鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書（5）

1、目錄價錢策略販賣策略設(shè)定工程推行策略設(shè)定推行各階段義務(wù)詳細(xì)設(shè)定：工程推行首期方案外部認(rèn)購期促銷策略販賣現(xiàn)場包裝策略要緊販賣道具制造及二期販賣材料的彌補(bǔ)二期工程進(jìn)入期任務(wù)構(gòu)造及驗(yàn)收營銷總結(jié)價錢策略一期多層殘余房源在現(xiàn)在曾經(jīng)降價的根底上，以穩(wěn)步販賣為主要緊緣故是五、六樓年夜戶型不管對任何樓盤基本上最難賣的房源。二期年夜戶型采用中開高走的價錢策略，起步均價定在1750元閣下，敏捷降價，假如品牌一旦構(gòu)成，可將販賣均價定位于1950元閣下。價錢優(yōu)惠點(diǎn)宜操縱在4%以內(nèi)。二期商店宜在新品牌構(gòu)成時開場販賣，價錢亦采用中開高走的價錢策略。販賣策略設(shè)定A、 產(chǎn)物中心功用：a、 商務(wù)公寓，局部商店投資；b、 產(chǎn)物方

2、法特色：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的19平米到159平米的三室兩廳均有，年夜戶型主力是19平米跟40平米的一室一衛(wèi)。c、 交房規(guī)范：毛坯房B、 入市姿勢：西北板塊商務(wù)公寓指導(dǎo)者。C、 入市機(jī)遇：二期年夜戶型期房販賣，二期商店宜在品牌構(gòu)成時開場販賣，或在年夜賣場片面停業(yè)時販賣。一期余房即時販賣。D、 販賣方法：多種付款方法組合販賣與貶值販賣相聯(lián)合。工程推行策略設(shè)定A、 工程推行主題觀點(diǎn)：領(lǐng)有宏年夜投資報答代價的高級商務(wù)公寓B、 工程推行目的：構(gòu)成明白的地區(qū)商務(wù)室廬指導(dǎo)者品牌。C、 工程推行方法：以報紙告白為主，電視、播送、DM直郵為輔。推行各階段義務(wù)詳細(xì)設(shè)定：A、 外部認(rèn)購：從2003年6月15至

3、7月4日。本階段要緊義務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第一外延，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、年夜賣場明白成為鳳凰城的品牌外延，為厥后品牌第二外延的詳細(xì)化確破高度。B、 收盤期：從7月5日至8月31日，本階段要緊義務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第二外延，明白種種物業(yè)形狀的詳細(xì)投資代價，本階段多以詳細(xì)的比照數(shù)據(jù)為主，過量參加促銷運(yùn)動。實(shí)現(xiàn)販賣打破。C、 強(qiáng)銷期：從9月1日至11月30日，本階段要緊義務(wù)是完全實(shí)現(xiàn)鳳凰城二期販賣，以多種促銷運(yùn)動及老業(yè)主現(xiàn)身壓服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，告白內(nèi)容以純真的產(chǎn)物信息為主，天職階段告白用度將年夜幅增加。此階段二期商店片面參與市場。純商店推行開場。商店的投資代價以詳細(xì)的比照數(shù)據(jù)表達(dá)。并在房展會時

4、期展開公關(guān)運(yùn)動。D、 消退期封盤期，12月1日至2004年2月。本階段以延續(xù)的小版面提醒性告白為主，實(shí)現(xiàn)收盤販賣。同時為三期小高層做預(yù)熱任務(wù)。工程推行首期方案外部認(rèn)購期A、 媒體構(gòu)成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，播送。B、 告白主題：鄭州出現(xiàn)了領(lǐng)有宏年夜投資報答代價的高級商務(wù)公寓C、 報紙告白題目備選內(nèi)容：1、出賣：“深圳羅湖、蛇口1982。極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的代價，鳳凰城有相稱于1982年時的羅湖、蛇口不動產(chǎn)投資機(jī)遇。芝麻開門2、出賣：“上海、浦東1992。極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的代價，鳳凰城有相稱于1992年時的上海浦東

5、不動產(chǎn)投資機(jī)遇。3、出賣“三峽、宜昌1995極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的代價，鳳凰城有相稱于1995年時的三峽不動產(chǎn)投資機(jī)遇。4、出賣“加利佛尼亞、金礦營地1862極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的代價，鳳凰城有相稱于1862年時的美國淘金般的不動產(chǎn)投資機(jī)遇。購置鳳凰城的業(yè)主就好像是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。你可另有這顆英勇的心！5、出賣“火車站商務(wù)公寓2003極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的關(guān)于鳳凰城的商務(wù)代價，當(dāng)于火車站關(guān)于其周邊物業(yè)的代價。6、以北環(huán)路樓盤的價錢，買下“火車站公寓極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的關(guān)于鳳凰城的商務(wù)代價，當(dāng)于火車站關(guān)于其周

6、邊物業(yè)的代價。7以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)極言年夜賣場及其147畝休閑廣場將完全改動鄭汴路南、路北的情況差異。鳳凰城的價錢遠(yuǎn)低于其物業(yè)的代價。8、出賣：“私人銀行極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里曾經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)職員達(dá)2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出賣代價。D、單頁、播送告白內(nèi)容年夜至同上。E、告白媒體投放方案：在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙告白跟題花告白或分類信息告白，告白內(nèi)容以純真產(chǎn)物信息為主，保持售樓部的根原本電、來訪量。同時進(jìn)展進(jìn)入期報紙告白、單頁告白的創(chuàng)作、媒體購置與印刷。6月15日進(jìn)入期推行片面開場，報紙媒體以年夜河報為主，投放頻度每周12次，半版、豎通

7、欄交叉投放，詳細(xì)如下：略注：本媒體方案是基于開辟商二期預(yù)售答應(yīng)證2003年5月31日前操持終了的根底上制訂。F、單頁投放方案：單頁印刷量：投放日期：2003年月日，月日，月日，月日掩蓋范疇：鄭汴路市場、帆海路市場、火車站市場。投放用度，每份約0.15元，總計6000元。G、直郵DM：應(yīng)用能源公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資本，展開數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份用度約為0.9元?？傆?200元H、廣揭宣布商、印刷商、制造商的選定。甲方認(rèn)定，或能源公司推舉甲確認(rèn)。促銷策略為使報紙告白出現(xiàn)延續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)進(jìn)步鳳凰城在鄭汴路的著名度，哄托販賣氛圍，進(jìn)步在進(jìn)入期展開集報抽獎運(yùn)動，獎品為電動車跟

8、自行車，同時以播送現(xiàn)場報到的方法普遍告訴。運(yùn)動內(nèi)容：月日至月日的8期告白中，參預(yù)者集齊此中恣意差別內(nèi)容三期告白，到售樓部注銷支付抽獎卡，在注銷日確當(dāng)期禮拜六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為月日、月日、月日跟月日。每次抽獎抽出5輛自行車跟2輛電動車。獎品用度為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。別的用度另計。販賣現(xiàn)場包裝策略A、 明白工程視覺零碎的中心局部：稱號、標(biāo)記、規(guī)范字、規(guī)范色B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：詳見售樓現(xiàn)場包裝方案要緊販賣道具制造及二期販賣材料的彌補(bǔ)：A、 樓書6月6日前樓書創(chuàng)作計劃終了，6月10日定稿印刷。估計每本樓書3元，每次印刷5000本。用度約

9、為15000元。B、 二期年夜戶型主力戶型單體模子。甲方擔(dān)任制造，應(yīng)在6月9前實(shí)現(xiàn)。C、二期販賣后期預(yù)備材料：1） 商品房預(yù)售答應(yīng)證，甲方擔(dān)任操持，估計5月31日前獲得。2） 二期樓宇闡明書：一致說辭、種種戶型圖、交房規(guī)范、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。3） 實(shí)現(xiàn)二期販賣手冊4） 實(shí)現(xiàn)二期房源販賣價錢、最年夜優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。5） 實(shí)現(xiàn)二期房源販賣操縱及制訂降價日期。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。6） 實(shí)現(xiàn)二期房源條約規(guī)范文本包含外部認(rèn)購書。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前實(shí)現(xiàn)。二期工程進(jìn)入期任務(wù)構(gòu)造及驗(yàn)收根據(jù)本營銷籌劃書各任務(wù)環(huán)節(jié)的任務(wù)內(nèi)容及日程，各部分制訂本部分的任務(wù)過程。逐日下戰(zhàn)書6時售樓部協(xié)同甲方和諧驗(yàn)收當(dāng)期任務(wù)。尤其要留意的要緊環(huán)節(jié)有：販賣手續(xù)驗(yàn)收；販賣道具驗(yàn)收；告白計劃樣稿驗(yàn)收；告白媒體購