設的工程進度付款。 （二）嚴格執(zhí)行受托支付管理要求。對超過項目總投資5%以上且超過50萬元（含），或超過500萬元的貸款資金支付必須采取受托支付方式，同時要求借款人提供工程建設合同、建設單位的付款通知書、材料供應合同、設備采購合同等有關文件，作為支用貸款的依據(jù)。（三）借貸雙方約定經(jīng)辦機構貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設項目

24、的，應審核其他資金投入的落實情況。第十八條集中辦理，總量控制。辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的縣級行社要集中在轄內(nèi)一家機構，配備高素質(zhì)客戶經(jīng)理辦理此項業(yè)務。各縣級行社辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量任何時點不得超過其各項貸款余額的10%。第十九條貸款方式。房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須采取抵押、質(zhì)押方式。（一）采取抵押擔保方式的，優(yōu)先以本項目的土地及在建工程設定抵押，抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，不得接收以空置3年（含）以上的商品房及閑置2年（含）以上的土地作為抵押物。（二）采取質(zhì)押擔保方式的，質(zhì)押物僅限于存單及國債，質(zhì)押率最高不得超過90%。第二十條經(jīng)辦機構要在貸款發(fā)放后15日內(nèi)，進行首次跟蹤檢查，以后檢查頻率每

25、月一次；市級聯(lián)社（辦事處）每季度檢查一次；省聯(lián)社每半年組織一次抽查。檢查內(nèi)容除按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務基本操作規(guī)程規(guī)定外，還應包括如下內(nèi)容：（一）檢查項目是否按預定的設計要求和計劃工程進度施工、竣工、出售和運行。 （二）檢查借款人材料儲備是否正常，應收賬款是否及時清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問題。（三）檢查項目的建設、技術、市場條件是否發(fā)生突變，承擔項目的能力、項目建設的能力及項目建設質(zhì)量如何，是否出現(xiàn)較大事故等。第二十一條借款人必須對貸款項目辦理全額有效的建設工程保險，在償還全部貸款本息之前，借款人應逐年向保險公司投保，并明確經(jīng)辦機構為第一收益人。第二十二條借款人不能按期償還貸款時，應在貸款到期前30天提出貸款展期申請，經(jīng)辦機構按照省聯(lián)社有關規(guī)定辦理展期手續(xù)。第二十三條借款人在借款期限內(nèi)，發(fā)生下列情況之一的，經(jīng)辦機構應停止發(fā)放貸款，并提前收回已發(fā)放的貸款及利息，或采取其他保全信貸資產(chǎn)的措施。1.借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕等；2.實行聯(lián)營、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項目有償轉讓等投資主體變更；3.企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結；4.改變項目設計，項目工程進度緩慢，工程