不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估操作實(shí)務(wù)(眾聯(lián)劉秋芬)

1、不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估操作不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估操作實(shí)務(wù)實(shí)務(wù) 劉秋芬 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 湖北眾聯(lián)土地估價(jià)有限公司 湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)土地估價(jià)師 1 不動(dòng)產(chǎn)抵押的概念 2 相關(guān)技術(shù)規(guī)范 3 價(jià)值類(lèi)型 5 估價(jià)方法 擬討論以下問(wèn)題 2 6 估價(jià)程序 4 估價(jià)原則 8 土地估價(jià)報(bào)告 7 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 9 房地產(chǎn)抵押注意的主要問(wèn)題 10 案例分析 一、不動(dòng)產(chǎn)抵押的概念 不動(dòng)產(chǎn)（英語(yǔ)：Real Estate），它包括土地及其上之房屋等 不可移動(dòng)、可以有固定地址的建筑物，因此物業(yè)也屬于不動(dòng) 產(chǎn)。 中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第186條 規(guī)定，土地、附著于土地的建筑

2、物及其他定著物、建筑物的 固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。比如尚未收割的農(nóng)作物，就是不動(dòng) 產(chǎn)，但收割后的農(nóng)作物就是動(dòng)產(chǎn)。 不動(dòng)產(chǎn)抵押評(píng)估中主要針對(duì)的是土地及地上房屋建筑物，也 即是通常意義的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值 參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng) 。 3 二、相關(guān)技術(shù)規(guī)范 建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè) 務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知?jiǎng)?wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知及配套的技 術(shù)規(guī)則房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。 建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè) 務(wù)相關(guān)

3、的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知明確要求將 科學(xué)、合理的確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，選用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)， 審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過(guò)程。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引也有相 關(guān)要求。 4 三、價(jià)值類(lèi)型三、價(jià)值類(lèi)型 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià) 師知悉的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī) 定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人 的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu) 先受償款。 5 三、價(jià)值類(lèi)型 注：抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)椋海?/p>

4、1）支付處分抵 押物的費(fèi)用，如拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等； （2）扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳土地出讓金、契稅、 土地增值稅、過(guò)戶登記費(fèi)等；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、 利息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán) 人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。 由此可見(jiàn)需扣除（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用后才可償還抵押權(quán)人 的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用 對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮。 （如平安銀行扣除變現(xiàn)費(fèi)用） 6 四、估價(jià)原則 1、獨(dú)立、客觀、公正原則（對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平 合理的價(jià)值或價(jià)格） 2、合法原則（在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況

5、下） 3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間） 4、替代原則（與類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下價(jià)值偏差在合理范 圍） 5、最高最佳原則（最高最佳利用狀況：最佳用途、規(guī)模和檔 次） 6、謹(jǐn)慎原則（充分充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏低的因素，慎慎 重重考慮導(dǎo)致導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏高的因素） 其中1-5為市場(chǎng)價(jià)值的原則，房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值的評(píng) 估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。 7 五、估價(jià)方法五、估價(jià)方法 主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。 對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。（舊（舊 版規(guī)范）版規(guī)范） 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種

6、 估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方 法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)， 不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述 理由。（新版規(guī)范）（新版規(guī)范） 8 五、估價(jià)方法 1、比較法 （1）原理 比較法，也稱(chēng)為市場(chǎng)法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法。是 選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根 據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到的估價(jià)對(duì) 象價(jià)值或價(jià)格的方法。 （2）適用范圍：適用于同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易 且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn) 廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。 （3）計(jì)算公式 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)

7、狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格100/( ) （1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)100/( ) 9 五、估價(jià)方法 （4）步驟 搜集交易實(shí)例 交易對(duì)象基本情況，交易方式，成交日期，成交價(jià)格，付款 方式，交易目的等 選取可比實(shí)例 不少于三個(gè)，不宜超過(guò)一年、不得超過(guò)兩年，能修正為正常 價(jià)格，案例真實(shí)、估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明名稱(chēng)、位置及附位置圖和 外觀照片 建立比較基礎(chǔ) 單位統(tǒng)一、付款方式統(tǒng)一等 10 五、估價(jià)方法 （4）步驟 進(jìn)行交易情況修正 非正常成交價(jià)格修正為正常成交價(jià)格 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)來(lái)源真實(shí)可靠 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況 計(jì)算比較價(jià)值 11 五、估價(jià)方

8、法 （5）進(jìn)行相關(guān)修正必須符合以下規(guī)定： 分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò) 20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超 過(guò)30%； 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)和最低 價(jià)的比值不宜大于1.2。 最后計(jì)算結(jié)果可根據(jù)各個(gè)可比實(shí)例的差異程度、相似程度 、可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等 方法計(jì)算。 12 五、估價(jià)方法 2、收益法 （1）原理 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益 乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方 法。 （2）適用范圍 適用于估價(jià)對(duì)象或同類(lèi)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收 益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、

9、商店、餐館、停車(chē)場(chǎng)等 。（酒店、加油站等也可用收益法，但評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的 時(shí)候需要扣除商業(yè)利潤(rùn)）。 13 五、估價(jià)方法 2、收益法 （3）計(jì)算公式 式中： V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱(chēng)為現(xiàn)值。 Ai房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。 R房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可 以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，通常稱(chēng)為收益年限。 14 五、估價(jià)方法 2、收益法 （4）步驟： 選擇具體估價(jià)方法； 測(cè)算收益期或持有期； 測(cè)算未來(lái)收益； 確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 計(jì)算收益價(jià)值。 15 五、估價(jià)方法 2、收益法 （5）參數(shù)選取 收益期限問(wèn)題： 土地使用權(quán)剩余期限=建筑

10、物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，收益期限 任選其一； 土地使用權(quán)剩余期限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，收益價(jià)值 為按收益期限計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩 余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值； 16 五、估價(jià)方法 2、收益法 （5）參數(shù)選取 收益期限問(wèn)題： 土地使用權(quán)剩余期限建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，按出讓合 同約定： 第一種，出讓合同約定約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回土 地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按 收益期計(jì)算的價(jià)值； 第二種，出讓合同未約定未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回 土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益 期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià) 值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

11、 17 五、估價(jià)方法 2、收益法 （5）參數(shù)選取 報(bào)酬率取值方法（較常用的兩種）： 市場(chǎng)提取法：選擇不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、 凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。 累加法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全 利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門(mén)公布的同一時(shí)期一年定期 存款年利率或一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額 外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、 行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。 18 五、估價(jià)方法 3、成本法 （1）原理 是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊 ，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià) 格的方法。 （2）適用范圍：

12、新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn) 、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)( 如期房)等 （3）計(jì)算公式： 房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用 +投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 19 五、估價(jià)方法 3、成本法 注：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率有多種，不同利潤(rùn)率內(nèi)涵和計(jì)算口徑也不 同。 直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本） 投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi) 用+銷(xiāo)售費(fèi)用） 成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi) 用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息） 銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 20 五、估價(jià)方法 3、成本法

13、（4）步驟： 選擇具體估價(jià)路徑 測(cè)算重置成本或重建成本 測(cè)算折舊 計(jì)算成本價(jià)值。 21 五、估價(jià)方法 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 （1）原理 是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā) 的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成 后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減， 或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利 潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 （2）適用范圍： 適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采 用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，包 括可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或 改變用途的舊房等。 22 五、估價(jià)方法 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

14、 （3）計(jì)算公式 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本- 管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者 購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 23 五、估價(jià)方法 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 （4）步驟： 選擇具體估價(jià)方法； 選擇估價(jià)前提； 選擇最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式； 測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出； 測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值； 確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)； 計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。 24 五、估價(jià)方法 4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 注： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，選擇動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法 ，并優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法； 動(dòng)態(tài)分析法應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，且不另外

15、測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利 息和應(yīng)得利潤(rùn)； 靜態(tài)分析法應(yīng)另外測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)。 未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，包括出售、出租、自 營(yíng)等。 25 六、估價(jià)程序 1、受理估價(jià)委托 出具估價(jià)委托合同（估價(jià)委托書(shū)），并約定是否提供技術(shù)并約定是否提供技術(shù) 報(bào)告報(bào)告 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、難易程度和完成的時(shí)間確定安排的估價(jià) 師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該工作的估價(jià)師 2、確定估價(jià)基本事項(xiàng) 估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型 3、編制估價(jià)作業(yè)方案 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況來(lái)確定估價(jià)方法和技術(shù)路線 。 26 六、估價(jià)程序 4、搜集估價(jià)所需資料 估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況 估價(jià)對(duì)象及同類(lèi)房地產(chǎn)的交易

16、、收益、成本等資料 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料 查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明文件的原件，并將復(fù)印件與原件 核對(duì)（如兩證、出讓合同、出讓金、在建工程工程款支付 情況等） 27 六、估價(jià)程序 5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 觀察、詢(xún)問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀 況 拍攝估價(jià)對(duì)象內(nèi)部、外部、周?chē)h(huán)境的照片，估價(jià)師本人 在現(xiàn)場(chǎng)的照片 制作實(shí)地查勘記錄，并記載查勘對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間 和人員及其簽名 注：無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，對(duì)估價(jià)對(duì)象 的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō) 明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未 進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀

17、況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的 依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 （征收和司法鑒定中經(jīng)常會(huì)遇到） 28 六、估價(jià)程序 6、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況選擇合適的估價(jià)方法 7、確定估價(jià)結(jié)果 運(yùn)用的方法不能隨意取舍，權(quán)重的選取要有充分的理由 （不同的銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的精確度要求不一樣，如中信銀 行精確到元、平安銀行扣變現(xiàn)費(fèi)用等，提前和銀行溝通） 8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 29 六、估價(jià)程序 9、審核估價(jià)報(bào)告 審核記錄要注明審核意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員簽名 10、交付估價(jià)報(bào)告 審核合格后的正式報(bào)告不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名 并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并按約定是否提供技術(shù)報(bào)告（新規(guī)并按約定是否提供技術(shù)報(bào)告（新

18、規(guī) 范的要求）范的要求） 11、保存估價(jià)資料 所有的底稿資料保存時(shí)間不少于10年 30 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 口頭報(bào)告（如預(yù)估值） 估價(jià)報(bào)告 表格式報(bào)告（成套住宅批量估價(jià)） 書(shū)面報(bào)告 （預(yù)評(píng)、正式） 敘述式報(bào)告 1、封面 估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、估價(jià)委托 人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名及注冊(cè)號(hào)、 估價(jià)報(bào)告出具日期 31 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 2、致估價(jià)委托人函 致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)方 法、估價(jià)結(jié)果、特別提示、致函日期、加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章和法人 章 3、目錄 包含估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件的每個(gè)組成部分 （不提供技術(shù)報(bào)告時(shí)可不列技術(shù)報(bào)

19、告的目錄） 4、估價(jià)師聲明 估價(jià)職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)等的保證 32 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 5、估價(jià)假設(shè)和限制條件 一般假設(shè)(估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積、用途等) 未定事項(xiàng)假設(shè)（土地用途、容積率等，房地產(chǎn)抵押的配套土地報(bào) 告較常見(jiàn)） 不相一致假設(shè)（實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致，兩證記 載地址不一致等） 估價(jià)報(bào)告使用限制（使用者、使用期限，不宜超過(guò)自估價(jià)報(bào)告出 具日起一年） 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8、附件 33 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）估價(jià)委托人 說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱(chēng)、法定代表人和住所，個(gè)人委 托的為個(gè)人的姓名和住所 （二）房

20、地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)、法定代表人或執(zhí)行合 伙人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書(shū)編號(hào) （三）估價(jià)目的 說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向 34 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （四）估價(jià)對(duì)象 概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的名稱(chēng)，坐落，規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況 。 其中，對(duì)土地的基本狀況說(shuō)明應(yīng)包括：四至、形狀、開(kāi)發(fā)程度、 土地使用期限。 對(duì)建筑物的基本狀況說(shuō)明應(yīng)包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝 修、新舊程度。 （五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) 說(shuō)明所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日及確定的簡(jiǎn)要理由 （六）價(jià)值類(lèi)型 說(shuō)明所評(píng)估的價(jià)值的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵 35 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)

21、果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （七）估價(jià)原則 說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵 （八）估價(jià)依據(jù) 說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法 規(guī)，估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料 （九）估價(jià)方法 估價(jià)方法的名稱(chēng)和定義 36 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （十）估價(jià)結(jié)果 說(shuō)明本次估價(jià)的不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終估價(jià)結(jié)果，應(yīng)分 別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明價(jià)值 日期中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合 的人民幣價(jià)格。 37 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果

22、報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （十）估價(jià)結(jié)果 38 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（舊規(guī)范是估價(jià)人員） 列出所有參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)，并 由本人簽名及注明簽名日期注明簽名日期 （十二）實(shí)地查勘期 應(yīng)說(shuō)明實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期 （十三）估價(jià)作業(yè)期 估計(jì)工作的起止日期 39 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （十四）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（非抵押不需要） 通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大 小及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力的因素 假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)

23、最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市 場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度，變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、稅費(fèi)和清償順序 40 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）估價(jià)對(duì)象描述與分析 詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況 區(qū)位狀況：位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，單套住宅 還報(bào)貨所處樓幢、樓層、朝向 土地實(shí)物狀況：面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程 度等 建筑物實(shí)物狀況：建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間 布局、建筑功能、外觀、新舊程度等 權(quán)益狀況：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、 擔(dān)保設(shè)立情況、查封等 41 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)

24、告 （二）市場(chǎng)背景描述與分析 簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)總 體狀況 并有針對(duì)性的詳細(xì)說(shuō)明、分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去 、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái) （三）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用 維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開(kāi)發(fā)及某種組 合 抵押估價(jià)中多為維持現(xiàn)狀 42 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （四）估價(jià)方法適用性分析 逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法的適用 性 對(duì)于理論上不適用的，簡(jiǎn)述理由 對(duì)于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說(shuō)明理由 對(duì)于選用的估價(jià)方法，簡(jiǎn)述選

25、用的理由并說(shuō)明其技術(shù)路線 （五）估價(jià)測(cè)算過(guò)程 詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算步驟、計(jì)算公式、計(jì)算過(guò)程及參數(shù)來(lái)源或確定依據(jù)等 （六）估價(jià)結(jié)果確定 說(shuō)明不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估值，并詳細(xì)說(shuō)明最終評(píng)估值 確定的方法和理由 43 七、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 附件附件 1、估價(jià)委托書(shū) 2、估價(jià)對(duì)象位置圖 3、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片 4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件 5、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況 6、可比實(shí)例位置圖和外觀照片（未采用比較法可不需要） 7、專(zhuān)業(yè)幫助情況和相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 8、估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料 9、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 10、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件 44 八、土地估價(jià)

26、報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng):說(shuō)明估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng)，內(nèi)容宜包括估價(jià)對(duì)象（按照土地 證書(shū)坐落填寫(xiě)）、評(píng)估目的、價(jià)格類(lèi)型（土地使用權(quán)或其他）等要 素 受托估價(jià)單位受托估價(jià)單位:說(shuō)明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)并符合估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱(chēng)，可 同時(shí)列出合作估價(jià)機(jī)構(gòu) 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)土地估價(jià)報(bào)告編號(hào):說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“（地名 ）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)（年度）（估）字第號(hào)”等字樣，其中年度為 提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度 電子備案編號(hào)：電子備案編號(hào)：（新規(guī)程的要求） 提交估價(jià)報(bào)告日期提交估價(jià)報(bào)告日期:說(shuō)明土地估價(jià)報(bào)告提交的具體日期 45 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第一部分第一部分

27、摘要摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式封面 二、委托估價(jià)方二、委托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人 三、估價(jià)目的三、估價(jià)目的說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià) 依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單 位及批準(zhǔn)日期等 四、估價(jià)期日四、估價(jià)期日說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為 年 月 日 五、估價(jià)日期五、估價(jià)日期說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期 46 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第一部分第一部分 摘要摘要 六、地價(jià)定義六、地價(jià)定義說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本 次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或

28、規(guī)劃利用條 件。土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相 一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、 供水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注 明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在公開(kāi)市場(chǎng)（或特定市場(chǎng)）條件下、于估價(jià) 期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定 最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格 47 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第一部分第一部分 摘要摘要 七、估價(jià)結(jié)果七、估價(jià)結(jié)果說(shuō)明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明 樓面地價(jià)，須以人民幣表示，總地價(jià)附大寫(xiě)金額，并附土地估價(jià)結(jié) 果一覽表。如需用外幣表示

29、的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)期日外幣與人民幣的比 價(jià)。 對(duì)涉及抵押的估價(jià)，應(yīng)注明上述估價(jià)結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償對(duì)涉及抵押的估價(jià)，應(yīng)注明上述估價(jià)結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償 款、抵押物抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶稅費(fèi)、拍賣(mài)傭金款、抵押物抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶稅費(fèi)、拍賣(mài)傭金 、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。 八、土地估價(jià)師簽字八、土地估價(jià)師簽字由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至 少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字 ，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)

30、構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章） 年 月 日 48 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第一部分第一部分 摘要摘要 49 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象界定 一、委托估價(jià)方一、委托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位 與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址 、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等 二、估價(jià)對(duì)象二、估價(jià)對(duì)象說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)對(duì)象僅為土地還 是包括其他內(nèi)容，并具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的面積、土地使用者、用途 等 三、估價(jià)對(duì)象概況三、估價(jià)對(duì)象概況 1、土地登記狀況

31、、土地登記狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的權(quán)源以及權(quán)屬變更情況、估價(jià)對(duì) 象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì) 及權(quán)屬變更、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、 地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等未辦理登記手續(xù)的，應(yīng)說(shuō)明理由 50 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象界定 2、土地權(quán)利狀況、土地權(quán)利狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利 狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額 、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī) 定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地 下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)

32、利等要詳加說(shuō)明 3、土地利用狀況、土地利用狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用條件。利用 現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等 ，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面 積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑 密度、建筑高度、層數(shù)，以及其他地上附著物狀況等；土地利用條 件包括估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況， 對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期 、具體規(guī)劃條件等 51 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象界定 四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明四、影響地價(jià)的因

33、素說(shuō)明 1、一般因素、一般因素應(yīng)說(shuō)明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可 包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人 口等）（2） 不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況（含土地制度、住房制 度、地價(jià)政策等）（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）（4）城市規(guī)劃 與發(fā)展目標(biāo)（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展 水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容） 2、區(qū)域因素、區(qū)域因素說(shuō)明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響， 可包括：（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū) 域優(yōu)勢(shì)等）（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件 等）（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域

34、內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖 、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）（4）環(huán)境條件（含區(qū) 域人文環(huán)境和自然環(huán)境）（5）商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（6） 規(guī)劃限制等 52 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象界定 四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明 3、個(gè)別因素、個(gè)別因素說(shuō)明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、 深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明 53 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第三部分第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用土地估價(jià)結(jié)果及其使用

35、一、估價(jià)依據(jù)一、估價(jià)依據(jù)說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的：1、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、 行政規(guī)章、估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律法規(guī)和政策；2、采用的技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資 料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等 上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過(guò)程相一致，對(duì)估價(jià)過(guò)程中方法選擇、有關(guān) 參數(shù)確定所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出名稱(chēng)和文號(hào) 二、土地估價(jià)二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則、估價(jià)原則簡(jiǎn)要說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則 估價(jià)原則應(yīng)根 據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)與估價(jià)目的有所選擇 54 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第三部分第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用土地估價(jià)結(jié)果及其使用 2、估價(jià)方法、估價(jià)方

36、法簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)中采用的主要方法、方法選擇的依據(jù)。 估價(jià)方法應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)等選定，并與估價(jià)原則和 估價(jià)依據(jù)銜接一致。本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而未選用的方法應(yīng)說(shuō)明不選用 的理由除符合本規(guī)標(biāo)準(zhǔn)定的特殊情況外，每項(xiàng)估價(jià)所選估價(jià)方法應(yīng) 不少于兩種 3、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)結(jié)果說(shuō)明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果的確定 方法及依據(jù)、以人民幣表示的單位地價(jià)及總地價(jià) 如用外幣表示地 價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)期日外幣與人民幣的比價(jià)。 55 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第三部分第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用土地估價(jià)結(jié)果及其使用 三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1、估價(jià)的前提條件和

37、假設(shè)條件、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估 價(jià)結(jié)果成立的前提條件（如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地 價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定 、年期設(shè)定、估價(jià)期日設(shè)定等） 2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用包括以下內(nèi)容：包括以下內(nèi)容： （1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià) 所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法 律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 （2）本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估 價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告的提供對(duì)象和使 用條件。 56 八、土

38、地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第三部分第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用土地估價(jià)結(jié)果及其使用 （3）說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的有效期限，自報(bào)告提交日起，原則上不超過(guò) 1 年。 （4）申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì) 估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。 （5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。 3、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) 說(shuō)明：（1） 有關(guān)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料 和估價(jià)事項(xiàng)； （2） 對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指 數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施； （3） 估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理 ，必要時(shí)

39、說(shuō)明原因或依據(jù)； （4） 其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。 57 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告 第四部分第四部分 附件附件 應(yīng)包括： （1）委托估價(jià)函、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、待估對(duì)象權(quán)屬證明材料、土地 利用狀況或規(guī)劃證明材料等。 權(quán)屬證明材料包括：土地使用證、出讓合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證； 無(wú)上述權(quán)屬證明材料時(shí)， 應(yīng)說(shuō)明原因；估價(jià)人員應(yīng)對(duì)權(quán)屬證明原件 進(jìn)行核對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。 土地利用狀況與條件或規(guī)劃證明材料。 （2）宗地區(qū)域位置圖、估價(jià)對(duì)象及比較案例照片、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表 、估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘照片、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印 件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。 （3）其他相關(guān)資料

40、復(fù)印件 58 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng): 說(shuō)明估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng)，內(nèi)容宜包括估價(jià)對(duì)象、評(píng)估目的 、價(jià)格類(lèi)型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價(jià)項(xiàng)目全稱(chēng)后加括號(hào) 注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如“縣（市）”字樣 受托估價(jià)單位受托估價(jià)單位:同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)土地估價(jià)報(bào)告編號(hào): 同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 編號(hào)編號(hào):說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目 的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)（年度）（技）字第 號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度 電

41、子備案號(hào)：電子備案號(hào)： 提交估價(jià)報(bào)告日期提交估價(jià)報(bào)告日期: 同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 59 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱(chēng)中市、縣全名一致； 估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明本次評(píng)估的估價(jià)目的，如“出讓、轉(zhuǎn)讓、抵 押”等； 估價(jià)機(jī)構(gòu)，說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)； 年度，說(shuō)明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度 60 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)同土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）封面 如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)

42、分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù) 報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 二、委托估價(jià)方二、委托估價(jià)方同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 三、受托估價(jià)方三、受托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī) 構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書(shū)獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書(shū)編號(hào) 、法人代表等 四、估價(jià)目的四、估價(jià)目的同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 五、估價(jià)依據(jù)五、估價(jià)依據(jù)同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 六、估價(jià)期日六、估價(jià)期日同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 61 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第一部分 總 述 七、估價(jià)日期七、估價(jià)日期同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 八、地價(jià)定義八、地價(jià)定義同“土地估價(jià)報(bào)告

43、”文字式 九、估價(jià)結(jié)果九、估價(jià)結(jié)果同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 十一、土地估價(jià)師簽字十一、土地估價(jià)師簽字同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章） 年 月 日 62 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述一、估價(jià)對(duì)象描述 1、土地登記狀況同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 2、土地權(quán)利狀況同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 3、土

44、地利用狀況同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地 使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上 附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn) 土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對(duì)地價(jià)造成影響 的，應(yīng)說(shuō)明影響趨勢(shì)及影響程度 63 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第二部分第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 二、地價(jià)影響因素與市場(chǎng)背景分析二、地價(jià)影響因素與市場(chǎng)背景分析 按照一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素歸類(lèi)說(shuō)明影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)水 平的因素 影響

45、因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重。 地價(jià)影響因素的分析，應(yīng)做到客觀描述，用語(yǔ)規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能 夠定量反映的應(yīng)定量描述 64 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) 一、估價(jià)原則一、估價(jià)原則同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程要求說(shuō)明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的 估價(jià)過(guò)程 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)選取適宜的估 價(jià)方法。除符合本規(guī)程規(guī)定的特殊情況外，每項(xiàng)估價(jià)所選估價(jià)方法 應(yīng)不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而 未選用的方法或選用

46、本標(biāo)準(zhǔn)中明確 “慎用”、“不宜使用”的方法 ，應(yīng)說(shuō)明理由。各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程應(yīng)分別滿足本標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng) 要求 在選擇估價(jià)方法時(shí)，如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范 圍之外，可以在充分分析論證其可行性的基礎(chǔ)上，選擇采用基準(zhǔn)地 價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估 65 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （一）市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法 應(yīng)用此種方法估價(jià)，應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行 因素比較修正后，確定待估土地的價(jià)格。對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因 素選擇、因素條件的比較及因素修正應(yīng)滿足以下具體

47、要求： 1、比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少三個(gè)，選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)期日相差不 超過(guò) 3 年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)發(fā)生實(shí)際 交易，并具體說(shuō)明實(shí)例的位置、用途、面積、土地等級(jí)、土地利用 情況、土地開(kāi)發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易 情況和交易價(jià)格及價(jià)格內(nèi)涵等。 66 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （一）市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法 2、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因 素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。其中

48、區(qū)域因素修正的主要因子有 商服繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條 件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制等。 個(gè)別因素修正的主要因子包括： 宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、 地質(zhì)、水文狀況、容積率、 其他規(guī)劃限制條件等。不同用途的土地 ，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素、個(gè)別因素修正的具體因 子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。以上因素應(yīng)與報(bào)告第二部分所分析 的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明因素選 擇的依據(jù)。 67 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （一）市場(chǎng)比

49、較法（一）市場(chǎng)比較法 3、因素條件說(shuō)明。（詳見(jiàn)案例） 根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定，因素 描述的應(yīng)具體量化，不宜使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含 義的用語(yǔ)；無(wú)法量化的指標(biāo)，也應(yīng)具體描述。 估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各項(xiàng)條件說(shuō)明應(yīng)客觀、具體，其中估價(jià)對(duì)象 的因素條件說(shuō)明應(yīng)與第二部分影響地價(jià)的因素分析相一致，避免前 后矛盾。 68 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （一）市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法 4、編制比較因素條件指數(shù)表 為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正， 必須將因素指標(biāo)差 異折

50、算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。 除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件 為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為 100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相 比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說(shuō)明確定的依據(jù)。 在說(shuō)明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況（如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地 價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等）和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn) 為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條 件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文 號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。 69 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土

51、地估價(jià) （一）市場(chǎng)比較法（一）市場(chǎng)比較法 5、因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易 情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較 實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)。 6、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算 經(jīng)過(guò)比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因 素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，再依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的地 價(jià)確定方法，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的比較價(jià)格 70 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （二）收益還原法（二）收益還原法 應(yīng)用此方法估價(jià)，應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確

52、說(shuō)明: 1、具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng) 的條件，采用市場(chǎng)比較法、剩余法等求算收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各自方法 的有關(guān)要求列出計(jì)算步驟和計(jì)算過(guò)程。 2、總費(fèi)用中涉及的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確 定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，應(yīng)說(shuō) 明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。 3、說(shuō)明土地純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的 ，應(yīng)具體說(shuō)明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過(guò)程。 4、明確說(shuō)明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原 利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。 5、說(shuō)明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定 71 八、土地估價(jià)

53、報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （三）剩余法（三）剩余法 應(yīng)用此方法估價(jià)，應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明: 1、通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，確定土地的最佳利用方式 。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、層數(shù)等項(xiàng)內(nèi)容。 2、明確估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的利用方式（買(mǎi)賣(mài)、出租等）及依據(jù)目 前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)。 在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，采用市場(chǎng)比較法確定其價(jià)值。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后 擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一 市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。 3、對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用應(yīng)

54、說(shuō)明其確定的方法和依據(jù) ；對(duì)開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和利潤(rùn)等應(yīng)說(shuō)明其選擇依據(jù)和 標(biāo)準(zhǔn)。 4、說(shuō)明計(jì)算公式、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果 72 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （四）成本逼近法（四）成本逼近法 應(yīng)用此種方法估價(jià)，應(yīng)明確以下有關(guān)內(nèi)容： 1、說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明確定的依據(jù)。 征收土地及地上建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，土地取得費(fèi)是可按有關(guān)征收補(bǔ) 償、 安置補(bǔ)助費(fèi)用計(jì)算。 從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，土地取得費(fèi)是土地購(gòu) 買(mǎi)價(jià)格。土地取得費(fèi)均按取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì) 算。 2、明確估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)

55、期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并 說(shuō)明依據(jù)。 3、貸款利息、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率、土地增值率的確定，應(yīng)說(shuō)明依據(jù)的 資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。 4、根據(jù)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素條件進(jìn)行修正 5、說(shuō)明土地價(jià)格的確定方法和結(jié)果 73 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 應(yīng)用此種方法估價(jià)，應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說(shuō)明： 1、具體說(shuō)明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的頒布實(shí)施時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地價(jià)格的公式等。 2、說(shuō)明宗地位置、用途及估價(jià)對(duì)象所在級(jí)

56、別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì) 應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說(shuō)明表，并注明來(lái)源及依據(jù)。 3、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容 具體列出。 4、確定估價(jià)對(duì)象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。 5、說(shuō)明年期、期日及其他影響地價(jià)因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù) 。 6、按照相應(yīng)公式，利用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，測(cè)算宗地地價(jià) 74 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第三部分第三部分 土地估價(jià)土地估價(jià) 三、地價(jià)的確定三、地價(jià)的確定 1、地價(jià)確定的方法、地價(jià)確定的方法要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值 調(diào)整的原因。對(duì)采用眾數(shù)、簡(jiǎn)單或加權(quán)平均值、綜合

57、分析法或以其 中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，應(yīng)解釋其方法選擇的依據(jù)，若舍 棄某種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，應(yīng)說(shuō)明理由。 2、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)結(jié)果應(yīng)注明地價(jià)種類(lèi)、總地價(jià)、單位面積地價(jià)、地價(jià)單位 ，總地價(jià)并用大寫(xiě)表示。如用外幣表示地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)期日外幣 與人民幣的比價(jià) 75 八、土地估價(jià)報(bào)告 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿） 第四部分第四部分 附件附件 同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式 76 九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問(wèn)題 （一）在權(quán)屬的審查上要注意的問(wèn)題（一）在權(quán)屬的審查上要注意的問(wèn)題 1、權(quán)屬文件的真實(shí)性、權(quán)屬文件的真實(shí)性 對(duì)權(quán)屬文件進(jìn)行審查，確認(rèn)是否真實(shí)、合法、必要時(shí)向國(guó)土部

58、門(mén)或?qū)?quán)屬文件進(jìn)行審查，確認(rèn)是否真實(shí)、合法、必要時(shí)向國(guó)土部門(mén)或 房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)核實(shí)。房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)核實(shí)。 （1）“假按揭假按揭”套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 即：開(kāi)發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，或者從社會(huì)上租借來(lái) 的個(gè)人身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請(qǐng)個(gè)人 住房抵押貸款，取得貸款后，由開(kāi)發(fā)商以個(gè)人的名義按月償還本息 。 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將已設(shè)定抵押的商品房向社會(huì)銷(xiāo)售，實(shí)際成交后，購(gòu) 房人一次付款的，則解除抵押；購(gòu)房人選擇按揭的，開(kāi)發(fā)商就以變 更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開(kāi)發(fā)商既不解 除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過(guò)長(zhǎng)期不協(xié)助辦理個(gè)人住房產(chǎn) 權(quán)，掩

59、蓋事實(shí)。開(kāi)發(fā)商以這種假“按揭”方式取得貸款的現(xiàn)象在各 地都不同程度地存在。 77 九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問(wèn)題 （一）在權(quán)屬的審查上要注意的問(wèn)題（一）在權(quán)屬的審查上要注意的問(wèn)題 （2）“售后再抵售后再抵”、“抵后再售抵后再售” 有的開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房后，不到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù) ，通過(guò)隱瞞預(yù)售事實(shí)，又以其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（含已預(yù)售商品房部分）辦 理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得 抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定在建工程抵押的事實(shí) ，擅自銷(xiāo)售商品房。 這兩種情況下，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善或惡意逃廢債務(wù)，不能償還到 期借款，在建工程抵押權(quán)不解除，購(gòu)房人即使已經(jīng)實(shí)際付清

60、房款， 房地產(chǎn)管理部門(mén)也無(wú)法為其確權(quán)登記，其產(chǎn)權(quán)也得不到保護(hù)；而在 購(gòu)房人已經(jīng)入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風(fēng)險(xiǎn)就 不可避免。 2、權(quán)屬文件記載的權(quán)利關(guān)系和權(quán)利狀況、權(quán)屬文件記載的權(quán)利關(guān)系和權(quán)利狀況 權(quán)屬來(lái)源、用途、年限、轉(zhuǎn)讓限制事項(xiàng)等，權(quán)屬是否清晰、是否有 查封、凍結(jié)等情況。 78 九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問(wèn)題 （二）不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范（二）不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)與防范 1、土地使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押 （1）明確地價(jià)款是否交清。若分期或延期，需計(jì)算利息，并在抵押 價(jià)值中扣除。 （2）明確拆遷安置及場(chǎng)地平整情況。若拆遷安置由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，應(yīng) 弄清拆遷安置或征地費(fèi)用是