房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù) 成本管理有著重要的關(guān)系。為保證房地產(chǎn)企業(yè)不出現(xiàn)浪費現(xiàn)象，必須采取合理有效的成本管理 措施，通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點看，由于在我國房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展時間較短，房地 產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理過程中存在一些誤區(qū)，所以在項目實施過程中會出現(xiàn)一定的問題。隨著 社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范 化過程中增強。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)，各個房地產(chǎn)企業(yè)只有把成 本管理放在中心位置，才能增強企業(yè)的綜合競爭力

2、。精細(xì)成本管理財務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中采取的費用、成本管理策略和措施，通過一系 列的方法實現(xiàn)管理過程的科學(xué)性，主要活動包括計劃、決策、預(yù)測、控制、核算、考核、分析 等。財務(wù)管理成本管理的根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟效益。財務(wù)成本管理從特點 上可以劃分為財務(wù)成本決策、財務(wù)成本預(yù)測、財務(wù)成本核算、財務(wù)成本控制、財務(wù)成本計劃、 財務(wù)成本考核、財務(wù)成本分析等。這幾個方面的財務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管 理之間相互作用，形成一個循環(huán)的關(guān)系。只有從根本上對財務(wù)成本管理內(nèi)容進行分析，才能做 到事前預(yù)測的合理性，為計劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理需要事中控制 和

3、核算，事后主要是進行考核和分析，形成一個完整的財務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，最終才能幫助 房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)全方位的財務(wù)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要實現(xiàn)收支的整體平衡，只有實現(xiàn)收入能夠很好的彌補支出，才能 實現(xiàn)長期的資本積累。在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會受到外壓和內(nèi)壓，外壓的來源主要是市場 競爭，從我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展特點看，這個行業(yè)利潤相對較多，所以參與的企業(yè)同樣較 多，形成一個激烈的市場競爭環(huán)境。行業(yè)豐厚的利潤是吸引投資者的主要因素，造成房地產(chǎn)企 業(yè)市場競爭異常激烈，投資者要想在激烈的市場中取得勝利，必須實現(xiàn)產(chǎn)品的低成本，采取全 面的財務(wù)成本管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)項目產(chǎn)品低成本的重要途徑。財務(wù)成本

4、管理從指標(biāo)角度分析比較復(fù)雜，因其涉及到的指標(biāo)相對較多，指標(biāo)本身也具有綜 合性特點，如何處理好綜合性較強的財務(wù)管理成本指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問題。房 地產(chǎn)企業(yè)積極穩(wěn)妥的開展財務(wù)成本管理工作，可以提高各方面的經(jīng)濟管理工作。具體體現(xiàn)為質(zhì) 量管理、技術(shù)管理、生產(chǎn)管理、勞動管理、物資管理等。企業(yè)實施財務(wù)成本管理工作，一方面 可以幫助企業(yè)實現(xiàn)成本控制，提高經(jīng)濟效益；另一方面可以幫助企業(yè)提高其他方面的管理水平。有待完善隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大。我國商品房交易市場不斷變革 和深化，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強。而成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益 的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項

5、目實施過程中不能很好的進行成本管理，很難在激烈的市場 環(huán)境下獲取成功。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義是財務(wù)成本管理實現(xiàn)的首要問題。當(dāng)前很 多房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正在財務(wù)成本管理過程中實現(xiàn)全過程、全員、全方位、全要素的管理，有 些房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)成本管理的認(rèn)識不夠，認(rèn)為財務(wù)成本管理的重點是在設(shè)計階段，而忽視項 目實施過程中的財務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備， 只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中都 存在很大的問題，不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進行控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的加 快，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)精細(xì)化的

6、管理模式，才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也 要在成本策略中考慮。同時成本要素統(tǒng)計過程中要堅持全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)項目實施周期 長，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系，企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中只有實現(xiàn)全面 管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系不健全、不完善是影響財務(wù)成本管理的重要問題，很多房地 產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系。財務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，無 法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。部分企業(yè)在發(fā)展過程中建立一套相對完整的財務(wù)成本管理體系。但是在具體執(zhí)行過程中形同虛設(shè)，沒有從根本上發(fā)揮作用。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中各個崗位的 職責(zé)設(shè)置

7、不合理，導(dǎo)致企業(yè)員工出現(xiàn)干多干少一個樣的狀況、獎勵懲罰不公的問題。如果房地 產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的財務(wù)成本管理方式，就會嚴(yán)重影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對企業(yè)提高競爭力，實現(xiàn)全面發(fā)展是完全不利的，只有從根本上改變成本分配現(xiàn)狀，才能完成 房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)軌、實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法落后。從房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)成本管理的方 法分析，主要是利用財務(wù)管理部門的財務(wù)決算報告為依據(jù)，按照此方法對財務(wù)成本進行核算具 有時間的滯后性的缺點。即使核算過程中發(fā)現(xiàn)問題，但是項目已經(jīng)實施，無法進行相關(guān)的彌補 工作。沒有及時進行事前預(yù)測和事中控制，因此在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很

8、被動。如 果在財務(wù)賬面上的成本出現(xiàn)失控狀況，則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。修煉內(nèi)功必修課房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中應(yīng)該樹立系統(tǒng)管理意識，只有把企業(yè)財務(wù)成本管理看成 是一個系統(tǒng)工程，才能從全局和整體角度出發(fā)，對企業(yè)進行全面成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本管 理必須堅持內(nèi)容、方法、對象的全面性原則，針對企業(yè)不同的成本采取不同的財務(wù)成本管理策 略和方法。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、市場經(jīng)濟的深化，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理必須從市場競爭 的實際出發(fā)，財務(wù)成本管理不僅要考慮物質(zhì)成本，同樣要考慮非物質(zhì)成本。只有實現(xiàn)成本內(nèi)容 的擴展，才能完成房地產(chǎn)企業(yè)全面財務(wù)成本管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的成本主要有服 務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本

9、、成本、環(huán)境成本等。針對如此多的成本只有采取科學(xué)、規(guī)范、合理的方法， 才能保證管理的實效性。成本管理不僅要依靠管理層的努力，更需要全體員工的積極配合。實施過程中可以成立專 門的成本管理委員會，通過設(shè)立機構(gòu)進行全面管理。企業(yè)成本控制過程中需要財務(wù)總監(jiān)、預(yù)算、總工程師等全面參與，才能保證成本管理工作順利開展。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中可以采取 目標(biāo)成本管理的方式，責(zé)任體系明確，才能全面推進工作。對財務(wù)成本管理活動進行全面實時 的跟蹤，才能使各項工作取得圓滿成功。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本控制管理過程中，可以根據(jù)本 企業(yè)的實際狀況建立監(jiān)督考核機制和成本責(zé)任制，具體工作過程中，可以從工期、安全、質(zhì)量 等方面進

10、行控制，把成本控制指標(biāo)寫入項目規(guī)劃書。采取此種模式可以完善企業(yè)內(nèi)部競爭機制，可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，不斷的搜集積累資料為全面推進成本管理策略奠定基礎(chǔ)。通過定額編 制的方法為企業(yè)制度成本策略，為控制成本實現(xiàn)利潤創(chuàng)造條件。在成本管理過程中需要一定的技術(shù)支持，可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產(chǎn)企 業(yè)的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以 對項目實施過程中各種成本進行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況看，相同的工程量，各個企業(yè) 的價格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的技術(shù)指導(dǎo)。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務(wù)成本

11、 管理目標(biāo)。成本信息是財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，主要把成本納入成本管理整體框架中，才能 形成財務(wù)成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控 制、改善、了解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合 起來，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈才能貫穿成本管理的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財務(wù)成本管理策略 的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要 的財務(wù)成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)成本管理是一項系統(tǒng)的 工程，只有從根本上完善房地產(chǎn)成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項目實施成本，為企 業(yè)提高經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的條件。隨機讀管理故事：木桶定律眾所周知，一只木桶盛水的多少，并不取決于桶壁上最高的那塊木板，而恰恰取決于桶壁 上最短的那塊木板。人們把這一規(guī)律總結(jié)成為木桶定律或木桶理論。根據(jù)這一核心內(nèi)容，木桶定律還有三個推論：其一，只有當(dāng)木桶壁上的所有木板都足夠高時，木桶才能盛滿水；只要這個木桶里有一塊不夠高度，木桶里的水就是不可能是滿的；其二，比最低木板高的所有木板的高出部分是沒有意義的，高得越多，浪費就越大；其三，要想提高木桶的容量，應(yīng)該設(shè)法加高最低木板的高度，這是最