房地產(chǎn)核心成本構(gòu)成、會(huì)計(jì)處理詳解

1、襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆

2、螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃

3、罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇

4、螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂

5、肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿

6、裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃

7、蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇

8、罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻

9、螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆

10、肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀

11、裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄

12、聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁

13、羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅

14、螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕

15、肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄

16、袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈

17、肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂

18、羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿

19、螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄

20、羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈

21、袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞

22、肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆

23、袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁

24、螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅

25、羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂

26、袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊肂蕆蟻螁肁薀蒄聿肀艿蝕肅聿蒂蒂羈聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆

27、肂肆蒈蕿羈膅薀螅襖膄芀薇螀膃莂螃蚆膃薅薆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆芅蠆螅芅莈薂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莂莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆袂荿莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃袀肅羄芃 房地產(chǎn)成本的組成 1.1 房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用組成一級(jí)成本科目二級(jí)成本科目比 例項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本土地成本5%-20%前期工程費(fèi)不超過(guò)6%建安工程費(fèi)40%左右基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5%-10%公共配套設(shè)施費(fèi)5%-10%開(kāi)發(fā)間接費(fèi)5%-10%銷(xiāo)售費(fèi)用5%-10%管理費(fèi)用不超過(guò)2%財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息根據(jù)貸款規(guī)模表1 我國(guó)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成1、土地費(fèi)用 土地出讓金，土地征用費(fèi)（拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）協(xié)議出讓或招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓的費(fèi)用2、前期工

28、程費(fèi) 前期規(guī)劃費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)地質(zhì)勘查費(fèi)“三通一平”費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路自來(lái)水污水電力電信綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）煤氣調(diào)壓站變電室自行車(chē)棚等室外工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例一般在20% 30%左右。 5、管理費(fèi)用 管理人員工資差旅費(fèi)辦公費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)職工教育費(fèi)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。 6、貸款利息 利息

29、其他融資成本與融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 7、稅費(fèi) 一部分是稅收房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占有稅土地增值稅兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）契稅企業(yè)所得稅印花稅，另一部分是行政性費(fèi)用征地管理費(fèi)商品房交易管理費(fèi)大市政配套費(fèi)人防費(fèi)煤氣水電增容費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。 8、其他費(fèi)用 銷(xiāo)售廣告費(fèi)各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。 房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)的具體工作 一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的組成。 二、要掌握開(kāi)發(fā)成本核算的項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)成本的核算項(xiàng)目有： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土

30、地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)

31、施支出。 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 三、正確核算區(qū)分開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。 2、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十

32、分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 3、因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。 房地產(chǎn)成本的核算 一、開(kāi)發(fā)成本的核算 (一)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成內(nèi)容 為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

33、品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)： 1、土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2、房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所

34、發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4、代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

35、4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，

36、還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平

37、和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。 (二)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立

38、一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過(guò)細(xì)（臺(tái)以單幢為單位），因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用

39、。 （1）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)。 （2）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)。 （3）將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。 通過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)之中。 2、正確劃分成本項(xiàng)目 客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的

40、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。 為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶(hù)： （1）“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。 本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方

41、余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶(hù)應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)，并在二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。 （2）“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。 本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén)（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制

42、度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。 3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。 4、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功

43、能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶(hù)。 即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷(xiāo)售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。

44、如何解決這個(gè)問(wèn)題，本文以為完全可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。 (三)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā) 200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)

45、定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售成本應(yīng)如何確定呢？ 1、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本。 2、至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，

46、根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入2以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，

47、開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。 3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納

48、的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 4、借款利息支出，按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除： （1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 （2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一

49、借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 二、土地開(kāi)發(fā)成本的核算 (一)、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企

50、業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋

51、占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。 (二)、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （1）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定 為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本

52、的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象： 1、對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象； 2、對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （2）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企

53、業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)； （2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工

54、程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。 (三)、土地開(kāi)發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算

55、。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類(lèi)賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”等賬戶(hù)的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

56、，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。 (四)、舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出： 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi)78 000元72 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10 000元合計(jì)133 000元108 000元 1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本78 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本72 000 貸：銀行存款150 000 2、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位

57、前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本20 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本18 000 貸：銀行存款38 000 3、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本25 000 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本18 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款43 000 4、分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本10 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用10 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。 (五)、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收