上海社區(qū)商鋪案例庫十尚坊商業(yè)街

1、上海社區(qū)商鋪案例庫十尚坊商業(yè)街報告編寫目的：通過對各典型案例的調(diào)研分析，著重考量其發(fā)展沿革、業(yè)態(tài)配比、租售情況等，以為部門今后項目的洽談及內(nèi)部員工工作技能的提升貯備資源、提供依據(jù)。案例調(diào)研時間：2007年8月報告撰寫時間：2007年8月-9月項目啟示：啟示一：用差異化定位挑戰(zhàn)“地段核心論”啟示二：設計立足于經(jīng)營本源項目概況“十尚坊”位于閔行區(qū)龍茗路（顧戴路、平陽路段），其名稱來源于商業(yè)街中10棟形態(tài)不一的商業(yè)建筑，全長300米，總建筑面積為18000平方米。原為江南星城社區(qū)商鋪，上海豐柏企業(yè)發(fā)展有限公司2003年收購后，對項目進行了適度改造，并聘請時尚生活中心有限公司對十尚坊進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。

2、2005年開始招商，按規(guī)劃，“十尚坊”中餐飲占60%，精品零售占20%，服務、娛樂占20%。 一、案例背景介紹3-4元/天半島大都匯2005年（十尚坊招商時）沿街：3.5-3.8元/平方米/天（1-2層）內(nèi)街：3.5元/平方米/天（1-2層）半島大都匯時間項目租金目前十尚坊8-9元/平方米/天龍茗路、顧戴路沿線普通住宅底商約為2-3元/天餐飲約為3-4元/天租金二、案例啟示區(qū)位特征小范圍看，生活類消費基本充足大量消費人口支撐：龍茗路周邊建有金匯豪庭、新時代富嘉及江南星城等近20個中高檔小區(qū)。預計該區(qū)域入住、容納人口可達10萬15萬。處于生活、商業(yè)區(qū)的末端：費叵叩男陸炯性詮舜髀芬員保閱顯蛑饕墻閑

3、魯塹囊弧?；市穯眷初期ＹM叵呱唐桃不炯性諞園氳捍蠖薊鬮淼墓舜髀芬員甭范危庸舜髀返戒畋罰匝亟稚唐濤鰨宄視賞降牡菁跚魘啤?注：半島大都匯東苑半島花園東南角，總建筑面積1.7萬方，由多幢商業(yè)用房組成，分為酒樓宴會區(qū)、特色小吃區(qū)、便民服務區(qū)、異域風情區(qū)和休閑娛樂區(qū)，引進有上島咖啡、和記小菜、阿英煲、平潭匯家常菜、克莉迪娜專業(yè)美容等簡單生活類消費為主的商家，并配備有 1.1 萬平方米的地下停車場及 300 多平方米的兒童游樂場。啟示一：用差異化定位挑戰(zhàn)“地段核心論”人口、商業(yè)集中區(qū)商業(yè)街末端區(qū)位特征大范圍看，時尚餐飲休閑消費需求較大上海的西南區(qū)域又是整個城市中活躍的、時尚的、富有激情的新上海人的聚居地之一

4、，這些人有良好的教育背景、穩(wěn)定的高薪收入、對于生活質(zhì)量的較高要求。他們需要的商業(yè)形式是一個可以交流、放松、體驗生活的空間，這個空間超越了社區(qū)商鋪的層次。項目開發(fā)期間，該區(qū)域基本以商場、賣場及生活配套類商業(yè)為主。項目定位定位綜合考慮項目所處區(qū)位及自身特點，開發(fā)商將其定位于區(qū)域副商業(yè)中心，即介于區(qū)域商業(yè)中心與社區(qū)商鋪之間，通過統(tǒng)一的經(jīng)營管理，將其打造區(qū)域互補型商業(yè)（餐飲為主，兼顧休閑、娛樂、零售等業(yè)態(tài)）的時尚休閑消費中心。項目不但可以滿足該地塊周邊步行15分鐘路程住宅區(qū)居民需要，還可以吸引整個古美板塊，以及輻射至周邊七寶、莘莊、春申等人口密度較大的區(qū)域范圍。以較具特色及較大比重的餐飲，擴大了消費人

5、群范圍。 項目招商過程中引入了類似于“訂單地產(chǎn)”的概念，投資者可以在商業(yè)街規(guī)劃落實前參與其中，給出建議，并簽訂框架式協(xié)議，這就使得投資者能購買到更為滿意的商鋪，也有利于入駐業(yè)態(tài)的錯位互補，減小了投資風險。本幫菜玩具店美發(fā)藥房本幫菜東北炭烤銀行自助營業(yè)廳臺灣面館臺灣菜海派菜館港式火鍋/東南亞風味菜類別組合發(fā)型東北菜東北人仙霸玩具店便利店快客7號6號5號位置藍之艇海洋風情餐廳雷允上小家碧玉九香炭烤光大自助銀行吉亨面館叼饞金偉利香港肥杜火鍋商家云南菜淮揚菜粵菜江西菜茶坊本幫菜/粵菜pizza運動服飾專賣快餐類別拉祜酒家蘇菲食尚4號藏樂湯坊easy廚房唐韻茶坊3號九仟口味塘野魚館2號papa john

6、ssport100kfc1號商家位置咖啡廳咖啡廳保健養(yǎng)生會所家居用品專賣服飾店服飾店澳味葡菜餐廳類別10號9號位置哈達豪泉瑞鑫坊中國電信潔豐干洗番茄主義甜蜜蜜雪峰高山茶大渝合商家瑜伽會所8號位置一諾意大利咖啡迪歐咖啡龍之道m(xù)aple creek精品生活館哥弟久景服飾澳門街商家桑拿會所蘇浙滬特色風味菜電信營業(yè)廳洗衣房西餐港式茶餐廳茶坊川菜類別從商家數(shù)量看，餐飲占63.2%，精品零售占18.4%，服務、娛樂占18.4%。與前期規(guī)劃基本相符啟示二：設計立足于經(jīng)營本原建筑特征：原建筑形態(tài)及規(guī)劃不適合商業(yè)經(jīng)營江南古典風格外立面不通透，色調(diào)灰暗、封閉人行步道狹窄僅有少量花壇外，其余皆為硬地為了克服以上建筑

7、形態(tài)產(chǎn)生的對于商業(yè)經(jīng)營的不利因素，并與項目時尚、現(xiàn)代的消費業(yè)態(tài)定位相呼應，開發(fā)商聘請hma建筑設計事務所對其進行了整體改造。“磚”元素建筑改造：建筑設計主要使用木百葉和磚百葉，包裹于原建筑的外面，適度保留原建筑的形態(tài)并增加采光和通透感，使之更適合商業(yè)功能的發(fā)揮?！澳尽痹馗脑旌蟾脑烨凹哟缶G化：引入“花園”的概念，將樓與樓之間的硬地改建為噴泉水景、林間小道等悠閑的園林小品，打造了獨具園林特色的商業(yè)街區(qū)，建筑與建筑之間的庭園也可作為商家的戶外茶座區(qū)域，增加了消費的情趣*道路改造，便利停車：項目改造后將原人行道拓寬，完全為消費者辟出了舒適的步行空間在街旁專用停車道設置了154個地上停車位，通過調(diào)整人

8、流、車流動線，合理配置商業(yè)，使店家與停車場僅一步之遙。*車行道及停車位步行道停車位市政道路車行道步行道案例鏈接：從“淮海中路138廣場”到“無限度”“無限度”前身為“上海廣場” 6層、4萬方的商業(yè)裙房（地上3.6萬方），落成于1997年， 位于淮海中路這個上海最繁華的時尚購物區(qū)。其原定位為購物零售商場，為襯托出高檔華貴，外立面大量采用大理石貼面，建筑形態(tài)封閉，使顧客在未進入廣場前無法知道其內(nèi)部有哪些商品以及經(jīng)營品牌的檔次水平，人氣不足，經(jīng)營情況不理想。2005年年中，該項目由摩根士丹利收購，并對其定位及建筑風格進行了整體改造。改造后的“上海無限度” 被打造為融購物、休閑、娛樂于一體的、具有個性化、互動性的一站式體驗型動感時尚消費中心。通過產(chǎn)品改造，使消費者在第一眼便對項目留下了更為直觀的印象，同時實現(xiàn)了項目的建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)定位的協(xié)調(diào)一致，更為適合商業(yè)功能的進入和發(fā)展。改造前：封閉的建筑形態(tài)改造后：建筑設計與經(jīng)營理念相結(jié)合1-4層立面采用玻璃的透明設計5層以上保留原封閉設計，賦予神秘感一樓設直達五樓的自動扶梯外立面設置三個space show 的舞臺，與其他媒體相連或展示商場內(nèi)部情況，show 舞臺三、項目總結(jié)從十尚坊的發(fā)展軌跡看，縱然人口密度及消費能力對商業(yè)發(fā)展起到至關重要的作用，但對于一個已