房地產(chǎn)公司業(yè)績影響分析論文

1、房地產(chǎn)公司業(yè)績影響分析論文 3.1指標(biāo)的選擇 企業(yè)是一個動態(tài)的、功能復(fù)雜的社會經(jīng)濟基本單元，其經(jīng)營與發(fā)展受到各種各樣因素的影響和制約。然而，影響和制約企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的因素雖然眾多，但歸納起來不外乎為外部環(huán)境因素和企業(yè)內(nèi)部因素兩個方面。要想客觀地評價眾多因素的復(fù)雜關(guān)系，并定量地掌握這些因素對企業(yè)業(yè)績的影響決非易事。因此，在綜合評價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的過程中，我們應(yīng)當(dāng)同時考慮影響企業(yè)業(yè)績的外部環(huán)境因素和企業(yè)內(nèi)部因素。其內(nèi)部因素又主要集中于股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、資本結(jié)構(gòu)等方面，前人有大量研究資本結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響，本文不再對此研究，同時考慮到數(shù)據(jù)的收集與處理，內(nèi)部因素選擇從股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模兩個主要方面來研

2、究。影響企業(yè)的外部因素也很多，而針對當(dāng)前我國在物價上揚之際，國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，不斷提高銀行利率的情況，所以本文跟緊時代，本論文選取同我國當(dāng)前的形勢關(guān)系緊密的幾個指標(biāo)，即從貨幣政策、物價變動、國民經(jīng)濟這些方面對我國上市公司各行業(yè)的主要企業(yè)的業(yè)績進行評價。 3.1.1被解釋變量 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(CorporatePerformance)簡單地說是指企業(yè)一定時期內(nèi)利用其有限的資源從事各種生產(chǎn)、經(jīng)營和管理活動而取得的成績。本文在業(yè)績指標(biāo)的選擇問題上主要參照了杜邦財務(wù)法，杜邦財務(wù)體系是一種運用廣泛的綜合財務(wù)比率分析體系，它是由美國杜邦公司的經(jīng)理創(chuàng)造的，它從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標(biāo)一一凈資產(chǎn)收益

3、率出發(fā)，層層分解至企業(yè)最基本生產(chǎn)要素的使用、成本與費用的構(gòu)成和企業(yè)風(fēng)險，從而揭示企業(yè)實現(xiàn)股東權(quán)益最大化的基本途徑和評價指標(biāo)。其基本原理是將財務(wù)指標(biāo)作為一個系統(tǒng)將財務(wù)分析與評價作為一個系統(tǒng)工程，全面評價企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力及其相互之間的關(guān)系，在全面財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進行全面財務(wù)評價，使評價者對公司的財務(wù)狀況有深入而相互聯(lián)系的認識，有效地進行財務(wù)決策。具體方法是從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標(biāo)一一凈資產(chǎn)收益率出發(fā)，層層分解至企業(yè)最基本生產(chǎn)要素的使用，成本與費用的構(gòu)成和企業(yè)風(fēng)險，從而滿足經(jīng)營者通過財務(wù)分析進行績效評價的需要。在經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生異動時能及時查明原因并加以修正，并分析影響其

4、決定因素及隨指標(biāo)變動的趨勢，為企業(yè)加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)股東權(quán)益最大化指明方向。凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時期內(nèi)的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。凈資產(chǎn)收益率充分體現(xiàn)了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，突出反映了投資與報酬的關(guān)系，是評價企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率是一個綜合性最強的財務(wù)比率，是杜邦分析系統(tǒng)的核心，同時也是綜合評價指標(biāo)體系的核心。它反映企業(yè)所有者的投資報酬率和企業(yè)籌資、投資、資產(chǎn)運營等活動效率，提高凈資產(chǎn)收益率是股東財富最大化的基本特征。由公式可以看出:決定凈資產(chǎn)收益率高低的因素有三個方面權(quán)益乘數(shù)、銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。權(quán)益乘數(shù)、銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

5、三個比率分別反映了企業(yè)的負債比率、盈利能力比率和資產(chǎn)管理效率比率。這樣分解之后，可以把凈資產(chǎn)收益率這項綜合性指標(biāo)發(fā)生升降的原因具體化，定量地說明企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，比一項指標(biāo)能提供更明確的更有價值的信息。 l)凈資產(chǎn)收益率的定義 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) 2)內(nèi)容解釋:凈利潤是指企業(yè)的稅后利潤，即利潤總額扣除所得稅費用后的凈額，是未作任何分配的數(shù)額，受各種政策等其他人為因素影響較少，能夠比較客觀、綜合地反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，能較準(zhǔn)確地體現(xiàn)投資者投入資本的獲利能力。平均凈資產(chǎn)是企業(yè)年初所有者權(quán)益同年末所有者權(quán)益的平均數(shù)，即:平均凈資產(chǎn):(所有者權(quán)益年初數(shù)+所有者權(quán)益年末數(shù))/2凈資產(chǎn)

6、包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。 3)指標(biāo)說明:通過對該指標(biāo)的綜合對比分析，可以看出該指標(biāo)中的兩個因素，一個是凈利潤，一個是平均凈資產(chǎn)，凈利潤主要受銷售收入、銷售成本影響，而此兩個財務(wù)指標(biāo)同物價變動存在極大的相關(guān)性，物價的變動影響銷售收入、銷售成本的確認與計量。同時，平均凈資產(chǎn)受該企業(yè)的資產(chǎn)負債率的影響。企業(yè)的資產(chǎn)負債率與我國當(dāng)前貨幣政策存在正相關(guān)，如果其它條件不變，則平均凈資產(chǎn)與我國的貨幣政策存在負相關(guān);凈資產(chǎn)收益率是評價企業(yè)自有資本及其積累獲取報酬水平的最具綜合性與代表性的指標(biāo)，反映企業(yè)資本運營的綜合效益。該指標(biāo)具有通用性強、適應(yīng)范圍廣、不受行業(yè)局限等優(yōu)點，所以該指標(biāo)居于首位

7、;一般認為，企業(yè)凈資產(chǎn)收益率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好，對企業(yè)投資人、債權(quán)人的利益的保證程度越高。本文旨在討論房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響因素，所以采用的被解釋變量必須為代表公司業(yè)績的指標(biāo)。為簡化起見，本文采用凈資產(chǎn)收益率的變動率，筆者認為凈資產(chǎn)收益率是公司財務(wù)指標(biāo)體系的核心指標(biāo)，凈資產(chǎn)收益率的變動率能夠代表公司業(yè)績的變化。對指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率的變動率作處理，引入虛擬變量XL，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率的變動率的絕對值大于1時XL取為1，否則取0，凈資產(chǎn)收益率的變動率可以解釋為凈資產(chǎn)收益率的變動程度，其絕對值大于1就是表示凈資產(chǎn)收益率的變動程度超過100%，筆者認為這時公司業(yè)績有顯著變化，否

8、則，認為公司業(yè)績無顯著變化。為方便結(jié)論分析引入虛擬變量GB，變量GB反映業(yè)績好壞，若比總體凈資產(chǎn)收益率平均值大則認為GB=l，若比總體凈資產(chǎn)收益率平均值3.511257%小則認為GB=0。 3.1.2解釋變量 本文將從影響房地產(chǎn)公司業(yè)績的因素設(shè)定解釋變量的指標(biāo)體系，其中外在因素包括物價水平、貨幣政策;內(nèi)在因素包括股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模。 l)總股本ZG 總股本=流通股數(shù)+限售流通股數(shù)+非流通股數(shù) 總股本包括新股發(fā)行前的股份和新發(fā)行的股份的數(shù)量的總和 2)第一大股東持股比率ONE，前十大股東持股比率TEN第一大股東持股比例是排名第一的大股東所持股占總股本的比例，前十大股東持股比例為排名前十的股東占總

9、股本的比例。 3)流通A股t匕例AP 流通A股就是該公司發(fā)行的目前在交易所交易的A股，流通A股比例即流通A股與，總股本的比值。 4)貨幣發(fā)行量Ml、MZM1是指狹義貨幣供應(yīng)量，對應(yīng)的M2是廣義貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量(MonetaryAggregates)是指某一時點一個國家流通中的貨幣量。它是分布在居民人中、信貸系統(tǒng)、企事業(yè)單位金庫中的貨幣總計。貨幣供應(yīng)量是影響宏觀經(jīng)濟的一個重要變量。它同收入、消費、投資、價格、國際收支都有著極為重要的關(guān)系，是國家制定宏觀經(jīng)濟政策的一個重要依據(jù)。社會總需求與總供給的均衡，從需求方面看，主要決定于貨幣供應(yīng)量是否適度。我國現(xiàn)階段也是將貨幣供應(yīng)量劃分為三個層次，其含

10、義分別是: MO:流通中現(xiàn)金，即在銀行體系以外流通的現(xiàn)金; M1:狹義貨幣供應(yīng)量，即MO+企事業(yè)單位活期存款; MZ:廣義貨幣供應(yīng)量，即M1+企事業(yè)單位定期存款+居民儲蓄存款。 在這三個層次中，M0與消費變動密切相關(guān)，是最活躍的貨幣;Ml反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是濟周期波動的先行指標(biāo)，流動性僅次于M0;M2流動性偏弱，但反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹壓力狀況，通常所說的貨幣供應(yīng)量，主要指MZ。 5)金融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率工貸款基準(zhǔn)利率為中國人民銀行的一年期的貸款利率。 6)物價變動指數(shù)CPI消費者價格指數(shù)(ConsumerPriCeIndex)，是對一個固定的消費品籃子價格的衡

11、量，主要反映消費者支付商品和勞務(wù)的價格變化情況，也是一種度量通貨膨脹水平的碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實證研究工具，以百分比變化為表達形式。CPI的計算公式是CP卜(一組固定商品按當(dāng)期價格計算的價值)除以(一組固定商品按基期期價格計算的價值)乘以100。 7)國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP GDp即英文grossdomestieproduet的縮寫，也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值(港臺地區(qū)有翻譯為國內(nèi)生產(chǎn)毛額、本地生產(chǎn)總值)。通常對GDP的定義為:一定時期內(nèi)(一個季度或一年)，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場價值的總值。 3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源 3.2.1樣本的選擇 本研究以深

12、、滬兩市2005年6月，2005年12月，2006年6月，2006年12月，2007年6月近3年的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行分析。為了保證數(shù)據(jù)的有效性，盡量減少其他因素對公司業(yè)績的影響本文依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)對原始樣本進行篩選;為了部分消除因上市公司上市額度制度，而導(dǎo)致虧損企業(yè)殼資源價值偏高，以及虧損企業(yè)資本重組等非經(jīng)營性影響因素，故刪除ST和PT板塊企業(yè);由于A，B股市場影響因素的差異性，我們只選擇了發(fā)行A股的上市公司;缺失數(shù)據(jù)的公司刪去在做了上述篩選后，最終選擇作為本項研究對象的樣本共56家，它們的代碼分別如表:（表略） 3.2.2數(shù)據(jù)來源 GDP、CPI來自金融界網(wǎng)站，M1、M2、I來自

13、中國人民銀行網(wǎng)站，如表3所示。第一大股東持股比例十大股東持股比例整理自/及上市公司年報。數(shù)據(jù)見附錄。流通A股占總股本比例、凈資產(chǎn)收益率整理自南京證券網(wǎng)站及年報。數(shù)據(jù)見附錄。 3.3Logistie模型說明 本文采用Logistic模型進行研究，相對于多元判別分析，Logisti。判別在一定程度上克服了線性假設(shè)的缺點，并且不要求變量服從正態(tài)分布;而且汪貴浦(2002)等的研究都表明Logistic分析方法要優(yōu)于多元判別分析，這里對Logistic模型作簡單介紹。 3.4實證研究及分析 3.4.1因子分析 1)模型描述 在社會、政治、經(jīng)濟和醫(yī)學(xué)等領(lǐng)域的研究中往往需要對反映事物的多個變量進行大量的觀

14、察，影響房地產(chǎn)公司業(yè)績的因素有很多，而這些變量之間有許多存在一定相關(guān)關(guān)系，因此，有可能用較少的綜合指標(biāo)分析存在各變量之間的各類信息，而各個綜合指標(biāo)之間是彼此不相關(guān)的。代表各類信息的綜合指標(biāo)就是因子。因子分析就是用少數(shù)結(jié)因子來描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計學(xué)方法。 經(jīng)過對變量相關(guān)系數(shù)的檢驗，發(fā)現(xiàn)CPI與m1、m2、工，這些變量間存在著多重共線性。為了消除變量間的相關(guān)性，最終對變量CPI、m1、m2、工通過軟件SPSS采取 Pr1ncipalComponents(主成分分析法)對數(shù)據(jù)進行處理。碩士論文房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實證研究 如表3.6所示，B

15、artlett球度檢驗統(tǒng)計量的觀測值為2870.005，該值較大，自由度為6，相應(yīng)的概率p接近于O，小于置信度為0.05的顯著性水平，可推斷相關(guān)系數(shù)矩陣不可能是單位陣，即原始變量之間存在相關(guān)性，適合作因子分析。同時KMO值為0.587，由此可知上述幾個變量較適合進行主成分分析。表3.6KMO和Bartlett球度檢驗 2)構(gòu)造因子變量 如圖3.1是公共因子碎石圖，橫坐標(biāo)為公共因子數(shù)，縱坐標(biāo)為公共因子的特征值?？梢?一2個公共因子時，特征值變化非常明顯，因此說明1一2個公共因子對原變量的信息描述有顯著作用。 經(jīng)過處理提取l個因子，如表和圖所示。通過表可以看出變量CPI、耐、m2、工在第1個因子上

16、有較高的載荷，因子1主要解釋了這幾個變量，因此可以將因子F1稱為貨幣政策因子。 按主成分分析方法提取因子，用貨幣政策因素F1來表示因子，最后，通過因子得分計算得出式:FI=o249Cpl+o257MI+0256M2+02581(3.9) 3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析 對XL虛擬變量進行l(wèi)ogit回歸分析，解釋變量為ZG、GDP、ONE、TEN、FI，即總股本，國內(nèi)生產(chǎn)總值，第一大股東持股比例，前十大股東持股比例，代表貨幣政策的F1因子。觀測量如下表3.9所示，一共選擇了439個觀測量，缺失值為159。 Model值表示檢驗除常數(shù)項外所有的總體回歸系數(shù)是否為0，統(tǒng)計量9.514為只

17、含常數(shù)項模型的一2倍的對數(shù)似然比與當(dāng)前模型的一ZLL之差，本文中P為0.147，回歸方程有顯著性意義。對虛擬變量XL，以最大偏似然估計所得似然比的概率為依據(jù)剔除變量進行向后逐步回歸，自變量進入entry值為0.05，剔除值為0.10。得到結(jié)果如下表對GB虛擬變量進行l(wèi)ogit回歸分析，解釋變量分別為ZG、TEN、F1，即總股本，前十大股東持股比例，代表貨幣政策等的F1因子。對zG進行l(wèi)ogit回歸分析，得到zG的oddl=eo。ZG(3.13)。zG的wald值為221，相伴概率為0.137，系數(shù)0.004，總股本對房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響很大 3.4.3小結(jié) 經(jīng)過1。git模型回歸分析，得到

18、總股本對于公司業(yè)績影響最大，其次是金融政策、十大股東持股比例。而流通股比例、第一大股東持股比例、GDP影響不是很顯著。 1)由式3.H及wald值可知總股本對于公司業(yè)績影響最大，且是負相關(guān)。通過生產(chǎn)規(guī)模的擴大降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，而組織規(guī)模經(jīng)濟則指企業(yè)規(guī)模的擴張，組織資源得以重新分配，企業(yè)的人力資源、制度資源以及品牌等資源得到更充分的使用(分工的專業(yè)化)從而降低成本。最終實現(xiàn)業(yè)績的增長。而兩者間是負相關(guān)，可知公司規(guī)模越大，則公司規(guī)模對于業(yè)績的影響越小。規(guī)模效應(yīng)對于業(yè)績的影響并不是無限的。對于中小企業(yè)而言，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟仍是提高經(jīng)濟效益和市場競爭力，從而提高公司業(yè)績的一項重要措施。 2)房地產(chǎn)是受外界政策環(huán)境影響較大的一個行業(yè)，模型分析結(jié)果可知貨幣政策，物價水平，利率指標(biāo)等政策變化對于其業(yè)績的變化有很大的作用。且由式3.n可知兩者是負相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開銀行貸款，具有第二金融的“美稱”。因此，貨幣政策、利率對房地產(chǎn)市場具有非常重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的借款能力如何，與利率有直接的關(guān)系。在供給方面，當(dāng)利率下降時，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)抵押貸款將源源不斷地涌向房地