商業(yè)地產(chǎn)銷售模式研究報(bào)告

1、batchdoc-word文檔批量處理工具編號(hào)：jy-060612001商 業(yè) 地 產(chǎn) 銷 售 模 式 研討報(bào)告成都置信資產(chǎn)管理公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)部商業(yè)地產(chǎn)銷售模式研究一、 商業(yè)建筑分類與布局1、建筑分類：類別面積區(qū)間概念案列集中5000平米以上閉合商業(yè)多個(gè)經(jīng)營(yíng)主體通過業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)完成項(xiàng)目商業(yè)功能實(shí)現(xiàn)天府匯城、新城市廣場(chǎng)等獨(dú)棟8千1.5萬(wàn)平米單體商業(yè)建筑，經(jīng)營(yíng)主體為單個(gè)商業(yè)主體完成項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)人民商場(chǎng)、九龍購(gòu)物廣場(chǎng)等底商200平米以下我們常見的商鋪，擁有獨(dú)立的物權(quán)，有些底商含23樓錦里、萊茵時(shí)代廣場(chǎng)裙樓2000平米左右沒有空間分隔，商業(yè)面積較大，頂層有明顯塔樓式住宅萊茵時(shí)代廣場(chǎng)2、商業(yè)布局分類：商業(yè)

2、地產(chǎn)裙樓底商獨(dú)棟集中點(diǎn)、線、面、體式商業(yè)聚合形態(tài)點(diǎn)式線式面式體式空間特征獨(dú)立式建筑內(nèi)部空間貫通沿交通線排列構(gòu)成街道空間建筑分組分群，片區(qū)整體規(guī)劃建筑豎向開發(fā)，高層地下結(jié)合交通組織原則獨(dú)立周圍街道合理組織內(nèi)外流線建立步行化交通組織系統(tǒng)組織區(qū)域交通體系納入城市網(wǎng)絡(luò)利用多層空間開發(fā)立體交通體系規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)合理利用基地組織商業(yè)環(huán)境滿足購(gòu)物行為需求重視街道空間環(huán)境設(shè)計(jì)合理規(guī)劃城市空間序列綜合利用城市地下空間商業(yè)建筑類型大中型商場(chǎng)、市場(chǎng)商業(yè)街購(gòu)物中心商業(yè)廣場(chǎng)復(fù)合商業(yè)大廈、地下商場(chǎng)在實(shí)際操作過程中，商業(yè)布局由點(diǎn)、線、面、體的方式演變成l型、u型、圓型、三角型、橢圓型等不同的形態(tài)分類。二、 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)

3、1、銷售價(jià)值是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)建筑后進(jìn)行銷售，其銷售價(jià)格往往是開發(fā)成本的25倍。這種高附加值的銷售價(jià)格對(duì)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)較高的利潤(rùn)空間，所以成為銷售價(jià)值。2、交換價(jià)值開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)抵押給銀行進(jìn)行貸款，從而獲取現(xiàn)金流的一種途徑。因?yàn)槲飿I(yè)有銷售價(jià)值，所以獲取的現(xiàn)金流量大于住宅地產(chǎn)。3、投資價(jià)值這是指投資者在購(gòu)買商鋪后，能產(chǎn)生物業(yè)增值而帶來(lái)的較高的收益。4、經(jīng)營(yíng)價(jià)值商業(yè)物業(yè)是經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)者通過在這些場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益。以上四種價(jià)值我們稱為商業(yè)地產(chǎn)的“四大基準(zhǔn)價(jià)值”。三、 商鋪的銷售模式通過物權(quán)的轉(zhuǎn)移方式或轉(zhuǎn)移途徑來(lái)劃分商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式，作為我們內(nèi)部的分類標(biāo)準(zhǔn)。按照此

4、類標(biāo)準(zhǔn)劃分為“物權(quán)轉(zhuǎn)移”與“非物權(quán)轉(zhuǎn)移”兩種銷售模式。（一）物權(quán)：顧名思義就是權(quán)利人對(duì)物享有的權(quán)利。在法律上，物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配物并排除他人干涉的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。物權(quán)有下列特征：（1）物權(quán)是一種對(duì)物支配權(quán)。物權(quán)的作用在于保障權(quán)利人對(duì)物的支配，從而享受物的利益。（2）排他性。這主要是指一物之上不能同時(shí)有兩個(gè)以上內(nèi)容互不相容的物權(quán)；物權(quán)具有直接排除不法妨礙的性能。（3）對(duì)世性，物權(quán)的義務(wù)人是除權(quán)利人之外的所有人，因此其義務(wù)主體是不特定的。（4）絕對(duì)權(quán)，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不需要義務(wù)人的積極協(xié)助，以權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行合法支配為惟一要件。我們將物權(quán)所包含所有權(quán)，使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)、

5、擔(dān)保權(quán)、退出（轉(zhuǎn)讓）方式作為分類的測(cè)評(píng)指標(biāo)。（二）物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售1、完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移（1）概念：物權(quán)通過銷售途徑，由開發(fā)商全部轉(zhuǎn)移到購(gòu)買方。這種銷售模式，我們稱作完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移。（2）類型：獨(dú)立式商鋪銷售銷售完成后權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況：開發(fā)商購(gòu)買方是否具有所有權(quán)是否具有使用權(quán)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)比如我們西部鞋都項(xiàng)目、萊茵時(shí)代廣場(chǎng)部分項(xiàng)目都屬于獨(dú)立商鋪銷售項(xiàng)目。2、帶條件的物權(quán)轉(zhuǎn)移（1） 概念：開發(fā)商在銷售過程中為了促進(jìn)商業(yè)銷售，而對(duì)購(gòu)買方承諾的條件。如：開發(fā)商將商鋪出售后，提出統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包

6、括返租回報(bào)、利潤(rùn)共享、保底分紅等。其中“帶租約銷售”，即先招商，再銷售。它與售后返租的區(qū)別只是時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不同，售后返租是先銷售再招商。（2） 類型：帶租約銷售、返租銷售銷售完成后權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況：開發(fā)商購(gòu)買方是否具有所有權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有使用權(quán)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)l(xiāng) 優(yōu)點(diǎn)： 1)解決銷售問題，快速回籠資金。 2)使商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)權(quán)得到統(tǒng)一，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)。 l 缺點(diǎn)： 現(xiàn)金流量的考驗(yàn)。商業(yè)一般需要經(jīng)過23年的整合調(diào)整期，這期間，經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)不理想，經(jīng)營(yíng)者輪換較為頻繁；而開發(fā)商每年要向投資者發(fā)出固定租金，加上經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理費(fèi)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，這期間的資

7、金壓力相當(dāng)大。 合同到期后面臨再次選擇的問題?！笆酆蠓底狻蹦Ｊ诫m然解決所有權(quán)被分割的缺陷，但當(dāng)返租合同到期時(shí)，將再次面臨選擇經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)公司的問題。到時(shí)的經(jīng)營(yíng)情況未知，風(fēng)險(xiǎn)較大，有可能出現(xiàn)返租期滿后小業(yè)主自行出租或經(jīng)營(yíng)。 3、不完全的物權(quán)轉(zhuǎn)移（1）概念：開發(fā)商在銷售過程中就已經(jīng)限定購(gòu)買者在購(gòu)買規(guī)定期限內(nèi)不具備的某類物權(quán)。（3） 類型：產(chǎn)權(quán)式銷售開發(fā)商購(gòu)買方經(jīng)營(yíng)管理方是否具有所有權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有使用權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有退出（轉(zhuǎn)讓）權(quán)在約定年限內(nèi)是否具有收益權(quán)是否具有抵押權(quán)是否具有擔(dān)保權(quán)（3）產(chǎn)權(quán)式銷售實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)式銷售模式實(shí)質(zhì)上是一種以錢生錢的投資方式，即開發(fā)商將整個(gè)商場(chǎng)分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)

8、的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而是委托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并按合同約定收取租金回報(bào)和繳納一定的管理服務(wù)費(fèi)。因此，售后返租是產(chǎn)權(quán)式銷售模式最突出的一種形式。售后返租對(duì)各方的好處是明顯的。對(duì)開發(fā)商而言，能夠很快的以高價(jià)銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對(duì)銀行而言，40%50%的首付，相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長(zhǎng)。就投資者而言，10年返租，風(fēng)險(xiǎn)更小，因?yàn)閹缀鯖]有人會(huì)在返租期間就還不起按揭。能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房?jī)r(jià)也無(wú)所謂，高房?jī)r(jià)意味著更高的房租，在成都甚至出現(xiàn)了只要一次首付，按揭都不用自己還同時(shí)還有租金回報(bào)的現(xiàn)象。這就是產(chǎn)權(quán)式銷售

9、模式最根本的優(yōu)勢(shì)。（4）產(chǎn)權(quán)式銷售的核心要素 是否是已經(jīng)開業(yè)并成熟經(jīng)營(yíng)的口岸 是否是實(shí)力商家認(rèn)可的口岸 是否有良好的退出機(jī)制（5）產(chǎn)權(quán)式銷售模式的保障 旺盛的人氣 促使循環(huán)消費(fèi)的功能分區(qū) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)（6）產(chǎn)權(quán)稅的稅費(fèi)繳納：a、產(chǎn)權(quán)稅：3b、工本費(fèi)：80元c、公證費(fèi)：300元d、保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額10年0.00056（固定系數(shù)）e、維修基金：1100銷售面積0.025（固定系數(shù)）（二）非物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售相對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售的一種，銷售中，所有權(quán)沒有發(fā)生變化，開發(fā)商通過其他權(quán)屬獲得現(xiàn)金流。它包含以下四種銷售模式：1、經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售(1)類型：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式（只租不售）（2）定義：對(duì)于投資者或經(jīng)營(yíng)者來(lái)說，只擁有物業(yè)經(jīng)營(yíng)

10、權(quán)屬，而沒有物業(yè)所有權(quán)屬。在商業(yè)活動(dòng)中，這種模式要求開發(fā)商資金實(shí)力一定要雄厚，能夠把項(xiàng)目作為自有資產(chǎn)保留，建立相關(guān)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行后期管理，確保物業(yè)在一定期限內(nèi)升值。(3)優(yōu)點(diǎn) 比如羅曼大酒店就屬于農(nóng)資公司權(quán)屬資產(chǎn)，租賃給明宇集團(tuán)作酒店經(jīng)營(yíng)。這樣操作的目的是a、作為資產(chǎn)保留b、確保商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)c、確保物業(yè)升值d、為了補(bǔ)位招商通過以上分析可以看出，此種操作模式好處是開發(fā)商將商鋪進(jìn)行保留，經(jīng)過科學(xué)專業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理后，將商業(yè)的繁華做到很高的水平，然后面向社會(huì)進(jìn)行發(fā)售，其價(jià)格提升比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)高出很多倍，以5年為例，5年后的租金水平高出現(xiàn)在的很多倍，那么其售價(jià)據(jù)租金水平相應(yīng)也會(huì)提高 。商業(yè)價(jià)值

11、決定地產(chǎn)價(jià)值，這就是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。2、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)(1)類型：經(jīng)營(yíng)收益權(quán)式銷售模式：“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”是基于自然人、法人主體對(duì)擁有特定實(shí)體所有權(quán)關(guān)系延伸出的法律權(quán)利，即是指對(duì)實(shí)體擁有合法經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的權(quán)利。由于“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”能夠從“所有權(quán)”中分離，可進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓；由于“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”具有獲利的能力，也就使得“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”擁有轉(zhuǎn)讓價(jià)值，從而具有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)性。商業(yè)地產(chǎn)作為特殊的物業(yè)類型，具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)獲利能力，只轉(zhuǎn)讓特定時(shí)期的“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”的銷售模式就成為最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的必然之選。（2）經(jīng)營(yíng)收益權(quán)銷售模式的特點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)使用年限短經(jīng)營(yíng)收益權(quán)只擁有物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，在對(duì)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

12、時(shí)，必須明確約定轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的使用期限。經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的獲取期限肯定小于40年，一般為10年20年。 投資者權(quán)利受限經(jīng)營(yíng)收益權(quán)只能是通過正當(dāng)?shù)氖褂梦飿I(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并獲取經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收益，不能享有由于經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的收益；在經(jīng)營(yíng)期限完結(jié)后，必須重新從產(chǎn)權(quán)人手中獲得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)才能繼續(xù)在該商業(yè)物業(yè)進(jìn)行使用和經(jīng)營(yíng)。 開發(fā)商可連續(xù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值采用“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)營(yíng)銷模式”，以轉(zhuǎn)讓物業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)獲利權(quán)利，一次性實(shí)現(xiàn)物業(yè)部分商業(yè)價(jià)值，保留對(duì)物業(yè)的處分權(quán)及資產(chǎn)增長(zhǎng)收益權(quán)。在經(jīng)營(yíng)收益權(quán)期限完結(jié)后，可再次出售該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)或產(chǎn)權(quán)，將取商業(yè)物業(yè)成功運(yùn)作后及資產(chǎn)增值部分的收益一并實(shí)現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的最大價(jià)值。

13、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)營(yíng)銷模式”可以有效促使投資者經(jīng)營(yíng)積極性，短期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮；同時(shí)，在進(jìn)行銷售時(shí)，可以采取限制或約定經(jīng)營(yíng)范圍的手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)初經(jīng)營(yíng)定位，并可以有效的規(guī)避多業(yè)權(quán)帶來(lái)的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。 適用商業(yè)項(xiàng)目條件苛刻購(gòu)買物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)并經(jīng)過約定期限的正常經(jīng)營(yíng)，可以獲得高額的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，是“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)營(yíng)銷模式”成功實(shí)現(xiàn)銷售的基礎(chǔ)。這就決定了要采用這種營(yíng)銷模式商業(yè)項(xiàng)目本身的客觀條件要求極高，一般必須是商業(yè)黃金口岸。（3）經(jīng)營(yíng)受益權(quán)式銷售適用范圍在調(diào)查中，主要針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)商場(chǎng)。3、信托產(chǎn)品（trust product）（1）概念：信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，它的核心內(nèi)容是“受人之托

14、，代人理財(cái)”。具體是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。信托關(guān)系中的當(dāng)事人有三個(gè)，即：委托人、受托人、受益人。其中受托人是以自己的名義管理、處分財(cái)產(chǎn)的。其中，財(cái)產(chǎn)權(quán)的含義包括： 1、對(duì)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際使用權(quán)；2、獲取財(cái)產(chǎn)收益的受益權(quán)；3、實(shí)施對(duì)財(cái)產(chǎn)管理的權(quán)力；4、對(duì)財(cái)產(chǎn)處分的權(quán)利。按照信托的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，常用的信托可分類為資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、有價(jià)證券信托、債權(quán)信托。按照收益人角度劃分為自益信托、他益信托、公益信托、私益信托。信托的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般由委托人或受益人承擔(dān)，信托投資公司只收取手續(xù)費(fèi)和傭

15、金，不保證信托本金不受損失和最低收益。通常的信托產(chǎn)品中藏有如下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：首先，項(xiàng)目本身和行業(yè)發(fā)展是否隱含風(fēng)險(xiǎn)。其次，受托人（即信托機(jī)構(gòu)）的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。第三，條款中約定的賠償責(zé)任是否切實(shí)可行。 （2）特點(diǎn)：a、風(fēng)險(xiǎn)較低b、收益收益較低。c、最長(zhǎng)期限3年可以退還本金。4、reits (房地產(chǎn)投資信托基金) (1)概念：傳統(tǒng)的reits基本上是指專門持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金。這種投資工具于1960年由美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立，目的在于使普通投資者能夠以小額的資金投資于資金規(guī)模需求巨大的房地產(chǎn)行業(yè)。在reits出現(xiàn)以前，投資者只能從房地產(chǎn)市場(chǎng)（而不是股票市場(chǎng)）上購(gòu)

16、買房地產(chǎn)。然而，隨著reits的出現(xiàn)，在股票市場(chǎng)上進(jìn)行股票交易就成為了可能，因?yàn)樗鼈円怨净蛐磐械男问匠霈F(xiàn)。投資者在股票市場(chǎng)上購(gòu)買了reits股票，就相當(dāng)于購(gòu)買了房地產(chǎn)和抵押貸款。因此，reits的出現(xiàn)，使得小額投資者也可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資了。（2）reits與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)別：國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品只能算是準(zhǔn)reits（雛形）：reits是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃有200份合同限制的、非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不能在證券交易所上市流通；reits是房地產(chǎn)資產(chǎn)在類型、空間等方面的投資組合，風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的分散，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃大多針對(duì)某個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)單一，風(fēng)險(xiǎn)較

17、為集中；reits沒有份額的限制，一般的中小投資者均可以進(jìn)行投資，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于有200份的限制，加上融資規(guī)模往往較大，單份合同金額在30萬(wàn)、40萬(wàn)以上的屢見不鮮?？梢?，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面對(duì)的還都是高端客戶；reits投資回報(bào)是把收入的大多數(shù)分配給投資者，例如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95%分配給投資者，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的預(yù)計(jì)收益率，目前一般在3%至8%左右；reits負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是提供短期資金（貸款）、監(jiān)管資金或部分參與項(xiàng)目公司運(yùn)作（部分參股）獲取回報(bào)。（3）reits和上市房

18、地產(chǎn)公司的區(qū)別現(xiàn)代意義上的reits確實(shí)是一上市房地產(chǎn)公司，但卻是特殊的上市房地產(chǎn)公司：reits在投資政策上是有限制的，比如reits需要額外融資，須得到基金持有人的許可，且投資產(chǎn)業(yè)必須與投資策略一致；reits有最高的負(fù)債比率限制，其負(fù)債比率低于上市房地產(chǎn)公司；reits的股利分配政策是把收入的大多數(shù)分配給投資者；但國(guó)內(nèi)的上市房地產(chǎn)公司并非reits：上市房地產(chǎn)公司投資政策沒有限制，可自由投資在物產(chǎn)、空置土地、房地產(chǎn)開發(fā)和其它非相關(guān)物產(chǎn)的企業(yè)活動(dòng)；上市房地產(chǎn)公司沒有最高負(fù)債比率限制，由于參與房地產(chǎn)開發(fā)，負(fù)債比率較reits高；上市房地產(chǎn)公司的股利分配政策也可以另外多變，甚至可以不分配。以上

19、比較不難看出reits的特點(diǎn)：（4）reits五大優(yōu)勢(shì)1.變現(xiàn)性高2.分散投資風(fēng)險(xiǎn)3.對(duì)抗通膨4.增值潛力大5.收益能力穩(wěn)定四、 物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售模式常見定價(jià)策略1、 定價(jià)策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，最根本、最有效、也最便于調(diào)控的一個(gè)步驟就是房地產(chǎn)價(jià)格的確定，它是開發(fā)商和購(gòu)房者雙方都十分感興趣的東西。房地產(chǎn)定價(jià)有幾種基本思路。（1）產(chǎn)品價(jià)值定價(jià)：產(chǎn)品價(jià)值定價(jià)是從消費(fèi)者角度對(duì)產(chǎn)品實(shí)際使用價(jià)值的綜合比較認(rèn)定，影響的主要因素有 街區(qū)位置。項(xiàng)目所在地理位置是成熟口岸最好。否處于交通主干道、特色街區(qū)、步行街區(qū)等是直接影響定價(jià)的重要因素。 商鋪區(qū)位。商鋪在小區(qū)里是處于拐角位置、人流密集區(qū)、人流進(jìn)出口位置等都是影響

20、定價(jià)的因素。一般底商的街角商鋪較珍稀，這樣的商鋪會(huì)聚集兩條街道的人氣。 面積大小。銷售面積的合理劃分，能夠滿足不同投資者的投資需求，需求旺價(jià)格自然上升。一般而言，面積越小單價(jià)越高。面積太大，要考慮買方買方難以承受很高的總價(jià)，所以會(huì)分割出售。 開間與進(jìn)深比例是否合理。不同的業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的開間、進(jìn)深有一定要求，這要求開發(fā)商在前期商業(yè)定位后就要考慮商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性，這樣能夠配置合適的商家，這有力于增加商業(yè)附加值，提高定價(jià)。一般底商，開間與進(jìn)深的比例控制在1：4較好，開間在7.2米左右，可以分割成3.6米左右的小商鋪，這樣的商鋪開間便于使用；進(jìn)深在1215米左右較為合理。大型賣場(chǎng)分區(qū)功能較強(qiáng)，一般進(jìn)

21、深不低于70米是它的一個(gè)要求。 平面布局和結(jié)構(gòu)是否合理。商鋪是方正、異型、狹長(zhǎng)，梁柱是否較多，是否影響使用等，不同的結(jié)構(gòu)布局，對(duì)定價(jià)有一定影響。（2） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)者為爭(zhēng)取市場(chǎng)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊。競(jìng)爭(zhēng)者比較同類產(chǎn)品的價(jià)格，進(jìn)行物業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)、缺點(diǎn)分析，機(jī)會(huì)分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，即產(chǎn)品的swot 分析，在產(chǎn)品的基價(jià)上進(jìn)行調(diào)整 。綜合考慮的幾個(gè)因素有： 市場(chǎng)景氣：國(guó)家形勢(shì)良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)上升，產(chǎn)品購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)的定價(jià)便提高；市場(chǎng)低迷，有效需求不旺，價(jià)格就走低。 企業(yè)戰(zhàn)略：走長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展路線的，價(jià)格或高或低，以企業(yè)品牌為重；短平快的項(xiàng)目，價(jià)格或高或低，一切以利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)為重。 競(jìng)爭(zhēng)

22、地位：競(jìng)爭(zhēng)地位壟斷或優(yōu)勢(shì)明顯，有可能獲得高額利潤(rùn)，產(chǎn)品定價(jià)就高；競(jìng)爭(zhēng)地位一般，利潤(rùn)空間不大，要保持一定的銷售量，產(chǎn)品定價(jià)就低。 目標(biāo)利潤(rùn)：成本高，目標(biāo)利潤(rùn)高，產(chǎn)品價(jià)格就高；成本低，目標(biāo)利潤(rùn)低，產(chǎn)品價(jià)格則低。 資金狀況：資金缺乏，或周轉(zhuǎn)不暢，需要迅速成交、回籠資金的，價(jià)格就低；資金充足，周轉(zhuǎn)順暢，有條件創(chuàng)造高額利潤(rùn)的，產(chǎn)品售價(jià)就高。（3） 產(chǎn)品成本定價(jià)法：是指產(chǎn)品的實(shí)際成本支出費(fèi)用作為參考定價(jià)的一種方式。（4） 心理預(yù)測(cè)收益法：比較感性的指標(biāo)，是一種經(jīng)驗(yàn)直覺，沒有科學(xué)依據(jù)。2、 全物權(quán)轉(zhuǎn)移的定價(jià)策略是“成本計(jì)價(jià)法心理預(yù)測(cè)收益法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法”的綜合運(yùn)用。3、通常帶條件物權(quán)轉(zhuǎn)移的定價(jià)模式，約定的條款通常被理解為一種促銷策略。促銷手段歸納起來(lái)有：（1）優(yōu)惠折扣 優(yōu)惠折扣原則優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)