形勢與政策論文之中國房地產(chǎn)

1、汕頭大學(xué)社科部2013年夏季學(xué)期形勢與政策教育論文開課班號學(xué)生姓名學(xué)號小組評分開課單位 社科部 任課老師_批閱老師 老師評分題目：中國房地產(chǎn)業(yè)問題分析摘要改革開放后中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 但不存在許多問題。房價居高不下，普 通百姓無法承受；商品房空置面積增多供需失衡， 高價位房多，中低價位房少的 結(jié)構(gòu)性問題突出等?？赏ㄟ^為中低收入群體提供住房保障，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)比例， 滿足廉租房、保障房和中低檔商品房的充分供給，加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級等來 解決此問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)、問題、解決 一、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展時間并不長，嚴(yán)格來說是改革開放以后才逐步形成的。隨著改革開放的進(jìn)行和市場經(jīng)

2、濟(jì)的形成， 中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速發(fā)展的黃金時 期，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大同時大量的農(nóng)村人口涌入城市， 低廉的土地和勞動力成本 給房地產(chǎn)業(yè)帶來契機(jī)，中國的房地產(chǎn)業(yè)也快速的成長起來。表1-1中國2005-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資額匚二二二“ h 二, -一從表1-1和表1-2可以看出房地廣的投資額增加迅速，2010年的投資額已 經(jīng)超過2005年的3倍。改革開放以來開展的住房制度改革和商品房開發(fā)使過去僅是產(chǎn)品或福利的房地產(chǎn)開始向商品轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)的商品化使房地產(chǎn)市場開始發(fā)育。這時房地產(chǎn)的 建設(shè)，已不再只是政府或單位為了解決職工或居民的居住要求，而是成為了 一個社會資本投資的重要產(chǎn)業(yè)。這時的房地產(chǎn)需求，也

3、不再僅僅是為了自身的居住， 房地產(chǎn)也與股票、債券一樣，已成為人們投資的重要方式和領(lǐng)域。而且在社會經(jīng) 濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)的支柱，因此成為政府和全社會最為關(guān)注的焦點。 因此容易出現(xiàn)社會投資的熱門。二、中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及主要問題1、中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確定，中國的房地產(chǎn)市場中，住宅市場占主要部分，房地產(chǎn)市場直接關(guān)系著廣大百姓的生活，房地產(chǎn)業(yè)對社會的穩(wěn)定、和諧起到至關(guān)重要的作用。表2-1-1 2005-2011 國房景氣指數(shù)國房景氣麒為102.9 (2q11年2月)備注：綜合指數(shù)值 100為景氣線，100以上為景氣區(qū)間，100以下為不景氣區(qū)間從表2-1-

4、1可以看出，從2005年到2011年之間，中國的房地產(chǎn)雖然整體處 于景氣的狀態(tài)，但同時存在較大的不穩(wěn)定性，景氣指數(shù)出現(xiàn)飛速上升達(dá)到高點后 又迅速的大幅度的下降，尤其是2008年遭遇金融危機(jī)后出現(xiàn)景氣指數(shù)的最低值 且整年處于不景氣的低迷狀況。2、主要問題(1)房價居高不下，普通百姓無法承受，商品房空置面積增多。我們看到今天中國地產(chǎn)亂象叢生：地價，總理說了不算，高價地王不斷刷新 房價，總經(jīng)理說了不算，宏觀調(diào)控了，不降也得降。買房，購房者說了不算，有 限購，想買不準(zhǔn)買。市場數(shù)據(jù)，統(tǒng)計部門說了不算，因為連空置房都不統(tǒng)計，者b 說不清楚，市場交易數(shù)據(jù)那還有什么實際參考意義。 發(fā)展趨勢呢，專家說了不算，

5、因為不曉得他在為誰說話。當(dāng)今房價的平均增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的收入增速，部分居民家庭的按揭貸款與月收入比，家庭為購房而體現(xiàn)的總負(fù)債率均達(dá)到很高標(biāo)準(zhǔn)；房屋空置率很高的同時，普通百姓出現(xiàn)購房難。2008年12月末,全國商品房空置面積1. 64億平方米, 為1998年以來的歷史高點，同比增長21. 8%。表2-2-1 12個主要城市購買兩居室所需年限城市新房均價 （m 2 阮）人均收入 （元）70m 2價格 (元i3人收入購 房年限（年）2人收入購房年限（年）溫州1504524002105315029 2541器上海i44mx)2362398000027 6641 49北京1358421989950880

6、28 834a 24杭州128冊2168990202027 7341. 59深圳12719248708903302a 8735即寧波101462230771022021 233l s4廣州93382246965366019 3929. 09廈門74642129052248016 3624. 54:蘇州610821260427560h 42(1 11無錫60352089842245013 4820 21南家57192031740033013 1414 70從上表可以看出，主要城市購買兩居室（70m2）年限最短的南京，也需要13.14年。而最長的是溫州，竟然需要29. 25年。（2）供需失衡，高價

7、位房多，中低價位房少的結(jié)構(gòu)性問題突生。表2-2-2 2008年房產(chǎn)各戶型的供需比戶里供一比姑叁率2 2 = 16. 2= 11. 55: 12, 2； 14 * 3 * 24, 3： 12 3%1, 3： 175s% * 2 * 號9： 111%含計乙3： 13%由表2-2-2可知，房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)不合理，中低價位房少，這就造成：一方面， 相當(dāng)多的市民住房短缺卻又買不起房?。涣硪环矫?，找不到買主的豪華公寓和別墅卻又比比皆是。房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)不合理造成供需失衡，也是造成房屋空置率高、房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢、經(jīng)濟(jì)效益低的重要原因。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資30 580億元，其中商品

8、住宅投資22 081億元，占 73%,而90平方米以下住宅投資6 416億元，僅占21%;經(jīng)濟(jì)適用房投資983億元, 僅占4%,結(jié)構(gòu)不合理。長此以往，中國的房地產(chǎn)泡沫將會越來越多， 最終可能導(dǎo) 致泡沫破裂，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的蕭條。三、如何解決房地產(chǎn)業(yè)中的出現(xiàn)的問題(1)為中低收入群體提供住房保障中低收入群體是住房需求最大的群體， 政府一是可通過建設(shè)廉租房、最低保 障房、經(jīng)濟(jì)適用房以及建立和完善住房公積金保障制度，解決中低收入群體“買房難”和“住房難”問題；二是通過土地供給、銀行利、首付比例、按揭方式、 房產(chǎn)稅、交易稅等經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場供求，間接影響房地產(chǎn)市場的價格；三是通過信貸、稅收、法律、行

9、政法規(guī)等各種手段，遏制和打擊房地產(chǎn) 市場中投機(jī)炒作、哄抬房價、囤積居奇、謀取暴利的不法行為以及貪污腐敗行為， 保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；四是在實現(xiàn)中低收入群體住房保障和保證房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速增長，使其充分發(fā)揮進(jìn)一步啟動內(nèi)需和帶 動國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)作用。(2)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)比例，滿足廉租房、保障房和中低檔商品房的充分供給通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)比例，合理分配土地資源可有效的抑制房地產(chǎn)的供需失衡 問題。政府除每年為建設(shè)廉租房、最低保障房和經(jīng)適房規(guī)定一定的土地供應(yīng)比例 外，還應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場中中低檔商品房的充分供給。一般來說，政府每年對 建設(shè)廉租房、經(jīng)適房和中低檔商品

10、房的土地供應(yīng)比例， 起碼應(yīng)占到年度住宅土地 供應(yīng)總量的80%以上，當(dāng)然，特殊地區(qū)和特殊時期也可以根據(jù)市場實際需求做 出適當(dāng)調(diào)整。(3)加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級轉(zhuǎn)型升級是行業(yè)提升發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 在歷次轉(zhuǎn)型升級過程中，對擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、 改善群眾居住條件，都發(fā)揮了重要作用。但必須看到，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的 同時，也積累了一些矛盾，比較突出的問題是：產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式粗放，資源能源消 耗大，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，科技創(chuàng)新能力弱，管理水平與其他行業(yè)相比有一定差 距，產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)不牢。因此加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級可有效的降低 房產(chǎn)開發(fā)的投資成

11、本，抑制房價上漲，而且能使房地產(chǎn)業(yè)煥發(fā)又一春天， 給其他 產(chǎn)業(yè)更多的拉動和刺激，讓國民經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1李國柱 中國房地產(chǎn)市場價格波動數(shù)量研究2劉志峰 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與創(chuàng)新發(fā)展3王潤華 中國房地產(chǎn)問題的不解癥結(jié)與要害4李羅力 解決中國房地產(chǎn)問題的若干政策建議5鄭永年 中國的問題離不開土地合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共

12、和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮略語4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對廠內(nèi)各類合同管理工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負(fù)責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購合同。4.5 合同管理部門履行以下職責(zé):4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范;64.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術(shù)裝備、信譽、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔(dān)保） ，檢查合同的履行情況；4.5.4 保管法人代表授權(quán)委托書、合同專用章，并按編號歸口使用；4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進(jìn)行編號統(tǒng)計管理；4.5.6 組織對法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門報告工作；4.5.7 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技術(shù)部：專職合同管理員及材料、燃料供應(yīng)部兼職合同管理員履行以下職責(zé)：4.6.1 在主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好本部門負(fù)責(zé)的各項合同的管理工作，負(fù)責(zé)保管“法人授權(quán)委托書”4.6