物業(yè)知識教材：居住小區(qū)物業(yè)管理概述

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)知識教材：居住小區(qū)物業(yè)管理概述 物業(yè)知識教材：居住小區(qū)物業(yè)管理概述 一、住宅與居住小區(qū) 在人類的衣、食、住、行的基本活動中，住居于重要的地位。住以住宅的形式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以 來，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個。今后十年，住宅建設(shè)還會有一個大的發(fā)展，人們說的小康不小康，關(guān)鍵看住房，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重要性，同時，也表明人

2、們對 新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。 居住小區(qū)，是當前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。1994年建設(shè)部令第33號城市新建住宅小區(qū)管理辦法中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定:新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)( 含住宅小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū))。 在規(guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三級。 根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計，目前我國城市人口1/4生活在規(guī)模不等

3、的居住小區(qū)里。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。 二、居住小區(qū)的功能 黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標。對城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標準具體有三個。那就是: (1)人均8平方米的居住面積;(2)60%以上的全國住房成套率;(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法對新建住宅建設(shè)提出以下 要求:為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這就是說，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個方面。 1.居住功能。 這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要

4、，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學習、娛樂、交際等功能。 2.服務(wù)功能。 住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項目多層次的服務(wù)。包括:教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等;商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等;文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等;其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等

5、。 3.經(jīng)濟功能。 住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括: 物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀中介服務(wù);小區(qū)管理勞務(wù)的 交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進行商業(yè)化的管理。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)模∮萌藢⒅饾u加大對居住消費的投入。 4.社會功能。 住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區(qū)的各種社會實體，如行政治安機關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為 居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功

6、能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。 三、居住小區(qū)的特點 居住小區(qū)在改變市容市貌，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點。這些特點是: 1.統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)原則的 指導下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。 這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)

7、施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭 院綠化等配套設(shè)施，組成一個功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費。 2.規(guī)模大、功能全。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。 小區(qū)已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、

8、繁衍后代的棲身之處;而且是學習、工 作、教育、科研的重要園地;還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園;也是進行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所;更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。 3.居民結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng);每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體;區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng) 都是統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃的，除住宅外，幾

9、乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個小社會。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。 4.產(chǎn)權(quán)多元化、管理復雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場經(jīng)濟條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化 。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。 住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復雜的局面，導致物業(yè)管理工作的復雜化。 四、目前我國住宅管理的幾種方式 城市居住小區(qū)是一個微型社會，它的管理好壞，反映一個地區(qū)的文明程度。城市

10、居 住小區(qū)的出現(xiàn)，在管理上也是城市住宅建設(shè)的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉(zhuǎn)軌時期。在這一時期內(nèi)，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)管理方式已經(jīng)出現(xiàn)。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有: 1.政府房屋管理部門管理。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管理方式是完全計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。應(yīng)該說，多年來，房管所(站)適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，代表政府發(fā)揮管好房、用好房、修好房的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種管理 越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其管理效率低、經(jīng)濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業(yè)管理企業(yè)的體制轉(zhuǎn)變。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續(xù)存在。