房屋租賃合同合法性

1、房屋租賃合同合法性房屋租賃合同合法性篇一：合法的房屋租賃合同房屋租賃合同甲方：（出租人）身份證：乙方：（承租人）身份證：雙方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)合同法及國(guó)家、當(dāng)?shù)卣畬?duì)房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，就租賃房屋一事達(dá)成以下協(xié)議。第一部分房屋概況第1條 甲方保證向乙方出租的房屋系 （本人/共有）擁有完全所有權(quán)和使用權(quán)。（如果房屋是共有，則還應(yīng)增加：已經(jīng)共有人同意，附書面同意聲明。如果是委托 租賃，應(yīng)有房屋所有權(quán)人與受托人的委托協(xié)議書）第2條房屋法律概況房屋所有權(quán)證書登記人：身份證號(hào)碼： 房屋所有權(quán)證書編號(hào)：土地使用權(quán)證書編號(hào)： 房屋所有權(quán)證書上登記的房屋建筑面積：房屋的使用面積：房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人

2、使用的設(shè)施:第3條出租房屋概況（包括從落地址、名稱、用途、間數(shù)、建筑面積、使用面積、地面、墻壁質(zhì)量、家具設(shè)備等）第二部分租賃期限第4條房屋租賃期限：自年月日至年月 日止。遇以下情況應(yīng)順延：1. 發(fā)生不可抗力事由的；2. 甲方非正常原因逾期交付房屋的；3. 非乙方原因致使房屋無(wú)法居住的；4. 經(jīng)雙方協(xié)商一致并書面更改的。第三部分租金條款第5條租金每月元（大寫：整）。第6條租金按 （月/季/半年/年）支付；自本合同生效之日起 日內(nèi)，乙方應(yīng)支清下一 （月/季/半年/年）的租金。（也可以約定以月、年等支付租金日期）第7條租金支付地點(diǎn)：。第8條 租金支付方式： （現(xiàn)金、支票、匯票、轉(zhuǎn)帳等）。第9條甲方收

3、取租金時(shí)應(yīng)提供合法有效的收據(jù)，否 則乙方有權(quán)拒絕支付租金。第四部分 保證金和其他相關(guān)費(fèi)用第10條 為保證乙方按照合同履行義務(wù)，甲、乙雙方約定甲方交付該房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為 個(gè)月 的租金，即 元。保證金收取后，甲方應(yīng)向乙方開具收款憑證。第11條 當(dāng)乙方違反合同約定未繳納租金或者其他費(fèi) 用時(shí)甲方有權(quán)利從保證金中扣取。乙方應(yīng)補(bǔ)足保證金。如果 乙方經(jīng)甲方通知后 日內(nèi)未補(bǔ)足的話，貝沖方可以單方解約，并追究乙方相應(yīng)的違約責(zé)任。第12條 租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃保證 金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。第13條 房屋在租賃期間產(chǎn)生的稅收由 方承

4、擔(dān)，不因本租賃合同無(wú)效、撤銷、變更而變動(dòng)，除非雙方 對(duì)此達(dá)成書面變更協(xié)議。第14條 租賃期間，乙方因正常生活之需要的煤氣費(fèi)、 水電費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、絡(luò)使用費(fèi)等由 方承擔(dān)；環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用等每月每平方米 共計(jì)元由承擔(dān)。第15條 租賃期間，房屋的使用權(quán)歸乙方，包括甲方 有所有權(quán)或獨(dú)立使用權(quán)的房屋外墻、屋頂、地下空間、及房 屋的附屬配套設(shè)施（如自行車位、汽車車位）等。第五部分免租裝修第16條年月日至年月日為免租裝修期，在此 期間由方負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由方承擔(dān)，甲方在此間期間免收乙方的租金。第17條 裝修期間的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理 費(fèi)等費(fèi)用由方負(fù)擔(dān)。第六部分房屋

5、變更與設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利第18條 租賃期間，甲方如將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三 方，應(yīng)提前 個(gè)月書面通知乙方，乙方有以同等價(jià)格的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方后，該第三方即 成為本合同的當(dāng)然甲方， 享有原甲方的權(quán)利和承擔(dān)原甲方的 義務(wù)，甲方不再承擔(dān)本合同約定的權(quán)利與義務(wù)。第19條 租賃期內(nèi)，乙方將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給 他人，必須事先征得甲方的書面同意。但同一間居住房屋， 不得分割轉(zhuǎn)租。乙方轉(zhuǎn)租該房屋應(yīng)與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面的 轉(zhuǎn)租合同。因轉(zhuǎn)租帶來(lái)的額外收益歸 方所有。第20條租賃期內(nèi)，乙方將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或 與他人承租的房屋進(jìn)行交換，必須事先征得甲方書面同意。 轉(zhuǎn)讓或交換后，該房屋承租權(quán)的受讓人

6、或交換人應(yīng)與甲方簽 訂租賃主體變更合同并繼續(xù)履行本合同。第21條 租賃期間，甲方欲對(duì)房屋設(shè)立抵押權(quán)，須提前 個(gè)月書面告知乙方，乙方有權(quán)決定是否繼續(xù)承租。如乙方在日內(nèi)無(wú)異議或不作為，則視為認(rèn)可甲方的行為。如乙方作出決定終止本合同，則租賃關(guān)系自終止本 合同通知書到達(dá)甲方的次日起計(jì)算。甲方?jīng)]有按以上約定告知乙方，乙方有隨時(shí)單方面解除本合同的權(quán)力，并追究甲方違約責(zé)任。第22條 甲方設(shè)立其它他項(xiàng)權(quán)利， （可以/不可以）不征得乙方同意，但應(yīng)提前 個(gè)月書面告知乙方。第七部分房屋修繕第23條 租賃期間，方應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的正常維修，或委托 方代行維修，維修費(fèi)由 方承擔(dān)。甲方應(yīng)保證房屋能滿足乙方正常使用和居住之需要。

7、租賃期間，甲方對(duì)房屋及其附著設(shè)施每隔 （月/年）檢查、修繕一次，乙方應(yīng)予積極協(xié)助，不得阻撓施工。第24條租賃期間，如房屋發(fā)生非因乙方原因造成的 自然損壞，或人為損壞，或屋面漏水等，影響乙方正常居住 生活事由的，甲方應(yīng)在接到乙方通知之日起 天內(nèi)予以修繕，超過(guò) 天，乙方有權(quán)自行修繕。對(duì)房屋進(jìn)行的修繕費(fèi)用， 乙方可以抵消租金或向甲方 索還，并可追究甲方違約責(zé)任。第25條 租賃期間，如房屋有傾倒危險(xiǎn)，或其它嚴(yán)重妨礙乙方正常居住的，或威脅到乙方的生命財(cái)產(chǎn)安全的，甲方應(yīng)在接到乙方的通知后立即進(jìn)行修繕或暫時(shí)補(bǔ)救，如果甲方對(duì)此怠慢，或不予以理睬，或采取維修保養(yǎng)措施不力，乙 方可以退租或代甲方修繕。第26條 租

8、賃期間，房屋內(nèi)原有的家電、家具等附屬 設(shè)施、設(shè)備的維修由方負(fù)責(zé)，維修費(fèi)用由方負(fù)擔(dān)。第27條 因乙方管理使用不善造成房屋及其屋內(nèi)原有 的家電、家具等附屬設(shè)施、設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由方承 擔(dān)責(zé)任并賠償損失。第28條租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理 及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān) 全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。第29條 乙方返還該房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀 態(tài)。返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 的費(fèi)用。第八部分保險(xiǎn)責(zé)任第30條 在租賃期限內(nèi)， 方負(fù)責(zé)購(gòu)買租賃房屋的保險(xiǎn)， 方負(fù)責(zé)購(gòu)買租賃物內(nèi)乙方的財(cái)產(chǎn)及其它必要的保險(xiǎn)（包括責(zé)任險(xiǎn)）。若各方未購(gòu)買上述保險(xiǎn)，由此

9、而產(chǎn)生的所有賠償及責(zé)任由 方承擔(dān)。第九部分甲方權(quán)利與義務(wù)第31條 甲方保證如實(shí)向乙方解釋和說(shuō)明房屋情況和 周邊概況，應(yīng)包括房屋權(quán)屬、房屋維修次數(shù)、物業(yè)管理、治 安、環(huán)境等，及如實(shí)回答乙方的相關(guān)咨詢，否則視為欺詐行 為。第32條 甲方如未按本合同規(guī)定時(shí)間向乙方提供租賃 房屋，每日向乙方償付違約金 元，累計(jì)不超過(guò)個(gè)月的租金。第33條 租賃期間，如甲方確需收回房屋自住，必須提 前個(gè)月書面通知乙方。解除合同后，甲方應(yīng)支付違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的 %計(jì)算。第34條 租賃期間，如有政府或經(jīng)正常合法程序?qū)徟?的拆遷行為，則按照國(guó)家拆遷條例和當(dāng)?shù)氐牟疬w有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。第35條 乙方經(jīng)甲方許可在

10、租用房屋內(nèi)進(jìn)行裝修， 如 果因甲方原因致使乙方在合同期限內(nèi)搬出房屋，則甲方除承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)折價(jià)裝修費(fèi)用一次性支付給乙方。折價(jià)裝修費(fèi)用由雙方協(xié)商，協(xié)商不一致，按照當(dāng)?shù)乜h 級(jí)以上人民政府對(duì)拆遷房屋的裝修費(fèi)用的補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。第十部分乙方權(quán)利與義務(wù)第36條 乙方按本合同約定交付租金，甲方如無(wú)正當(dāng)理由拒收，乙方不負(fù)遲延交租的責(zé)任第37條 租賃期間，如乙方需要退房，必須提前 個(gè)月書面通知甲方。雙方協(xié)商一致解除合同，乙 方應(yīng)付給甲方違約金， 違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的 %計(jì)算。第38條租賃期間，乙方未經(jīng)甲方同意改變房屋的結(jié) 構(gòu)及用途，故意或過(guò)失造成租用房屋和設(shè)備的毀損，應(yīng)負(fù)責(zé) 恢復(fù)原狀或

11、賠償經(jīng)濟(jì)損失。乙方如需裝修墻、安裝窗和防盜 門等，須事先征得甲方同意，如需要經(jīng)政府審批的，貝U應(yīng)經(jīng) 有關(guān)部門批準(zhǔn)方能施工。第39條 乙方在房屋內(nèi)的裝修及安裝的設(shè)備、物品， 在合同期滿搬出時(shí)可一次折價(jià)轉(zhuǎn)讓給甲方；雙方如無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則乙方應(yīng)自合同期滿之日起 天內(nèi)自行拆除，恢復(fù)至房屋原狀。超過(guò) 天，甲方有權(quán)無(wú)償保留或自行拆除，拆除費(fèi)用由乙方在合理數(shù)額內(nèi)承擔(dān)。第40條 根據(jù)本合同約定提前終止合同或合同期滿， 乙方應(yīng)在收到甲方正式書面通知之日起 天內(nèi)搬出全部設(shè)備、物件，但雙方另有協(xié)商除外。如乙方短期內(nèi)另找 房屋確實(shí)有困難或另有其它特殊情況，則甲方應(yīng)允許乙方延期30天，但乙方應(yīng)按本合同約定的租金一次性交

12、清租金。 搬遷后日內(nèi)房屋里如仍有余物，如雙方無(wú)約定， 視為乙方放棄所有權(quán)，由甲方處理第41條 租賃期滿或合同解除，如乙方逾期不搬遷， 乙方應(yīng)賠償甲方因此所受的經(jīng)濟(jì)損失。第42條 租賃期滿，乙方需續(xù)租，應(yīng)提前 天書面通知甲方，甲方自收到書面通知之日起 天內(nèi)應(yīng)提出異議或與乙方協(xié)商續(xù)約；如在接到乙方書面通知之日起天內(nèi)甲方不予以書面答復(fù)，則視為默認(rèn)同意乙方續(xù)租，本合同自動(dòng)延長(zhǎng) 年，自 天期滿次日起計(jì)。第43條 租賃期滿，乙方在同等租金下有優(yōu)先承租權(quán)。第十一部分不可抗力和例外第44條不可抗力意指不能預(yù)見、不能避免且不能克 服的客觀自然情況。第45條因不可抗力導(dǎo)致甲乙雙方或一方不能履行或 不能完全履行本協(xié)

13、議約定的有關(guān)義務(wù)時(shí)，甲乙雙方相互不承擔(dān)違約責(zé)任。但遇有不可抗力的一方或雙方應(yīng)于不可抗力發(fā) 生后日內(nèi)將情況告之對(duì)方，并提供有關(guān)部門的證明。在不可抗力影響消除后的合理時(shí)間內(nèi)，一方或雙方應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行合同。第46條不可抗力影響如持續(xù) 個(gè)月以上，任一方均有權(quán)單方面終止合同。第47條合同履行期間，如非因乙方原因，房屋發(fā)生 漏水、倒塌，或房屋被認(rèn)為危房，或其它原因致使乙方無(wú)法 正常居住生活的，在甲方維護(hù)或修繕完畢之前，甲方應(yīng)減免 這段日期的租金。第48條 因不可抗力致使本合同無(wú)法履行， 本合同則自 然終止，甲方應(yīng)在本合同終止之日起 天內(nèi)返還乙方多支付的租金，其它有關(guān)問(wèn)題按國(guó)家相關(guān)規(guī)定處理。第十二部分通知第

14、49條依照本協(xié)議要求任何一方發(fā)出的通知或其它 聯(lián)系應(yīng)以 文書寫，通知可以專人遞交，或以掛號(hào)信件、或以公認(rèn)的快遞服務(wù)或圖文傳真發(fā)送到另一方。通知 視為有效送達(dá)的日期應(yīng)按下述方法確定：1. 專人遞交的通知在專人交到之日視為送達(dá)；2. 以圖文傳真發(fā)送的通知在成功傳送和接收日后的第1個(gè)工作日視為送達(dá)。第十三部分爭(zhēng)議解決第50條本合同歸中國(guó)法律、法規(guī)管轄。第51條 甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議， 應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，雙方同意選擇下列第 種方式解決：1. 提交仲裁委員會(huì)仲裁；2. 依法向房屋所在地法院人民法院起訴第十四部分 合同生效第52條本協(xié)議自日起生效，本合同另有約定或法律、行政法規(guī)

15、有規(guī)定的，則從其約定或規(guī)定。第53條方應(yīng)按國(guó)家規(guī)定辦理房屋租賃證、房屋租賃備案登記、 治安許可證等國(guó)家規(guī)定應(yīng)辦理的各項(xiàng)手 續(xù)。如果方在本協(xié)議雙方簽字之日起 天內(nèi)，仍然沒(méi)有辦理上述手續(xù)，則 方有權(quán)解除本合同。第54條 由代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜 的，該代理人應(yīng)向?qū)Ψ匠鍪臼跈?quán)委托書并應(yīng)和對(duì)方應(yīng)在授權(quán) 委托書的授權(quán)范圍內(nèi)確定本合同具體條款，代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后的代理行為，未經(jīng)委托方書面追認(rèn)的，對(duì) 委托方不發(fā)生法律效力。第十五部分 違約責(zé)任第55條任何一方未履行本協(xié)議約定的任何一項(xiàng)條款均被視為違約。第56條 任何一方在收到對(duì)方的具體說(shuō)明違約情況的 書面通知后，應(yīng)在 日內(nèi)對(duì)此確認(rèn)或提

16、出書面異議或補(bǔ)充說(shuō)明。如果在 日內(nèi)不予以書面回答，則視為其接受書面通知所述內(nèi)容。在此情形下，甲乙雙方應(yīng)對(duì)此 問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，按本協(xié)議爭(zhēng)議條款解決。違約 方應(yīng)承擔(dān)因自己的違約行為而給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失。第十六部分 索賠第57條如果因甲方非正當(dāng)原因致使本合同無(wú)法履 行，甲方應(yīng)返回乙方已經(jīng)交付的租金及乙方基于信賴而先期 投入的各類費(fèi)用，包括但不限于乙方交付的中介費(fèi)用、乙方 的來(lái)回搬遷費(fèi)用、乙方已經(jīng)支付和雖未支付但將要產(chǎn)生的裝 修費(fèi)用、乙方為正常居住生活需要而添加的固定設(shè)備安裝費(fèi) 用（如：有線電視安裝費(fèi)、電話安裝費(fèi)、電器安裝費(fèi)用、電 線電表安裝費(fèi)、中央空調(diào)通道安裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、絡(luò) 安

17、裝篇二：房屋租賃合同審查要點(diǎn)房屋租賃合同大量存在，實(shí)踐中發(fā)生糾紛的不少。如何預(yù)防糾紛的發(fā)生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。本微信 將連續(xù)分析房屋租賃合同審查要點(diǎn)。租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。1、出租人出租房屋的合法性出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書；出租人是房屋所有人而無(wú)所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合 同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記；出租人為房屋的合建方， 與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持

18、有 者（即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間 有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、 盡可能留存復(fù)印件；出租人是單位的，要查看單位的營(yíng)業(yè)執(zhí) 照副本、或事業(yè)單位登記證書或其他登記證件，留存復(fù)印件。代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留 存復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有 代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印 件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當(dāng)面親筆簽名。2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租；原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋

19、所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書。次承租人最好能查看并持有原租賃合同3、租賃房屋用途租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來(lái)可用范 圍、房屋本來(lái)的使用性質(zhì)。如果租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)使用、需要將租賃房屋作為承租 人的公司住所辦理工商注冊(cè)登記或者其他類似登記，在簽訂 合同之前先進(jìn)行核查，如不能實(shí)現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同；如 初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊(cè)存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊(cè)時(shí)的處理辦法， 如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實(shí)踐中因?yàn)榧s定不明， 發(fā)生糾紛的不少。合同應(yīng)約定擅自改變用途時(shí)承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。

20、對(duì)承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物 的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解 除合同并要求賠償損失。4、約定租賃期間租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期；根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租 賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通 知承租人。5、租金的計(jì)

21、算與支付 租金起算點(diǎn)要明確；如有裝修時(shí)間，不計(jì)算租金的（所謂免租期），也應(yīng)明確。合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期 限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本 法第六一條的規(guī)定（補(bǔ)充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易 習(xí)慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間 屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支 付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付 或者遲延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi) 支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。如何審查房屋租賃合同

22、，其實(shí)也似簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。這次 主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。（歡迎關(guān)注： elawyers）6、裝修與提前解約合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人 書面同意；裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu)；對(duì)裝修的其他約定。承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費(fèi)。7、押金的支付與返還租賃合同通常約定承租人支付相當(dāng)于數(shù)月租金的押金 給出租人，主要用于1 ）擔(dān)保租金的支付，防止欠租；2）對(duì)房屋的合理使用，防止對(duì)房屋及其附屬設(shè)備的損害；3）防止拖欠水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。對(duì)出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交 房后再收押金就難了。在退租時(shí)，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，

23、除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進(jìn)行費(fèi)用 結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。&違約金房屋租賃合同中可以針對(duì)不同情形分別約定違約金。遲延支付租金的違約金。擅自改變用途的違約金。提前解除合同的違約金。9、房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費(fèi)用；對(duì)于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明 確范圍，最好能列一個(gè)清單，避免含糊不清將來(lái)發(fā)生糾紛。10、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)租賃合同應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定；對(duì)房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、絡(luò)、電話、 有線電視等使用和繳費(fèi)應(yīng)作出約定。對(duì)房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定

24、進(jìn)行交接、作出記錄。篇三：房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)第一章 合同簽約過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范一、保證合同有效成立（一）保證對(duì)方當(dāng)事人適格合同法第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具 有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。因此在訂立合同 時(shí)，應(yīng)注意審查合同對(duì)方當(dāng)事人是否具有主體資格。1、合同對(duì)方是個(gè)人的，審查確認(rèn)對(duì)方是否具有相應(yīng)的 民事行為能力和民事權(quán)利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進(jìn)行民事活動(dòng)，取得權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的資 格。在租賃合同中主要需審查對(duì)方是否為完全民事行為能力 人，通過(guò)對(duì)方的年齡和精神健康狀況來(lái)判斷。民事權(quán)利能力，是法律賦予民事主體從事民事

25、活動(dòng)，享 受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。在房屋租賃合同中主要審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。承租人應(yīng)要求出租人出示其對(duì)該房屋享有出租權(quán)的有 效憑證，如房產(chǎn)證、公房租賃憑證，并留存副本。如果房屋 屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)，除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租 人出示其與原出租人之間的租賃合同副本；如該租賃合同約定需經(jīng)原出租人同意該房屋方可轉(zhuǎn)租的，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面確認(rèn)函，并留存副本。受委托代 理的，審查代理人的資格和代理權(quán)限。2、合同對(duì)方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約能力、 資信狀況等。只有確信對(duì)方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行 較有保障，才能與之簽

26、約。在實(shí)踐中，要搞清對(duì)方的資信情 況，主要是看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè) 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。另外，可到當(dāng)?shù)毓?商行政管理機(jī)關(guān)去查詢，或通過(guò)對(duì)方的老客戶，從側(cè)面了解 對(duì)方的資信狀況。在和單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)該加蓋單位公章 或合同專用章。代訂合同的，審查代理人的資格。代理人 必須事先取得委托單位的委托證明。民法通則第六十五條規(guī)定：“書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或 者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。 代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同，代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。在合同對(duì)方具有民事權(quán)利能力和完全民事行為能力的 同時(shí)，還要注意合

27、同主體與法定登記主體的一致性。自然人 的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的 名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時(shí)一定要和法定名稱文字一 致。（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一致在協(xié)商的過(guò)程中主要審查確認(rèn)合同對(duì)方意思表示是否 真實(shí)，合同雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，其意思表示一定要真 實(shí)，即當(dāng)事人在意志自由，能認(rèn)識(shí)到自己的意思表示之法律 效果的前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致。意思表示不真 實(shí)情況下訂立的合同無(wú)效。（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法1、審查合同的文字表述合同應(yīng)當(dāng)用詞準(zhǔn)確，文字表述要清晰、具體，要避免那 些模棱兩可、含意不清的詞語(yǔ)出現(xiàn)。同時(shí)，確保合同內(nèi)容事 實(shí)清楚，詳細(xì)具體，權(quán)利義

28、務(wù)明確，具有合法性和可操作性。2、審查合同條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容合同成立是合同生效的前提，只有已經(jīng)成立的合同才涉 及到合同的效力問(wèn)題。 合同的必要條款是合同成立必須具備 的合同條款，合同若欠缺必要條款，則合同不能成立。合同 必要條款有的是法律規(guī)定的， 有的是根據(jù)合同的類型和性質(zhì) 確定的，合同必要條款還有的是根據(jù)當(dāng)事人的要求確定的， 凡當(dāng)事人要求合同必須具備的條款，合同條款中必須具備。 不同類型的合同，合同內(nèi)容不同。按照合同法第十二條 的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng) 事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者 報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法。合同法第

29、二百一十三條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃 物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方 式、租賃物維修等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對(duì)合同的期限、租賃物的維修、租金及其支付期 限和方式等做明確的規(guī)定。（1）租賃期限合同法第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二 十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租 賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年?！钡诙偃l：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約 定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為 不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同 應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！币虼?，

30、在租賃合同中，雙方應(yīng)該明確約定租賃期限，防 止出租人隨時(shí)解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。（2）租賃合同的形式合同法第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其 他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書 面形式。當(dāng)事人約定米用書面形式的，應(yīng)當(dāng)米用書面形式?！钡谝粭l“書面形式是指合同書、 信件和數(shù)據(jù)電文（包 括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有 形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！钡诙僖皇鍡l“ 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用 書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ” 根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的， 應(yīng)當(dāng)采

31、用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期 租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi) 有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能 認(rèn)為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，不利于保護(hù)合 同雙方的權(quán)利，此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易 確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，最好簽訂書面的租賃合同，一旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分 責(zé)任。在履行合同過(guò)程中，有關(guān)修改合同的信函、電報(bào)等都 是租賃合同的組成部分。長(zhǎng)期租賃合同最好到房產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃 期限，租賃用途、租賃價(jià)格

32、、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的 其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”。該條雖不是強(qiáng)制性規(guī)定，不辦理備案登記也不影響合同的效力，對(duì)房 屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要， 同時(shí)登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建議租賃雙方進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。（3）違約責(zé)任條款一個(gè)合同如果沒(méi)有違約責(zé)任條款，就不算完整的合同， 也不利于保護(hù)雙方的交易。 合同中可通過(guò)約定違約金來(lái)有效 防止一方違約，促進(jìn)合同按照約定履行。違約金數(shù)額不能過(guò) 低，過(guò)低就起不到保護(hù)合同履行的目的。違約金的規(guī)定方式 有兩種，一是定額違約金（違約金數(shù)額明確具體），二是不規(guī) 定具體的數(shù)額，只約定違

33、約金的計(jì)算方法。不管哪種規(guī)定方 式，違約金必須明確具體、沒(méi)有歧義，這樣有利于事后發(fā)生糾 紛時(shí)迅速確定賠償金額。違約金沒(méi)有約定的，一方違約時(shí)一 般按照守約方的實(shí)際損失賠償。但有時(shí)實(shí)際損失是很難確定的，也很難舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。如果 規(guī)定了違約金，一方違約所要賠償時(shí)就省略了很多麻煩。（4）解決爭(zhēng)議的方法條款為有效解決合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的糾紛，合同雙方不妨在訂立合同時(shí)明確約定解決爭(zhēng)議的方法。約定訴訟的， 明確管轄法院。根據(jù)民事訴訟法有關(guān)規(guī)定，合同的雙方 當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行 地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄， 但不得違反訴訟法中

34、對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。約定仲裁的，根據(jù)仲裁法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲 裁條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)選定仲裁委員會(huì)。所以對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)必須寫具 體的名稱，如果沒(méi)有寫具體名稱，發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人 協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確， 協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無(wú)效。二、合同成立（一）合同成立的時(shí)間1、承諾生效合同成立的時(shí)間一般是由承諾生效的時(shí)間決定的。在我國(guó)，承諾的生效采取到達(dá)主義，即承諾何時(shí)到達(dá)于要約人， 則承諾便在何時(shí)生效，合同便在承諾生效時(shí)成立。在合同成 立前簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立。合同法第二十五條“承諾生效時(shí)合同成立。”第二十六條“承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不需要 通知的，

35、根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時(shí)生 效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的， 承諾到達(dá)的時(shí)間適用本 法第十六條第二款的規(guī)定?！钡谌l“當(dāng)事人采用合同 書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。第三十三條“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合 同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時(shí) 合同成立?！?、承諾的撤回承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻止承諾發(fā)生法律效力的權(quán) 利，撤回的通知必須先于或同時(shí)與承諾到達(dá)要約人，才發(fā)生 阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達(dá)要約 人，因承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。合同法第二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承 諾通知

36、到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人?！钡诙藯l“受要約人超過(guò)承諾期限發(fā)出承諾的，除要 約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約?！钡诙艞l“受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通 常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人， 但因其他原因承諾到達(dá)要約人 時(shí)超過(guò)承諾期限的， 除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過(guò) 期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。”（二）合同成立的地點(diǎn)合同成立地即承諾生效地。如果采用數(shù)據(jù)電文形式訂立 合同的，收件人的主營(yíng)業(yè)地為合同成立地；沒(méi)有主營(yíng)業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人采取合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立地點(diǎn)， 雙方簽字或蓋章不在同一地

37、點(diǎn)的，以最后簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。合同法第三十四條承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營(yíng)業(yè)地為合 同成立的地點(diǎn)；沒(méi)有主營(yíng)業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立 的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。第三十五條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。三、保證合同生效房屋租賃過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)合同生效，主要應(yīng)注意確認(rèn)出 租人的主體資格，防止出現(xiàn)無(wú)效合同、效力待定合同和可變 更、可撤銷合同。（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力確保合同簽訂者為完全行為能力人，且為合法的處分權(quán)人。代理他人簽約的，必須有相應(yīng)的授權(quán)委托書，

38、且在代理 權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義訂立合同。（二）確保出租房可以被出租依據(jù)我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的： 共有房屋未取得共有人同意的；房屋權(quán)屬有異議的；屬 于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；房屋已抵押，未經(jīng) 抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有 關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。為避免此種無(wú)效合同風(fēng)險(xiǎn)，承租方除盡職調(diào)查外，還應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑1、一旦被確定為拆遷的房

39、屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 12條規(guī)定：“拆遷范圍確 定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（三）租賃房屋?！币虺鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例屬于行政法規(guī)， 該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按合同法若干問(wèn)題的解釋第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。因此，承租人在簽 訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)該區(qū)域動(dòng)遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂 無(wú)效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無(wú)效。這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主 管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋；二 是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許 可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋；三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合 同。如果承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的， 應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，從而使承租人的權(quán) 益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分， 也可根據(jù)具體情況依據(jù)合同法第五十四條的規(guī)