物業(yè)公司寫(xiě)字樓租賃方案

1、物業(yè)公司寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)租賃方案一、操作思路及方法租憑銷(xiāo)售策略闡述：整體產(chǎn)品以租憑銷(xiāo)售使用權(quán)為主，迅速使物業(yè)公司盈利，但為了培育市場(chǎng)、擴(kuò)大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產(chǎn)品作為集中招租的對(duì)象，吸納租賃客源（例如前期招租以某特定企業(yè)或合作伙伴、特定樓層等為主），同時(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中，這部分產(chǎn)品也便成為了“帶租約”的產(chǎn)品，增強(qiáng)了產(chǎn)品的附加價(jià)值。策略目的 雙管齊下，擴(kuò)大目標(biāo)客群（直銷(xiāo)或聯(lián)合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)租憑工作） 迅速樹(shù)立寫(xiě)字樓的使用形象，培育市場(chǎng)、提升人氣（宣傳和實(shí)際效果相符合） 增加項(xiàng)目的附加價(jià)值，增強(qiáng)投資者的投資信心（服務(wù)保障功能）策略操作方法：招租部分1、 指定招租的樓層（尤其先確定指定的樓

2、層進(jìn)行統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)租憑）2、 成立專(zhuān)門(mén)的招租銷(xiāo)售部和招租人員，對(duì)有意向租用寫(xiě)字間的客戶，根據(jù)實(shí)際的需求做詳細(xì)登記，并引導(dǎo)其選擇指定的樓層。3、 在銷(xiāo)售的過(guò)程中，可以將項(xiàng)目招租策略，以及所積累的租用客戶作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)辭宣傳，增強(qiáng)投資者的投資興趣，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹，起到“中介”作用。二、收取定金的形式由于項(xiàng)目目前還處在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，未能及時(shí)交房使用，所以建議以收取定金的形式穩(wěn)定前期的客戶，但對(duì)于租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議采用如下定金收取方式：租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬(wàn)元租賃面積在100200平米（含200平米），收

3、取定金：20000萬(wàn)元以此類(lèi)推，每增加100平米，定金增加10000萬(wàn)元三、媒體配合推廣建議從常規(guī)寫(xiě)字樓的操作模式來(lái)看，短效媒體對(duì)寫(xiě)字樓的租憑并不能起到很大的推動(dòng)作用，寫(xiě)字樓租賃的有效媒體為長(zhǎng)效媒體、項(xiàng)目自身包裝和業(yè)主的口碑傳誦，所以，本項(xiàng)目在媒體配合上做如下建議：短效媒體：報(bào)紙廣告只是針對(duì)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如亮相、開(kāi)盤(pán)、重大的促銷(xiāo)事件等才進(jìn)行宣傳。長(zhǎng)效媒體：是寫(xiě)字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車(chē)體、廣播等。四、租賃方案 統(tǒng)一管理 寫(xiě)字樓必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的寫(xiě)字樓是難以經(jīng)受激烈的物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理統(tǒng)一經(jīng)

4、營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即前期通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即統(tǒng)一項(xiàng)目的整體規(guī)劃和整體布局。 即為用戶提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)咨詢(xún)；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)用戶經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使辦公司樓成為傳播文化資訊的平臺(tái) 即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的辦公休閑環(huán)境 分

5、散經(jīng)營(yíng) 物業(yè)公司內(nèi)部分多個(gè)不同的部門(mén)，每個(gè)部門(mén)都有不同的職能，提倡并實(shí)行全員銷(xiāo)售（全員銷(xiāo)售也應(yīng)擴(kuò)展到整個(gè)集團(tuán)公司），并把銷(xiāo)售的部分拿出做為獎(jiǎng)勵(lì)，以全員銷(xiāo)售予以鼓勵(lì)。管理模式的五個(gè)統(tǒng)一分散經(jīng)營(yíng)為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪寫(xiě)字樓租憑合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定物業(yè)公司的管理地位。組織架構(gòu) 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明： 商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊： 1、物業(yè)服務(wù)部分（保安、保潔、設(shè)備管理） 2、寫(xiě)字樓服務(wù)部分（包括策劃促銷(xiāo)和用戶管理） 3、行政財(cái)務(wù)（商務(wù)中心、水包、超市等客戶回報(bào)支付及用戶租金收取、）其中由寫(xiě)字樓招商和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)

6、管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。 公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。物業(yè)公司下面直接設(shè)置職能部門(mén)，部門(mén)下設(shè)專(zhuān)業(yè)組直接管理所有寫(xiě)字樓用戶。物業(yè)管理內(nèi)容商務(wù)中心定項(xiàng)服務(wù)、水包服務(wù)、寫(xiě)字樓超市服務(wù)、養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。出租方式的管理 租金計(jì)算可采用兩種形式： 一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷(xiāo)售總額按一定的百分比收取租金。出租的促進(jìn)策略 進(jìn)行特色經(jīng)營(yíng),擴(kuò)大商場(chǎng)的吸引力 提高商業(yè)場(chǎng)所的產(chǎn)品檔

7、次,擴(kuò)大消費(fèi). 加強(qiáng)廣告宣傳,提高商廈的知名度 節(jié)慶日經(jīng)常舉行活動(dòng),促進(jìn)客流量 根據(jù)租賃時(shí)間長(zhǎng)短,一次性交納租金的多少來(lái)進(jìn)性?xún)?yōu)惠政策 顧客帶顧客來(lái)進(jìn)行租賃,可減免一定的物業(yè)費(fèi)等招商原則實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的基本原則1、二個(gè)重點(diǎn) 重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。 對(duì)名家、名企、名品重點(diǎn)招商2、四個(gè)優(yōu)先 廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)； 獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)； 特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。注：租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn) 廣告策劃 廣告策劃是寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把

8、顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等。協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)（商業(yè)協(xié)會(huì)、商業(yè)協(xié)會(huì)、區(qū)級(jí)產(chǎn)業(yè)招商中心等）保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益文化交流活動(dòng)等，會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。促銷(xiāo)推廣策略1、直銷(xiāo)1.1在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷(xiāo)，一種是目標(biāo)客戶為普通大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張，保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對(duì)較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村銷(xiāo)售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷(xiāo)人員的要求也高些。1.2直銷(xiāo)方式：電話拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。1.3直銷(xiāo)對(duì)象：寫(xiě)字樓已租客戶、其它寫(xiě)字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。1.4直銷(xiāo)人員：我司銷(xiāo)售推廣人員、臨時(shí)用工街頭dm單派發(fā)、禮儀（形象）小姐宣傳等。2、dm郵寄2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶，在上門(mén)拜訪前先實(shí)行dm郵寄，然后再電話詢(xún)問(wèn)直至登門(mén)拜訪。2.2 dm對(duì)象：其它寫(xiě)字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。2.3 dm郵寄內(nèi)容：寫(xiě)字樓單張簡(jiǎn)介、寫(xiě)字樓商戶介紹、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及寫(xiě)字樓所具有的優(yōu)勢(shì)等。2.4 dm郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。3