某物管公司員工入職培訓(xùn)規(guī)定（制度附各類表單）

1、某物管公司員工入職培訓(xùn)規(guī)定第一章 總 則第一條 為進(jìn)一步提高新進(jìn)員工素質(zhì)和技能，完善員工入職培訓(xùn)體制，通過向新員工介紹公司的概況、有關(guān)的規(guī)章制度、崗位職責(zé)等，使他們了解、熟悉公司的情況，熟悉本崗位工作職責(zé)、內(nèi)容，從而適應(yīng)公司的環(huán)境，勝任所從事的新工作，特制定本規(guī)定。第二章 適用范圍第二條 凡公司新進(jìn)員工均須進(jìn)行入職培訓(xùn)。第三章 培訓(xùn)程序第三條 在新進(jìn)員工報(bào)到上崗一周內(nèi)，由本部門負(fù)責(zé)人組織對(duì)其進(jìn)行入職培訓(xùn)。 第四條 由公司人事行政部制定員工入職培訓(xùn)規(guī)定和準(zhǔn)備入職培訓(xùn)基礎(chǔ)資料，各部門負(fù)責(zé)實(shí)施。第五條 新進(jìn)員工必須參加入職培訓(xùn)，并填寫新進(jìn)員工入職培訓(xùn)表。 第六條 各部門應(yīng)配合人事行政部對(duì)新進(jìn)員工的培

2、訓(xùn)工作。凡涉及介紹本部門基本情況職責(zé)、工作內(nèi)容的，各部門負(fù)責(zé)人均應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)備。 第七條 新進(jìn)員工在試用期入職培訓(xùn)完畢，將對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核（轉(zhuǎn)正考核成績(jī)包括基礎(chǔ)知識(shí)考試20%、專業(yè)考核30%、日常表現(xiàn)得分50%），將成績(jī)記錄在案（專業(yè)考核由各部門自行決定考核方式）。 對(duì)轉(zhuǎn)正考核未達(dá)到60分者，公司可以延遲轉(zhuǎn)正繼續(xù)試用或予以辭退。第八條 對(duì)在入職培訓(xùn)中表現(xiàn)極差的，公司可以予以辭退。第九條 管理層員工入職培訓(xùn)表在員工簽字及各級(jí)主管評(píng)價(jià)后留存人事行政部（操作層的培訓(xùn)表由各部門自行留存）。 第四章 培訓(xùn)內(nèi)容第九條 培訓(xùn)內(nèi)容：入司培訓(xùn)1. 公司簡(jiǎn)介（概況、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)等）

3、； 2. 公司人力資源管理和相關(guān)規(guī)章制度（公司選人標(biāo)準(zhǔn)、作息、打卡、考勤、請(qǐng)銷假、門衛(wèi)檢查、用餐、服飾、禮儀、休假、加班、獎(jiǎng)懲、工資管理、員工福利、試用和轉(zhuǎn)正管理、員工績(jī)效管理、培訓(xùn)、調(diào)離職程序、紀(jì)律處分、行為規(guī)范、安全管理等）。入職培訓(xùn)1. 部門/管理處基本情況介紹（項(xiàng)目介紹、組織機(jī)構(gòu)等）；2. 崗前培訓(xùn)（本崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、相關(guān)工作流程等）；3. 部門/管理處規(guī)章制度介紹、衛(wèi)生與安全學(xué)習(xí)等；員工投訴及合理化建議渠道；4. 引領(lǐng)到本人崗位工作場(chǎng)所、生活場(chǎng)所（部分崗位），并與同事見面；5. 指引宿舍（部分崗位）、乘車處、更衣處、廁所、食堂、飲水點(diǎn)等位置及注意事項(xiàng)；6. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；7.

4、 物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)；8. 公文寫作基礎(chǔ)知識(shí)；9. 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度（費(fèi)用報(bào)銷）（限各級(jí)管理人員）；10. 辦公設(shè)備使用和材料采購(gòu)、申領(lǐng)、報(bào)廢；11. 消防安全知識(shí)普及，緊急事件處理；12. 相關(guān)崗位現(xiàn)場(chǎng)操作實(shí)習(xí)。備注入司培訓(xùn)內(nèi)容必須全員進(jìn)行，入職培訓(xùn)內(nèi)容各部門可根據(jù)該員工所在崗位選擇性培訓(xùn)。第五章 注意事項(xiàng)第十條 新員工抵達(dá)公司時(shí)，公司應(yīng)營(yíng)造歡迎新員工的熱烈氣氛，專人迎接和安排培訓(xùn)。 第十一條 培訓(xùn)過程中介紹情況先務(wù)虛、后務(wù)實(shí)，按輕重緩急安排培訓(xùn)內(nèi)容。 第十二條 培訓(xùn)中書面講解、參觀現(xiàn)場(chǎng)、操作示范相結(jié)合。第十三條 在新進(jìn)員工入司后由員工所在部門指定入職引導(dǎo)人對(duì)新進(jìn)員工進(jìn)行個(gè)別輔導(dǎo)，及時(shí)解答其疑

5、問，肯定成績(jī)，指出不足，幫助解決相關(guān)生活、學(xué)習(xí)、工作等問題，直至該員工轉(zhuǎn)正為止，做好相關(guān)培訓(xùn)指導(dǎo)記錄。第六章 附 則第十四條 本規(guī)定經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)頒行，由公司人事行政部解釋、補(bǔ)充。第十五條 本規(guī)定自二年月日起正式執(zhí)行。附件1：新員工入職培訓(xùn)資料附件2：財(cái)務(wù)實(shí)施細(xì)則附件3：?jiǎn)T工手冊(cè)附件4：?jiǎn)T工培訓(xùn)/溝通計(jì)劃表附件5：?jiǎn)T工培訓(xùn)/溝通記錄表附件6：?jiǎn)T工日常表現(xiàn)評(píng)分表附件7：新員工入職培訓(xùn)表附件8：轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)知識(shí)考試題物業(yè)管理有限公司 二年月日附件一新員工入職培訓(xùn)資料一、集團(tuán)公司介紹二、企業(yè)文化綱要三、物管公司介紹1、全稱：2、簡(jiǎn)介：3、物管公司組織機(jī)構(gòu)圖: 總經(jīng)理管理者代表人事行政部工程維修部財(cái) 務(wù)

6、 部秩序維護(hù)部部物業(yè)管理處管理處主任物業(yè)主管客服主管協(xié)管主管綠化班長(zhǎng)工程主管保潔班長(zhǎng)前臺(tái)接待維修工協(xié)管班長(zhǎng)智 能 化 管 理 員文員庫(kù) 管 員協(xié) 管 員4、管理處組織機(jī)構(gòu)圖： 5、質(zhì)量方針：6、質(zhì)量目標(biāo)三、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)： 第一部分 物業(yè)管理發(fā)展概況物業(yè)管理是作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式誕生的。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)管理之先河。物業(yè)管理行業(yè)的興起在1940年左右，當(dāng)時(shí)并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會(huì)認(rèn)可是由萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)開始，于二十世紀(jì)五十年代左右逐漸成為一個(gè)成型的產(chǎn)業(yè)。

7、20世紀(jì)60年代，在香港開始出現(xiàn)物業(yè)管理，之后迅速輻射到深圳、廣州、澳門等沿海地區(qū)。1981年，深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大陸的興起，改革開放以后，伴隨著國(guó)家公有住房改革步伐的加快和房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，內(nèi)地各大城市紛紛借鑒國(guó)外和香港的管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過10年來(lái)的不斷的探索，已逐步走上了走上了具有當(dāng)?shù)靥厣牡膶I(yè)化道路。 重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步，距今已發(fā)展10余年，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無(wú)到有，從不規(guī)范到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展過程。1991年至1998年，重慶物業(yè)管理探索起步階段；1998年至2001年

8、，重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段；2001年至2004年，重慶物業(yè)管理平穩(wěn)發(fā)展階段。第二部分 物業(yè)管理相關(guān)概念的理解1、物業(yè)管理的理論定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理內(nèi)涵定義：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過管理物業(yè)而服務(wù)于業(yè)主的一切活動(dòng)。2、房地產(chǎn)、物業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)特指正在使用和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)

9、體上的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)和法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其它物，包括物質(zhì)實(shí)體或依附于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，三者有聯(lián)系，也有區(qū)別。房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)、管理角度。不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)調(diào)它的不移動(dòng)性。3、前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)稱為前期物業(yè)管理。4、幾種面積術(shù)語(yǔ)的區(qū)分套內(nèi)面積 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建

10、筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。5、某些房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)的區(qū)分建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的

11、比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/

12、2者。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2的隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修

13、改造。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。6、業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，廣義上的業(yè)主指產(chǎn)權(quán)證上注明的產(chǎn)權(quán)人及其配偶或法定繼承人。與產(chǎn)權(quán)人有合同契約的，存在租賃關(guān)系或?qū)嶋H使用物業(yè)的人稱為

14、物業(yè)使用人。7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的含義（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）8、物業(yè)管理保安服務(wù)的含義（渝地房函2000144號(hào)）物業(yè)管理保安服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的一項(xiàng)協(xié)助管理的服務(wù)，不含業(yè)主、使用人的人身保險(xiǎn)和私有財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。第三部分 物業(yè)管理中常見問題的說(shuō)明或處理1、物業(yè)服務(wù)

15、收費(fèi)定價(jià)原則（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)）。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。2

16、、新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。 住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其它不符合要求的用電。3 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無(wú)法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。4 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。5 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛。6 住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)

17、劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項(xiàng)目建筑設(shè)施。7 住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。8 經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證。3、業(yè)主逾期辦理接房手續(xù)會(huì)承擔(dān)什么樣的責(zé)任： 房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 2 因房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，公攤水、電費(fèi)，電梯維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。4、維修基金管理相關(guān)知識(shí) 為了保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年聯(lián)合

18、發(fā)布。其中明確規(guī)定：凡商品住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 商品住宅在銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置。物業(yè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）中更為專項(xiàng)維修資金，并明確規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的

19、非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。5、物管公司何時(shí)開始收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物管公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)

20、，開發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算面積，購(gòu)房人在未取得產(chǎn)權(quán)證以前，按購(gòu)房合同上的建筑面積計(jì)算，購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證以后，按產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積計(jì)算。6、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取形式和構(gòu)成（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。7、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域

21、秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。8、物業(yè)管理公司在管理中最重要的義務(wù)是告之義務(wù)和提醒注意義務(wù)。什么是告之義務(wù)簡(jiǎn)單的講就是告訴義務(wù)，對(duì)于業(yè)主擁有的權(quán)利和義務(wù)，我們事前告訴他沒有，如裝修不能破壞哪些地方，室內(nèi)智能化報(bào)警探頭是否可私自移位等等這些問題，如果我們事前履行了告知義務(wù)（一定要學(xué)會(huì)留下書面的記錄資料），我們就可免去很多責(zé)任。什么是提醒注意義務(wù)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是告訴別人“小心，危險(xiǎn)”。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，應(yīng)該

22、做的就是在施工時(shí)，放上“正在施工”的提示牌。下雨天，放上“小心路滑”的提示牌。時(shí)不時(shí)地張貼“請(qǐng)勿高空拋物”告示。夏季來(lái)臨，通知各位業(yè)主“注意關(guān)門關(guān)窗、不要在陽(yáng)臺(tái)邊緣放花盆、檢查檢查自家的空調(diào)架是否牢固”等等，這些細(xì)致周到的提醒，會(huì)大大降低我們的管理風(fēng)險(xiǎn)。9、問題：有業(yè)主問你們是一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司應(yīng)按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，一級(jí)多層住宅最高只能收取0.52元，一級(jí)高層住宅最高只能收取0.65元，你們?cè)趺词?.00元呢。答：一個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)是按照重慶市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法的規(guī)定采取按質(zhì)論價(jià)收費(fèi)，具體的說(shuō)就是根據(jù)所管小區(qū)具備的硬件設(shè)備設(shè)施和物業(yè)公司提供的軟件服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、綜合考評(píng)其等級(jí)，

23、再按考評(píng)等級(jí)經(jīng)物價(jià)局審批后收取，也就是說(shuō)擁有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司可以管理不同等級(jí)的樓盤，我們這個(gè)樓盤硬件和軟件標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)考評(píng)已達(dá)特級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，所以收取高于一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物管費(fèi)，是合理合法的。10、問題：我裝修后的空置房為什么要全額交納物業(yè)管理費(fèi)。答：物業(yè)管理公司受委托是對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)備進(jìn)行管理，產(chǎn)生的是公共管理的運(yùn)行費(fèi)用。這種管理不會(huì)因你沒有入住而減少工作量，也不會(huì)因你沒有入住減少管理費(fèi)。你不入住說(shuō)明你對(duì)自用物業(yè)沒有使用，或不想使用。但物業(yè)管理費(fèi)的使用是公共部位、公共設(shè)備，它不涉及自用物業(yè)。因此，你不入住只說(shuō)明你放棄了自有物業(yè)的使用權(quán)，但并不能放棄承擔(dān)繳納管理的物管費(fèi)的義務(wù)，并且對(duì)于裝修房物管公

24、司承擔(dān)的義務(wù)更大，因?yàn)闃I(yè)主裝修后的房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于清水房，所以你應(yīng)全額交納物管費(fèi)。11、問題：交了物管費(fèi)，為什么還要交公攤水、電費(fèi)。答：按照重慶市物價(jià)局關(guān)于對(duì)重慶城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法執(zhí)行中的相關(guān)通知（渝價(jià)（2004）778號(hào)）第六條規(guī)定因?yàn)闃I(yè)主共用部位、共用設(shè)備設(shè)施（如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區(qū)路燈、草坪燈、小區(qū)水景、二次供水泵、自備發(fā)電機(jī)油料）的用水、用電費(fèi)用未進(jìn)入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本，應(yīng)按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偤笥僧a(chǎn)權(quán)人或使用人繳納。據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓灿脭?shù)量必須是專表計(jì)量或正常情況下總表與各分表的差額。第四部分 物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)國(guó)家法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法2、中

25、華人民共和國(guó)價(jià)格法3、中華人民共和國(guó)合同法4、中華人民共和國(guó)建筑法5、中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法6、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法7、中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法8、中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法9、中華人民共和國(guó)消防法10、中華人民共和國(guó)土地管理法11、中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法12、中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例13、中華人民共和國(guó)行政處罰法14、中華人民共和國(guó)民法通則部頒文件及法規(guī)1、物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令379號(hào)，2003年9月1日起施行2、城市房屋修繕管理規(guī)定建設(shè)部第11號(hào)(1989年7月8日) 3、城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定公安部令 第49號(hào)4、城市生活垃圾管理辦法建設(shè)部第27

26、號(hào)5、城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設(shè)部33號(hào)6、電氣安全管理規(guī)程機(jī)械工業(yè)部76號(hào)7、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法建設(shè)部80號(hào)8、高層居民住宅樓防火管理規(guī)則公安部1992年10月12日施行9、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院279號(hào)令10、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部110號(hào)11、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中物協(xié)20041號(hào)12、關(guān)于印發(fā)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(示范文本)的通知13、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法建設(shè)部200313014、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 建設(shè)部第125號(hào) 令15、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定發(fā)改價(jià)檢20041428號(hào)16、物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)17、關(guān)于

27、印發(fā)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房 1998213號(hào)）18、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第94號(hào)（1990年1月1日起施行）地方性文件、法規(guī)及相關(guān)配套法規(guī)1、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例2002年11月1日起施行2、重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法渝價(jià)1999398號(hào)3、重慶市物價(jià)局關(guān)于渝價(jià)1999398號(hào)文件執(zhí)行中有關(guān)問題的通知 渝價(jià)1999398號(hào)4、重慶市業(yè)主大會(huì)實(shí)施辦法渝國(guó)土房管發(fā)2004548號(hào)5、關(guān)于貫徹執(zhí)行建設(shè)部第125號(hào)令的通知渝國(guó)土房管發(fā)2004287號(hào)6、重慶市委、市政府印發(fā)重慶市文明小區(qū)創(chuàng)建與管理的規(guī)定渝委辦1999272號(hào)7、物業(yè)管理優(yōu)秀住宅

28、小區(qū)（大廈、工業(yè)園區(qū)）考評(píng)辦法的通知渝地房發(fā)2004586號(hào)8、關(guān)于印發(fā)業(yè)主臨時(shí)公約示范文本的通知渝國(guó)土房管發(fā)2004293號(hào)9、重慶市業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理辦法渝國(guó)土房管發(fā)2003年1月10日施行10、解除物業(yè)服務(wù)合同的程序渝國(guó)土房管局2003年6月1日起施行五、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)中的重要條款城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第33號(hào)）中第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失：（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，

29、在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；（四）不照章交納各種費(fèi)用的。 物業(yè)管理?xiàng)l例中第五章“物業(yè)的使用與維護(hù)”及第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物

30、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例中第五章物業(yè)的使用和維護(hù)及第六十四條物業(yè)維修基金的本金和利息屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部分的大、中維修、更新和改造，不得挪作他用。 第七十九條物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 城市異產(chǎn)毗連管理規(guī)定中第六條所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害

31、他方利益的行為。第七條 異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議。第八條 一方所有人如需改變共有部位的外行或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。 第九條 凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞,視同自然損壞),所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：(一)共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（二）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗

32、連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（四）屋蓋的修繕。1、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)攔），如為各層共有，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（五）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：1、各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)；2、為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（六）房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（七）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣

33、、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。（八）房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。第十條 異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，應(yīng)按第九條規(guī)定及時(shí)修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。第十一條 異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。第十二條 異產(chǎn)的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生；如造成損失，責(zé)任方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。第十三條 異產(chǎn)的一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。重慶市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法（398號(hào)文）中第十一條 為保障業(yè)主在裝修房屋時(shí)，房

34、屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊(duì)?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)。若委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。第二十條 凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷商品房和已購(gòu)買并辦理驗(yàn)收交接手續(xù)尚未入住的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)人（含開發(fā)商）應(yīng)交納50%的物業(yè)管理費(fèi)。重慶市物價(jià)局關(guān)于對(duì)重慶城市物業(yè)管理服

35、務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法執(zhí)行中的相關(guān)通知（渝價(jià)（2004）778號(hào)）第六條由于業(yè)主共用部位、共用設(shè)備設(shè)施（如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區(qū)路燈、草坪燈、小區(qū)水景、二次供水泵、自備發(fā)電機(jī)油料）的用水、用電費(fèi)用未進(jìn)入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本，應(yīng)按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偤笥僧a(chǎn)權(quán)人或使用人繳納。據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓灿脭?shù)量必須是專表計(jì)量或正常情況下總表與各分表的差額。第七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；業(yè)主或使用人的空置房，經(jīng)物管企業(yè)與使用人雙方認(rèn)定水、電、氣表起止數(shù)均未走動(dòng)的，業(yè)主或使用人應(yīng)交納50的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

36、第八條住宅小區(qū)停車場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)：對(duì)已購(gòu)買車位產(chǎn)權(quán)的，物管企業(yè)對(duì)其停車場(chǎng)進(jìn)行公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、清掃保潔、車場(chǎng)管理服務(wù)的，應(yīng)對(duì)停車位收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部110號(hào)）中第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻

37、體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（

38、以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（三）允許施工的時(shí)間；（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（六）禁止行為和注意事項(xiàng)；（七）管理服務(wù)費(fèi)用；（八）違約責(zé)任；（九）

39、其他需要約定的事項(xiàng)。第三十條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。3、各管理處辦理入?。I(yè)主接房）、裝修進(jìn)場(chǎng)及裝修管理流程和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須清楚，不要覺得這是管理處別的部門的事。4、熟悉市政供水、供電、供氣、閉路、寬帶、電話的開通流程及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這已應(yīng)是熟記的。5、熟悉本物業(yè)的業(yè)主臨時(shí)公約和住戶手冊(cè)的內(nèi)容，特別是某些重要的約定，如門面不能占道經(jīng)營(yíng)、不能在園區(qū)里養(yǎng)寵物的規(guī)定等。六、公文寫作基礎(chǔ)知識(shí)（一）公文的概念：公文是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位之間傳遞信息的主要工具，用于貫徹黨和國(guó)家

40、的方針、政策，發(fā)布行政法規(guī)和規(guī)章，請(qǐng)示和答復(fù)問題，指導(dǎo)和商洽工作，報(bào)告情況，交流信息和經(jīng)驗(yàn)等方面。（二）行政公文寫作技巧公文寫作的要求很高，尤其是要求起草者具有工作實(shí)踐的基礎(chǔ)，懂得工作中許多微妙的關(guān)節(jié)，而在具體起草中要求較好的文字語(yǔ)言工夫。公文語(yǔ)言總的要求是莊重、平實(shí)、概括。公文語(yǔ)言功夫的核心是選詞。選詞一要根據(jù)所反映的客觀實(shí)際需要，二要符合明晰、 確切、簡(jiǎn)練的標(biāo)準(zhǔn)，三要根據(jù)具體的語(yǔ)言環(huán)境， 為避免上下文重復(fù)而選擇不同的詞語(yǔ)，注意文中所涉及對(duì)象和閱讀對(duì)象。多用書面語(yǔ)和文書用語(yǔ)，少用形象和描繪性詞語(yǔ)和口語(yǔ)，不用方言土語(yǔ)，十分規(guī)范。需要特別提出公文結(jié)構(gòu)用語(yǔ)：1、開頭用語(yǔ)， 用來(lái)表示行文目的、依據(jù)、

41、原因，伴隨情況等。如：為（了）、關(guān)于、由于、對(duì)于、根據(jù)、按（遵、依）照、據(jù)、查、奉、茲等。2、結(jié)尾用語(yǔ)。如：為要（荷、盼）、是荷、特此通知（報(bào)告、函告）等。 3、過渡用語(yǔ)。如為（對(duì)、因、據(jù)）此、鑒于、總之、綜上所述等。4、經(jīng)辦用語(yǔ)。如：經(jīng)、已經(jīng)、業(yè)經(jīng)、現(xiàn)經(jīng)、茲經(jīng)、辦理、責(zé)成、試行、執(zhí)行、貫徹執(zhí)行、研究執(zhí)行、切實(shí)執(zhí)行等。5、稱謂用語(yǔ)。有第一人稱：我、本；第二人稱：你、貴；第三人稱：該。等等。國(guó)家行政公文有12類13種，即命令（令）；議案；決定；指示；公告、通告；通知；通報(bào)；報(bào)告；請(qǐng)示；批復(fù)；函；會(huì)議紀(jì)要。（三）上行文即下級(jí)機(jī)關(guān)向上級(jí)機(jī)關(guān)運(yùn)行公文，該公文為上行文，或曰下級(jí)公文。1、報(bào)告報(bào)告是下級(jí)向

42、上級(jí)匯報(bào)工作、反映情況、提出建議的陳述性公文文體。報(bào)告也可以用來(lái)答復(fù)上級(jí)對(duì)有關(guān)問題或事項(xiàng)的查詢。報(bào)告一般不要求上級(jí)答復(fù)，主要是向上級(jí)提供信息。報(bào)告由標(biāo)題、主送單位、正文、落款構(gòu)成。報(bào)告一般事后、事中行文。（1）報(bào)告的結(jié)構(gòu)和寫作要領(lǐng)【標(biāo)題】a 調(diào)查報(bào)告/研究報(bào)告（公文規(guī)范標(biāo)題法） b關(guān)于的報(bào)告（事由加文種標(biāo)題法，事由就是報(bào)告所針對(duì)的問題，文種即“報(bào)告”）【主送單位】主送單位就是受文單位。【正文】由報(bào)告緣由、報(bào)告事項(xiàng)、報(bào)告尾語(yǔ)三部分組成。a報(bào)告緣由主要交待報(bào)告的起因、理由或注明目的、意義等，是正文的開頭；后接“現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下”，“為此，提出如下安排意見”，“為此，建議做好以下幾項(xiàng)工作”過渡用

43、語(yǔ)，從而轉(zhuǎn)入報(bào)告事項(xiàng)。b報(bào)告事項(xiàng)即正文的主體內(nèi)容，如基本情況、措施與辦法、成效與問題或者是經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)、意見與建議、打算與設(shè)想等。c報(bào)告尾語(yǔ)根據(jù)類別而定，呈報(bào)性報(bào)告往往以“特此報(bào)告”或“以上報(bào)告如有不妥，請(qǐng)指正”等語(yǔ)作結(jié)。呈轉(zhuǎn)性報(bào)告則會(huì)提出“以上報(bào)告如無(wú)不妥，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各有關(guān)單位執(zhí)行”的要求。d報(bào)告按正文內(nèi)容有差異，大致分為二種：一是綜合性報(bào)告正文，或稱總結(jié)性報(bào)告。政府及機(jī)關(guān)單位都要在大會(huì)上作此種工作報(bào)告（各級(jí)各類行政機(jī)關(guān)每年都要作這種總結(jié)式的報(bào)告）。a情況簡(jiǎn)述：工作時(shí)間、地點(diǎn)、背景、條件或各項(xiàng)工作的開展情況。這種開頭稱為概述式。此外還有結(jié)論式（議論判斷）、 說(shuō)明式（用“為了”）等。百字上下。b成績(jī)

44、做法：這是主體?？梢院?jiǎn)要敘述一下工作過程。 成績(jī)常常通過數(shù)字、比較、事實(shí)來(lái)表現(xiàn)。安排形式有條陳式、 小標(biāo)題式、階段式和貫通式。c經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：要有觀點(diǎn)、看法和規(guī)律， 又要有具體的典型事例以及理論分析。常常占五分之一篇幅。d今后計(jì)劃：往往寫成今后的工作計(jì)劃。常常占三分之一篇幅。二是專題性報(bào)告正文，著重匯報(bào)某項(xiàng)工作或某個(gè)問題， 特點(diǎn)是專項(xiàng)、特殊，一事一報(bào)。a概述情況。講清工作開展情況，或問題發(fā)生的原委， 事項(xiàng)的起因和經(jīng)過。b說(shuō)明理由、做法和反映?；蛉〉玫某煽?jī)和經(jīng)驗(yàn)， 或分析存在的問題及原因，或說(shuō)明工作做法，或?qū)懗鋈罕姺从?。c提出意見。寫基本看法，解決問題的建議和辦法。報(bào)告要用事實(shí)說(shuō)話，以敘述為主，敘議

45、結(jié)合。【落款】正文結(jié)束，在右下方署名署時(shí)并蓋公章。（2）在報(bào)告的寫作中，經(jīng)常犯的毛病事實(shí)不具體，言之無(wú)物；表述不清晰，缺乏對(duì)材料的認(rèn)真組織與安排；綜合性報(bào)告常犯堆砌材料的毛病，重點(diǎn)不突出；例行報(bào)告往往千篇一律，寫不出新意來(lái)；有時(shí)在報(bào)告中帶請(qǐng)示內(nèi)容；請(qǐng)示性報(bào)告，所報(bào)請(qǐng)審批意見，有的缺乏可行性。這些常犯的毛病，在寫作時(shí)應(yīng)注意避免。2、請(qǐng)示請(qǐng)示是向直接上級(jí)請(qǐng)求指示、批準(zhǔn)的公文。請(qǐng)示由標(biāo)題、主送單位、正文、落款構(gòu)成。 必須事前行文，一事一文，篇幅短小。上級(jí)應(yīng)在一定的時(shí)限內(nèi)批復(fù)。請(qǐng)示的結(jié)構(gòu)和寫作要領(lǐng)【標(biāo)題】一般由發(fā)文單位、事由、公文種類三部分組成。 如：學(xué)校關(guān)于創(chuàng)辦校園文學(xué)報(bào)的請(qǐng)示。可以省去發(fā)文單位?！?/p>

46、主送單位】接受請(qǐng)求的直接上級(jí)單位，在標(biāo)題下面一行頂格寫起。如需同時(shí)送其它單位， 應(yīng)用抄報(bào)（在文末左下角寫明）形式。【正文】a請(qǐng)求緣由。一寫情況依據(jù)（往往用“目前”開頭），二寫目的說(shuō)明（用“為.”開頭）。b請(qǐng)求事項(xiàng)。分層分項(xiàng)寫清具體要求，并說(shuō)透理由， 提出充足的事實(shí)和理論根據(jù)，不能模棱兩可。同時(shí)，依據(jù)實(shí)際情況， 提出切實(shí)可行的處理意見，作為上級(jí)單位進(jìn)行判斷和指示的參考。c結(jié)尾。只是一句祈使性的話：“當(dāng)否，請(qǐng)批復(fù)”或“以上如無(wú)不當(dāng)，請(qǐng)批準(zhǔn)”?！靖郊咳缯?qǐng)示內(nèi)容比較復(fù)雜，需要詳細(xì)研究審查，通常制成附件，如有關(guān)材料、圖表或其它文件，在正文中可只說(shuō)明請(qǐng)示內(nèi)容的要點(diǎn)，并在正文之后（隔一行）注明附件名稱和順

47、序。【落款】正文結(jié)束，在右下方署名署時(shí)并蓋公章。（四）下行文即上級(jí)機(jī)關(guān)向下級(jí)機(jī)關(guān)運(yùn)行公文，該公文為下行文，或曰上級(jí)公文。1、通知通知適用于批轉(zhuǎn)下級(jí)單位的公文，轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)單位和不相隸屬單位的公文，傳達(dá)要求下級(jí)單位辦理和需要有關(guān)單位周知或者執(zhí)行的事項(xiàng)，任免人員。通知內(nèi)容廣泛，形式多樣，是應(yīng)用最為廣泛的公文文種。通知的特點(diǎn)：功能的多樣性，運(yùn)用的廣泛性，一定的指導(dǎo)性，較強(qiáng)的時(shí)效性。根據(jù)其作用分為五種：發(fā)布性通知（規(guī)章制度）、批轉(zhuǎn)性通知、事項(xiàng)性通知（活動(dòng)舉行）、告知性通知（放假、更名、遷址）、會(huì)議通知和任免通知。通知由標(biāo)題、主送單位、正文、落款構(gòu)成。通知的結(jié)構(gòu)和寫作要領(lǐng)【標(biāo)題】標(biāo)題靈活，有時(shí)只用“通知”兩

48、字做標(biāo)題。發(fā)布性通知的標(biāo)題一般由發(fā)文單位（常省略）、事由、公文種類三部分組成。如“國(guó)家紀(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法的通知”。批轉(zhuǎn)性通知的標(biāo)題一般省略文種，即：“批轉(zhuǎn)（或轉(zhuǎn)發(fā)）（始發(fā)單位）原文標(biāo)題”?！局魉蛦挝弧恐魉蛦挝痪褪鞘芪膯挝??！菊摹堪l(fā)布性通知和批轉(zhuǎn)性通知的正文：“主體（發(fā)布或轉(zhuǎn)發(fā)的文件）批語(yǔ)”。 如：“現(xiàn)將辦法發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行/請(qǐng)結(jié)合實(shí)際情況貫徹執(zhí)行/遵照辦理/參照?qǐng)?zhí)行?！笔马?xiàng)性通知：原由事項(xiàng)結(jié)語(yǔ)（特此通知）。如“特作如下通知”/“現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下” 事項(xiàng)“特此通知”。會(huì)議通知：名稱、時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、人員、報(bào)道時(shí)間和地點(diǎn)、需帶材料等?！韭淇睢空慕Y(jié)束，

49、在右下方署名署時(shí)并蓋公章。標(biāo)題中有發(fā)文單位結(jié)尾不署名。2、批復(fù) 適用于答復(fù)下級(jí)單位的請(qǐng)示事項(xiàng)。批復(fù)由標(biāo)題、主送單位、正文、落款構(gòu)成。批復(fù)有以下特點(diǎn)1.行文的被動(dòng)性（批復(fù)是用來(lái)答復(fù)下級(jí)請(qǐng)求事項(xiàng)的，下級(jí)有請(qǐng)示，上級(jí)才會(huì)有批復(fù)）；2針對(duì)性（批復(fù)的針對(duì)性極強(qiáng)，下級(jí)單位請(qǐng)示什么事項(xiàng)或問題，上級(jí)單位的批復(fù)就指向這一事項(xiàng)或問題，決不能答非所問，也無(wú)需旁牽他涉）；3.集中性和明確性（由于下級(jí)的請(qǐng)示是一事一報(bào)，請(qǐng)示內(nèi)容十分集中，相應(yīng)的批復(fù)也是一文一批，答復(fù)的內(nèi)容也十分集中。因此批復(fù)的篇幅一般都不長(zhǎng)）；4.政策性和依據(jù)性（對(duì)于撰寫批復(fù)的上級(jí)單位而言，不管是發(fā)出指示還是批準(zhǔn)事項(xiàng)，都必須有政策依據(jù)，不能隨意為之；對(duì)于

50、發(fā)出請(qǐng)示的下級(jí)單位而言，批復(fù)一旦到達(dá)，就是行動(dòng)的依據(jù)，不得違背）。批復(fù)的結(jié)構(gòu)和寫作要領(lǐng)【標(biāo)題】批復(fù)的標(biāo)題一般采用公文常規(guī)模式寫法，即發(fā)文單位主要內(nèi)容文種。略有不同的是，批復(fù)往往在標(biāo)題的主要內(nèi)容一項(xiàng)中，明確表示對(duì)請(qǐng)示事件的意見和態(tài)度，如國(guó)務(wù)院關(guān)于同意陜西省撤銷榆林地區(qū)設(shè)立地級(jí)榆林市的批復(fù)，其中“同意”兩字就是用來(lái)表明態(tài)度和意見的。如果不批準(zhǔn)請(qǐng)求事項(xiàng)，標(biāo)題中可以不出現(xiàn)態(tài)度和意見，到正文中再表態(tài)。如果是答復(fù)請(qǐng)求指示的請(qǐng)示，也無(wú)須在標(biāo)題中表態(tài)。 【主送單位】批復(fù)的主送單位，一般只有一個(gè)，那就是發(fā)出請(qǐng)示的下級(jí)單位。 【正文】 批復(fù)的正文由三部分組成，分別是批復(fù)依據(jù)、批復(fù)事項(xiàng)、執(zhí)行要求。 a批復(fù)依據(jù)批復(fù)依

51、據(jù)主要涉及兩個(gè)方面：一是對(duì)方的請(qǐng)示，二是與請(qǐng)求事項(xiàng)有關(guān)的方針政策和上級(jí)規(guī)定 ?？杀硎鰹椋骸案鶕?jù)關(guān)于的規(guī)定，現(xiàn)作如下答復(fù)。”必要時(shí)，可標(biāo)引文件名、文件編號(hào)和條款序號(hào)。如果下級(jí)請(qǐng)示的事項(xiàng)在上級(jí)文件和規(guī)定中找不到依據(jù)，這樣的文字便不需出現(xiàn)了。 2批復(fù)事項(xiàng)針對(duì)下級(jí)單位請(qǐng)示所發(fā)出的指示，做出的批準(zhǔn)決定，以及補(bǔ)充的有關(guān)內(nèi)容，都屬于批復(fù)事項(xiàng)。如果內(nèi)容復(fù)雜，可分條表述，但必須堅(jiān)持一文一批的原則，不得將若干請(qǐng)示合在一起用列條的方式分別給以答復(fù)。 3執(zhí)行要求對(duì)下級(jí)執(zhí)行批復(fù)的要求可寫在結(jié)尾處，文字要簡(jiǎn)約。 【落款】正文結(jié)束，在右下方署名署時(shí)并蓋公章。批復(fù)撰寫要注意及時(shí)、明確、莊重周嚴(yán)、言簡(jiǎn)意賅。3、通告通告是在一定

52、范圍內(nèi)公布應(yīng)當(dāng)遵守或需要周知的事項(xiàng)性公文文體。通告宣布的事項(xiàng)具有一定的范圍性?？煞譃閮深悾褐苤酝ǜ妫ǜ嬷呈马?xiàng)）；法規(guī)性通告（具有特定的執(zhí)行和遵守的要求）。通告由標(biāo)題、正文、落款構(gòu)成。通告經(jīng)常出現(xiàn)在報(bào)紙或其它媒體上。4、決定決定是對(duì)重要事項(xiàng)或重大行動(dòng)作出安排的公文文體。決定具有法規(guī)性和行政約束力，要求下級(jí)單位堅(jiān)決執(zhí)行。決定分為兩大類：布告性決定(對(duì)重要事項(xiàng)做出安排并告知公眾，如人事安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置、表彰、處分等)；部署性決定（往往要求下級(jí)單位執(zhí)行）。由標(biāo)題、正文、落款構(gòu)成。5、指示指示是上級(jí)單位對(duì)下級(jí)單位布置工作，闡明工作活動(dòng)的指導(dǎo)原則的公文文體。屬于指導(dǎo)性文件，具有權(quán)威性和約束力。由標(biāo)題、正

53、文、落款構(gòu)成。正文首先說(shuō)明指示原因和目的，然后分項(xiàng)分條具體闡述具體內(nèi)容，最后或提出要求或提出希望。層次分明，條目清楚、語(yǔ)言簡(jiǎn)潔。10、所在項(xiàng)目的情況介紹: 7、 物管軟件及收費(fèi)軟件的應(yīng)用:8、 各類表格的使用:9、 各相關(guān)專業(yè)知識(shí)：由各管理處/部門根據(jù)情況指定專人指導(dǎo)七、其他培訓(xùn)資料介紹1、員工入職培訓(xùn)光碟。（下發(fā)各部門）2、公司iso9001：2000質(zhì)量體系文件（各部門操作手冊(cè)）：主要掌握所在崗位職責(zé)、操作流程、記錄表格等。（下發(fā)各部門）2、員工手冊(cè)。（下發(fā)各部門）3、財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則。（下發(fā)各部門）七、結(jié)束語(yǔ)：通過上面的簡(jiǎn)要介紹，使各位新入職的員工對(duì)物業(yè)管理有限公司有了一定的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)有了一個(gè)初步的了解?；仡櫸飿I(yè)管理有限公司幾年來(lái)的發(fā)展歷程，每一處都伴隨著員工付出的辛勤汗水和聰明才智，才使得物業(yè)管理有限公司逐漸成長(zhǎng)、壯大，使之成為一個(gè)眾所周知的品牌企業(yè)；同時(shí)，公司也記住了曾經(jīng)為她做出貢獻(xiàn)的優(yōu)秀員工，并在物質(zhì)和精神上都給予了豐厚的回報(bào)。希望在末來(lái)的日子里，因?yàn)橛心募尤?，給公