抵押登記債權(quán)數(shù)額與實(shí)際債權(quán)不一致的處理

1、抵押登記債權(quán)數(shù)額與實(shí)際債權(quán)不一致的處理 【惟勝會 銀行金融】作者：顏嘉駿能否實(shí)現(xiàn)對抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)，是債 權(quán)能否被最終清償?shù)年P(guān)鍵。在辦理案件的過程中，我們發(fā)現(xiàn) 債權(quán)人與抵押人簽訂的抵押合同中的約定，與他項(xiàng)權(quán)證中的 記載會有不一致的地方。當(dāng)?shù)盅汉贤械膫鶛?quán)數(shù)額，與他項(xiàng) 權(quán)證中的被擔(dān)保數(shù)額不一致時，抵押權(quán)應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)，就是 本文討論的重點(diǎn)了。抵押合同中約定的擔(dān)保范圍往往包括主 債權(quán)、利息、罰息、復(fù)利、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)所產(chǎn)生的訴訟 費(fèi)、律師費(fèi)等。在辦理抵押登記時，除主債權(quán)外的其他附隨 債權(quán)尚未發(fā)生，亦無法確定出具體的數(shù)額，因此抵押登記中 所記載的被擔(dān)保的債權(quán)金額，僅為債權(quán)本金。 但在抵押權(quán)人要求

2、實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)時，相應(yīng)的利息、違約金 及維權(quán)費(fèi)用便已經(jīng)發(fā)生，其要求實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的數(shù)額必定 大于抵押登記的債權(quán)數(shù)額，此時抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)如何 處理便產(chǎn)生了爭議。 實(shí)踐中，有法院依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共 和國擔(dān)保法若干問題的解釋 （以下簡稱擔(dān)保法解釋 ） 第六十一條“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容 不一致的， 以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”的規(guī)定， 判令抵押權(quán)人僅 在登記的債權(quán)數(shù)額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。審理法院：江蘇省高級人民法院法院案號： （ 2014 ）蘇商終 字第 00530 號 法院認(rèn)為：中華人民共和國物權(quán)法第十七條規(guī)定：不動 產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

3、最高人民 法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋 第六十一條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的 內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 本案中，交通銀行徐州分行享有抵押權(quán)的依據(jù)是銅房他證銅 山鎮(zhèn)字第 23567 號房屋他項(xiàng)權(quán)證以及銅他項(xiàng) （2013 ）第 150 號土地他項(xiàng)權(quán)證。雖然，抵押合同約定了擔(dān)保范圍為包括主 合同項(xiàng)下的債務(wù)本金、利息、逾期利息、罰息、復(fù)利、手續(xù) 費(fèi)、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用（包括但不限于 訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、 保全費(fèi)、鑒定費(fèi)、 律師代理費(fèi)、 差旅費(fèi)等） 和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的其他一切費(fèi)用，但是前述他項(xiàng)權(quán)證所記載的債 權(quán)數(shù)額明確為 1500 萬元、 1000 萬

4、元。 在兩者不一致的情況下，案涉抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記記載 的內(nèi)容為準(zhǔn)。故原審法院認(rèn)定交通銀行徐州分行有權(quán)就案涉 抵押房屋與土地使用權(quán)的拍賣、 變賣所得價(jià)款， 分別在 1500 萬元、 1000 萬元范圍內(nèi)優(yōu)先受償正確。上訴人交通銀行徐 州分行主張抵押擔(dān)保的范圍不應(yīng)限于他項(xiàng)權(quán)證記載的金額， 缺乏依據(jù)，本院不予支持。評 析 筆者不同意本案觀點(diǎn)，其混淆了抵押擔(dān)保的范圍與 被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額兩者概念。依據(jù)物權(quán)法第 185 條、擔(dān)保法第 39 條的規(guī)定，抵押 合同一般包括的條款為 （ 1 ）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額； （ 2） 債務(wù)人履行的期限； （ 3）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀 況、所在地、 所有權(quán)

5、歸屬或者使用權(quán)歸屬； （ 4）擔(dān)保的范圍。 由此可見，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，與擔(dān)保范圍是兩個并列的概 念，抵押擔(dān)保的范圍，并不等同與抵押擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。 而依據(jù) 房屋登記辦法 第四十四條“對符合規(guī)定條件的抵押 權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記 簿：（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱； （二）被擔(dān) 保債權(quán)的數(shù)額； （三）登記時間”的規(guī)定，抵押擔(dān)保范圍并不 屬于抵押登記權(quán)屬證書需要記載的事項(xiàng)，因此不能以抵押登 記中的債權(quán)數(shù)額與合同約定不一致進(jìn)而適用擔(dān)保法解釋六 十一條規(guī)定。筆者也注意到有相關(guān)法院對抵押擔(dān)保范圍與抵押登記債權(quán) 數(shù)額進(jìn)行了區(qū)分。審理法院：重慶高院法院案號： （ 20

6、15 ）渝高法民初字第 00078 號 法院認(rèn)為：上述兩項(xiàng)記載內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù) 額”，即抵押房屋擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為 7455.89 萬元；抵押的 國有土地使用權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為 35574378 元。上述主 債權(quán)記載金額與房地產(chǎn)抵押合同載明的主債權(quán)金額 1.7 億元不一致。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問 題的解釋 第六十一條規(guī)定： “抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押 合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！币虼耍?應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押房屋所擔(dān)保的主債權(quán)金額為 7455.86 萬元， 抵 押的國有土地使用權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)金額為 35574378 元。 興弘嘉服裝公司與

7、進(jìn)出口擔(dān)保公司簽訂的兩份房地產(chǎn)抵押 合同中均約定擔(dān)保范圍包括進(jìn)出口擔(dān)保公司代償?shù)娜抠Y 金、行使追償權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用、要求興弘嘉服裝公司承擔(dān)反 擔(dān)保責(zé)任所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及上述三項(xiàng)資金的資金占用費(fèi)抵押房屋擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為7455.89萬元，因此，進(jìn)出口擔(dān)保公司有權(quán)在代償資金 7455.89 萬元及其資金占用 費(fèi)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用及其資金占用費(fèi)的范圍內(nèi)對抵押房屋享 有優(yōu)先受償權(quán)；抵押的國有土地使用權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為 35574378 元，因此，進(jìn)出口擔(dān)保公司有權(quán)在代償資金 35574378 元及其資金占用費(fèi)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用及其資金占 用費(fèi)的范圍內(nèi)對抵押的國有土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。 審理法院：

8、 最高人民法院法院案號： （ 2015 ）執(zhí)復(fù)字第 38 號 法院認(rèn)為： 隆僑公司提出， 依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用 中 華人民共和國擔(dān)保法 若干問題的解釋 第六十一條規(guī)定“抵 押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登 記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 ”執(zhí)行證書認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額與抵押登 記不一致的應(yīng)以登記內(nèi)容為準(zhǔn)，該公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍 為抵押登記的 2.255 億元。該理由是對法律的錯誤理解，該 條文是對抵押登記內(nèi)容的規(guī)定，而非是對抵押擔(dān)保范圍的規(guī) 定，執(zhí)行證書根據(jù)抵押合同的約定，認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的為全部債 務(wù)，并無不妥。評 析 本案中，重慶高院及最高院均明確了登記債權(quán)數(shù)額 與合同約定擔(dān)保范圍并

9、非同一事項(xiàng)，不存在沖突問題。因此 不適用擔(dān)保法司法解釋第六十一條的規(guī)定。但實(shí)踐中還存在 一種特殊情形，即存在后順位的抵押權(quán)人。在此情形下，先 前抵押權(quán)人能否超過登記債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償亦存在爭議。曾 經(jīng)在貴州省高院段建樺庭長的一次講座中，段庭長透露目前 高院的意見是：由于涉及后順位抵押權(quán)人利益，故不能對抗 善意第三人，只能在登記債權(quán)數(shù)額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。 另外，關(guān)于重慶高院的案件，還有一點(diǎn)值得思考。重慶高院 除區(qū)分了登記債權(quán)數(shù)額與約定擔(dān)保范圍外，還進(jìn)一步認(rèn)定登 記債權(quán)數(shù)額為被擔(dān)保債權(quán)的本金。但由于本案中登記的債權(quán) 數(shù)額本身低于合同約定的債權(quán)本金（合同約定的債權(quán)本金為 1.7 億，抵押登記的債權(quán)

10、數(shù)額為 7455 萬），因此債權(quán)人的債 權(quán)并未全部被支持在優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)。 造成登記債權(quán)數(shù)額低于合同約定債權(quán)本金的原因，筆者猜測 主要為某些登記機(jī)構(gòu)的要求，即抵押登記的債權(quán)數(shù)額不得高 于抵押物本身的評估價(jià)值，否則將不予辦理抵押登記。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)的該要求不合理。在房地產(chǎn)市場波多幅 度如此巨大的今天，金融債權(quán)實(shí)現(xiàn)的周期又十分漫長，抵押 登記時的房價(jià)，與實(shí)現(xiàn)債權(quán)進(jìn)行拍賣時的房價(jià)肯定會由于市 場因素產(chǎn)生變化。設(shè)例，債務(wù)人借款 50 萬，合同約定債權(quán)數(shù)額為 50 萬，抵押 登記的范圍包括其利息、罰息、復(fù)利、違約金及實(shí)現(xiàn)債權(quán)所 產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等，若抵押登記時房屋價(jià)值僅為 30 萬，故抵押登記的債權(quán)數(shù)額為 30 萬。現(xiàn)兩年后