銀行有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

1、銀行有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)摘 要近幾年房子成為中國(guó)人民的大問題，全民圍著房子轉(zhuǎn)，場(chǎng)面蔚然壯觀，尤其是當(dāng)有新的樓盤開售時(shí)，連夜排隊(duì)成了家常便飯。售樓處，我們常會(huì)看到各家商業(yè)銀行的工作人，他們?cè)跒橘?gòu)房者提供各種適合且經(jīng)濟(jì)的貸款項(xiàng)目。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)高度發(fā)展下，購(gòu)房者買房需要向銀行借款，開發(fā)商投資項(xiàng)目同樣需要向銀行借款。銀行發(fā)放貸款是需要遵循商業(yè)銀行法，對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，實(shí)行審貸分離、分級(jí)審批的制度。無(wú)論是從銀行還是借款人角度，都希望合作順利。不過在項(xiàng)目及購(gòu)房過程中，通常都是以房地產(chǎn)作為抵押來(lái)借款，我們知道房地產(chǎn)作為一種特殊的商品而存在，它的價(jià)值會(huì)隨著房?jī)r(jià)及地價(jià)的漲

2、跌而波動(dòng)，這就會(huì)給雙方帶來(lái)很多的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房貸首付比例的變化在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要作用，為了避免房貸違約的出現(xiàn)，開發(fā)商、購(gòu)房者、銀行各方主體都應(yīng)做出努力。所以本文主要是分析銀行如何通過信貸管理控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)個(gè)人商品房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：銀行信貸 購(gòu)房者 開發(fā)商 風(fēng)險(xiǎn) 第一章 房地產(chǎn)信貸的概況 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融體系的形成 衣食住行，住是根本需求之一，一直以來(lái)是幾代中國(guó)人特別是城鎮(zhèn)居民的夢(mèng)想。改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也自2008年開始，迅速上揚(yáng)使的我國(guó)面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)品，其價(jià)格的高低對(duì)于自身

3、及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展、正常的金融秩序和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活質(zhì)量的提高、城市發(fā)展的狀況等都會(huì)帶來(lái)巨大的影響。房貸作為房地產(chǎn)發(fā)展的支持，其重要性不言而喻，尤其是在我國(guó)住房制度實(shí)施商品化改革、限購(gòu)令等一系列措施頒布后，它更加成為一個(gè)廣受社會(huì)關(guān)注的問題。房地產(chǎn)的發(fā)展與政策、金融的支持是分不開的。自2002年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資幅度過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快，以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金供給中，由于目前上市直接融資對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)困難，債券融資發(fā)展緩慢，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資幾乎全部依賴銀行信貸。商業(yè)銀行通過住房消費(fèi)信貸、

4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式，基本參與了開發(fā)的全過程。來(lái)源于銀行的資金占到房地產(chǎn)資金的70%以上，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中。房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中一直保持較高比例，并呈現(xiàn)出不斷增加的勢(shì)頭。 隨著購(gòu)房人數(shù)的大幅增加，按揭購(gòu)房已成為我國(guó)居民的首要選擇。2007年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸（不包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款）金額達(dá)到了32783億元，其中個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到了27031億元。按此計(jì)算個(gè)人住房按揭貸款占到整個(gè)個(gè)人貸款的82.5%。 第二節(jié) 信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)分析不斷增加的房地產(chǎn)貸款必然會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸以及個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：1、流動(dòng)

5、性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長(zhǎng)期貸款，而商業(yè)銀行的資金來(lái)源大部分為居民活性存款，這就存在“短貸長(zhǎng)期”的問題，容易引發(fā)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2、到期還款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般為35年，個(gè)人住房貸款的期限則更長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。由于房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況都會(huì)隨著時(shí)間推移發(fā)生很大的變化，因此房地產(chǎn)貸款的償還面臨高度的不確定性。3、行業(yè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直是政府緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策最直接、最主要的調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)貸款內(nèi)含的信用風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。2004年，在四家國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款余額最大的十大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居第4，

6、不良貸款余額846.68億元，不良貸款比率11.7%。4、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)增加借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。其他條件不變，當(dāng)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)性增加或房?jī)r(jià)下降時(shí)，提前付清的概率下降，而逾期支付的概率則上升。第二章 銀行控制風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié) 個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時(shí)限性，商業(yè)銀行習(xí)慣把個(gè)人房貸當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對(duì)待，但實(shí)際上，當(dāng)美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷全球時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就已暴露無(wú)遺。危害如下：1、當(dāng)違約風(fēng)險(xiǎn)集聚到一定程度并爆發(fā)，這必然對(duì)整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。2、由于風(fēng)險(xiǎn)的直接受害者是銀行，會(huì)直接導(dǎo)致商業(yè)銀行遭受資金和信譽(yù)損失，給銀行

7、的利益、安全和企業(yè)形象帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響?；谝陨衔：?，我們不能坐以待斃。首先我們要加強(qiáng)和完善個(gè)人征信體系的建設(shè)。進(jìn)一步完善個(gè)人征信系統(tǒng)功能，納入更多類別的個(gè)人信用信息，包括個(gè)人的收入來(lái)源、信貸情況和購(gòu)房數(shù)量等。同時(shí)通過立法等途徑途徑制定信用制裁制度，加大信用造假成本。然后，進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款法律法規(guī)體系。加快信用立法進(jìn)程、突出對(duì)非信用行為的法律制裁，并以此基礎(chǔ)上建立個(gè)人破產(chǎn)制度，以此引導(dǎo)人們樹立信用觀念。完善配套法律法規(guī)，對(duì)期房抵押登記、個(gè)人債務(wù)的追償?shù)葐栴}做出明確規(guī)定，為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展提供科學(xué)的幫助和引導(dǎo)。其次，建立科學(xué)嚴(yán)密的住房按揭貸款審核制度。我國(guó)住房按揭貸款中存在

8、的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款，這正是我國(guó)的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)的主要原因所在。最后，應(yīng)當(dāng)改善金融體制和利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，建立國(guó)家住房抵押貸款擔(dān)保公司或中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)。當(dāng)然作為購(gòu)房者也需要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（1）必須支付一定的首期款，千萬(wàn)不要搞零首付甚至超過房?jī)r(jià)金額去貸款。如果購(gòu)房者的收入波動(dòng)幅度較大，對(duì)未來(lái)的判斷又不夠準(zhǔn)確的話，應(yīng)盡可能支付多的首期款。（2）申請(qǐng)貸款時(shí)要量力而行。申請(qǐng)貸款額度時(shí)一般要從自己的年齡和所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素中分析自己的預(yù)期收入趨勢(shì)，同時(shí)兼顧未來(lái)大額支出因素后，才可謹(jǐn)慎地確定貸款金額。（3）要選擇最

9、適合自己的還款方式。還貸的方式主要有兩種，等額本息還款法和等額本金還款法。如果想要提前還貸的話，可選擇等額本金還款法。如果想要降低還貸的負(fù)擔(dān)，可根據(jù)收入情況，選擇適合的年限并采用等額本息還款法。第二節(jié) 銀行與開發(fā)商的管理為了推動(dòng)其健康發(fā)展，就必須防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)大環(huán)境、局部環(huán)境的變化，提倡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)但要避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。改善住房貸款的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，制定相關(guān)的法律法規(guī)，健全社會(huì)保障制度，政府直接參與問題，組建非盈利性擔(dān)保公司。嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸的金融政策、法規(guī)法令，防止有欺詐行為的開發(fā)商騙取信貸資金。提高按揭貸款審批門檻，大大提高賴賬的機(jī)會(huì)成本, 預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以保證銀行債權(quán)安全。 1、銀行是房地

10、產(chǎn)貸款的提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要且穩(wěn)定的操作者，銀行按揭業(yè)務(wù)的規(guī)范化、程序化和法制化是風(fēng)險(xiǎn)防范的中心環(huán)節(jié)。（1）加強(qiáng)貸前審查，在成本允許時(shí)，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜合評(píng)價(jià)申請(qǐng)人的素質(zhì)、收入穩(wěn)定性、還款第一來(lái)源及綜合還款能力等，確保業(yè)主信用良好，據(jù)不同客戶群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶合理地確定貸款金額、成數(shù)、期限。對(duì)宏觀市場(chǎng)情況、政策、法律環(huán)境應(yīng)有明確具體的審查；抓住營(yíng)銷貸款的客戶經(jīng)理這個(gè)關(guān)鍵。（2）商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)負(fù)債比例管理規(guī)定：資本充足率不得低于8%；貸款余額與存款余額的比例不得超過75%；流動(dòng)性資產(chǎn)余額與流動(dòng)性負(fù)債余額的比例不得低于25%；同一借款人的貸款余額

11、與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%。 2、密切關(guān)注開發(fā)商，規(guī)避來(lái)自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。（1）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的審查。在簽訂按揭貸款的合作協(xié)議之前，積極穩(wěn)妥地選擇開發(fā)企業(yè)，注重對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、開發(fā)資質(zhì)、歷史業(yè)績(jī)等要素的調(diào)查，與實(shí)力雄厚、開發(fā)業(yè)績(jī)好、經(jīng)營(yíng)效益高的開發(fā)商發(fā)生業(yè)務(wù)合作；科學(xué)地分析和研究市區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)以及市民居住心理和居住習(xí)慣，審慎選擇支持對(duì)象。（2）開發(fā)項(xiàng)目的審查。嚴(yán)格審查開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)許可證，加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃的先期調(diào)查和信息收集工作。在期房按揭中，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)資金的審查，即自有資金的投入、預(yù)售形勢(shì)和前景、資金缺口及資金來(lái)源是否有保障。（

12、3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運(yùn)轉(zhuǎn)及全部用于開發(fā)建設(shè)，應(yīng)對(duì)所有的建設(shè)資金（包括銀行貸款）實(shí)行“封閉管理，專項(xiàng)運(yùn)行”。（4）要充分發(fā)揮按揭貸款的綜合效應(yīng)。按揭客戶一般有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有的還創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，可通過開發(fā)商爭(zhēng)取到本行開戶或辦理銀行卡業(yè)務(wù)。（5）設(shè)置個(gè)人住房按揭貸款保證金制度。簽訂按揭協(xié)議時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商按每個(gè)項(xiàng)目專門設(shè)置貸款保證金，金額不得低于貸款額的 10%，作為其履行擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，便于銀行收回貸款。 3、加強(qiáng)對(duì)抵押物監(jiān)測(cè)，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)。（1）強(qiáng)化對(duì)抵押物的審查，確保抵押的有效性，防止重復(fù)抵押，對(duì)于期房按揭必須取得相應(yīng)的證明。（2）對(duì)抵押房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)。對(duì)所有按揭貸款

13、中用作抵押的房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)，按照謹(jǐn)慎性原則，采用相對(duì)保守的評(píng)估方法，防止價(jià)格高估。（3）辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防止抵押物毀損。貸款銀行應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注抵押物現(xiàn)狀，要求借款人在借款時(shí)對(duì)抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生人為或自然毀損時(shí)，及時(shí)獲得補(bǔ)償，不會(huì)對(duì)貸款的按期償還產(chǎn)生影響。（4）采取積極的措施，提前研究抵押物的處理問題，減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可考慮采取銀行同借款人到律師事務(wù)所簽署處置房產(chǎn)的委托授權(quán)書方式，給銀行處理抵押物贏得時(shí)間，減少貸款損失。（5）爭(zhēng)取立法，規(guī)定當(dāng)樓價(jià)持續(xù)下跌時(shí)，銀行可對(duì)抵押物重新評(píng)估，如果一時(shí)未能立法，則在購(gòu)房抵押借款合同中注明。 結(jié) 語(yǔ)我國(guó)商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到舉足輕重的地

14、位。銀行是在商業(yè)銀行法和公司法的基礎(chǔ)上設(shè)立的，所以一切信貸項(xiàng)目都要遵循這些規(guī)章制度。投資是伴隨風(fēng)險(xiǎn)的，信貸也不例外。在我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中，信貸作為基礎(chǔ)，成為開放商投資建設(shè)的基石；信貸作為橋梁，成為購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)有房住的捷徑。在這類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的存在，會(huì)影響到老百姓的生活、生存以及開發(fā)商的健康發(fā)展，嚴(yán)重的會(huì)直接導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退。所以銀行要起到主導(dǎo)作用，政府為輔，積極協(xié)調(diào)控制和管理風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)降到可以承受的能力范圍之內(nèi)。本文研究存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的解決方案。當(dāng)然這些都是需要三方主體積極參與，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，三方嚴(yán)格遵循法律法規(guī)要求，是房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，回歸其基本價(jià)值的軌道，滿足老百姓的住房