農(nóng)村宅基地政策法規(guī)知識問答

1、農(nóng)村宅基地政策法規(guī)知識問答1. 什么是農(nóng)村宅基地？農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村專門用于建造房屋的那部分土地，包括已經(jīng)建成住宅的土地、建 過住宅但已無上蓋物無法居住的土地、住宅規(guī)劃用地三種類型。2. 什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)？農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，村民只享有宅基地使用權(quán)，不享有所有權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指村民在依法取得的集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上建造住宅及其附屬 設(shè)施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。3. 村民如何申請宅基地？村民建住宅需要使用宅基地的，向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或 村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批。經(jīng)依法批

2、準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。4. 農(nóng)村宅基地有哪些特征？第一，集體所有。我國憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū) 的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也 屬于集體所有。”第二，使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織成員享有使用權(quán)。村民申 請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出， 村民申請取得宅基地后只可用于自建住宅， 不可將其 轉(zhuǎn)讓。第三，一戶一宅。根據(jù)我國土地管理法第 62條第 1 款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只 能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。5. 在宅基地上建

3、住宅需要注意哪些事項？村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi) 空閑地。村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng) 用地的，應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。6. 村民對自家宅基地享有哪些權(quán)利？根據(jù)我國物權(quán)法第 152 條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占 有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！贝迕駥τ谧约旱恼?， 享有的主要是在占有的基礎(chǔ)上進行使用的權(quán)利，即宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)主要有以下幾個特征：第一，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基 地，除非其依法將戶口遷入該農(nóng)

4、村集體經(jīng)濟組織。第二，宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房及與村民居 住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。第三，宅基地使用權(quán)實行嚴格的“一戶一宅”制。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定， 村民一戶只能擁有一處宅基地， 其面積不得超過省、自治區(qū)、 直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 村民建住 宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。村民住宅 用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照 土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。村民出賣、出租住房后，再 申請宅基地的，不 予批準(zhǔn)。第四，宅基地具有福利性，即宅基地的初始取得是無償?shù)摹?. 哪

5、些人可以申請使用村里的宅基地？土地管理法 第 62 條規(guī)定： “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。 根據(jù)這一條可以 看出， 申請使用農(nóng)村宅基地的， 通常情況下只能為本村村民。 本村村民，專指本集體經(jīng)濟組 織的成員。 如果不是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員， 或者是城鎮(zhèn)人員， 則一般不允許使用或申請 宅基地的。8. 應(yīng)該如何確定宅基地使用權(quán)？宅基地使用權(quán)的確定方式主要有兩種：一種是司法確定，另一種是行政確定。司法確定是指通過司法程序，以判決、裁定等形式確定宅基地使用權(quán)的歸屬。行政確定是指由土地登記管理部門作出認定。根據(jù)我國日前的法律及相關(guān)政策，村民宅基地使用權(quán)應(yīng)按下列情況處理：第一，沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)整

6、的宅基地，應(yīng)按照農(nóng)村土地改革時的土地登記范圍確定。 第二，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃或者合法手續(xù)個別調(diào)整的宅基地，以規(guī)劃和調(diào)整后確認的使用范 圍為準(zhǔn)。當(dāng)事人之間因使用宅基地發(fā)生爭議，如果集體土地使用證上注有明確的四至，但是長 寬面積和四至面積不一致， 除四至標(biāo)志移動外， 均應(yīng)當(dāng)以四至標(biāo)志為準(zhǔn)。 如果一方的集體土 地使用證與土地實際面積一致而另外一方不一致或者沒有集體土地使用證的，應(yīng)當(dāng)以集體 土地使用證與實際面積一致一方的土地證為準(zhǔn)。符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ織l件而尚未分戶的村民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用 地合計標(biāo)準(zhǔn)面積的，可以按照現(xiàn)有的面積確定宅基地使用權(quán)。9. 一戶村民可以擁有幾處宅基地？土地管理法第

7、62 條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不 得超過省、 自治區(qū)、 直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 ”國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記 發(fā)證工作的通知（國土資發(fā) 2008146 號）規(guī)定，嚴格落實農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅 基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。這 些規(guī)定確定了“一戶一宅”的原則。“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，是指村民一戶申請第二宗宅基地，土地管理 部門不予批準(zhǔn)， 而不是指農(nóng)村一戶只能擁有一張宅基地使用證， 因為村民在繼承等情況下可 以擁有受限制的宅基地使用權(quán)。 在這種情況下， 村民依據(jù)第二張宅基地使用證只能享有有限

8、的權(quán)利，直至繼承的房屋倒塌損毀，該宅基地使用權(quán)也就隨之滅失了。“一戶”是指根據(jù)戶口來判斷。根據(jù)我國的戶籍管理規(guī)定，如果在戶口本上登記為一 家人， 那么該戶廣口本所登記的家庭就屬于一戶， 該戶只能申請一處宅基地。 農(nóng)村中按照風(fēng) 俗進行的分家并不是法律意上的分戶，分家不分戶仍然是一戶，只能擁有一處宅基地?！耙惶幷亍?，是指村民一戶所擁有的是一塊完整的宅基地，而不是分布在本集體 不同地方的多處土地。 如果分布于不同地方的多處土地， 那么就成了多處宅基地了， 顯然這 是法律規(guī)定所不允許的。10. 辦理農(nóng)村宅基地使用證的程序是怎樣的？農(nóng)村宅基地使用證的辦理程序是：審查證件T情況調(diào)查T測量尺寸T填寫報表

9、T上報審批T發(fā)證11. 農(nóng)村宅基地使用證變更的基本條件有哪些？農(nóng)村宅基地使證變更的基本條件是：一，申請人戶口必須在本村。第二，申請人戶口 必須是農(nóng)業(yè)戶口。第二，申請人及家屬必須沒有宅基地使用證。12. 辦理農(nóng)村宅基地使用證應(yīng)該提交什么基本材料？辦理農(nóng)村宅基地使用證需提交的基本資料有：第一，戶口簿原件、復(fù)印件，身份證復(fù)印件一份 （A4 紙） 。第二，當(dāng)?shù)毓才沙鏊淖C明。第三，申請書一份，委托書一份。第四，宅基地使用權(quán)登記表。13. 什么情況下宅基地使用權(quán)喪失？宅基地使用權(quán)的喪失，是指在出現(xiàn)了法律法規(guī)規(guī)定的宅基地使用權(quán)喪失的情況下，宅 基地使用權(quán)歸于消滅的情形。概括來看，有以下情形：第一，因宅基

10、地滅失而喪失宅基地使用權(quán)。第二，因放棄而喪失。第三，因轉(zhuǎn)讓而喪失。第四，因撤銷而喪失。第五，因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地而喪失。14. 拆除繼承的原住宅蓋新房，村委會是否可收回宅基地？我國憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律 規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！币虼?， 宅基地的所有權(quán)是屬于集體所有的。 我 國的士地管理法對土地的所有權(quán)，使用權(quán)及農(nóng)村個人建設(shè)用地，都有明確規(guī)定，村民對 自己的宅基地只享有使用權(quán)，不享有所有權(quán)。我國繼承法所規(guī)定的繼承，是對公民合法 財產(chǎn)的繼承，宅基地的所有權(quán)屬于集體，其所有權(quán)主體不是村民。我國繼承法規(guī)定，公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)

11、可以繼承，而宅基地不屬于個 人財產(chǎn)，公民死亡時遺留的房屋可以被繼承， 但是宅基地不能被繼承， 根據(jù)“房地不可分離” 的原則， 繼承房屋之后， 宅基地使用權(quán)也會隨著房屋產(chǎn)權(quán)合法轉(zhuǎn)移給繼承人， 這時應(yīng)該進行 必要的登記。 當(dāng)房屋消滅后， 宅基地使用權(quán)依托的客體消失了， 繼承人便不再享有宅基地使 用權(quán)。屆時，村委會可以收回宅基地。15. 取得宅基地需要交錢嗎？目前，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)實行無償取得制度即村民可以無償申請宅基地。16. 宅基地使用權(quán)可以抵押嗎？宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，村民所享有的僅僅是宅基地的使用權(quán)。宅基地是 關(guān)系到農(nóng)民最基本生活、 關(guān)系到農(nóng)村社會穩(wěn)定的大事。 如果說允許農(nóng)民將

12、自己的宅基地進行 抵押，那么一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)， 抵押權(quán)人就會實現(xiàn)抵押權(quán)， 這時候會有很多問題出現(xiàn)。 首先， 宅基地使用權(quán)的主體會發(fā)生變更， 新的主體有可能不符合法律的規(guī)定；其次，抵押人 失去宅基地，也就失去了基本的生活保障，也不利于社會的穩(wěn)定和維 持抵押權(quán)人的基本生 活。因此，我國物權(quán)法和擔(dān)保法都明確禁止將宅基地的使用權(quán)用于抵押。17. 村民將村里的房子賣了之后，還能再申請宅基地嗎？我國土地管理法第 62 條明確規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地 的，不予批準(zhǔn)。 ”另外，國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見 中也明確規(guī)定： “農(nóng) 村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申

13、請宅基地的，不得批準(zhǔn)?！?8. 泥石流損毀了房屋，能再申請宅基地嗎？在我國，每戶村民只能擁有一處宅基地，這是出于既保護農(nóng)民的住宅需求又防止土地 浪費的需要。 如果因為自然災(zāi)害等原因?qū)е抡負p毀，那么， 宅基地使用權(quán)依附的客體也隨即消失， 宅基地使用權(quán)就消滅了， 村民的宅基地使用權(quán)隨即滅失。 考慮到保護農(nóng)村住宅需 要的因素， 應(yīng)當(dāng)對失去宅基地的村民重新分配宅基地。 如果宅基地未被損毀， 而是宅基地上 的房屋被毀，宅基地還是存在的，宅基地使用權(quán)還存在，并沒有滅失。這時候，村民可以通 過重建房屋來重新享有宅基地使用權(quán)。但是，宅基地因自然災(zāi)害損毀， 不意味著村民就一定有權(quán)再申請宅基地。 在現(xiàn)實生活中

14、， 村民可能通過繼承擁有兩處以上的住宅， 那么在此情況下， 即使有一處宅基地因為自然災(zāi)害 的原因而損毀，也不能再分配宅基地給該村民。19. 能在審批的宅基地上建設(shè)加工作坊嗎？農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)，村民是無償使用的。宅基地是屬于村集體的財產(chǎn)，與村民的基本生活息息相關(guān)，對于村民而言，具有十分重要的意義。 宅基地設(shè)置的目的， 就是保證 村民能夠有容身立命之所， 其用途就是用于建設(shè)住宅， 如果改變了宅基地的用途， 那么它的 性質(zhì)及意義也就改變了。根據(jù)我國土地管理法第 65 條規(guī)定，“有下列情形之一的，農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的”，

15、所以， 如果村民不按照宅基地的用途使用宅基地， 宅基地是可以被收回 的。但是收回宅基地不是隨意進行的，村委會沒有權(quán)利隨意收回宅基地。收回宅基地需要 經(jīng)過一系列嚴格程序， 應(yīng)該由村委會報經(jīng)原來批準(zhǔn)用地的人民政府， 經(jīng)過該人民政府同意之 后，才能收回宅基地。20. 村民的宅基地可以被征收嗎？土地的征收，需明確以下幾點：第一，征收土地的主體必須是國家，具體來講就是國家授權(quán)縣級以上人民政府行使土 地征收權(quán)，土地征收本身就是政府的一種行政行為，具有明顯的行政強制性。第二，土地征收的目的和前提是為了國家公共利益的需要，并以土地補償為必備條件；征收標(biāo)的只能是農(nóng)村集體所有的土地。第三，國家為了公共利益，可以征

16、收宅基地，具有強制性，不以被征收者意志為轉(zhuǎn)移， 但是雙方可以就征收的補償問題進行協(xié)商。土地管理法第47 條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償，并且要保證農(nóng)民保持原有生活水平。21. 村里能以抵債為由收回村民的宅基地嗎？根據(jù)我國土地管理法第 62 條及村民委員會組織法中的相關(guān)規(guī)定，村民申請住宅用地， 須報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核， 然后由縣級人民政府批準(zhǔn)。 農(nóng)村宅基地的取得需要經(jīng)過 一系列程序， 一旦取得之后， 就應(yīng)當(dāng)維護這種取得的有效性， 沒有法定理由是不能收回宅基 地的。 即使宅基地的取得不符合有關(guān)規(guī)定， 也應(yīng)該責(zé)令村民補辦相關(guān)手續(xù)， 一般不宜隨意收 回；就算宅基地出現(xiàn)法定收回的情形

17、，村委會也不能擅自收回，要經(jīng)過一系列的報請手續(xù)， 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)才可以實施。村民欠村里的錢，這與村民取得宅基地是不同的法律關(guān)系，應(yīng)分別予以處理，村委會 不能擅自收回宅基地。22. 村民能否將宅基地上修建的住房出賣、出租或者贈與他人？村民可以將宅基地上修建的住房出賣、出租或者贈與他人，但出賣、出租、贈與他人 后，不能再申請宅基地；提出申請的，不予批準(zhǔn)。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記。23. 宅基地使用方案如何確定？村民的宅基地由全村所有村民共同使用，涉及全村人的共同利益，只有經(jīng)過合理的分 配和規(guī)劃， 經(jīng)過全村人的集體協(xié)商， 才能夠使整個村的宅基地得到充分和合理的利用。 我國

18、村民委員會組織法第 24 條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方 可辦理：宅基地的使用方案。”所以，對于村里的宅基地使用方案應(yīng)該在村民會議討論 之后方可實行。村民委員會組織法第 22 條規(guī)定：“召開村民會議，應(yīng)當(dāng)有本村十八周 歲以上村民的過半數(shù)， 或者本村三分之二以上的戶的代表參加， 村民會議所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到 會人員的過半數(shù)通過。 法律對召開村民會議及作出決定另有規(guī)定的， 依照其規(guī)定。 召開村民 會議，根據(jù)需要可以邀請駐本村的企業(yè)、事業(yè)單位和群眾組織派代表列席?！彼?，宅基地使用方案應(yīng)該由本村村民全體大會決議通過才可以。24. 子女是城鎮(zhèn)居民，老人去世后村委會能強行收回宅基地嗎

19、？根據(jù)我國憲法第 10條和土地管理法第 8 條的規(guī)定，宅基地不屬于私人所有， 而是屬于農(nóng)村集體所有的。 村民在符合法定條件的情況下， 可以申請使用宅基地建房， 這時 候，村民所亨有的只是宅基地的使用權(quán)，宅基地所有權(quán)仍然歸村集體所有。 宅基地的使用權(quán)具有一定的特殊性， 村委會雖然代表村民行使土地所有權(quán)， 但是并不意味著村委會可以不受 限制地隨時收回他人占有使用的宅基地。村民取得宅基地， 在上面建造的房屋， 屬于自己的 合法財產(chǎn)， 是受法律保護的，也是可以繼承的。由于房子是依附在宅基地上的，這時候應(yīng)遵 循房地一致原則， 如果農(nóng)民通過繼承取得了房屋， 那么就取得了宅基地的使用權(quán)。 這時候， 好像就出

20、現(xiàn)了一種矛盾： 宅基地的所有權(quán)屬于村集體， 而宅基地繼承人又不是村集體的成員。 其實， 繼承權(quán)的取得， 實際上是被繼承人權(quán)利的一種讓渡， 這恰恰體現(xiàn)了被繼承人作為該村 村民所享有的宅基地使用權(quán)。 從另一個層面看， 通過繼承的方式獲得宅基地的使用權(quán)， 是宅 基地使用權(quán)取得的一種特殊方式，并不違法。子女所繼承的房屋屬于合法財產(chǎn)，合法財產(chǎn)不能受到侵犯。只有當(dāng)房屋滅失的時候， 村委會才有權(quán)收回宅基地。25. 宅基地能繼承嗎？我國憲法第 10 條第 2 款艦定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家 所有的以外， 屬于集體所有； 宅基地和自留地、 自留山， 也屬于集體所有。 ”土地管理法 第 8 條第 2 款也根據(jù)憲法精神，作了相同規(guī)定。據(jù)此，村民個人不享有對宅基地的所有 權(quán)，而只享有使用權(quán)。根據(jù)繼承法第 3 條的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財 產(chǎn)，包括：公民的收入；公民