萊州石材大世界國際物流中心項目建議書

1、 萊 州石材大世界國際物流中心項目建議書 項目選址在山東省萊州市夏邱鎮(zhèn)夏北村，與青島平度市接壤。萊州市為中國石都，而平度大澤山脈也蘊藏豐富的礦產(chǎn)資源，本項目可與兩地石材3000家企業(yè)共同構(gòu)建山東省及北方石材的區(qū)域性發(fā)展優(yōu)勢。本市場外銷在地理位置上是距離韓國最近的石材市場，貨物到達韓國港口最快船運時間為13小時，韓國客商來本地采購或驗貨可當天往返；內(nèi)銷至北京汽運時間為10小時，至青島機場1小時，離萊州港僅45公里。是政府批準設(shè)立工業(yè)集中區(qū)。集中發(fā)展商貿(mào)物流和工業(yè)加工，以生產(chǎn)資料和生活資料交易為重點，集倉儲、配送、金融服務(wù)、生產(chǎn)加工和房地產(chǎn)開發(fā)為一體的現(xiàn)代型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。規(guī)劃面積400畝，土地供應(yīng)充

2、分、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、通關(guān)能力較強、市場環(huán)境良好、運輸倉儲企業(yè)較多、基礎(chǔ)設(shè)施完備，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的理想之地。項目擬占地400畝，建設(shè)成為萊州市專業(yè)、大型、綜合服務(wù)于一體的、最大的石材加工銷售、物流產(chǎn)業(yè)的集散中心和對外展示窗口，輻射整個華中地區(qū)。項目定位: 該項目的建成將成為萊州市、山東省、乃至華中地區(qū)集國家建筑材料石材檢測中心、國際石材專業(yè)展覽中心和年銷售額5億元人民幣以上的全國石材物流專業(yè)市場、物流配送中心，以及面向輻射朝鮮、韓國、俄羅斯、日本、蒙古、中亞等國家和地區(qū)的國際性石材物流、建材專業(yè)采購中心，還將依托專業(yè)市場和萊州旅游資源，并以“山東省工商聯(lián)石材商會”每年召開一屆“國際石材、建材行業(yè)（

3、萊州）高峰論壇”和若干次行業(yè)展會；。項目特色：項目建成后將形成“石材物流”產(chǎn)業(yè)園區(qū)格局，“兩城一中心”旗幟鮮明。萊州國際石材裝飾城:依托園區(qū)條件，建設(shè)山東半島地區(qū)國內(nèi)、外石材裝飾產(chǎn)品加工中心；萊州國際石材雕刻城：引進國內(nèi)外石材雕刻產(chǎn)品、奇石、文化石等城市景觀園林藝術(shù)產(chǎn)品建設(shè)營銷中心；萊州石材資源物流中心: 引進山東省當?shù)刂牡V山資源、石材新品，建設(shè)輻射全國的山東半島石材物流園區(qū)。項目時代性強。項目建設(shè)符合萊州市十一五規(guī)劃中的發(fā)展綱要。、2006年至2010年，是萊州市振興工業(yè)，建設(shè)和諧社會的關(guān)鍵五年。把握時代特征，立足市情，科學編制并組織實施萊州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，對

4、于加快推進萊州市工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化進程，實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，具有重大意義。該項目的建成符合萊州市十一五規(guī)劃，對當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展勢必將起到巨大的作用，作出卓越的貢獻。、在萊州市十一五規(guī)劃當中，將物流業(yè)的發(fā)展作為其規(guī)劃目標的重中之重，該項目符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的需要。萊州市十一五規(guī)劃以建設(shè)北方區(qū)域性物流中心為目標，依托區(qū)位、交通、信息等優(yōu)勢，積極推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。搞好物流基礎(chǔ)設(shè)施，重點建設(shè)物流園區(qū)；依托重要商品集散地和公路交通樞紐，建設(shè)生活資料、生產(chǎn)資料等物流配送中心。改造完善鐵路、公路等物流通道，建設(shè)物流信息服務(wù)平臺，形成現(xiàn)代化的物流網(wǎng)絡(luò)體系。采用先進的物流管理技術(shù)和組織方式，系

5、統(tǒng)整合現(xiàn)有物流組織和資源，培育一大批大型物流企業(yè)。鼓勵現(xiàn)有倉儲、運輸、電信、郵政、商業(yè)等領(lǐng)域的重點企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。該項目的建成將增加就業(yè)崗位數(shù)百個，有力的解決了當?shù)叵聧徛毠ぴ倬蜆I(yè)問題。地域性強：夏邱鎮(zhèn)具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。作為萊州市的重要組成部分，夏邱鎮(zhèn)的交通聯(lián)系，隨著城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和城市的不斷擴張，該區(qū)正逐漸成為萊州輻射省外的樞紐。區(qū)情有以下特點：經(jīng)濟的發(fā)展以城市為中心，經(jīng)濟的發(fā)展離不開商流、物流、信息流、資金流，城市通過這些向外輻射促進城市的形成和發(fā)展，這是許多國家工業(yè)化過程中的客觀規(guī)律。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，將帶動萊州周圍縣域和小城鎮(zhèn)的城市化，同時作為物流中心將進一步強化萊州在山東

6、半島地區(qū)的中心城市功能，樹立萊州的城市形象，形成區(qū)域性經(jīng)濟中心夏邱鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，可以減少和降低發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的建設(shè)、改造、開發(fā)成本；有初具規(guī)模的批發(fā)市場帶優(yōu)勢，；傳統(tǒng)物流業(yè)有相當基礎(chǔ)，遠達地區(qū)及東環(huán)城路、102國道兩側(cè)歷來是萊州市運輸設(shè)施最密集的地區(qū)，也是建設(shè)大型物流中心的理想地域。項目綜合服務(wù)能力強。項目可為客戶提供來自國內(nèi)甚至世界上著名產(chǎn)品的展示和銷售，將石材和物流兩大產(chǎn)業(yè)集于一身，可進行貿(mào)易、物流配送、材料檢測檢驗等服務(wù)，大大便利了客房購買和廠家運輸，具有極強的服務(wù)功能。還可引進國內(nèi)外石材、物流業(yè)界著名品牌進駐，為當?shù)仄髽I(yè)的管理、營銷樹立新型模板，為企業(yè)以后的發(fā)展注入新鮮血液。如引

7、進中國著名品牌-中國國際石材超市連鎖集團，設(shè)立石材超市。（6）項目空間區(qū)劃及招商計劃空間區(qū)劃:項目擬占地400畝，一期占地150畝。根據(jù)石材、物流行業(yè)范圍及特色要求，遵照市場建設(shè)基本原則，將項目空間區(qū)劃如下：國際石材展覽中心 4500平米商業(yè)展示中心門店 20000平米標準化石材物流庫房 60000平米寫字樓辦公用房 5000平米商業(yè)配套設(shè)施 15000平米招商計劃：項目計劃投資人民幣2億元人民幣，主要用于市場設(shè)施建設(shè)及場地環(huán)境改造。根據(jù)市場調(diào)研及場地容量，本項目最終共計劃招商300家，實現(xiàn)總銷售額5億元以上。同時，為了增強市場的服務(wù)指導(dǎo)功能，在市場中大力引進行政主管部門和相關(guān)機構(gòu)入駐，如工商

8、、稅務(wù)及安全、消防和行業(yè)組織。（7）項目所需主體建筑通過建設(shè)的形式解決，因此建設(shè)內(nèi)容相對比較多，工程量相對較大。建設(shè)內(nèi)容主要包括場地拆遷、改造、新建以及展示大廳、綜合寫字樓等的建設(shè)。（8）項目籌建期與進度安排1、20010年1月到5月編制項目建議書，可行性分析立項。2、2010年6月到2010年7月辦理規(guī)劃土地建設(shè)審批手續(xù)。3、2010年7月到2010年10月進行基本設(shè)施建設(shè)及環(huán)境改造實施。4、2010年11月項目開業(yè)并投入使用。（9）項目投資估算及資金籌措項目計劃投資人民幣2億元，建設(shè)項目所需全部資金由項目建設(shè)方自籌解決。（10）經(jīng)濟效益經(jīng)計算，項目建成并投入經(jīng)營后，市場年交易額可發(fā)展到5億

9、元人民幣以上，年利稅完成3000萬元以上。1.2 建設(shè)單位基本情況萊州宇通國際物流有限公司，作為全國石材總商會常務(wù)副會長單位，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)市場經(jīng)營管理人才。涉及有型市場的類別的有專業(yè)的石材物流、建材、家具、百貨超市和農(nóng)副產(chǎn)品。參與過多家市場籌建和升級改造項目，如北京熊貓環(huán)島家具建材市場、西聯(lián)國際石材市場、天津濱海國際建材市場、愛家家居民族園建材市場、廣州海印電器市場、通州國際商貿(mào)城、北京石材大世界等。對市場策劃、招商、管理和售后服務(wù)工作有豐富的經(jīng)驗。人才隊伍具有先進的市場管理理念和創(chuàng)新思想。具有主辦石材專業(yè)市場的經(jīng)營管理能力。1.3 報告編制依據(jù)本報告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對項目建議

10、書的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項目編制小組調(diào)研結(jié)果及項目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。1.4 主要經(jīng)濟指標（1）場地建筑面積：100000平米（2）招商客戶：300家（3）市場年銷售額：5億元（4）項目總投資：1.2億元（5）投資利潤率：16.3%（6）投資利稅率：21.2%（7）內(nèi)部收益率：11.5 %（8）投資回收期：5 年（9）提供就業(yè)崗位：約500人。第二章 項目背景及建設(shè)意義2.1項目提出的背景2.1.1本項目適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要在山東地區(qū)，形成了山東、萊州為中心的石材生產(chǎn)基地，在振興山東的戰(zhàn)略發(fā)展中，石材業(yè)也將得到迅速發(fā)展。遵循上述指導(dǎo)思想，在發(fā)展部署、政策和措施上，

11、堅持以下原則：-必須保持經(jīng)濟又快又好發(fā)展，必須在更加注重和不斷提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益的前提下，緊緊抓住各種發(fā)展書面機遇，充分利用一切有利條件，引導(dǎo)好、發(fā)揮好各方面加快發(fā)展的積極性，促進經(jīng)濟社會又快又好的發(fā)展。-必須不斷深化改革開放。堅持社會主義市場經(jīng)濟的改革方向，完善現(xiàn)代企業(yè)制度和現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，加快非公經(jīng)濟發(fā)展，切實轉(zhuǎn)變政府職能，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，提高資源配置效率。不斷提高對外開放水平，積極參與國際合作與分工，增強在擴大開放條件下加快發(fā)展的能力。-必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式。推進國民經(jīng)濟和社會信息化，走新型工業(yè)化道路，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，高效利用資源，保護生態(tài)環(huán)境，加快經(jīng)濟增

12、長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，增強發(fā)展的可持續(xù)性。-必須提高自主創(chuàng)新能力。深入實施科教興市、文化立市和人才強市戰(zhàn)略，把增強自主創(chuàng)新能力作為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式的中心環(huán)節(jié)，完善自主創(chuàng)新體系，建設(shè)創(chuàng)新型型城市。-必須促進城鄉(xiāng)區(qū)域直轄市發(fā)展。加快都市圈建設(shè)和城市化進程，加速發(fā)展縣域經(jīng)濟，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，形成以工補農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)一體、良性互動的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機制。-必須加強和諧社會建設(shè)。從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，加快發(fā)展社會事業(yè)，促進人的全面發(fā)展：更加注重社會公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果

13、：更加注重民主法制建設(shè)，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，保持社會安定團結(jié)。2.1.2本項目適應(yīng)石材行業(yè)發(fā)展需要（一）2005年中國石材進出口基本情況： 2005年中國石材出口已達22.33億美元，1225萬噸,分別比2004年增長了33.23%和29.91%，進口石材8.22億美元，457萬噸，分別比2004年增長了9.6%和8.81%。進出口合計為30.55億美元，1681萬噸，分別比2004年增長了25.98%和23.24%。 中國石材貿(mào)易量已占到世界石材貿(mào)易總量的60%。從進口石材原料上看，2005年的179.99美元/噸與2004年的178.24美元/噸相比國際石材貿(mào)易的價格是相當穩(wěn)定的。

14、中國石材原料加工和國內(nèi)消費正在進入調(diào)整期和鞏固期。（二）2005年中國石材出口結(jié)構(gòu)與分析：2005年中國石材出口的基本結(jié)構(gòu)見表1。從表1中的數(shù)據(jù)可看出，2005年我國仍然是以花崗巖出口為主，其中花崗巖荒料占總量的18.79%，花崗石碑石及建筑石占42.85%，花崗石制品占6.19%，花崗石路緣石占2.04%。這4項總共占出口總量的69.84%。于此對應(yīng)的是，在出口總額中，花崗石碑石及建筑石占57.16%，花崗石制品占13.52%，花崗石荒料占1.58%，這3項合計比例為72.26%。這再一次印證中國已經(jīng)成為名副其實的花崗石出口大國，因此也可以說，抓住了花崗石出口就抓住了中國石材出口的龍頭。從表

15、2中不難看出，2005年中國石材出口結(jié)構(gòu)發(fā)生了不小變化，即哈薩克斯坦從原來的3000多萬美元迅速增長到上億美元，一躍成為中國的第四大石材出口國，被中國石材界譽為一匹中亞“黑馬”。如此快的需求增長也說明中亞市場潛力巨大。據(jù)2005年的數(shù)據(jù)顯示，中亞的石材需求是未來世界石材大市場發(fā)展最快的地區(qū)之一，應(yīng)建立和發(fā)展長期貿(mào)易機制，以使中國未來的出口能力得到最大限度的發(fā)揮，這應(yīng)特別引起企業(yè)的重視與關(guān)注。2005年美國首次超過韓國成為中國的第二大石材出口國，美國市場的增長幅度之大也是歷年來少有的，這說明我國企業(yè)對美國市場的開發(fā)非常成功。從一定意義上講，美國是中國石材未來最大市場，國家和行業(yè)組織要組織企業(yè)去繼

16、續(xù)深入開發(fā)該市場。美國市場將在未來3-5年左右超過日本市場成為中國石材出口的第一大市場。按現(xiàn)在的增長速度，德國2006將會超過1億美元，是首個將要超過1億美元的歐洲國家，也將是中國石材出口歐洲的最大國家。2005年，韓國和日本市場的增長幅度較大。上述5個國家占中國石材出口的比重為63.88%，其品種仍然以花崗巖及其制品為主。因此可以說抓住了這幾個國家的花崗石出口就抓住了中國的主要出口市場。另外，中國香港和臺灣地區(qū)、英國、荷蘭、比利時等國家和地區(qū)每年都有幾千萬美元的進口，市場也不容忽視。（三）2005年中國石材進口結(jié)構(gòu)分析2005年中國進口石材的結(jié)構(gòu)更加清晰，即更加集中在大理石荒料、花崗石荒料、

17、大理石板材上，而其余的品種除大理石碑石外，均沒有超過1000萬美元。中國進口石材種類和機構(gòu)見表3中國進口大理石荒料、花崗石荒料、大理石板材這三種石材已占到中國進口石材總量的95.25%，而且大理石荒料和花崗石荒料占到84.79%，來料加工明顯增多，這與2004年的狀況相比也更加明顯地表現(xiàn)出了中國石材進口的長期結(jié)構(gòu)特點，而且這種狀況還會維持相當長的時間。從中國石材進口種類上也可以看出各個國家的狀況，具體見表4。表4列出了2005年中國進口石材的主要國家和品種。進口額超過1000萬美元的國家占總額的84.48%，表明中國石材進口的需求方向是非常明確的，即主要是表4中所列國家及品種，需要指出的是，中

18、國進口土耳其大理石荒料的1/3以上，和印度花崗石一樣都突破了1億美元，這也正是2005年中國石材進口增長的最主要的原因之一。土耳其石材早在幾年前表現(xiàn)出的在地理、品種、時間等方面的優(yōu)勢進一步得以顯現(xiàn)，在未來幾年中還會進一步釋放出來。巴西花崗石荒料。2005年巴西向中國的出口呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，比2004年增長了2100萬美元，而且還供不應(yīng)求，許多產(chǎn)品還要搭售其他產(chǎn)品，這也是2005年中國進口石材的增長較快的又一個最主要原因。巴西和土耳其一起拉動了2005年中國整體進口石材量值的增長速度。專家估計，未來2-3年里，中國進口巴西花崗巖將會超過上億美元。2005年，印度向中國出口花崗總量基本維持不變

19、。（四）對中國石材進出口的基本評價與未來走勢預(yù)測：從中國石材行業(yè)整體結(jié)構(gòu)發(fā)展上看。今后幾年，機械、工具、化工產(chǎn)品、裝飾、復(fù)合板將可能會異軍突起，尤其是石材機械、金剛石工具、石材復(fù)合產(chǎn)品將是未來最有發(fā)展?jié)摿Φ某隹诋a(chǎn)品。我們期待著這種出口結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，因為這樣可以擺脫中國長期僅依靠一石材產(chǎn)品支撐出口的局面。 表1 2005年中國石材出口的基本結(jié)構(gòu)（超過1000萬美元的品種）商品編號商品名稱出口數(shù)量噸 占總數(shù)的百分比金額美元 占總額的百分比25140000板巖199，1261.646，916，942.1025161100花崗石荒料2301，99618.7935，386，4821.5825161200

20、花崗石板材86，7030.7113，867，3880.6268010000路緣石249，5922.0416，718，1160.7568021010大理石磚瓦41，9630.34109，153，1024.8968022110大理石碑石360，9822.95154，544，1806.9268022300花崗石碑石5250，09442.851276，414，20957.1668029110大理石石刻41，9440.3427，810，4621.2568029190大理石制品209，3861.71.104，215，5964.6768029310花崗石石刻51，9160.4218，180，9460.816

21、8029390花崗石制品758，0546.19301，938，66413.5268029990已加工石制品91，3670.7544，771，2952.0068020010已加工板巖制品100，3420.8227，610，9791.24全部33種出口石材產(chǎn)品值總計12，251.1461002，233，041，919100 表2 2005年中國國際石材的5個國家 日本（1）美國（2）韓國（3）哈薩克斯坦（4）德國（5）合計2005年金額（億美元）6.0973.3762.8531.01980.92014.26占2005年出口百分比27.3015.1212.784.574.1263.882004年金額

22、（億美元）5.6162.1952.4199 0.713 2005/2004（+%）8.5653.8017.90 29.03 表4 2005年中國進口石材主要國家和種類（1000萬美元以上）國家/品種大理石荒料（億美元）大理石板材（億美元）花崗石荒料（億美元） 國家及排序伊朗（2）0.5973埃及（1）0.6375印度（1）1.7350土耳其（1）1.0146西班牙（2）0.1284日本（7）0.1523意大利（4）0.2087 沙特（6）0.1640希臘（5）0.15674 南非（5）0.2169葡萄牙（6）0.1453 芬蘭（4）0.2633西班牙（3）0.3883 挪威（3）0.2828

23、巴西（2）0.8526約合計2.511 3.667占總進（%）30.55 9.32 44.61 鑒于以上分析可知，我國山東半島地區(qū)急需整合各方資源建立一個市場秩序規(guī)范、競爭良性、供應(yīng)鏈齊全有效、面向國際的國家級石材專業(yè)物流市場。我們通過充分研究當前石材市場及其發(fā)展趨勢，審時度勢地提出建設(shè)項目，是符合國家山東地區(qū)石材物流行業(yè)發(fā)展需要的。2.2 項目建設(shè)意義（1）項目建設(shè)對于萊州地區(qū)乃至山東的石材、物流市場發(fā)展具有深遠的意義，將極大促進我國石材、物流產(chǎn)業(yè)朝規(guī)范化、健康化發(fā)展，與世界接軌，提高市場競爭力。（2）項目建設(shè)滿足了多方需求。目前，我國山東大多石材市場主要以中小型銷售為主，沒有形成生產(chǎn)、加工

24、、貿(mào)易、展示、物流配送所謂有的一條龍服務(wù)。這種狀況將大大地提高成本，對于促進我國石材行業(yè)健康有力地發(fā)展是極為不利的。而且，銷售商與消費者之間的信息極為不對稱，對于消費者來說是不利的，沒有太多可供選擇的余地自然買不到物美價廉的好東西。通過本項目建設(shè)，提供一個供石材展示、技術(shù)研發(fā)、銷售商、國內(nèi)外代理商與用戶直接溝通交流、交換供需信息的平臺，減少成本，提高效率，滿足市場各參與方的要求。該項目選定在萊州夏邱鎮(zhèn)這一物流集中地，市場面向國內(nèi)外石材銷售商、項目招標公司、政府采購和項目總承包商。進行一系列信息發(fā)布及行業(yè)培訓(xùn)活動。因此通過項目建設(shè)，不僅能帶動該地區(qū)物流、海運、服務(wù)乖相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時可提高當?shù)?/p>

25、財政稅收，在萊州市形成一個新的經(jīng)濟亮點，促進區(qū)域社會經(jīng)濟和諧發(fā)展。項目建設(shè)是有效解決社會就業(yè)壓力的需要。如何解決社會各方剩余勞動力，緩解社會就業(yè)壓力，是構(gòu)建和諧社會、維護社會安定團結(jié)的重要措施，因此也是地方政府最為關(guān)心的大事。據(jù)初步分析，項目建成后，可直間接提供就業(yè)崗位500個以上。第三章項目市場分析及預(yù)測隨著我國城市化建設(shè)進程的進一步加快以及大量工程的改造、擴建、新建的需要，每年將會需要大量的石材。根據(jù)專家分析，特別是花崗巖、大理石、板材，其在建筑工程、市政工程建設(shè)以及工業(yè)建設(shè)中用途十分廣泛。2005年至未來五年內(nèi)建筑石材有望突破7000億元。石材行業(yè)經(jīng)濟規(guī)模是相當可觀的，市場容量也很大，但

26、目前石材行業(yè)供需方之間缺乏必備的橋梁和平臺，使流通領(lǐng)域不是非常暢通。本項目的建設(shè)就是為石材供需雙方建立一個通暢的溝通平臺，有效緩解地區(qū)當前石材行業(yè)流通領(lǐng)域較為混亂的局面，因此市場需求強勁，潛力巨大。據(jù)項目建設(shè)單位前期在行業(yè)內(nèi)調(diào)查，80%的石材物流商愿意進駐市場，以利于期拓寬銷售空間；90%的銷售商和終端客戶希望有一個專業(yè)的公用大市場，以減少采購成本。該項目的建設(shè)正抓住這一戰(zhàn)略機遇期，實施規(guī)?；?、規(guī)范化經(jīng)營，有利于整個山東地區(qū)石材物流市場的穩(wěn)定和發(fā)展，特別2008北京奧運會的臨近，為整個中國帶來了前所未有的機遇，該項目的建成，將成為萊州乃至整個山東地區(qū)的一個行業(yè)風向標。第四章項目選址及建設(shè)條件分

27、析4.1 項目選址基本原則（1）應(yīng)選址于交通運輸便利，石材、物流行業(yè)交易最為活躍地區(qū)，便于市場吸納客戶，迅速壯大。不僅使市場有巨大的發(fā)展空間，而且還能較好的把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及趨勢（2）選址應(yīng)具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施條件。外部及內(nèi)部交通均要方便通暢，出入方便，所建設(shè)場地、供水、供電、供熱、道路應(yīng)滿足石材市場的基本要求。（3）選址應(yīng)具有較完備的外圍服務(wù)設(shè)施。在待建市場周邊應(yīng)有完善的餐飲、住宿、停車等服務(wù)設(shè)施。（4）選址或其周邊地區(qū)應(yīng)有一定的知名度，有利于待建市場對外宣傳，被廣大客戶接受。4.2 項目對選址的特殊要求建立專業(yè)石材物流市場，一般需要面積在20萬平米以上，層高在9米。另外，除要具備一般市場的條

28、件外，還應(yīng)具備市場面積40%的倉儲條件以及對外交易的便利性。 4.3 項目選址根據(jù)項目選址原則及項目的特殊要求，經(jīng)專家實地考察和綜合研究，提出了在萊州夏邱建設(shè)該項目，并充分利用好本地區(qū)交通便利和各景區(qū)樞紐條件，投資2億元人民幣，采用土地租賃或出讓的合作方式，建設(shè)山東夏邱國際石材物流中心項目。4.4 項目建設(shè)條件分析（1）區(qū)位優(yōu)勢夏邱鎮(zhèn)位于萊州的山東部，處于城市的邊緣，非常有利于貨物的進出，而且不會增加城市的交通壓力，對萊州市的整體環(huán)境的干擾最小，全區(qū)待開發(fā)土地面積廣闊，人口密度小，土地供應(yīng)充分，基本農(nóng)田只有120公頃，只占開發(fā)區(qū)面積的5%，建城區(qū)面積占75%，可開發(fā)地塊大部分是破產(chǎn)企業(yè)、閑置土

29、地，發(fā)發(fā)物流業(yè)的區(qū)位條件極佳。為實現(xiàn)建設(shè)具有國家一級陸路口岸水平的綜合物流區(qū)域的目標，夏邱鎮(zhèn)委區(qū)政府將加快構(gòu)筑現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)信息平臺，建設(shè)綜合物流園區(qū)，在充分利用物流存量資源的同時，加快現(xiàn)代物流業(yè)對傳統(tǒng)物流業(yè)的整合和改造，促進物流業(yè)的整體發(fā)展。順暢便利的交通是發(fā)展物流業(yè)的一個重要條件。夏邱鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)四通八達，城區(qū)內(nèi)干支道119條，總面積150萬平方米，但夏邱鎮(zhèn)委、區(qū)政府并沒有滿足于現(xiàn)狀，正在規(guī)劃“兩路”(山東大路、長吉南線)建設(shè)，同時著手開發(fā)東部路網(wǎng)項目，為石材物流業(yè)發(fā)展插上新的翅膀。（2）政策優(yōu)勢夏邱鎮(zhèn)為加速扶持民營科技企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速民營科技企業(yè)示范區(qū)和科技園區(qū)建設(shè)，出臺了夏

30、邱鎮(zhèn)促進經(jīng)濟發(fā)展扶持措施等若干規(guī)定。規(guī)定中，除了進一步加大對民營科技企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的科技三項費用投入外，還充分挖掘區(qū)內(nèi)優(yōu)勢服務(wù)資源，強化對企業(yè)服務(wù)的特殊扶持措施，使扶持更具有區(qū)域特征。 第五章項目建設(shè)基本方案5.1 指導(dǎo)思想及原則5.1.1 指導(dǎo)思想在充分調(diào)研石材行業(yè)市場的基礎(chǔ)上，以為國內(nèi)石材產(chǎn)品生產(chǎn)商及其承銷商、終端客戶之間打造溝通橋梁為目標，建設(shè)萊州市規(guī)模較大的專業(yè)的、能夠提供全方位服務(wù)的大型、綜合石材物流項目。利用市場管理優(yōu)勢，疏通流通環(huán)節(jié)，整合行業(yè)資源，新創(chuàng)全國石材、物流行業(yè)佳績。5.1.2 基本原則（1）突出其專業(yè)性的原則。本項目建設(shè)的市場是石材、物流行業(yè)的專業(yè)市場，要應(yīng)用其他小

31、型、單一企業(yè)所沒有的高科技術(shù)，形成全國旅游鏈快速高效的特色。（2）市場必須高標準定位。山東省還沒有較為系統(tǒng)的石材市場，作為引導(dǎo)和規(guī)范國家建材行業(yè)的專業(yè)石材市場必須具有一定的規(guī)模，定位要高。本項目確定的建設(shè)山東較大、最專業(yè)的石材物流基地是符合當前政府相關(guān)政策與建材行業(yè)發(fā)展趨勢的。（3）市場應(yīng)具有較強的綜合功能。本項目建設(shè)的市場不僅是一個簡單的石材交易場所，而且還是集技術(shù)研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、行業(yè)指導(dǎo)、招投標、市場咨詢、國際采購等多種功能，是一個立足于石材、物流行業(yè)的綜合性市場。5.2 建設(shè)目標（1）市場定位：建設(shè)面向國內(nèi)外石材生產(chǎn)商、承銷商及進出口公司和服務(wù)機構(gòu)。（2）市場招商對象為：國內(nèi)外石材、物流

32、企業(yè)和配套服務(wù)結(jié)構(gòu)。（3）管理目標：規(guī)范行業(yè)交易行為，保護制造商、生產(chǎn)商，減少流通環(huán)節(jié)，改善供求關(guān)系。提高行業(yè)整體水平，利用市場管理優(yōu)勢，疏通流通環(huán)節(jié)、整合行業(yè)資源、打造交易平臺，繁榮萊州市經(jīng)濟，創(chuàng)建一流的有形石材、物流產(chǎn)品交易市場。5.3 項目建設(shè)技術(shù)路線在項目建設(shè)前期，首先應(yīng)進行項目市場潛力調(diào)查，然后進行項目選址，以及相應(yīng)的場地改造工程；一經(jīng)確定項目實施，并要著手招商過程，并上報相關(guān)主管部門立項；為使項目順利實施，必須組建項目建設(shè)及經(jīng)營管理部門，明確項目建設(shè)及管理主體 5.4 功能區(qū)劃及招商（1）功能區(qū)劃根據(jù)本項目目的功能要求及場地特點，確定相應(yīng)的功能區(qū)域。國際石材、物流展覽中心石材技術(shù)研

33、發(fā)中心商業(yè)展示中心門店建材標準物流庫房寫字樓專用接待酒店（2）招商計劃從項目立項之日，開始進行招商動作。具體措施如下：（1） 與國內(nèi)大中石材、建材生產(chǎn)廠商和國外產(chǎn)品總代理商聯(lián)系，宣傳該市場的優(yōu)勢和優(yōu)惠政策。（2） 以一年的免租期吸引客房入住營造商業(yè)氛圍。（3） 在國內(nèi)主要媒體和專業(yè)期刊上發(fā)布廣告。（4） 舉辦行業(yè)展會、創(chuàng)辦市場期刊、向行業(yè)單位投放。（5） 建立網(wǎng)站，為用戶提供技術(shù)咨詢服務(wù)。吸引用戶來市場光顧。5.5 主要建設(shè)內(nèi)容本項目所需場地主要采用改建、新建的方式，建設(shè)工程量相對較大。根據(jù)本項目實際需要，建設(shè)內(nèi)容主要包括裝修工程、庫房、展示大廳、綜合寫字樓的建設(shè)及接待專用酒店和配套的基礎(chǔ)設(shè)施

34、建設(shè)等。5.6 項目建設(shè)期及進度安排（等制定詳細計劃） 第六章項目管理模式及組織機構(gòu)6.1 項目管理模式本項目遵循市場規(guī)律，按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求進行經(jīng)營管理，實行總經(jīng)理負責制，自負盈虧，自主經(jīng)營，使市場運行制度化、程序化、科學化。同時，考慮到市場經(jīng)營是一個相對特殊的領(lǐng)域，不同于一般的公司企業(yè)。市場經(jīng)營單位（公司）不僅要接受地方政府及行業(yè)主管部門的監(jiān)督，也要定期或不定期的與客房進行溝通，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，可成立由市場經(jīng)營單位、行業(yè)主管部門以及客戶代表組成的市場監(jiān)督委員會，確保市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。由此，本項目形成市場經(jīng)營（公司）作為市場法人，負責市場的日常經(jīng)營管理，市場監(jiān)管委員會負責市

35、場發(fā)展過程中的重大決策，是市場的監(jiān)管機構(gòu)。6.2 經(jīng)營模式根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度組建市場經(jīng)營公司，實行總經(jīng)理負責制，自負盈虧，自主經(jīng)營。市場通過請進行業(yè)協(xié)會、商會，定期舉辦展會、面向各行業(yè)發(fā)布信息期刊、提供技術(shù)咨詢服務(wù)、建立網(wǎng)站等方式吸引顧客、穩(wěn)定商戶。6.3 組織機構(gòu)設(shè)置及人員配置6.3.1 組織機構(gòu)設(shè)置（1）總經(jīng)理及辦公室（2）市場部：市場管理、保安、保潔、物業(yè)、服務(wù)臺。（3）財務(wù)部：公司財務(wù)、金融服務(wù)。（4）廣告部：a、期刊發(fā)布 b、網(wǎng)站發(fā)布 c市場主體宣傳、策劃 d、展覽展示（5）儲運部：倉儲和物流管理。6.3.2 人員配置：（1）辦公室：設(shè)主任一名、文秘一名。a、負責招集會議，整理記錄、擬

36、文、收發(fā)文件、員工考勤。b、負責辦公用品的管理及公司對外業(yè)務(wù)的接待處理。c、負責人員招聘考評。（2）市場部：設(shè)經(jīng)理一名、內(nèi)內(nèi)勤一名。a、負責市場的現(xiàn)場管理及服務(wù)。保障正常的經(jīng)營秩序。b、負責市場的治安，消防和節(jié)假日及夜間值班工作。c、保障市場設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，負責設(shè)施備日常維護。d、負責市場招商和攤位調(diào)整及區(qū)域劃分。f、負責對進駐商戶的管理和服務(wù)。（3）財務(wù)部：設(shè)經(jīng)理一名（主管會計）出納一名、統(tǒng)計一名。a、負責公司財務(wù)工作。b、負責商戶票據(jù)劃轉(zhuǎn)和款項代收業(yè)務(wù)。c、負責收繳租金水電費，代收工商管理費和稅金。（4）廣告部：設(shè)經(jīng)理一名、主管一名、文員兩名。a、負責期刊、網(wǎng)站的建設(shè)和信息發(fā)布。b、負責

37、市場廣告策劃和宣傳工作。c、辦理行業(yè)產(chǎn)品展覽展示會。（5）儲運部：設(shè)經(jīng)理一名、主管一名、職員三名。a、為商戶提供貨物的收發(fā)、倉儲和運輸服務(wù)。b、為客戶提供物流服務(wù)。第七章環(huán)境保護和安全衛(wèi)生措施7.1 環(huán)境污染及其治理1、本項目屬于展示和物流行業(yè)，不會產(chǎn)生有毒、有害物質(zhì)，因而也不會對市區(qū)環(huán)境造成污染。2、物流中心按萊州城市整體規(guī)劃要求設(shè)計，綠化面積不少于25%。7.2 安全衛(wèi)生措施1、企業(yè)的勞動安全及衛(wèi)生條例，全部按國家和地方制定的各項規(guī)定執(zhí)行。2、企業(yè)將按照國家對工業(yè)生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定搞好各種安全設(shè)施和勞動保護，并經(jīng)常以對職工進行安全教育。3、企業(yè)將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和生產(chǎn)過程的安全、衛(wèi)生需要，配置

38、合理的勞動保護用品。4、企業(yè)內(nèi)部設(shè)置充足的消防器材，室內(nèi)禁止吸煙。 第八章投資估算及資金籌措8.1 投資估算范圍根據(jù)本項目一期實際，投資估算范圍包括場地建設(shè)、裝修、廣告、開辦費等。8.2 投資估算8.3 資金籌措本項目所需資金全部由項目建設(shè)單位自籌。 第九章效益分析9.1 經(jīng)濟效益分析1、項目一期收益估算本項目主要收益來源于場地租金，另外如廣告收益、咨詢服務(wù)收益數(shù)量較小，受外界市場影響較大，難以較為準確的估算，所以在本報中不納入項目收益，因此本報告估算的項目收益結(jié)果，應(yīng)比實際收益略低，由此也增加了項目的可行性。經(jīng)估算，本項目收益（年租金收益）為2000萬元。經(jīng)計算，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為11.5

39、%，高于國家基準收益率（10%），投資回收期5年。由此可知，本項目經(jīng)濟效益良好，而且后續(xù)效益會更好。9.2 社會效益分析1、整合行業(yè)資源，規(guī)范市場行業(yè)建設(shè)該市場，可整合各石材、物流行業(yè)的資源。規(guī)范行業(yè)的經(jīng)營行為，縮短生產(chǎn)廠家與用戶之間的距離。用戶可在市場與多家生產(chǎn)廠家直接溝通，互通供需信息，能減少流通環(huán)節(jié)，降低購銷成本，縮短新產(chǎn)品的開發(fā)和入市周期，也增加了市場的透明度，解決了信息不對稱問題，形成良性競爭。生產(chǎn)廠家在市場內(nèi)可利用有限的經(jīng)營展示場所，實現(xiàn)無限的市場空間作用。2、增加就業(yè)崗位該市場可增加就業(yè)崗位500個（經(jīng)營管理50個，服務(wù)保障人員150個，廠家業(yè)務(wù)、技術(shù)人員150個，運輸崗位150

40、個）3、促進相關(guān)的經(jīng)濟增長項目建成投入運營后，年交易額可達到10億元人民幣以上，可為當?shù)刎暙I強大的稅收財政支持。另外，除正常的經(jīng)營活動外，市場會定期舉辦石材等行業(yè)的展會活動。屆時會有全國各地專業(yè)人士和石材行業(yè)協(xié)會、商會的領(lǐng)導(dǎo)考察該市場。每年召開若干次行業(yè)展會和一屆“國際石材行業(yè)（萊州）高峰論壇”。每年將吸引數(shù)千人次來市場參會?；顒酉鄳?yīng)促進當?shù)亟煌?、餐飲和住宿行業(yè)的經(jīng)濟增長。第十章結(jié)論及建議該項目解決了我國石材產(chǎn)品生產(chǎn)商、加工商、貿(mào)易商與客戶單位多向選擇的難題，填補了我國石材市場的一項空白，經(jīng)營方式獨特，整合了國內(nèi)外生產(chǎn)商的資源，能有效降低生產(chǎn)商的產(chǎn)品銷售成本。經(jīng)計算，本項目預(yù)計年利潤2000萬

41、元，財務(wù)內(nèi)部收益率達到11.5%，投資回收期為5年。市場建成后，可解決就業(yè)崗位500個，市場年銷售額達10億元以上，可為當?shù)乩U稅收近3000萬元，同時拉動當?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長。經(jīng)分析，本項目經(jīng)濟效益顯著，社會效益明顯，項目可行。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad

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