二手房報告對發(fā)展我國二手房市場的建議_5108

1、二手房報告-對開展我國二手房市場的建議近年來，我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲問題，倍受社會各界的普遍關(guān)注。對于一些中低收入的老百姓來說，擁有一套屬于自己的住房，近乎成了一種奢望。所以，很多消費者就將目光轉(zhuǎn)向了再交易住房，即老百姓俗稱的二手房。隨著住房市場消費群體觀念的逐步轉(zhuǎn)變，以及二手房的價格優(yōu)勢，我國二手房的成交數(shù)、面積、金額及平均單價等方面每年均有大幅度提高，二手房買賣也由零散、無序走向市場化、標準化，這標志著二手房逐漸從住房消費市場的冷門成為關(guān)注熱點。本文就國內(nèi)二手房以及長沙市二手房的現(xiàn)狀分析出發(fā)，來探討一下二手房市場開展存在的問題以及下一步開展的建議。、我國二手房市場的開展現(xiàn)狀分析我國住房市

2、場購置群體的消費觀念正在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變隨著我國商品房價格不斷增長與居民購置力有限這一矛盾的鋒利化，以及居民對住房需求的迫切性，加之目前二手房市場信息的逐步透明化、市場化，消費者逐步將購置住房的注意力從一級市場逐步轉(zhuǎn)移到二級市場，過去的那種舊不如新、買房只買新房的觀念已慢慢淡化，取而代之的是如何購置適合居住、在購置者承受范圍之內(nèi)的住房。這種消費觀念的轉(zhuǎn)變，給二手房市場的開展帶來了巨大的需求潛力。近幾年，城市流動人口的大量增加，使得城市的住房供給壓力也越來越大，而住房一級市場房價的不斷攀升也讓手頭拮據(jù)的需求者望而卻步，相比之下，二級市場價格的相對平緩給購置者提供了另一解決安家樂業(yè)的途徑。根據(jù)年的一份

3、市場調(diào)查，有的消費者表示了有購置二手房的需求。國家支持住房梯級消費、建立多層次住房保障體系的政策導向，給二手房市場開展提供了政策劃力一個成熟的房地產(chǎn)市場構(gòu)成包括一級市場、二級市場、租賃市場等，而且二級市場的交易規(guī)模通常會遠大于一級市場。目前興旺國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應(yīng)興旺。就是在經(jīng)濟興旺的美國，租房住的人也接近。二級市場、租賃市場的存在，使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優(yōu)化配置得到滿足。我國房地產(chǎn)市場由于開展歷史短，目前的市場結(jié)構(gòu)過度倚重一級市場。說到房價漲落，幾乎說的就是新房的價格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面

4、存量資源被不合理地大量閑置，這一問題已引起國家高度重視。十一五開展規(guī)劃中明確指出要加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費，年出臺的國十五條中也明確指出積極開展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件?？梢灶A見，隨著國家對住房市場調(diào)控力度的加大和存量住房市場的逐步擴大，二手房市場將逐步發(fā)育成熟，成為與一手方市場相匹敵和共存的市場形態(tài)尤其是在一些主要大中城市，二手房市場將快速開展，二手房交易將日漸活潑，在整個住房市場交易中的比重將持續(xù)上升，二手房市場具有廣闊的市場前景。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長，一手房市場的開展帶動房價的整體上揚，從而激活了存量二手房

5、進入市場國內(nèi)有專家說過，當前中國房地產(chǎn)市場存在一個死穴，就是沒有充分盤活二手房市場。這樣的觀點有說服力。實際上一手房市場與二手房市場的聯(lián)動對于促進房地產(chǎn)市場的健康開展起著相當重要的作用，它是建立健康而層次清楚的房地產(chǎn)市場的根底之一。一手房市場的開展帶動房價的整體上揚，從而激活了存量二手房進入市場；二手房搞活以后會出現(xiàn)一手房進一步的繁榮，就能形成購房消費的良性循環(huán)，進一步活躍市場拉動需求。二手房交易量的大幅度上升和價格穩(wěn)中有升，必然會對一級市場產(chǎn)生比以往更加顯著的影響；而大批通過轉(zhuǎn)按揭出售商品房的業(yè)主和出售已購公房的業(yè)主將轉(zhuǎn)向商品房的購置，真正實現(xiàn)棄舊換新，從而為一級市場提供新的需求。正所謂賣了

6、舊房買新房，出租小房買大房。再者，當前宏觀調(diào)控下，土地和資金都緊縮，新增量供給可能會受到影響的情況下，二手房市場的供給顯得更為重要。舉個很現(xiàn)實的例子，這幾年長沙市經(jīng)濟適用住房量供不應(yīng)求，其供需壓力很大。如果二手房擴大了，就可以減少經(jīng)濟適用住房壓力。因為中低收入家庭完全可以通過二手房市場來解決和改善住房問題，而不一定都要通過經(jīng)濟適用住房。各地區(qū)二手房市場開展極不均衡，與成熟市場相比仍有差距目前，我國各地區(qū)二手房市場所處開展階段不一，各地經(jīng)濟開展水平和二手房市場發(fā)育成熟程度不同。東部經(jīng)濟興旺地區(qū)二手房市場較為成熟，而西部地區(qū)相對來說開展較慢，一些城市二手房市場處于起步階段，交易量較小，市場交易配套

7、機制建設(shè)程度較低；一些城市二手房市場處于逐步上升階段，市場交易量大幅度提高，但交易配套機制建設(shè)未能適應(yīng)快速增長的市場環(huán)境一些城市二手房市場處于穩(wěn)定開展的成熟期，市場交易量很大而且較穩(wěn)定，相應(yīng)交易配套機制建設(shè)較完善，市場競爭環(huán)境也比較成熟。各地區(qū)開展不均衡的特點從二手房交易額情況可見一斑，全國主要城市中，有二手房交易額超過億元甚至超過億的城市，如上海、深圳、北京等；也有低于億的城市，如蘭州、長春、太原等，各城市二手房開展情況極不平衡。從年局部城市存量房與增量房的交易面積比來看，上海是：、北京是：、廣州是：、天津是：、成都是：。從以上城市來看，比例最高的上海，只有：，與成熟市場的：仍有較大差距，我

8、國二手房市場的開展具有巨大的市場空間。、二手房市場開展中存在的主要問題政府及有關(guān)部門對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關(guān)的法規(guī)制度盡管國家政府及相關(guān)部門已經(jīng)意識到我國一、二級市場的開展嚴重失衡，并進行了幾次大的宏觀調(diào)控，減少了房地產(chǎn)開發(fā)的投入，提倡鼓勵二級市場的開展，但針對二級市場開展的有關(guān)政策制度、法律法規(guī)等少之又少。我國在如何開展二手市場、如何促進一級市場與二級市場互補開展的政策指引上，根本還是空白。應(yīng)該說，國家政府在構(gòu)建二級市場體系的指導職能還未完全表達。外部環(huán)境及配套設(shè)施不完善的制約目前，我國社會信用體系還未完全建立，個人失信的現(xiàn)象還很普遍司法體系尤其在對銀行債權(quán)的維護方面缺少執(zhí)行力，

9、使得二手房信貸無法得到有利保障；二手房市場中介機構(gòu)欠缺標準，存在著惡性競爭，缺乏誠信。這些都嚴重的擾亂了二手房市場的有序、標準開展。金融機構(gòu)對二手房市場的傾斜力度不夠，一手房信貸業(yè)務(wù)與二手房信貸業(yè)務(wù)嚴重不平衡目前，各家金融機構(gòu)的信貸投入主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)以及住房一級市場，對二級市場的關(guān)注度與支持度不夠。盡管近幾年，各金融機構(gòu)開始將目光投向二手房市場，并加大了信貸投入，但相比國外興旺銀行，無論是業(yè)務(wù)總量，還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)占比，還存在著較大差距。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國國內(nèi)金融機構(gòu)住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，二手房市場信貸業(yè)務(wù)占比已超過了，而我國二手房信貸余額只占個人信貸余額的。、對長沙地區(qū)二手房市場開展現(xiàn)狀的分析

10、長沙地區(qū)二手房市場還處于起步階段，與其他地區(qū)相比，存在一定差距。從住房一、二級市場關(guān)系來看，長沙二手房市場的交易量與一手房市場相比，仍有較大差距，其交易量之比為：，與目前上海、南京、深圳等城市比值：相比擬，可以說長沙住房二級市場才剛剛起步，這就需要政府及職能部門和金融機構(gòu)以及中介效勞機構(gòu)共同培育，加大二手房信息平臺的建設(shè)力度，為二手房交易構(gòu)架暢通的橋梁，加速長沙市住房二級市場快速、穩(wěn)定、健康的向前開展。近幾年，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，長沙房地產(chǎn)市場投機行為得到了抑制，房地產(chǎn)開發(fā)仍保持較快增長，房地產(chǎn)市場供需兩旺，商品交易量大幅增長，尤其是二手房交易增速較快，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動長沙經(jīng)濟不斷開

11、展的支柱產(chǎn)業(yè)。長沙地區(qū)二手房市場開展迅猛，交易量大幅增長。年全市二手房成交面積萬平方米，成交金額億元，成交套數(shù)套；與上年同期相比分別增長、和。長沙市二手房市場高速開展時機已經(jīng)逐步形成，需求不斷增長，市場潛力巨大。二手房市場的活潑說明，長沙市房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟。成熟的概念是什么？實際上從國外的房地產(chǎn)中介開展經(jīng)驗我們可以看到成熟的中介市場是一手房交易量與二手房交易量的比例是：，也就是說，一套新房的銷售會帶動套二手房的出售。比方，香港的房產(chǎn)交易中二手的交易占了，新房只有。目前我國的二手房市場還遠遠落后于國外，相比照擬成熟的有上海、南京、深圳等城市，這些地區(qū)的比值為：。而長沙地區(qū)的這個比例還在：

12、左右徘徊，這就意味著二手房市場還有很大的上升空間，其根本原因在于以下幾點：二手房本身的優(yōu)勢所在。二手房雖然有房齡較長、戶型過時的缺點，但它相比一手房，卻有幾大優(yōu)勢：價格廉價。二手房最大的優(yōu)勢就在于其價格廉價。選擇空間大。二手房房源市場大，從低廉混合房到高檔社區(qū)，應(yīng)有盡有。買者的選擇余地大。配套完善，社區(qū)環(huán)境趨向成熟，二手買家可坐享其成。不少位新樓盤于尚未形成濃郁生活氣氛的新區(qū)，完善程度遠不如成熟大盤或老城區(qū)?，F(xiàn)房交易，購置風險較小。大多數(shù)二手房是現(xiàn)房，房屋的結(jié)構(gòu)、布局等硬件設(shè)施都可以實實在在考察清楚。二手房周邊配套、交通、物業(yè)管理等都已成型，可以做到明明白白交易，透明度大?？梢允s裝修。二手房

13、大都為以前業(yè)主所居住使用過的房子，房子本身裝修已經(jīng)完畢，甚至送全套家具家電，買主可以省掉一大筆裝修費用和勞心勞力的裝修過程，即買即住。交易手續(xù)便捷。買產(chǎn)權(quán)清晰的二手房，簽定房地產(chǎn)買賣合同后，就可以力、理產(chǎn)權(quán)變更、產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。而購置新建商品房，產(chǎn)權(quán)證辦理往往沒有一個確切的時間。居民的階梯消費觀念的形成。長期以來的舊不如新，二手不如一手的消費觀念影響了人們對購房的市場判斷，但隨著購置力有限這個現(xiàn)實問題的鋒利化，大家的階梯消費觀念已經(jīng)慢慢形成。隨著長沙市經(jīng)濟越來越活潑，外來人口、流動人口也日益增力口。在政府宏觀政策的調(diào)控下，尤其是從年以來，陸陸續(xù)續(xù)地出臺了有利于長沙市二手房市場開展的政策制度，使

14、得長沙的二手房市場逐漸激活。二手房中介效勞品種越發(fā)多樣化，二手房信息發(fā)布平臺也不斷擴大。金融機構(gòu)的支持力度加大。雖然由于國家的宏觀調(diào)控，央行對信貸實行了緊縮政策，各金融機構(gòu)對于二手房市場越來越重視，各家商業(yè)銀行與房屋中介機構(gòu)、買賣自然人的二手房按揭合作也越來越密切。、對二手房市場開展的建議政府政策要先行涉及兩個方面的問題一是政府應(yīng)該適當?shù)刂贫ㄒ恍┱呒爸贫葋韺Χ址渴袌龅慕灰走M行標準，如嚴格防范二手房投機、炒房行為，標準中介的經(jīng)營等。二是政府及主管部門應(yīng)該從偏重一手房市場的政策向一手、二手一起抓的政策進行轉(zhuǎn)移，給予二手房市場更多的政策支持。年國家稅務(wù)總局發(fā)布?關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理假設(shè)干

15、問題的通知?等文件，規(guī)定個人所得稅在存量房交易當中必須交納，而一直沒有征收的土地增值稅也要征收。這些文件精神盡管目前還沒有在湖南推廣執(zhí)行，但未雨綢繆，政府及相關(guān)部門應(yīng)該針對這些文件，制定相關(guān)的指導性價格或雙方協(xié)議價格以及對二手房實行稅收優(yōu)惠政策等一些行之有效的舉措來刺激二手房市場的繼續(xù)升溫。加強對中介效勞機構(gòu)的監(jiān)管目前長沙市房地產(chǎn)中介機構(gòu)隊伍不斷壯大，中介效勞的種類也越來越多樣化，中介機構(gòu)與二手房市場的默契度也越來越高，一批注重效勞、操作標準、口碑較好的中介公司越來越贏得消費者的信賴。但是，長沙市目前的房地產(chǎn)中介還欠標準，一些中介機構(gòu)缺乏誠信，欺騙顧客及銀行，行業(yè)里利用信息不對稱、收費不透明等

16、現(xiàn)象也屢見不鮮，對客戶缺乏誠信度及專業(yè)的增值效勞。中介機構(gòu)要在市場管理部門的指導下，依托行業(yè)協(xié)會，切實加強房地產(chǎn)中介公司的市場準入和監(jiān)督管理，建立房地產(chǎn)中介公司誠信、合法經(jīng)營檔案系統(tǒng)，接受社會監(jiān)督，并對業(yè)務(wù)標準的房地產(chǎn)中介公司進行年度評優(yōu)和對外宣傳，樹立行業(yè)典范形象，改善房地產(chǎn)中介公司在市民心目中的形象，促進本行業(yè)的開展。政府還可以與專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司合作，以政府的名義定期在主要媒體上發(fā)布各區(qū)域二手房市場交易價格市場行情，指導市場交易價格，提高交易透明度。對于房屋中介，目前北京有關(guān)部門只有兩種監(jiān)管方法，一是工商部門檢查營業(yè)執(zhí)照，二是房管局對中介資質(zhì)進行年檢。北京市的主管部門也通過評選誠信中介

17、以推進行業(yè)的標準運作，但標準比擬虛，約束力較小。政府出面進行這樣的評選后，一旦中介公司出現(xiàn)問題，容易對主管部門的形象帶來負面影響，可以由行業(yè)協(xié)會出面來組織，政府那么加強對行業(yè)協(xié)會的扶持和市場準入管理，這樣更有利于中介市場內(nèi)部的整合與標準。加大金融效勞力度由于二手房所表現(xiàn)出極大的市場潛力，吸引了眾多的商業(yè)銀行紛紛聚焦于此，競相推出了個人再交易住房貸款業(yè)務(wù)，即二手房貸款業(yè)務(wù)。各個商業(yè)銀行現(xiàn)在對二手房市場的介入已經(jīng)越來越深入，但從長沙市二手房市場所反應(yīng)的信息來看，目前各個商業(yè)銀行所提供的二手房按揭貸款效勞方面存在的一些缺乏的地方有：一是由于宣傳力度不夠，許多中介以及買賣雙方對商業(yè)銀行按揭流程不熟悉，

18、在操作上存在隔膜；二是商業(yè)銀行沒有對該項業(yè)務(wù)給予足夠重視，無持之以恒的合作態(tài)度；三是由于二手房貸款存在交易真實性、抵押、價格波動、貸款人資料可信度和中介資信等五個方面的風險，造成一些商業(yè)銀行的二手房貸款審批手續(xù)太過繁雜，審批時間過長。針對這些情況，各個商業(yè)銀行應(yīng)該思考如何調(diào)整自己的房地產(chǎn)信貸政策，在抓好效勞，加強效勞品種宣傳的同時積極跟進市場，是促進二手房市場開展，同時也壯大自身的關(guān)鍵所在。各個商業(yè)銀行銀行要在積極研究簡化貸款程序、加快放貸時間和加強產(chǎn)品創(chuàng)新的根底上，要致力于加強內(nèi)部風險管理、嚴格控制貸款重點環(huán)節(jié)和容易疏漏的環(huán)節(jié)，從源頭控制，加強貸前審查和還款跟蹤，建立對逾期貸款的預警和催收機制。在選擇評估機構(gòu)、房屋中介機構(gòu)方面，銀行可與一些資質(zhì)比擬好的評估公司和房屋中介公司合作，使其為商業(yè)銀行承當二手房交易效勞、交易風險保證、評估咨詢和大量的貸前審查和效勞的工作，提高工