深圳華強(qiáng)北項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、深圳華強(qiáng)北項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、區(qū)位概況和項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊位于深圳華強(qiáng)北商圈，該商圈被商務(wù)部授予“中國(guó)電子第一街”榮譽(yù)，其對(duì)于深圳市的意義和地位，類(lèi)似于淮海路對(duì)于上海、王府井對(duì)于北京，不僅僅是一條商業(yè)街，更是存在于城市意向中的名片。目前，該商圈集中了賽格、華強(qiáng)、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司總部；擁有賽格、華強(qiáng)、賽博、新亞洲等10多家大型家電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，茂業(yè)、天虹等知名百貨商場(chǎng)，形成了電子電器、通訊、百貨、服裝、金融證券、房地產(chǎn)、餐飲等行業(yè)匯集的綜合型商圈。商圈內(nèi)總商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到80萬(wàn)平方米，日均客流量達(dá)到53萬(wàn)人次。項(xiàng)目地塊詳細(xì)小區(qū)位圖：嘉華批發(fā)市場(chǎng)女人世界名店中高檔餐飲區(qū)低檔餐

2、飲士多店地塊位于華強(qiáng)北振華路和中航路交匯處的東南面，項(xiàng)目四至：東面：華強(qiáng)廣場(chǎng)，36層；南面：新亞洲國(guó)利大廈，32層；西面：中航鼎誠(chéng)國(guó)際，30層；北面：振華路，女人世界名店，嘉華批發(fā)市場(chǎng)。2、周邊環(huán)境和交通配套 辦公環(huán)境：項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較濃厚，辦公用戶(hù)多是與電子、貿(mào)易相關(guān)行業(yè)的中小型企業(yè)。現(xiàn)有寫(xiě)字樓中，除部分新建寫(xiě)字樓外，原有寫(xiě)字樓品質(zhì)不高； 居住環(huán)境：華強(qiáng)北東區(qū)住宅項(xiàng)目較多，多數(shù)為深圳最早期開(kāi)發(fā)的公務(wù)員住宅；另有燕南路88號(hào)、雍怡閣等少數(shù)2004后住宅項(xiàng)目。華強(qiáng)北區(qū)域的醫(yī)院、學(xué)校、體育館、公園等配套齊全，居住配套非常成熟和完善。 酒店市場(chǎng)：該區(qū)域有1家5星級(jí)酒店、1家4星級(jí)酒店和4家3星級(jí)及

3、經(jīng)濟(jì)型酒店。該區(qū)域的酒店市場(chǎng)較為飽和，入住率也不佳，并且同羅湖口岸、福田中心區(qū)等區(qū)域酒店市場(chǎng)相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 交通配套：華強(qiáng)北區(qū)域規(guī)劃有地鐵1、2、3、7號(hào)線(xiàn)，目前地鐵1號(hào)線(xiàn)已通行，在建的2號(hào)和3號(hào)線(xiàn)將于2011年建成，7號(hào)線(xiàn)尚在規(guī)劃中。除軌道交通外，該區(qū)域的公共交通體系非常擁堵，特別是項(xiàng)目北面振華路、東面華強(qiáng)路。3、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)新大好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供項(xiàng)目地塊改造規(guī)劃說(shuō)明，項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)如下：序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值（）備注1總用地面積7736.41.1 其中：建設(shè)用地面積7736.42規(guī)劃指標(biāo)2.1 容積率142.2 建筑密度44%基底面積34042.3 綠地率20%2.4 限高3計(jì)容

4、建筑面積1083104樓面地價(jià) 6094元/按對(duì)方6.6億元報(bào)價(jià)計(jì)4、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊為劃撥用地，用地性質(zhì)為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，但項(xiàng)目地塊現(xiàn)有物業(yè)作為商業(yè)與辦公用房。資料顯示，項(xiàng)目現(xiàn)用地單位為深圳駿嘉投資有限公司，實(shí)際控制人為新大好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限從1979年10月12日到2029年10月11日）。項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)為兩棟由工業(yè)廠(chǎng)房改造加蓋的建筑，總建筑面積約3.3萬(wàn)平米，期間經(jīng)過(guò)多次改造，房屋性能受到較大破壞，質(zhì)量一般（對(duì)方資料顯示證載面積為22000，地上建筑物登記價(jià)為2.5億元）。5、項(xiàng)目屬性特點(diǎn)界定通過(guò)分析，本項(xiàng)目具有如下幾點(diǎn)特點(diǎn)：5.1 隸屬深圳市市級(jí)商圈，中

5、國(guó)電子第一街，日均人流量50萬(wàn)人次，是深圳目前營(yíng)業(yè)額最大的綜合性商業(yè)區(qū)；5.2 地塊周邊人流量巨大，但外部交通很擁堵，特別是項(xiàng)目北面和東面道路；5.3 地塊屬內(nèi)街性質(zhì)，使該項(xiàng)目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均為30層以上建筑，這給項(xiàng)目昭示性帶來(lái)較大影響；5.4 項(xiàng)目占地小，單層面積受制約。項(xiàng)目總占地僅有7736.4平，而44%建筑密度使項(xiàng)目單層面積最大僅能為3400平，這使得項(xiàng)目無(wú)法與大型商業(yè)體、shopping-mall相抗衡；5.5項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，談判成本高。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，存在3方業(yè)主，這都大大增加了項(xiàng)目談判成本和最終不確定性；5.6 地塊用地性質(zhì)為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，且土地年限僅剩20年，

6、因此本項(xiàng)目若想合法開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公性質(zhì)物業(yè)，需通過(guò)變性、補(bǔ)交地價(jià)和招拍掛重新取得，這均給項(xiàng)目增加很大成本。二、項(xiàng)目物業(yè)定位和投資規(guī)劃分析1、項(xiàng)目定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和屬性分析，我們對(duì)項(xiàng)目整體定位為：以商業(yè)為核心的中型復(fù)合地產(chǎn)，復(fù)合業(yè)態(tài)包括商業(yè)、商務(wù)寫(xiě)字樓、soho商務(wù)公寓。定位詮釋?zhuān)?.1 市級(jí)商圈的屬性和地塊自身素質(zhì)，都決定了本項(xiàng)目是一個(gè)以商業(yè)為核心功能的多業(yè)態(tài)復(fù)合地產(chǎn)；1.2 在業(yè)態(tài)上，該區(qū)域的商務(wù)寫(xiě)字樓和以商務(wù)居住為一體的soho公寓都具有很大市場(chǎng)；1.3 而本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)，則存在較大難點(diǎn)：交通和人流擁堵，動(dòng)線(xiàn)較難組織；四周被包圍成內(nèi)街；地塊占地小，單層面積不足，店前廣場(chǎng)也擁擠。這些問(wèn)題都將

7、對(duì)商業(yè)的招商和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析：2.1 商業(yè)市場(chǎng)租金分析華強(qiáng)北商圈內(nèi)商鋪出租率良好，其中華強(qiáng)北沿線(xiàn)的臨街街鋪及百貨商場(chǎng)的一層商鋪的月租金可達(dá)到500-1200元/平方米，特別是比較成熟的賽格廣場(chǎng)、華強(qiáng)電子世界、賽博廣場(chǎng)等。根據(jù)市場(chǎng)租金情況，及我司華強(qiáng)北群星店租金情況，并結(jié)合項(xiàng)目自身位置及其他屬性的綜合考慮，我們對(duì)本項(xiàng)目蘇寧旗艦店的起始月租金定位270元/平方米，每年遞增3%，直至租金達(dá)到350元/平方米的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期為止。2.2 寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)分析華強(qiáng)北中小企業(yè)眾多，但寫(xiě)字樓新增供應(yīng)不足，并且現(xiàn)有寫(xiě)字樓產(chǎn)品無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)企業(yè)的改善性需求，因此該區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在大量需求且市場(chǎng)風(fēng)

8、險(xiǎn)小。對(duì)比近期該區(qū)域在售寫(xiě)字樓華強(qiáng)廣場(chǎng)的售價(jià)及深圳全市近期寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓售價(jià)定為26500元/平方米。2.3 商務(wù)公寓市場(chǎng)售價(jià)分析華強(qiáng)北內(nèi)眾多中小型企業(yè)對(duì)商務(wù)公寓產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)大的需求，區(qū)內(nèi)此類(lèi)產(chǎn)品亦長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的局面，無(wú)論租金還是售價(jià)均較高，具有很大的市場(chǎng)消化力和支撐。此類(lèi)公寓的主要客戶(hù)為華強(qiáng)北私營(yíng)企業(yè)主、it創(chuàng)業(yè)者，羅湖金融中心區(qū)和福田cbd工作的白領(lǐng)。根據(jù)目前在售和已售的華強(qiáng)廣場(chǎng)、新亞洲國(guó)利大廈、東方時(shí)代廣場(chǎng)、群星廣場(chǎng)等項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的公寓定價(jià)為24000元/平方米。3、項(xiàng)目投資規(guī)劃分析根據(jù)項(xiàng)目定位，我們對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃、售價(jià)、租金和經(jīng)營(yíng)方式等進(jìn)行分析，如下表：

9、類(lèi)型面積售價(jià)/租金經(jīng)營(yíng)方式樓層計(jì)容積率蘇寧電器旗艦店17000以月租金270作為平均數(shù)自營(yíng)1-5f（6f是設(shè)備層）寫(xiě)字樓57000均價(jià)26500元/平方米保留30%物業(yè)其余銷(xiāo)售9f-42fsoho公寓34310精裝均價(jià)24000元/平方米銷(xiāo)售9f-38f小計(jì)108310不計(jì)容積率地下商業(yè)6189平均月租金400自營(yíng)及街鋪招商（若可售則出售）地下1f地下室12378（350個(gè)車(chē)位）每個(gè)車(chē)位月收益1200自用收租地下2-3f合計(jì)126877注：1、本方案是在2個(gè)投資規(guī)劃方案比較后建議優(yōu)選的方案，雖然商業(yè)面積有所減少，但整體投資收益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制均更優(yōu)； 2、該方案中各物業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品形象檔次定位、規(guī)

10、劃面積、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位、市場(chǎng)租金和售價(jià)定位等分析詳見(jiàn)市場(chǎng)分析報(bào)告。 附：項(xiàng)目規(guī)劃方案示意圖：樓層總建面積()寫(xiě)字樓soho公寓建筑高度單層建筑面積()層高(m)單層建筑面積()層高(m)44f辦公38層,建面57000；公寓31層，建面34310。15004m180米43f15004m.15004m.15004m37f15004m13103.2m127.2米36f15004m11003.2m.15004m11003.2m.15004m11003.2m9f15004m11003.2m8f15004m11003.2m7f15004m11003.2m6f6f為設(shè)備層和部分露臺(tái)商業(yè)5層，蘇寧電器旗艦店1

11、70003m28米5f電器34004.5m4.5m25米4f電器34004.5m4.5m3f電器34005m5m2f電器34005m5m1f電器34006m6m-1f地下商業(yè)6189商業(yè)61894.5m4.5m-2f停車(chē)12378停車(chē)及設(shè)備61893.4m-3f停車(chē)及設(shè)備61893.4m三、投資測(cè)算分析1、投資測(cè)算前提和假設(shè)條件說(shuō)明1.1 本次測(cè)算是以“改變土地用途，從工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)變性為商業(yè)辦公的綜合用地；增加項(xiàng)目容積率；土地使用年限可延長(zhǎng)至法定最高年限（深圳綜合用地是50年）”為測(cè)算前提。這三方面，需要通過(guò)補(bǔ)交部分地價(jià)、通過(guò)重新招拍掛獲得。根據(jù)前期所得資料顯示，該區(qū)域商業(yè)補(bǔ)交土地出讓金為5500

12、元/平米，辦公、公寓補(bǔ)交土地出讓金為4800元/平米。因此按我司初步業(yè)態(tài)規(guī)劃，需補(bǔ)交土地出讓金約5.3億元。另一方面，根據(jù)業(yè)主方提出的項(xiàng)目現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)6.6億元，另加上土地契稅，則本項(xiàng)目的土地綜合成本為12.3億元，折合樓面地價(jià)為11334元/平方米。1.2 本項(xiàng)目的soho商務(wù)公寓帶精裝修銷(xiāo)售，裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資估算表根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目投資總額為20.3億元，平攤到計(jì)容建筑面積上每平方米為18767元。這其中土地成本12.2億元占到全投資的60.4%，建安成本5億元，占到24.7%，明細(xì)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/)占總投資比例1土地成本122,

13、75411,33460.4%2前期工程費(fèi)2,5572361.3%3建安工程50,1044,62624.7%4管理費(fèi)7,0176483.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2,6332431.3%6其他費(fèi)用317290.2%公用設(shè)施專(zhuān)用基金3,7083421.8%7財(cái)務(wù)費(fèi)用5,9945532.9%8銷(xiāo)售費(fèi)用8,1867564.0%9合 計(jì)203,26918,767100.0%注：上表中的單價(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)3、項(xiàng)目損益表根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、售價(jià)和租金的定位、及項(xiàng)目銷(xiāo)售和出租投資計(jì)劃，我部測(cè)算得到該地塊的利潤(rùn)估算表：序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1)經(jīng)營(yíng)總收入460,618(1.1)銷(xiāo)售收入2

14、33,873(1.2)商業(yè)出租收益140,655(1.3)商業(yè)出租凈收益結(jié)轉(zhuǎn)86,091(2)總投資成本189,090(3)銷(xiāo)售費(fèi)用8,186(4)銷(xiāo)售稅金及附加12,278(5)商業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本15,827(6)商業(yè)出租稅金及附加7,455(7)預(yù)征土地增值稅2,339(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用5,994(9)利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) -(7) -(8)219,450(10)所得稅(9)25%54,862(11)凈利潤(rùn)(9)-(10)164,587(12)成本利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資107.96%(13)成本凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資80.97%4、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算和財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)通過(guò)

15、對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，我們得到本項(xiàng)目主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，具體如下表：序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)1占地面積7,736 2總建筑面積（含地下面積）126,877 3計(jì)容建筑面積108,310 4項(xiàng)目總投資203,269 萬(wàn)元4.1資本金投入126,557萬(wàn)元5項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)收入460,618萬(wàn)元5.1項(xiàng)目銷(xiāo)售收入233,873 萬(wàn)元5.2商業(yè)出租凈收益140,655 萬(wàn)元5.3商業(yè)出租凈收益結(jié)轉(zhuǎn)86,091 萬(wàn)元6期間經(jīng)營(yíng)成本和稅金總計(jì)37,899萬(wàn)元7利潤(rùn)總額219,450 萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)164,587 萬(wàn)元9投資利潤(rùn)率（稅前）107.96%10投資凈利潤(rùn)率（稅后）80.97%11資本金利潤(rùn)率130.05%12財(cái)務(wù)凈

16、現(xiàn)值（fnpv；ic=8%）17,161.43萬(wàn)元13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）9.71%14動(dòng)態(tài)投資回收期19.02年15靜態(tài)投資回收期5.2年16貸款償還期3 年4.1 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)上： 本項(xiàng)目總投資20.3億元，期間經(jīng)營(yíng)成本和稅金總計(jì)3.8億元，總經(jīng)營(yíng)收入（含出租收入）為46億元，因此項(xiàng)目的靜態(tài)利潤(rùn)為21.9億元，稅后利潤(rùn)為16.5億元。稅前投資利潤(rùn)率為107.96%，稅后利潤(rùn)率為80.97%，資本金利潤(rùn)率為130.05%。 本項(xiàng)目貸款3.7億元（以貸款不用于補(bǔ)交地價(jià)為操作前提），貸款償還期為3年。同時(shí)，本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)主要為： firr為9.71%，fnp

17、v（ic=8%）為1.72億元，動(dòng)態(tài)投資回收期19.02年，靜態(tài)投資回收期5.2年。從上述指標(biāo)分析，本項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)較好，即在不考慮時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目收益絕對(duì)值較高。但是，對(duì)于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)指標(biāo)，相對(duì)于12.6億元的自有資本金，1.7億元的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值收益就顯得較差，同時(shí)19年的動(dòng)態(tài)投資回收期也是不符合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并且9.71%內(nèi)部收益率也是無(wú)法與房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率相比的。4.2 另一方面，從絕對(duì)收益分析，本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓和公寓銷(xiāo)售所得的23.4億元，基本可回收項(xiàng)目20.3億元的總投資和近1.5億元的銷(xiāo)售稅費(fèi)，但仍不足以繳納相應(yīng)的銷(xiāo)售所得稅和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的啟動(dòng)資金。因此，在通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金后，本

18、項(xiàng)目將獲得一個(gè)17000平方米的蘇寧旗艦店商業(yè)、6000平地下一層商場(chǎng)及350個(gè)停車(chē)位。綜上所述，本項(xiàng)目從商業(yè)價(jià)值角度分析，在業(yè)主方報(bào)價(jià)6.6億元土地地價(jià)情況下，本項(xiàng)目整體收益較差，僅達(dá)到資金使用的盈虧平衡點(diǎn)，因此該地價(jià)較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力弱。同時(shí)，對(duì)于12.7億元的自有資金使用，不如用6億元收購(gòu)一宗同區(qū)位17000平方米的商業(yè)物業(yè)（該商業(yè)平均價(jià)格可達(dá)35000元/平方米），同時(shí)用剩余6.7億元自有資金操作一個(gè)20億元總投資的住宅項(xiàng)目，所能獲得收益和時(shí)間價(jià)值均將超過(guò)本項(xiàng)目。四、投資分析結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目地塊外部區(qū)位好，符合公司旗艦店核心商圈的要求，具有一定投資價(jià)值。但項(xiàng)目自身存在較多瑕疵，其

19、中產(chǎn)權(quán)和土地性質(zhì)可通過(guò)談判和操作解決，但四周道路造成類(lèi)“內(nèi)街”瑕疵則將成為項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的硬傷。 附件一：城市基本宏觀經(jīng)濟(jì)信息人口城市總?cè)丝?500萬(wàn)市區(qū)人口861.55萬(wàn)備選址能輻射的人口500萬(wàn)備選址周邊消費(fèi)人群構(gòu)成特點(diǎn)高收入階層居多消費(fèi)力城市消費(fèi)品零售總額1915.03億城市g(shù)dp總額6765.41億人均gdp79221元附件二：項(xiàng)目宏觀區(qū)位圖附件三：區(qū)域周邊商鋪?zhàn)饨鹚揭挥[表位置面積（平米）租金（元/天.平米）福田華強(qiáng)北近興華華聯(lián)大廈市中心華強(qiáng)北附近40（使用面積）18.33深圳福田八卦嶺八卦商鋪15055.56福田深南大道大廈3005.56華強(qiáng)北大廈地鐵站口4511.11華強(qiáng)北大廈10

20、818.52華強(qiáng)南中醫(yī)院附近2010.00福田上沙天安數(shù)碼大廈5033.33華強(qiáng)北知名專(zhuān)業(yè)為兒童商場(chǎng)6315.22新世界百貨大廈3148.39華強(qiáng)北京華美食街旺鋪1030.00福田上沙惠聯(lián)發(fā)商場(chǎng)附近6011.11福田上沙附近8014.58華強(qiáng)北旺鋪2234.85天安數(shù)碼城上沙中心5040.00華強(qiáng)北都會(huì)100附近4514.07福田cbd中心區(qū)商鋪春暉苑100075.00福田華強(qiáng)北賽格附近1033.3附件四：樓盤(pán)銷(xiāo)售信息項(xiàng)目名稱(chēng)地址類(lèi)型地上建筑面積總建筑面積售價(jià)物業(yè)管理費(fèi)（元/平米.月）五角大廈福田區(qū)濱河大道新洲區(qū)域商住411838450葵花公寓福田區(qū)石廈北一街與濱河大道交匯處商住300022331.58360004.5中城天邑花園福田區(qū)新洲南路福田