重慶五大商圈分析報告_1

1、重慶五大商圈分析報告五大商圈分析1 引言兩江通衢，交通便利，是西南地區(qū)的物資集散地和長江上游最具活力的商貿(mào)中心。由于獨(dú)特的地理位置，已初步建立起面向全國、聯(lián)動長江、輻射西南、層次清晰、結(jié)構(gòu)緊密，由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的消費(fèi)品市場體系。改革開放特別是直轄以來，市著力強(qiáng)化商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，以主城區(qū)為突破口，打造城市中心商圈，大力發(fā)展商圈經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮主城區(qū)的窗口作用，商業(yè)檔次不斷提升，購物消費(fèi)環(huán)境快速改善，形成了以解放碑為龍頭，以江北觀音橋、沙坪壩三峽廣場、南坪步行街、九龍坡家坪步行街為輔的五大商圈。購物中心化的正以其獨(dú)特的方式帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購物中心化不是經(jīng)營模式的專用概念，而是傾向于揭示消費(fèi)

2、現(xiàn)象的一種商業(yè)地產(chǎn)方式，它可以是幾個購物中心的聚集，也可以是其他商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集，從城市經(jīng)濟(jì)的層面衡量則表現(xiàn)為非盈利的公共區(qū)域逐漸演變成消費(fèi)場所的過程，是購物的城市中心化，其最直接的表現(xiàn)就是商圈的形成。目前，正大力打造都市中央商務(wù)區(qū)、區(qū)縣中心商圈、城鎮(zhèn)商業(yè)特色街（專業(yè)市場）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（社區(qū)）商業(yè)點(diǎn)四個層次的商業(yè)中心，已經(jīng)建成獨(dú)具特色、風(fēng)格各異的城市中心商圈16個，商業(yè)特色街96條，商業(yè)設(shè)施面積達(dá)到2750萬平方米，商圈經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。步行街帶來的聚合效應(yīng)，顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，開啟了城市空間運(yùn)營的新步伐。2 “五大商圈”分析1.1 “五大商圈”形成的歷史淵源得長江之利，四面環(huán)山，江水回繞，長期以來

3、就是進(jìn)出大西南的水上門戶。1890年中英簽訂條約續(xù)增?？?，被開辟為通商口岸后，就逐漸成為商賈云集之地。市的渝中區(qū)座落在長江、嘉陵江交匯處，兩江環(huán)抱，形似半島，獨(dú)特的地理區(qū)位使其成為城市的地理中心和政治中心。1958年，位于渝中區(qū)解放碑的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約占全市的30%，市級以上主要商業(yè)機(jī)構(gòu)有三分之二云集解放碑，解放碑成了人進(jìn)行消費(fèi)的代名詞。1997 年直轄后,市政府為塑造新風(fēng)貌,體現(xiàn)窗口作用和輻射功能,加強(qiáng)了一系列形象工程的建設(shè)，1997年12月27日，第一條步行街在解放碑落成，商貿(mào)中心、金融中心快速在此地形成。此后，江北、沙坪壩、南岸、九龍坡、等步行街建設(shè)依次啟動。在西部大開發(fā)的背景下，提出了“三中

4、心、兩樞紐、一基地”（即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的發(fā)展戰(zhàn)略，并極力打造“一小時經(jīng)濟(jì)圈”，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷升溫，四大副商圈與解放碑核心商圈眾星拱月的格局形成，五大商圈不斷發(fā)展壯大。1.2 “五大商圈”的特點(diǎn)分析1.2.1 多核分異的空間結(jié)構(gòu)是兩江環(huán)抱的山城城市，以渝中半島為主體形成了有機(jī)分散、分片集中的多中心組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。各個組團(tuán)的中心商業(yè)逐漸聚集，形成區(qū)域性的商業(yè)中心。解放碑位于市中心區(qū)渝中區(qū)，是全市經(jīng)濟(jì)、金融、信息、商貿(mào)中心。觀音橋位于渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。南坪位于市南部，商

5、業(yè)主要集中在南岸中心、四公里、南濱路三個主要的地段。沙坪壩位于市西部，是距母城渝中區(qū)較遠(yuǎn)的一個主城區(qū)。家坪作為重要的交通樞紐，是連接南岸、渝中、沙坪壩、大渡口的重要交通通道。1.2.2 各具特色的商圈定位 解放碑由摩天大樓簇?fù)?，由一系列高檔化、國際化的品牌堆積，現(xiàn)已成為商業(yè)的地標(biāo)和引領(lǐng)時尚界的標(biāo)桿，是購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、懷舊和品味現(xiàn)代文明的時尚場所。南岸區(qū)政府將把江南大道北段打造成會展一條街，會展經(jīng)濟(jì)成為南坪商圈繼吃、住、旅游之后的又一品牌。沙坪壩區(qū)作為一個擁有典型文化氛圍的區(qū)域,依托周邊眾多高校，主打“文化牌”，消費(fèi)群體呈現(xiàn)年輕化、知識化的特點(diǎn)。商圈定位是建成文化、教育、科技氛圍最

6、濃的文化商業(yè)中心。家坪商圈在定位上突出人文景觀, 力圖建成景觀優(yōu)美、風(fēng)景亮麗的購物休閑中心。江北商圈將打造輻射130萬人集精品、生態(tài)、文化為一體的北部購物天堂。 1.2.3 各商圈地理空間結(jié)構(gòu)在水平和垂直方向上延伸各商業(yè)中心的商業(yè)街不僅在數(shù)量上增加，而且在水平方向上擴(kuò)展，建筑物的垂直高度也不斷提升。1997年，2.24萬平方米的解放碑中心購物廣場建成，成為全國第一條現(xiàn)代商業(yè)步行街。2000年，解放碑步行街從五四路向王府井方向延展1.2萬平方米，規(guī)模擴(kuò)充至現(xiàn)今的3.6萬平方米，中心區(qū)域營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場20多家，各類樓宇635幢，其中28層以上的有62幢。南坪商圈商業(yè)面積達(dá)59

7、.2萬平方米, 大中型商場30個左右，超過1萬平方米的大型商場有17家，商圈最大的浪高凱悅和天龍廣場建筑面積均超過8萬平方米。沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，占地約1.1平方公里，商業(yè)面積達(dá)50萬平方米。家坪商圈以家坪轉(zhuǎn)盤為中心，中心直徑600米，總占地5萬平方米，其中營業(yè)面積超過1萬平方米的大型商場、專賣店6家,超市4家。受城市向北的發(fā)展戰(zhàn)略的影響，江北商圈高檔樓盤較多，其商業(yè)物業(yè)面積超過80萬平方米。1.2.4 商圈多種業(yè)態(tài)并存，功能日趨多樣雖然目前的商業(yè)發(fā)展水平仍以百貨為主要業(yè)態(tài)，基本上處于百貨商場和購物中心之間的階段。但商圈各種商業(yè)業(yè)態(tài)并存，商業(yè)設(shè)施的功能日趨完善。擁有“西部第一街”之稱的

8、解放碑商圈，匯聚了美美百貨、太平洋百貨、家樂福超市、商社電器、國美、寧等各種業(yè)態(tài)的眾多名店。美美百貨的入駐，引入了emporio armani、max mara、hugo boss等國際一流品牌，這不但提高了商圈的零售水平，更是刺激和促進(jìn)了乃至西部地區(qū)的消費(fèi)力和購物樂趣。江北商圈不但具有設(shè)施完善的裝飾建材市場，也擁有全市最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。作為“八大新地標(biāo)之一”的西南第一mall龍城天街，更是引進(jìn)了62個世界一線品牌，13家風(fēng)情餐飲，15個ume豪華擴(kuò)容廳。隨著三峽廣場商業(yè)步行街和商業(yè)文化廣場、融信大廈等商業(yè)設(shè)施的落成，沙坪壩商圈擁有了一批中高檔商業(yè)設(shè)施，眾多零售百貨商家及專業(yè)市場紛紛入駐。

9、南坪商圈的專業(yè)市場、百貨商場、超市、地下商業(yè)、臨街鋪面等均有較大發(fā)展，現(xiàn)已建成以會議、展覽為標(biāo)志的會展中心區(qū)，以舊車、機(jī)動車為龍頭的專業(yè)市場批發(fā)區(qū)。家坪商圈地下類商業(yè)發(fā)展居全市之最，形成了獨(dú)特的“地面+地下商圈”的商業(yè)布局。2.3 “五大商圈”的實(shí)力對比分析解放碑商圈是五大商圈中的核心商圈，成為僅次于王府井、上京路的中國第三大商圈，它創(chuàng)造了六個“西部第一”即最大的書店、最大的零售商、最大的批發(fā)商、品牌最高檔的百貨商場、設(shè)施檔次最高的商務(wù)機(jī)構(gòu)。全國醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè)。2007年銷售總額136億元，成為率先進(jìn)入百億級，人氣最旺最繁華的商圈。例如，在車流方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，解放碑每小時進(jìn)出車

10、流量達(dá)15200輛。2008年，其銷售總額達(dá)到334.3億元，同比增長23.9%，其中社會消費(fèi)品零售總額158.7億元，同比增長20.2%。全西南地區(qū)最大的小商品批發(fā)基地朝天門，也位于解放碑商圈，其每年的gdp貢獻(xiàn)達(dá)100個億。 2008年，觀音橋商圈成為百億商圈，江北區(qū)社會消費(fèi)品零售總額的三分之二來自觀音橋商圈，目前商圈日均銷售額逾3000萬元，2009年前三季度，觀音橋商圈銷售總額115.2億元。計(jì)劃于2010年9月1日開業(yè)，經(jīng)營面積達(dá)3.5萬平方米的星光68國際名品廣場將與澳門規(guī)模最大的國際品牌代理商rainbow group(彩虹集團(tuán))合作，共同打造西部頂級的奢侈品購物中心。江北優(yōu)越的

11、區(qū)位環(huán)境、完善的城市配套以及便捷的立體交通，為奢侈品消費(fèi)每年呈3倍增長的市場提供了強(qiáng)大的硬件支持。作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借毗鄰解放碑及新區(qū)的優(yōu)勢，江北觀音橋成為第二大商圈。 沙坪壩區(qū)人均年消費(fèi)力常年位居各區(qū)縣前列，但由于缺乏大規(guī)模、高檔次的購物中心，消費(fèi)人群大量流失到外區(qū)消費(fèi)。2009年，ck jeans、guess、tommy hilfiger、dkny jeans等10多個國際一線品牌集群入駐百貨沙坪商場，提升了沙區(qū)商場品牌定位。2009年春節(jié)黃金周期間，沙坪壩區(qū)商圈銷售額達(dá)9068萬元，去年同期銷售額4690萬元，同比增長93。商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)非常密集，其密集程度，在市乃至西部同類步行街

12、中名列前茅。家坪商圈商業(yè)較為活躍點(diǎn)主要集中在步行街和直港大道地段，集中了少數(shù)幾家品牌商家，其商業(yè)區(qū)的綜合服務(wù)和中心功能已初步形成。2009年春節(jié)黃金周期間商圈銷售額達(dá)4725.62萬元，去年同期銷售額為3486.7萬元，同比增長35.5，2009年上半年商圈社會消費(fèi)品零售總額達(dá)52.7億元，同比增長16%。區(qū)域租金整體水平不高，除電子通訊電器外其他專業(yè)市場尤其是汽貿(mào)、建材在該區(qū)域相對較少。南坪外來人口眾多，消費(fèi)群體的數(shù)量和消費(fèi)能力較為有限，商圈商業(yè)的大多是以滿足居民日長生活配套為主，普通百貨容量已基本飽和。2009年春節(jié)黃金周七天零售業(yè)銷售額達(dá)2632萬元，比去年同期增長20。78萬平方米的生

13、活休閑廣場萬達(dá)廣場即將投入使用，萬千百貨、國美電器、量販?zhǔn)絢tv、國際影城的入駐將徹底的改善南岸區(qū)整體商業(yè)氛圍和檔次，使南坪商圈作為五大商圈之一的作用顯著增強(qiáng)。 自古因水而起，因商而興。自1997年直轄以來，解放碑、觀音橋、三峽廣場等商圈、龍溪建材、朝天門小商品市場等專業(yè)特色街和社區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已成為西部最大的零售業(yè)中心。組團(tuán)式、多中心布局的城市特征，讓的中心商業(yè)發(fā)展較為迅猛。2009年春節(jié)黃金周期間，主城核心區(qū)五大商圈銷售總額達(dá)14.69億元，比去年同期增長34.4%，2009年16月份，五大商圈零售總額達(dá)435億元，同比增長18.6% ?！跋M(fèi)天堂”已經(jīng)成為描述商業(yè)的標(biāo)簽，購物中心

14、化的折射社出會深層次的變革和一個城市的變遷。3.1 消費(fèi)現(xiàn)象的變遷3.1.1 消費(fèi)水平的變遷解放初期，物資匱乏，通貨膨脹嚴(yán)重，購買任何東西都需要憑票供應(yīng)，加之消費(fèi)水平不高，因此，居民的消費(fèi)渴望被限制和壓抑。1949年，社會消費(fèi)品零售總額只有4.62億元，人均年消費(fèi)30元左右。2008年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)2064.09億元，人均年消費(fèi)6300多元，剔除物價因素影響，人均年消費(fèi)增長了30多倍。2005年，社會消費(fèi)品零售總額1215.76億元，比上年同期增長13.8%。2006年，社會消費(fèi)品零售總額1403.58億元，比上年增長15.4%，扣除價格因素，實(shí)際增長15.3%。2007年，社會消費(fèi)品

15、零售總額1661.23億元，比上年增長18.4%，扣除價格因素，實(shí)際增長13.6%。2009年上半年，消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額已達(dá)1180.23億元。這些數(shù)據(jù)顯示出市居民消費(fèi)水平的變遷。聯(lián)合國糧農(nóng)組織指出，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50%59%為溫飽，40%50%為小康，30%40%為富裕，低于30%為最富裕。調(diào)查顯示市居民恩格爾系數(shù)于2002年降到40%以下，為38.0%，實(shí)現(xiàn)了由小康逐步走向全面小康的轉(zhuǎn)變。生活水平的不斷提高使得居民的消費(fèi)水平發(fā)生了巨大的變化，2008年城市居民人均衣著消費(fèi)支出1467元，比1979年增長33.4倍，年均增長13.0%。其中用于購買成衣的支出人均

16、1074.54元，占衣著消費(fèi)支出的73.2%，人均購買成衣數(shù)量6.96件。這些數(shù)據(jù)都清晰的顯示出購物中心化的背后所體現(xiàn)出的居民消費(fèi)水平的不斷提高。3.1.2 消費(fèi)觀念的變遷隨著經(jīng)濟(jì)的迅速增長和不斷發(fā)展，居民生活水平大幅提高，隨之人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了巨變。例如，在著裝觀念方面，從“穿曖”向“穿美”轉(zhuǎn)變，從“一衣 多季”向“一季多衣”轉(zhuǎn)變，從“請裁縫做衣”到“上商場購衣”轉(zhuǎn)變。人們的穿著更加注重服裝的質(zhì)地、款式和色彩的搭配，服裝的名牌化、時裝化和個性化成為人們的一種追求，成衣化傾向也成為衣著消費(fèi)的主流。以前的服裝基本是靠小裁縫的手工式作坊制作，而當(dāng)前服裝業(yè)已開始有設(shè)計(jì)師，并有國際化的研發(fā)體系以及

17、現(xiàn)代化的品牌運(yùn)作。2009年一季度，人用于夠買衣服鞋帽的費(fèi)用達(dá)22.94億元，比上年同期增長22.6%。隨著消費(fèi)理念的日益開放，以及信貸系統(tǒng)的越來越健全化，憑信用卡提前透支，“提前消費(fèi)”成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，“超前消費(fèi)”觀念逐漸形成；與此同時，各大商場打折促銷活動，也使得“團(tuán)體消費(fèi)”日益成為流行的消費(fèi)觀念。在經(jīng)歷了傳統(tǒng)的基本生活消費(fèi)，改善電器的普及消費(fèi)后，居民的消費(fèi)觀念正逐步向發(fā)展型和享樂型消費(fèi)轉(zhuǎn)移。休閑消費(fèi)成為當(dāng)前消費(fèi)者的追求，所謂休閑消費(fèi)就是指消費(fèi)者在休閑活動中為滿足休閑需要而購買和用各種物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品和接受各項(xiàng)服務(wù)的過程?，F(xiàn)在的逛街不單僅是為了購物，而更多的被視為一種休閑娛樂方式，這背

18、后體現(xiàn)了人們追求時尚，更加注重精神愉悅的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。 3.1.3 消費(fèi)文化的變遷從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，消費(fèi)的最初意義就是追求需求的滿足，商品的使用價值是需求滿足的衡量標(biāo)準(zhǔn)。隨著市民生活水平的不斷提高，時尚成為衡量消費(fèi)價值的主要標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)文化從務(wù)實(shí)向時尚轉(zhuǎn)變。在購買商品時，消費(fèi)者更多的是考慮到商品的時尚性而非實(shí)惠性。在現(xiàn)代條件下，消費(fèi)更多的被具有社會意義的符號性的文化所滲透，而不再是以前單純滿足生理需求的東西。更多的消費(fèi)者借助品牌這一符號來體現(xiàn)自身的身份和品味。隨著大眾消費(fèi)意識的變化，一般化的消費(fèi)傾向已經(jīng)不能滿足市民的需求，追求“新”“奇”“異”和滿足高層次自我需要的個性化的需求趨于明顯。城市居

19、民的衣著也從低中檔提升到中高檔次，從注重經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，在可能的條件下注意美觀，不追求品牌，到看重國品牌，現(xiàn)在成為了有能力就要追求國際品牌，追求風(fēng)格化、個性化和全球化的消費(fèi)心理。全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展，使跨國連鎖企業(yè)紛紛入駐，跨國消費(fèi)文化融合的現(xiàn)象也越來越明顯，新穎的企業(yè)文化通過其消費(fèi)文化滲透并影響著的消費(fèi)者群體。解放碑店曾在中國所有麥當(dāng)勞門店中創(chuàng)造了單日銷售額48萬元的記錄。可見國際連鎖餐飲企業(yè)麥當(dāng)勞公司用統(tǒng)一的產(chǎn)品、形象及服務(wù)所傳播的“清潔、方便、美味、家庭氛圍”的消費(fèi)文化已被市民廣泛接受。3.1.4 審美情趣的變遷車爾尼雪夫斯基曾經(jīng)說過:“美感已經(jīng)發(fā)展到了這樣的程度,差不多所有人類生產(chǎn)的東

20、西都是在這種渴望的巨大影響之下設(shè)計(jì)和創(chuàng)造出來的:如舒適的家庭生活必需品（家具、器皿、屋的設(shè)）、衣服、花園等等”。消費(fèi)者的消費(fèi)欲望、購買沖動以及有能力支付的各種需要，最終都與其自身的審美需求有關(guān)。解放初期,人們階級覺悟提高,思想改變,裝和人民裝成為進(jìn)步的標(biāo)志和革命的象征。改革開放后，隨著生活水平日益提高和大眾觀念的不斷更新，人們競相追求富有時代氣息的新潮服飾，在西方服裝流行的影響下，西裝、牛仔褲、運(yùn)動服風(fēng)靡一時。全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，“實(shí)用品藝術(shù)化”成為消費(fèi)過程中的一種主導(dǎo)性審美趨向，人們不但注重商品的實(shí)用價值，更注重其美學(xué)價值?！耙韵髣t物”是現(xiàn)代消費(fèi)者共有的一種心理傾向，此處所說的“象”是我們

21、通常意義上的“外在形象”或是美學(xué)疇里的“審美表象”，人們越來越追求商品所具備的審美效用。包裝精致和風(fēng)格新穎的產(chǎn)品形象越來越受到消費(fèi)者的追捧，這樣的商品不但剎那間給人震撼或新奇的感受,而且使人在視覺上產(chǎn)生愉悅。現(xiàn)代人的消費(fèi)行為,可以說是一種對 美的享受，而且這種對美的感受會隨著生產(chǎn)力的發(fā)展有所改變，原來認(rèn)為屬于審美價值的，將會被視為實(shí)用價值，從而人們再去追求新的審美價值。例如過去被視為奢侈品的空調(diào)、冰箱現(xiàn)如今已成為了生活必需品。 3.2 傳統(tǒng)購物場所的變遷商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)是隨其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐由傳統(tǒng)向現(xiàn)代過渡的，早期的購物場所是流動的小販自發(fā)聚集而成的露天街市，后來流動的街市逐步發(fā)展成為店鋪鱗次櫛比

22、的商業(yè)街，售賣同類商品的店鋪通常聚集在同一條街上或相同的地區(qū)，構(gòu)成了特色的專業(yè)市場。上世紀(jì)90年代，解放碑還是個交通十字路口，地攤密密麻麻，廣告燈箱雜亂無章，空中電線橫七豎八，路面臟亂不堪。直轄后，投資1350萬元，用4個多月的時間建成了解放碑中心購物廣場?，F(xiàn)代化的購物中心也隨之出現(xiàn)，位于解放碑的太平洋百貨，建成于1997年，它的入駐，成為百貨業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，蘭蔻、雅詩蘭黛、cd等國際一線品牌開始進(jìn)入。進(jìn)入21世紀(jì)，購物中心不再單純是購物的地方，它是包容各種各樣市民公共活動的場所，人們在這里聚會、參與商品展覽或各類表演，豐富的活動在吸了大批市民參與的同時也為商家?guī)砹丝捎^的經(jīng)濟(jì)效益。除商場之外，眾多的休閑娛樂設(shè)施，諸如電影院、游戲中心、量販?zhǔn)絢tv、超級市場等在這里一應(yīng)俱全。位于江北區(qū)建筑面積達(dá)14萬平方米的“北城天街”就是首個集商務(wù)、購物、休閑、居住于一體的shopping mall。它的投入使用滿足了居民花錢買時尚，買健康，買服務(wù)的消費(fèi)需求。從購物場所的設(shè)計(jì)風(fēng)格來看，傳統(tǒng)的百貨商場是典型的多層店宅式建筑，樓下幾層是商場，樓上用于住宅和辦公。當(dāng)前購物中心設(shè)計(jì)的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)有自然天頂采光的中庭，視野開闊的中庭空間可以吸引顧客到不同層去購物，各層多為兩旁店鋪夾中間通道的形式。在購物的同時寬敞的中庭環(huán)境可以