西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告1

1、http:/ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) - 全國最低價(jià)銷售2011 房地產(chǎn)營銷策劃大全聯(lián)系 qq：1053527879 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 西平國際商貿(mào)城西平國際商貿(mào)城 中國中國西平西平 1 目目 錄錄 第一部分 項(xiàng)目概況 .6 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景.6 1、項(xiàng)目名稱：.6 2、承辦單位概況.6 3、項(xiàng)目提出的理由.7 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況.7 1、項(xiàng)目四至.7 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套.7 3、主要建設(shè)條件.7 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).8 三、項(xiàng)目位置三、項(xiàng)目位置.9 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境四、項(xiàng)目周邊環(huán)境.10 1、優(yōu)越的地理位置：.10 2、交通要沖、

2、車流滾滾：.10 3、政府支持：.10 4、商業(yè)展望.10 五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目 s.w.o.t.分析分析.11 1、項(xiàng)目優(yōu)勢（strength）分析.11 2、項(xiàng)目劣勢（weakness）分析.12 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析.12 4、項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析.13 5、swot 分析結(jié)論.14 六、項(xiàng)目綜合分析六、項(xiàng)目綜合分析.15 2 1、市場優(yōu)勢.15 1.1、優(yōu)越的地理位置：.15 1.2、交通要沖、車流滾滾：.15 1.3、政策支持：.15 2、企業(yè)優(yōu)勢.16 3、地段優(yōu)勢.16 4、資金優(yōu)勢.16 七、問題與建議七、問題與建議.16 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主

3、要問題.16 2實(shí)施建議.17 第二部分 市場分析 .18 一、城市概況分析一、城市概況分析.18 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析.18 三、西平縣商業(yè)市場環(huán)境分析三、西平縣商業(yè)市場環(huán)境分析.19 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高.20 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶.20 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展.21 1. 供應(yīng)量分析.21 2.銷售價(jià)格走勢分析.21 五、目標(biāo)市場分析五、目標(biāo)市場分析.22 1、職業(yè)特征分析.22 2、目標(biāo)客戶心理分析.22 （1）當(dāng)?shù)鼐用?22 （2）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主.23 （3）企事業(yè)高級管理人員.23 （4）政府公務(wù)員.

4、24 （5）外出打工人員.24 3、年齡特征分析.25 3 第三部分 項(xiàng)目定位 .25 一、定位的基準(zhǔn)原則一、定位的基準(zhǔn)原則.25 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu)二、定位的邏輯結(jié)構(gòu).26 三、項(xiàng)目市場定位三、項(xiàng)目市場定位.27 四、功能定位四、功能定位.28 4.1.定位著眼點(diǎn).28 4.2. 市場契機(jī).29 4.3.功能定位.30 五、經(jīng)營檔次定位五、經(jīng)營檔次定位.30 六、定位總結(jié)六、定位總結(jié).31 第四部分 地塊分析與規(guī)劃 .32 一、項(xiàng)目地塊描述一、項(xiàng)目地塊描述.32 二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析二、項(xiàng)目地塊環(huán)境分析.32 三、項(xiàng)目地塊三、項(xiàng)目地塊 swot 分析分析.33 四、地塊分析小結(jié)四、地塊分析小

5、結(jié).34 五、地塊規(guī)劃建議五、地塊規(guī)劃建議.34 第五部分 價(jià)格定位及經(jīng)濟(jì)效益分析.35 一、定價(jià)方法：一、定價(jià)方法：.35 二、價(jià)格定位分析二、價(jià)格定位分析.36 1、以同類物業(yè)為參照的定價(jià)分析.36 4 1.1 確定參照項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照項(xiàng)目.36 1.2 根據(jù)參照項(xiàng)目要素確定其權(quán)重.37 1.3 一線回歸分析.38 1.3.1 專業(yè)市場.38 1.3.2 街鋪.39 1.4 市場定價(jià)法修正分析.40 1.4.4 用租金和年回報(bào)率倒算售價(jià)法.44 三、修正價(jià)格列表三、修正價(jià)格列表.46 四、經(jīng)濟(jì)效益分析四、經(jīng)濟(jì)效益分析.46 1、評價(jià)原則：.46 2、項(xiàng)目銷售收入預(yù)估.47 項(xiàng)目租金收

6、入預(yù)估.47 3.項(xiàng)目成本估算.48 4損益表.49 5敏感性分析.49 五、社會(huì)效益評價(jià)五、社會(huì)效益評價(jià).50 1、提升西平城市形象、增強(qiáng)西平的區(qū)域價(jià)值；.51 2、完善商業(yè)結(jié)構(gòu)；.51 3、加快城市化建設(shè)。.51 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)順序及資金流量分析.51 一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議一、項(xiàng)目開發(fā)順序建議.51 1、開發(fā)前提：.51 2、經(jīng)濟(jì)效益：.52 二、物業(yè)資金流量分析二、物業(yè)資金流量分析.52 1、現(xiàn)金流出.52 2、現(xiàn)金流入.52 三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測三、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測.53 1、市場風(fēng)險(xiǎn)：.53 5 2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：.53 3、工程風(fēng)險(xiǎn)：.53 4、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)：.54 5、社會(huì)風(fēng)

7、險(xiǎn)：.54 6、購買力風(fēng)險(xiǎn)：.54 7、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：.54 8 資金風(fēng)險(xiǎn)：.55 9、市場資源風(fēng)險(xiǎn)：.55 10、政策風(fēng)險(xiǎn)：.55 11、拆遷問題威脅：.55 四、風(fēng)險(xiǎn)分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析.56 1、風(fēng)險(xiǎn)等級劃分.56 2、風(fēng)險(xiǎn)評估方法.56 五、風(fēng)險(xiǎn)防范對策五、風(fēng)險(xiǎn)防范對策.59 1、風(fēng)險(xiǎn)回避.59 2、風(fēng)險(xiǎn)控制.59 3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移.59 4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān).60 第七部分 綜述.60 6 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱： 西平國際商貿(mào)城 2、承辦單位概況 河南天祿置業(yè)有限公司是經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)

8、務(wù)部、策劃營銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、 物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級職稱 人，目前公司在冊員工 人。 公司本著“以人為本、誠信至上”的企業(yè)理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營，良性循環(huán)的發(fā)展模式。多年來，公司始終堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以業(yè)主為中心，開拓創(chuàng)新， 銳意進(jìn)取，憑借高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和信譽(yù)，贏得了社會(huì)的廣泛認(rèn)可和高度信賴。天祿置業(yè)熱心社會(huì)公益事業(yè)，到西平投資伊始，聽說縣老干部活動(dòng)中心開展 活動(dòng)需要資金，公司總經(jīng)理馬上捐贈(zèng)了 5 萬元，用于改善和豐富老干部業(yè)余文化生活的健身保健器材的采購基金，體現(xiàn)了企業(yè)致富不忘回饋社會(huì)，是對離退休老 干部的真誠關(guān)愛。 天祿置業(yè)在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力

9、支持下，積極投身于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商貿(mào)環(huán)境建設(shè)，努力打造決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化、效益最大化的商業(yè)地產(chǎn) 品牌企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的振興做出新的、更大的貢獻(xiàn)。 7 3、項(xiàng)目提出的理由 本地塊的商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是根據(jù)政府對西平縣的整體規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)：發(fā)揮工商業(yè)、人文和區(qū)位優(yōu)勢，將西平發(fā)展成為豫中南地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通中心， 在西平縣 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶建設(shè)一個(gè)大型的綜合專業(yè)市場是很有必要的。 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目四至 項(xiàng)目東側(cè)：為西平縣委縣政府新辦公大樓用地 項(xiàng)目西側(cè)：緊臨 107 國道； 項(xiàng)目北側(cè)：為規(guī)劃的未來大道 項(xiàng)目南側(cè)：西平大道 2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 西平國際商貿(mào)城，107

10、國道旁唯一的 600 畝大盤，面向中原地區(qū)的超大型綜合專業(yè)市場。項(xiàng)目地交通方便快捷，長途汽車中轉(zhuǎn)站近在咫尺，距西平火車 站和長途汽車站都約 10 分鐘的車程。得地利、占天時(shí)、享人和之美。巨大的升值潛力，將會(huì)成為投資者、經(jīng)營商家舉目關(guān)注的焦點(diǎn)。 3、主要建設(shè)條件 （1）項(xiàng)目已正式取得國有土地使用證。 （2）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （3）項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 8 （4）項(xiàng)目已取得政府發(fā)展改革委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 （5）項(xiàng)目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。 （6）項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo)說 明 項(xiàng)目名稱西平國際商貿(mào)城 項(xiàng)目總資料總占地面積：600

11、 畝；建筑面積：50 萬（其中一期開發(fā)建設(shè) 22 萬） ；容積率：1.1；用地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置107 國道與西平大道交匯處東（柏亭街道辦事處小田莊） 投資商/開發(fā)商河南天祿置業(yè)有限公司 商業(yè)策劃顧問深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 整合推廣/廣告實(shí)施待定 首期商業(yè)開發(fā)規(guī)?！拔髌絿H商貿(mào)城”首期建設(shè)商業(yè)營運(yùn)面積 22 萬余平方米，將于 2010 年底正式對外營業(yè)。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋 商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包 小商品區(qū)等十大主題 經(jīng)營檔次中偏下、中檔 9 經(jīng)營特色集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功

12、能于一體 大事記 2009 年 9 月 8 日西平國際商貿(mào)城奠基，駐馬店市、西平縣領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席，對項(xiàng)目發(fā)展寄予厚望。計(jì)劃 2009 年底動(dòng)工建設(shè)，2010 年底正式營業(yè)。 三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置位置 西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國道的優(yōu)越位置，西平長途汽車中轉(zhuǎn)站近在咫尺，距火車站和西平長途汽車站均為 5 公里，到京珠高速公路入口 8 公 里，交通便利。西平縣專門邀請華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對 107 國道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，明確功能定位，打造 107 國道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。 加上近幾年的快速發(fā)展，107 國道沿線必將已成為西平縣工商業(yè)發(fā)展的名片，成為展示西平縣繁榮

13、個(gè)性的最佳區(qū)段。 在項(xiàng)目周邊原有基礎(chǔ)上，將大力引進(jìn) 知名品牌，建設(shè)升級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。為更好地增強(qiáng)西平國際商貿(mào)城的功能配套和提高競爭力，本案操作可以考慮建設(shè)休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公展覽專區(qū)，并 引進(jìn)增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點(diǎn)，107 國道是連接北京深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的城市交通主干道，是西平縣 向西發(fā)展的重點(diǎn)路段。這一區(qū)段的獨(dú)有優(yōu)勢得到更新的發(fā)展，正如老樹發(fā)新芽，必將煥發(fā)蓬勃的生機(jī)與活力。 10 2、交通要沖、車流滾滾： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是

14、一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。 3、政府支持： 招商引資，始終是西平縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之筆! 近期，隨著西平縣委縣政府對招商引資利好政策的出臺(tái)，并對商業(yè)項(xiàng)目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，獲得了眾多的發(fā)展契機(jī)。本項(xiàng)目投 資大、起點(diǎn)高、輻射廣、活力足、前景好，得到了縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，認(rèn)為國際商貿(mào)城的建成必將對推動(dòng)西平工業(yè)化進(jìn)程、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、建設(shè) 豫南重要的商貿(mào)城市、加快西平發(fā)展步伐產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，因此縣里對本項(xiàng)目給予了特別關(guān)注和重點(diǎn)支持。在市民生活要求日漸提高的情況下，國際 商貿(mào)城運(yùn)用 pt37 智能化的電子商務(wù)信息平臺(tái)，引進(jìn)浙江義烏國際小商品城

15、等先進(jìn)管理模式，將成為西平商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及部 分外埠商家已確定了投資意向。 4、商業(yè)展望 隨著中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇增長，加上中部崛起帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的騰飛，所以將本項(xiàng)目定位為中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中 心和電子商務(wù)交易平臺(tái)，具有極高的商業(yè)價(jià)值和升值空間。同時(shí)更加彰顯出國際商貿(mào)城的磅礴氣勢，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。 五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目 s.w.o.t.分析分析 1、項(xiàng)目優(yōu)勢（strength）分析 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目地處西平縣 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶核心地段，依托西平大道、棠溪大道、迎賓大道多條城市主干道，植根中原大地，吸引各地投資者經(jīng)營者，蘊(yùn)

16、藏 11 著無限商機(jī)。 交通優(yōu)勢 南北向長途汽車都途徑該地，到長途汽車客運(yùn)站及西平火車站僅十分鐘的車程，交通優(yōu)勢十分明顯。 品牌優(yōu)勢 開發(fā)商是江西知名開發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個(gè)大型的住宅小區(qū)，市場的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明，70%的經(jīng)營者比較關(guān)注本 案項(xiàng)目，32%經(jīng)營者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目，21%的經(jīng)營者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目，側(cè)面為項(xiàng)目的推廣和經(jīng)營提供了一定的支撐。 開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢 天祿置業(yè)植根江西，到西平多次考察后搶抓了這一歷史性的機(jī)遇。天祿置業(yè)與波特公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，品牌影響力持續(xù)加大，營銷水準(zhǔn)進(jìn)一步得 到提升。 規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，可打造形成 107

17、國道經(jīng)濟(jì)隆起帶規(guī)模最大的一個(gè)綜合專業(yè)市場項(xiàng)目。國際商貿(mào)城的建成將成為輻射中原地區(qū)的商貿(mào)中心，大型 商業(yè)對地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。 政策優(yōu)勢 本項(xiàng)目是駐馬店市和西平縣招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，市縣兩級政府對本項(xiàng)目寄予厚望，希望將本項(xiàng)目打造成一個(gè)輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地，政府的 扶持力度相當(dāng)大。由于這一項(xiàng)目獨(dú)特的地域區(qū)位優(yōu)勢，這一超大型的綜合專業(yè)市場橫空出世，將使西平大商貿(mào)大流通跨越一個(gè)新歷程。 2 2、項(xiàng)目劣勢（、項(xiàng)目劣勢（weaknessweakness）分析）分析 項(xiàng)目開發(fā)周期長，受市場不確定因素影響，不可控風(fēng)險(xiǎn)增大； 體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn)；

18、受周邊成熟商業(yè)市場的直接競爭威脅。 12 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析 區(qū)位發(fā)展前景良好 項(xiàng)目地具有良好的交通條件，優(yōu)異的人文條件。義烏國際小商品城的進(jìn)駐將為項(xiàng)目的后期提供大量的人流，加上項(xiàng)目本身的市場影響力，可以做到項(xiàng)目 各板塊之間相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢互補(bǔ)，從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提高區(qū)域市場的綜合競爭力，使項(xiàng)目成為中原地區(qū)新的物資集 散中心。 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略 持續(xù)兩年的國際金融危機(jī)對世界經(jīng)濟(jì)帶來了巨大沖擊，中國中央政府在應(yīng)對這一挑戰(zhàn)中從容不迫，及時(shí)果斷地推出了 4 萬億的龐大經(jīng)濟(jì)刺激復(fù)蘇計(jì)劃， 不僅帶給了全世界信心，其效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)中，對于迅速穩(wěn)定

19、中國經(jīng)濟(jì)起了極其重要的作用，也讓世界看到了中國在國際社會(huì)中的分量。4 萬億投資計(jì)劃 帶動(dòng)了國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了就業(yè)，拉動(dòng)了國內(nèi)需求。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年的 gdp“保八”已經(jīng)沒有半點(diǎn)懸念。而且，據(jù) imf 的 推測，今年中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模的總量將超過日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。 隨著全國經(jīng)濟(jì)的向好，西平縣也是捷報(bào)頻傳。上半年，全縣規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 8.2 億元，同比增長 18.1%；完成供電量 2.88 億千瓦時(shí)，同比增 長 8.2%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入 19.55 億元，同比增長 51.5%；實(shí)現(xiàn)利稅 9230.4 萬元，同比增長 26.1%。西平良好的投資

20、環(huán)境也吸引了外界 的目光。今年上半年，西平縣新洽談意向合同項(xiàng)目 34 個(gè)，計(jì)劃投資 10.5 億元；續(xù)建、新建項(xiàng)目 36 個(gè)，計(jì)劃投資 10.8 億元，落實(shí)固定資產(chǎn)投資 3.8 億 元。投資 8 億元的西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目、投資 7 億元的江蘇長江線纜集團(tuán)工業(yè)城項(xiàng)目、投資 1.4 億元的新型包裝材料工業(yè)園項(xiàng)目、投資 5000 萬元的隆 興植物油脂加工項(xiàng)目、投資 3000 萬的鴻偉食品加工項(xiàng)目、投資 1500 萬元的新中源電子加工項(xiàng)目、投資 1000 萬元的麥動(dòng)食品加工項(xiàng)目正在實(shí)施，部分已 投入生產(chǎn)，為西平縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。 隨著西平縣經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快，全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)發(fā)

21、展的快車道，為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。近年來西平縣加快城市 化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生的凝聚效應(yīng)得以顯現(xiàn)。地處 107 國道西平縣經(jīng)濟(jì)隆 起帶的新型業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)。 強(qiáng)大的推廣力度 開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加大市場推廣力度，進(jìn)行營銷推廣、招商推廣、經(jīng)營性宣傳等，確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營，增強(qiáng)市場的 財(cái)富凝聚能力。香港波特地產(chǎn)集團(tuán)對本項(xiàng)目實(shí)行全程營銷策劃，憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，依靠 pt37 這一先進(jìn)的智能化的電子商 13 務(wù)信息平臺(tái)的運(yùn)作

22、，運(yùn)用電子商務(wù)的最新發(fā)展成果幫助客戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實(shí)同步經(jīng)營，無限拓展客戶資源，將使本項(xiàng)目的發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階，樹立與 同類其他項(xiàng)目差異化的新特點(diǎn)，從而取得錯(cuò)位競爭的優(yōu)勢，確保項(xiàng)目的良性發(fā)展，提高知名度，加大市場影響力，最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會(huì)效益、品牌效 益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。 主力店的帶動(dòng)作用明顯 義烏國際小商品城強(qiáng)勢入駐國際商貿(mào)城，將對本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好的發(fā)展契機(jī)。義烏國際小商品城強(qiáng)勢入駐國際商貿(mào)城，將對本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來絕好的發(fā)展契機(jī)。 4、項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析 城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易達(dá)到飽和 本地和周邊地市投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食批發(fā)投資市場，使原本市場需求較少的市場將

23、更加激烈。 投資型物業(yè)競爭加劇 隨著河南城市建設(shè)的加速，越來越多的有實(shí)力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，近年來產(chǎn)生了不少的綜合專業(yè)市場，對項(xiàng)目的前景會(huì)有一定的影響。 宏觀政策影響 由于近年全國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，造成局部房價(jià)增長過快，政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長，采取了積極的財(cái)政政策和金融政策。房地產(chǎn) 市場正處在宏觀調(diào)控周期中，政府為抑制房價(jià)的過快增長，實(shí)施積極的財(cái)政政策和金融政策，對投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它 投資渠道，一部分處于持幣觀望。 高供應(yīng)量 發(fā)達(dá)城市的可開發(fā)資源進(jìn)一步減少，紛紛進(jìn)軍國內(nèi)二線、三線城市，經(jīng)濟(jì)增長的 幅度不高，因而買方市場并沒有同步增長； 商業(yè)物業(yè)消化量有限

24、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣目前還沒有形成商業(yè)投資或經(jīng)營的消費(fèi)心理。 0 優(yōu) 勢 劣 勢 機(jī) 會(huì) 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 wo 增長性戰(zhàn)略 so 防御性戰(zhàn)略 wt 多元化戰(zhàn)略 st 威脅 14 5、swot 分析結(jié)論 利用 swot 分析圖，企業(yè)可以根據(jù) swot 分析的計(jì)算結(jié)果在 swot 分析圖上找到企業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置，從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略 wt 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）：即直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)，避免外部威脅的戰(zhàn)略。 wo 戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）：利用外部的機(jī)會(huì)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略。 st 戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（多種經(jīng)營戰(zhàn)略）：即利用企業(yè)的優(yōu)勢，去避免或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。 so

25、 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）：依靠內(nèi)部失去抓住外部的機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。 從 swot 分析圖我們可以看出來，我們的項(xiàng)目明顯優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會(huì)大于威脅，因此處于 so 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略）階段，我們應(yīng)當(dāng)采取依靠內(nèi)部抓 住外部的機(jī)會(huì)戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng)：（1）以先進(jìn)的理論方法作指導(dǎo)，依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和人性化的景觀及動(dòng)線設(shè)計(jì)，外加我們項(xiàng)目所占的地理環(huán) 境優(yōu)勢，積極整合資源，在國家宏觀政策和政府部門的大力支持之下，利用客戶心理，創(chuàng)造完美的文化氛圍，以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)，為項(xiàng) 目出力。(2)通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，教育，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，以加強(qiáng)與外部供應(yīng)商企業(yè)溝通、協(xié)

26、調(diào)的能力，才能與供應(yīng) 商進(jìn)行有效溝通，通過為供應(yīng)商提供多方面的符合需求的服務(wù)來吸引供應(yīng)商的加盟，為優(yōu)化供應(yīng)商隊(duì)伍、更好地控制采購成本打好基礎(chǔ)。而且使得供應(yīng) 商切實(shí)明白我們的優(yōu)勢所在，將可能的機(jī)會(huì)擴(kuò)大，使之成為優(yōu)勢。 六、項(xiàng)目綜合分析六、項(xiàng)目綜合分析 1、市場優(yōu)勢 1.1、優(yōu)越的地理位置： 位于 107 國道和西平大道交點(diǎn)，107 國道是連接北京深圳的國家干線，是貫通中國南北的經(jīng)濟(jì)血管，西平大道是西平縣的城市交通主干道，是西平縣 向西發(fā)展的重點(diǎn)路段。 15 1.2、交通要沖、車流滾滾： 由于地處 107 國道旁，南來北往的車流不息，是一個(gè)輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。 1.3、政策支持： 招商引資，始

27、終是縣委、縣政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛之筆! 近期，隨著縣政府對招商引資利好政策的出臺(tái)，并對商業(yè)項(xiàng)目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的發(fā)展契機(jī)。在商貿(mào)物流大提速 的情況下，西平國際商貿(mào)城引進(jìn)義烏國際小商品城等先進(jìn)管理模式，將會(huì)成為西平商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)的嶄新亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及部分外埠商家以 確定了投資意向。 2、企業(yè)優(yōu)勢 河南天祿置業(yè)有限公司，成立于 2009 年，經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、策劃營 銷部、項(xiàng)目開發(fā)部、物業(yè)部等多個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 多人，中高級職稱 人，

28、目前公司在冊員工 人。 3、地段優(yōu)勢 西平國際商貿(mào)城項(xiàng)目地處目前 107 國道的優(yōu)越地理位置，與西平縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)西向發(fā)展戰(zhàn)略吻合，連接西平大道、棠溪大道、迎賓大道等城區(qū)主干道。 4、資金優(yōu)勢 河南天祿置業(yè)有限公司是經(jīng)河南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)為 級，注冊資金 萬元，實(shí)力強(qiáng)大。 16 七、問題與建議七、問題與建議 1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有： （1）項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和項(xiàng)目動(dòng)建計(jì)劃尚未最后確定。 （2）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。 （3）項(xiàng)目開發(fā)總體

29、規(guī)模較大，市場消化速度和能力所產(chǎn)生的對商鋪預(yù)售狀況的重大影響，會(huì)存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。 （4）存在一定的市場競爭壓力，項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。 2實(shí)施建議 對本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： （1）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。 （2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡周密的市場調(diào)查工作。 （3）以客戶顯而易見的性價(jià)比優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價(jià)格定位，強(qiáng)化競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持

30、以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 （5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù) 時(shí)間。 （6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成開盤的旺盛人氣。 （7）資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時(shí)序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。 （8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項(xiàng)，以保證工程 質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。 （9）盡管項(xiàng)目規(guī)模很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開

31、端。 17 第二部分第二部分 市場分析市場分析 一、城市概況分析一、城市概況分析 西平縣位于河南中南部，東經(jīng) 1133611413和北緯 33103332之間。西平是河南中南部的新興工商業(yè)城市，東鄰上蔡，西接舞鋼市， 北依漯河，南望駐馬店，北距新鄭國際機(jī)場 130 公里，南距武漢 300 公里，位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)”。 境內(nèi)地勢西高東低，西部為淺山 丘陵區(qū)，中部、南部有緩崗，東部為平原。全境東西長 60 公里，南北寬 32 公里，總面積 1089.77 平方公里。全縣轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個(gè)街道辦事處和一個(gè)國 營農(nóng)場，總?cè)丝?85 萬，面積 1089.77 平方公里，耕地 118

32、 萬畝。 改革開放以來，西平經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。2008 年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 85.6 億元，財(cái)政一般預(yù)算收入 1.62 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 45.1 億元，增 長 30.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 45.9 億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 56.3 億元。農(nóng)民人均純收入 4636 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10593 元。經(jīng)濟(jì)增長速度和 運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 。全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢。 從西平城市總體規(guī)劃修編會(huì)上了解到，西平縣已委托武漢華中科技大學(xué)著手對城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步明確城市的產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，實(shí)施“西移南擴(kuò)”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)沿 107 國道西向發(fā)展，在七

33、大產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步建設(shè) 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶，從而實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。 二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析 近年來，西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征： （1 1） 、城市 gdp 高速發(fā)展，連續(xù) 5 年快速增長； （2 2） 、固定資產(chǎn)投資發(fā)展較快，外地企業(yè)來西平投資力度加大，未來西平將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，將會(huì)邁入快速發(fā)展道路。 18 （3 3） 、西平經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，按照西蒙庫茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。 今年上半年以來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國際看，受金融危機(jī)沖擊，全球經(jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)減緩，世界經(jīng)濟(jì) 總體預(yù)計(jì)在今年底將會(huì)得到復(fù)蘇。

34、從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時(shí)期已經(jīng)過去。從全省看，總體形勢好于全 國，預(yù)計(jì)四季度將會(huì)穩(wěn)定回升。從我縣看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)仍顯緩慢，固定資產(chǎn)投資計(jì)劃任務(wù)的完成仍很艱巨。 2008 年，在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平消費(fèi)市場需求旺盛。2009 年上半年全縣完成生產(chǎn)總值 44.79 億元，地 方財(cái)政收入 1.11 億元，同比增長 15.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5753.8 元，同比增長 8%。運(yùn)行的主要特征是： （1）、規(guī)模擴(kuò)大，增勢強(qiáng)勁，消費(fèi)品零售總額增長創(chuàng)近年來新高，居駐馬店市第二

35、位。 （2）、城鄉(xiāng)市場大幅走高，商貿(mào)流通繁榮活躍，呈現(xiàn)同步運(yùn)行的發(fā)展格局。全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 45.9 億元，增長 17.4%。現(xiàn)代流通方式向農(nóng)村 延伸，農(nóng)村市場的拉動(dòng)力增強(qiáng)，農(nóng)村市場拉動(dòng)消費(fèi)品零售總額增長明顯。 （3）、日用消費(fèi)和餐飲市場持續(xù)保持快速增長。 （4）、居民消費(fèi)層次逐步提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5%5%-8% 大于8%小于4% 萎縮萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展 西蒙西蒙庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場理論庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場理論 19 三、西平縣商業(yè)

36、市場環(huán)境分析三、西平縣商業(yè)市場環(huán)境分析 西平城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有主次干道 16 條，采取方格網(wǎng)、自由式相結(jié)合的路網(wǎng)系統(tǒng)，分為主干道、次干道和支路三類，形成“八橫八縱”的干道網(wǎng) 骨架，開通公交線路 12 條，擁有 200 輛出租汽車；綠化方面以建設(shè)綠色生態(tài)城市為目標(biāo)，形成了城市園林綠地系統(tǒng)。 對外交通相當(dāng)便捷，京廣鐵路、京珠高速公路、縱貫?zāi)媳保?31 國道、省道高蘭公路、107 省道穿境而過。 社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。各級各類學(xué)校 234 所，在校學(xué)生 16.56 萬人。 科技事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，全年申請專利 20 件，授權(quán)專利 18 件。全市新型農(nóng)村合作醫(yī) 療工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 23 個(gè)，

37、其中縣級綜合醫(yī)院 3 個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員 1452 人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)生 599 人，注冊護(hù)士 390 人，擁有床位數(shù) 779 張， 醫(yī)療條件不斷改善。 西平縣加大老城區(qū)改造的投資力度，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施和城市文化建設(shè)，提升城市軟實(shí)力，增強(qiáng)城市的承載力和輻射帶動(dòng)力。組織實(shí)施綠化、亮化和通 暢工程，先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修、改造了城區(qū) 16 條總計(jì) 60 公里長的城市主干道。城市面貌發(fā)生了巨大的變化，先后被命名為省級衛(wèi)生城、園 林城和文明城。 西平市場繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施完善。西平有中原最大的兔毛市場，豫南最大的農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝批發(fā)市場和建材批發(fā)市場。全縣各類市場工商戶達(dá) 3 萬多 家，從業(yè)人員

38、達(dá) 5 萬多人，市場日流量 1 萬多人，市場年交易額達(dá) 15 億多元，輻射帶動(dòng)周邊 10 多個(gè)縣市，成為豫南重要的服裝、建材、農(nóng)副產(chǎn)品流通集散 地。 1、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 2008 年，在全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、城鄉(xiāng)居民收入大幅提高的有力推動(dòng)下，西平消費(fèi)市場需求旺盛，消費(fèi)品市場活躍。全年共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總 額 45.9 億元，增長 17.4%。 2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 本地主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在經(jīng)貿(mào)路。經(jīng)貿(mào)路集西平最典型商業(yè)為一體，例：百貨商場、超市、家居市場（全友家私、溫州家具城、柏城商場家具城） 、 專業(yè)市場（電動(dòng)車摩托車大世界） 、電器超市（

39、國寧電器、蘇寧電器、國美電器） ；從街鋪的業(yè)態(tài)業(yè)種來看主要為品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌 20 運(yùn)動(dòng)鞋、餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主；本地高端品牌也基本分布在這條路上，運(yùn)動(dòng)裝如李寧、匹克、喬丹、阿迪王、背靠背、特步、安踏、鴻星爾克、 雙星等，化妝品如雅芳、資生堂、美寶蓮等，但男女高端品牌裝卻較少，其他尚有各類業(yè)種以商鋪、賣場、專業(yè)店等形式在此分布，初步統(tǒng)計(jì)商鋪 220 家左 右。 以經(jīng)貿(mào)路為主軸，與其平行的柏城大道、龍泉大道、西平大道，與其交叉的建設(shè)路、解放路、文化路、新洪路均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式 比較零散，基本為小型餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主，而且分布相對比較凌

40、亂，沒有形成規(guī)模和商圈形式。 四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展四、西平縣房地產(chǎn)發(fā)展 1. 供應(yīng)量分析 近年來，根據(jù)西平經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際水平，縣政府出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)房、廉租房管理辦法，大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。以普通商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房 為輔、重視廉租房建設(shè)，將構(gòu)成今后西平縣適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭、特別是中低收入群體的住房供應(yīng)體系基本框架。從現(xiàn)有在售樓盤看，西平縣樓盤 都分布在老城區(qū)的外圍，位于在西平大道、新洪路、解放路沿線?；始乙惶?hào)、文化名苑、華景新城等樓盤已經(jīng)成為西平縣商品住宅的代 言人。 2.銷售價(jià)格走勢分析 近年來，西平房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售面積都呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。商品房銷

41、售價(jià)格也開始快速增長，西平的住房均價(jià)維 持在 12001800 元/平米，臨街商鋪售價(jià)在 40004800 元。總體而言，這幾年，西平房地產(chǎn)正呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，尤其是價(jià)格上升較快。 21 五、目標(biāo)市場分析五、目標(biāo)市場分析 1、職業(yè)特征分析 （1） 、城區(qū)經(jīng)營小型商業(yè)的商鋪業(yè)主和租戶； （2） 、普通上班族，但是薪水相對較高，是所謂的“白領(lǐng)階層”如建筑公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員，以及營銷人員； （3） 、目前在項(xiàng)目周邊居住生活的人員； （4） 、從事其他行業(yè)人員。 2、目標(biāo)客戶心理分析 （1）當(dāng)?shù)鼐用?這部分投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是： 、對西平，特別是對

42、項(xiàng)目地的規(guī)劃建設(shè)非常熟悉； 、文化素質(zhì)不高，大部分已組成家庭； 、有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢； 、對投資可行性的綜合判斷較模糊，有購買的沖動(dòng)； 、期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購買住宅； 、有一定的商業(yè)商鋪概念； 、一般自己不經(jīng)營，故對投資保障要求較高； 、首先考慮投資物業(yè)的總價(jià)，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。 22 （2）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主 西平當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主。目前發(fā)展情況良好。其主要特征是： 、工作非常繁忙，閑暇時(shí)間不多；關(guān)注不集中，但是只要關(guān)注，效果比較明顯； 、經(jīng)濟(jì)收入比較高，有更多的可支配收入； 、對知名的品牌經(jīng)營商較認(rèn)同； 、投資心理穩(wěn)健，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，投資非常理性；

43、、對投資回報(bào)要求較高； 、有理想、有沖勁、有毅力，有一定的冒險(xiǎn)精神； 、注重投資物業(yè)的升值潛力。 （3）企事業(yè)高級管理人員 西平未來將擁有很多的企業(yè)高級管理人才，主要特征是： 、文化素質(zhì)較高； 、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定； 、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，希望資金能夠穩(wěn)定增值； 、對新的商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)理念較推崇； 、做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力較強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，投資較理性； 、對品牌經(jīng)營商較認(rèn)同，品牌商家的進(jìn)駐直接影響到他們的投資方向； 、注重投資物業(yè)的升值潛力； 、投資的商鋪總價(jià)低； 、多種選擇的輕松付款方式。 23 （4）政府公務(wù)員 此部分投資者主要集中在老城區(qū)附近，屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征

44、是： 、文化素質(zhì)較高； 、年齡段主要集中在 30-50 歲之間，多為三代同堂； 、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定； 、購買目的多為投資，自已不經(jīng)營； 、有思想、有主見，投資欲望較強(qiáng)； 、容易受現(xiàn)場氣氛和朋友的影響，屬于較沖動(dòng)型買家； 、品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)； 、商鋪的總價(jià)是影響他們購買的重要因素； 、大多數(shù)會(huì)選擇輕松的付款方式。 （5）外出打工人員 西平在北京、上海、廣東等沿海城市外出打工的人數(shù)較多，通過多年在外從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和閱歷，積累了一定的技術(shù)和能力，這部分外出務(wù)工的人群，有 相當(dāng)一部分人最終會(huì)選擇回家鄉(xiāng)經(jīng)營或者投資。 各方面綜合素質(zhì)能力較強(qiáng)； 年齡相對較年輕，性格穩(wěn)定； 有一定

45、的存款，且收入穩(wěn)定； 購買的目的多為投資或者贈(zèng)送給父母親友等； 對于投資信息的接收來源于親人朋友的介紹； 對價(jià)格的評估能力不強(qiáng)，大多選擇一次性付款； 對商鋪的投資和經(jīng)營功能較為認(rèn)可； 24 3、年齡特征分析 本項(xiàng)目銷售面積較大，銷售均價(jià)在西平屬于中等偏上的水平，因?yàn)轫?xiàng)目周邊開發(fā)程度不高，因而目標(biāo)客戶年齡定位為較成熟、有一定經(jīng)驗(yàn)的成功人士， 年齡范圍，一般在 30-55 歲之間，以自營型客戶與投資客居多。 第三部分第三部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 一、定位的基準(zhǔn)原則一、定位的基準(zhǔn)原則 市場的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的

46、最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運(yùn)營措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。 25 二、定位的邏輯結(jié)構(gòu)二、定位的邏輯結(jié)構(gòu) 由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。

47、如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間 的邏輯關(guān)系： 圖文解析： 提出核心的關(guān)鍵問題提出核心的關(guān)鍵問題 項(xiàng)目評價(jià)：項(xiàng)目評價(jià)： swotswot 矩陣分析矩陣分析 區(qū)域市場：區(qū)域市場： 空白點(diǎn)空白點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 定位分析：定位分析： ccticcti 推導(dǎo)模型推導(dǎo)模型 提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控宏觀把控 落實(shí)至具體開發(fā)的定位細(xì)分落實(shí)至具體開發(fā)的定位細(xì)分 客客 戶戶 定定 位位 功功 能能 定定 位位 形形 象象 定定 位位 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 定定 位位 招招 商商 定定 位位 營營 運(yùn)運(yùn) 定定 位

48、位 市市 場場 定定 位位 管管 理理 定定 位位 營營 銷銷 定定 位位 銷銷 售售 定定 位位 26 為了從市場供給、消費(fèi)者需求以及項(xiàng)目自身素質(zhì)等幾個(gè)方面全面出發(fā)，使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)多年來積累了如上所 見的一套行之有效的邏輯推理理論。 首先針對項(xiàng)目難點(diǎn)提出項(xiàng)目需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。 其次針對客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析，包括項(xiàng)目的 swot（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）分析，ccti（消費(fèi)者、競爭者、態(tài)勢、項(xiàng)目自身）定位推 理分析，最終找到市場的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)，就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。 最后把切入

49、點(diǎn)即項(xiàng)目主題落實(shí)至項(xiàng)目營銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價(jià)格等幾個(gè)方面，從不同方面落實(shí)項(xiàng)目定位的中心思想。 整個(gè)定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。 三、項(xiàng)目市場定位三、項(xiàng)目市場定位 就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場定位是諸多因素中的重中之重。市場定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明 的個(gè)性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體， 吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適

50、應(yīng)市場，甚至難以生存。 定位考慮點(diǎn)： （1）西平國際商貿(mào)城將要成為中原地區(qū)超大型的綜合專業(yè)市場，從本地及周邊商業(yè)項(xiàng)目功能來看，是豫中南批發(fā)市場集中區(qū)域，因此本案在功 能定位上要站在面向中原地區(qū)的高度上考慮投資者與消費(fèi)者的特點(diǎn)。 （2）a 區(qū)為商務(wù)辦公、住宿、餐飲、多功能展廳區(qū)，位于 107 國道旁，同時(shí)又是電子商務(wù)應(yīng)用示范園區(qū)，既要塑造良好的建筑形象，又要兼具 科技智能功用。 （3）定位時(shí)要考慮到第一期開發(fā)的業(yè)態(tài)組合與未來即將開發(fā)二期之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。 項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場定定位位： 打打造造 中中原原地地區(qū)區(qū) 規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平

51、臺(tái)。規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺(tái)。 為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式”的目標(biāo)，本項(xiàng)目參考第三代專業(yè)市場建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求，結(jié)合配套有大型貨運(yùn)停車場、長途汽車?？空?、公交停 靠站、倉庫、商務(wù)中心、銀行、餐飲等輔助營運(yùn)設(shè)施，為廣大小商品經(jīng)營戶和采購商創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營、采購環(huán)境。 本項(xiàng)目將會(huì)成為西平 107 國道經(jīng)濟(jì)隆起帶的中心支點(diǎn)，開創(chuàng)西平大商貿(mào)大流通的新格局，使之成為一個(gè)業(yè)態(tài)多樣、具有完善配套服務(wù)功能，以 pt37 智 27 能化電子商務(wù)信息平臺(tái)應(yīng)用為特色的，經(jīng)營多種商品與提供多種功能服務(wù)的復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的綜合專業(yè)市場新形態(tài)。 以下所論證的定位建立

52、在市場調(diào)研和項(xiàng)目自身的基本素質(zhì)的基礎(chǔ)上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分、經(jīng)營檔次定位、消費(fèi)群定位、客戶定位、經(jīng) 營模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、項(xiàng)目主題定位、形象定位、營銷推廣定位、營運(yùn)建議等幾個(gè)部分。 四、功能定位四、功能定位 4.1.定位著眼點(diǎn) 據(jù)前期市場調(diào)研顯示：以鄭州為中心的河南專業(yè)市場規(guī)模較小、較散。河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長張慧玉說：“河南專業(yè)市場配套設(shè)施不完善，業(yè)種主題不 明確、發(fā)展空間受限。盡管河南一些零售企業(yè)和批發(fā)市場也存在自身的亮點(diǎn)，但放到全國來看，規(guī)模還不夠，還沒有形成真正意義上的航母集群。 ”從西平的商業(yè)發(fā) 展特點(diǎn)來看，目前已有的專業(yè)市場項(xiàng)目在市場功能上基本能滿足消

53、費(fèi)者的需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)西平打造豫中南商貿(mào)流通制高地的現(xiàn)代需要。 根據(jù)我們對西平及周邊地市的市場調(diào)研了解到，目前在西平周邊地區(qū)也開發(fā)了不少與本項(xiàng)目類似的綜合專業(yè)市場。 省會(huì)鄭州市的大型專業(yè)批發(fā)市場近年來涌現(xiàn)不少，專業(yè)的批發(fā)市場有：服裝類有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、金城服飾廣場、天隆服裝城、大同鞋城、金盛 國際鞋城，小商品類有萬博商城、國際小商品城，燈飾專業(yè)市場有金泰成燈飾廣場，家居建材類有中博家具批發(fā)市場、鳳凰城名優(yōu)家具廣場、鳳凰名優(yōu)建材 城，電動(dòng)車類有鄭航電動(dòng)車保健品航母城，可以說是門類齊全，體量較大，特別是以銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、中博家具批發(fā)市場都是業(yè)界翹楚，在中原地區(qū) 乃至全國范圍內(nèi)都有較

54、大的影響力，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；周口市依靠本地荷花市場 20 年的名氣商業(yè)旺氣打造的麒麟商貿(mào)廣場（新荷花市場）規(guī)模較大，業(yè)態(tài)業(yè)種豐 富，建筑設(shè)計(jì)合理，但是兩年了還未達(dá)到如期招商營業(yè)的目的。據(jù)其招商管理人員的思路是，該項(xiàng)目地段得天獨(dú)厚，周口市政府與海關(guān)等多個(gè)部門都將搬遷 過來，是新城市的旺地，現(xiàn)在的策略是只租不售；建立在高新區(qū)附近的平頂山市貿(mào)易廣場得到了當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暫痛罅χС?，包含裝飾材料、陶瓷衛(wèi)浴、 五金電料、家電燈飾、家具、防盜門、管材型、機(jī)電產(chǎn)品、日用百貨、副食、服裝鞋帽、電纜、油漆涂料、空調(diào)、水暖等，該廣場推出“經(jīng)營、辦公、倉儲(chǔ)、 居住”一體化的運(yùn)營模式，并配套有鷹城汽車客運(yùn)站、貨運(yùn)停車場、

55、物流配送中心、大型倉庫、銀行、酒店、餐飲，配套完善，經(jīng)營不錯(cuò)。駐馬店市的豪德 貿(mào)易廣場經(jīng)營品種有電動(dòng)車、摩托車、三輪車、電器、電池、輪胎、文具、玩具、種業(yè)、獸藥、酒類、空調(diào)、鞋帽、服裝等，其中電動(dòng)車、摩托車約占一半， 服裝鞋帽約占四分之一，有銀行、賓館、娛樂等配套設(shè)施也很齊全，市場交易比較活躍。遂平縣中原建材裝飾綜合批發(fā)市場，位于 107 國道旁，占地面積 500 畝，一期開發(fā) 100 畝，招商銷售正在進(jìn)行中。近鄰漯河市較大的專業(yè)市場是家居和服裝小商品類的，中華市場形態(tài)落后，市場中大多是中低服裝鞋帽飾 28 品，能吸引講求實(shí)惠的消費(fèi)者，人流量大。未來家具廣場云集了國內(nèi)眾多中高檔品牌家具，而最大

56、的藍(lán)盛琪家居廣場已因經(jīng)營管理不善在三年后換了老板。 許昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不溫不火，還沒有出現(xiàn)特大的專業(yè)市場，思故臺(tái)商品街因其位于商業(yè)核心區(qū)的地段優(yōu)勢，它的服裝、鞋類、時(shí)尚飾品、布藝、小百貨、電腦、 手機(jī)等批零兼營經(jīng)營得較好。上海城家居建材市場建于 2007 年，建筑面積 3 萬平米，規(guī)劃做得不錯(cuò)，位于許昌市很有發(fā)展前途的新行政圈，但是由于招商 與管理一系列不到位導(dǎo)致現(xiàn)在經(jīng)營很差，很多租戶都不愿意按時(shí)交租金。 周邊專業(yè)市場規(guī)劃經(jīng)營各有千秋，情況不一而足，雖然也有類似的商業(yè)項(xiàng)目（鄭州銀基商貿(mào)城也在著力運(yùn)用電子商務(wù)的手段幫助客戶發(fā)展） ，但在定位 上突出強(qiáng)化電子商務(wù)特點(diǎn)，順應(yīng)時(shí)代潮流，與新經(jīng)濟(jì)結(jié)合的大型綜

57、合專業(yè)市場還是市場空白。本項(xiàng)目運(yùn)用 pt37 這一先進(jìn)的智能化的電子商務(wù)信息平臺(tái)，占 據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢條件，能最大限度地發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢，能給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。 在功能定位上應(yīng)首先著眼于城市居民消費(fèi)，在特色化的基礎(chǔ)上擴(kuò)大其商業(yè)輻射范圍。 4.2. 市場契機(jī) 中原地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場正處于快速的發(fā)展時(shí)期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場競爭的優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)市場 勢必會(huì)迎來重新洗牌的局面，隨著西平國際商貿(mào)城的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，能形成強(qiáng)大的聚合人氣的 載體。 建成后的西平國際商貿(mào)城，規(guī)模

58、大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品 區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的 “一站式 ”的消費(fèi)模式。 4.3.功能定位 功能定位分析說明： 我們在進(jìn)行功能定位規(guī)劃時(shí)，是站在項(xiàng)目整體開發(fā)的角度來通盤考慮各地塊的位置分布及特性、地塊之間功能定位的主題性、連貫性、互補(bǔ)性、 延展性，并充分考慮到項(xiàng)目體量、商品的負(fù)載量、經(jīng)營項(xiàng)目的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場的深層次需求，從低層到高層，按照商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建 材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域進(jìn)行功能布局和服務(wù)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)本項(xiàng)目功能齊全的特點(diǎn)， 滿

59、足商業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的需要，將各層次消費(fèi)者市場一網(wǎng)打盡。 29 明確市場形態(tài)定位后，我們圍繞本項(xiàng)目的特征將其功能定位為集購物、休閑、 餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和社區(qū)服務(wù)八大功能于 一體 。購物功能隱含在商品和服務(wù)之后，仍然是本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的核心功能；餐飲功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利 與樂趣；休閑、娛樂功能作為本項(xiàng)目的重要配套功能之一，與主題餐飲部分有機(jī)的融合，成為了本項(xiàng)目的經(jīng)營特色之一，同時(shí)為本項(xiàng)目聚集了大量 人氣。 每個(gè)功能區(qū)塊主題鮮明，各商業(yè)業(yè)態(tài)豐富多樣、互相依襯、富有特色，良好的交通組織動(dòng)線將各區(qū)域有效的銜接，形成了中原地區(qū)真正意義上 的大型綜合專業(yè)市場。 五、

60、經(jīng)營檔次定位五、經(jīng)營檔次定位 從項(xiàng)目本身的地段來看，屬于河南自然地理位置的中心區(qū)塊，因此，其經(jīng)營檔次應(yīng)該符合面向中原地區(qū)的良好形象要求； 從項(xiàng)目本身的硬件設(shè)施和建筑形象來看，是比較有檔次的，因此，其經(jīng)營檔次應(yīng)該與其內(nèi)在質(zhì)素相符合； 從經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長期發(fā)展來看，有品牌、有能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競爭實(shí)力，更能存活下來； 從以后進(jìn)駐的商家經(jīng)營檔次來看，基本上含括了普通型、大眾型消費(fèi)，那么，其他商業(yè)體的經(jīng)營檔次應(yīng)當(dāng)在有特色的前提上，其檔次應(yīng)適當(dāng)拔高，與其 形成良好互補(bǔ)； 從調(diào)研的結(jié)果來看，城市居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，大眾型、普通型消費(fèi)占主流，故本項(xiàng)目經(jīng)營檔次不宜過高； 結(jié)合以上